Почему росреестр может отказать в регистрации права собственности на квартиру

Самые частые причины приостановки регистрации назвали в Росреестре

В Управлении Росреестра по Красноярскому краю проанализировали, по каким причинам чаще всего происходит приостановка и отказ в регистрации прав в регионе.

1. На регистрацию подан неполный пакет документов.

• У продавца нет правоустанавливающего документа на недвижимость.
• В предоставленной на регистрацию доверенности нет указания, что доверенное лицо имеет право заключать договор купли-продажи и подавать заявление на регистрацию.
• При погашении записи об обременении подано заявление только от одной стороны (такие заявления подают обе стороны сделки). Не предоставлена закладная.
• Не все владельцы долей подали заявления о переходе прав.

2. Документы не соответствуют требованиям законодательства.

• Целый ряд сделок с недвижимостью сейчас требует обязательного оформления у нотариуса. Росреестр не зарегистрирует переход прав по такой сделке, если стороны не обращались к нотариусу и заключили сделку в простой письменной форме.
• Доверенность не удостоверена нотариально.

3. Права заявителя не совпадают с теми, что уже зарегистрированы Росреестром.

• На объект ранее было зарегистрировано право собственности.
• На объект в ЕГРН уже зарегистрирована ипотека.

4. В поданных документах не указано обременение. При этом оно должно быть по закону.

• В договоре отсутствует информация об ограничении прав: ипотеке, аренде и др.

5. На недвижимость наложен арест (запрет).

При проведении кадастрового учета в большинстве случаев приостановка связана с некачественной подготовкой документов кадастровыми инженерами.

Причины приостановки и отказа:

1. Поданные документы не соответствуют требованиям законодательства:

• в межевом плане отсутствует информация об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования);
• в межевом плане нет сведений о предельных минимальных и максимальных размерах земельных участков, соответствующих виду разрешенного использования земли;
• не совпадают данные о характеристиках объекта недвижимости (этажность) в техническом плане и документе-основании;
• в межевом плане не указан кадастровый номер здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, либо указан кадастровый номер помещения.

2. Границы земельного участка пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором есть в ЕГРН.

3. Предоставлены не все документы для госрегистрации:

• отсутствует схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (приложение к межевому плану);
• не представлен содержащийся в составе межевого плана правоустанавливающий документ;
• Не представлено письменное согласие залогодержателя.

Отказ в регистрации недвижимости

Итак, законом допускается приостановка регистрационных действий, а последующее за ним решение об отказе в регистрационных действиях выносится в случае, если причины приостановки не будут устранены в установленный срок .

Какие есть самые распространенные основания для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество?

• Заявление подает ненадлежащее лицо;
• Право на объект недвижимости не подлежит регистрации;
• Есть противоречия между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
• Отсутствуют у заявителя права и полномочия на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
• Документы, поданные заявителем, не соответствуют требованиям закона;
• Отсутствуют сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков;
• Предоставлен заявителем неполный пакет документов;
• Наличие акта органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество.

Госпошлина за уплаченные регистрационные действия в Росреестр не возвращается с приостановлением регистрации и отказом в регистрации объекта недвижимости.

Как обжаловать решение Росреестра о приостановке регистрационных действий или решение об отказе в регистрационных действиях? В какие сроки можно обжаловать?

Обжаловать возможно в судебном порядке в срок до 3-х месяцев с момента вынесения решения.

Итак, для обжалования в судебном порядке нужно сформулировать требования следующим образом:

1. Признать незаконным решение об отказе в госрегистрации;
2. Обязать Росреестр провести регистрацию в соответствии с требованиями закона.

А дальше, из сложившейся нашей судебной практики, необходимо выбрать обоснование заявленных требований:

1. Указание в решении о приостановке или об отказе оснований, которые не предусмотрены в законе;
2. Неправомерное требование о предоставлении дополнительных документов;
3. Выявление неправильных ошибок в сведениях ЕГРН, которые стали препятствовать проведению регистрации.

Какая сложилась судебная практика по таким спорам?

Если прошлый собственник не зарегистрировал свои права на недвижимость и тогда вы получаете отказ о проведении регистрации данной сделки. Необходимо в таких случаях обращаться в суд и доказывать свое право собственности на недвижимое имущество.

А в некоторых случаях нужно признавать право собственности по так называемой приобретательной давности, т.е. если гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником, однако добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Судебные заседания по данным спорам проходят зачастую с вызовом свидетелей , которые должны подтвердить факт о непрерывном владении вами, для этой роли подойдут соседи по земельному участку, соседи по квартире и т.д.

Кроме того, вам необходимо знать о том, что д ля признания судом права собственности по приобретательной давности , вы должны иметь право пользования или владения земельным участком (аренда, бессрочное пользование и др.), расположенным под объектом недвижимости, на которое вы хотите установить право собственности. В противном случае, суд может признать постройку самовольно возведенной.

Наши юристы имеют большой опыт в сборе доказательств, признании права собственности через суд и успешной регистрации недвижимости.

Отказы Росреестра в регистрации: как их оспорить

Права на недвижимость и сделки с ней надо регистрировать, а значит, путь лежит в управление Росреестра. Но иногда чиновники выносят отказы, которые выглядят спорно и тормозят гражданский оборот, грозят убытками и срывом сделок. Юристы рассказывают, что порой неизвестны даже конкретные причины отказных решений властей. Примеры незаконных приостановлений, советы, что делать, и обнадеживающая подборка судебной практики — в нашей статье.

Регистраторы Росреестра, которые занимаются сделками, изучают основания возникновения права и проверяют документы. Следом они могут вынести положительное решение либо приостановить процедуру. Оснований для приостановки много: ст. 27 закона «О госрегистрации» содержит 63 пункта. В их числе, например, противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, отсутствие необходимых бумаг, необособленное помещение и так далее. Если заявитель не устранит причины приостановки, то в регистрации откажут. Кроме законов, должностные лица руководствуются подзаконными актами: письмами Росреестра и приказами Минэкономразвития.

Но как отмечают эксперты, несмотря на довольно детальную регламентацию, нередко встречаются незаконные приостановления и даже отказы в регистрации. Чем это может грозить — перечисляет Константин Бойцов, советник, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Maxima Legal Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) × :

• заметной задержкой или срывом реализации и строительства объектов недвижимости;
• существенными убытками;
• кассовыми разрывами;
• другими последствиями для бизнеса вплоть до временного приостановления основной финансово-хозяйственной деятельности.

При продаже недвижимости новый собственник, как правило, требует надлежащего оформления всех договоров аренды, отмечает Дарина Гульзат, юрист практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Финансовое/Банковское право группа Международные судебные разбирательства Профайл компании × Если есть проблемы с регистрацией, сделка грозит сорваться. Арендатора можно и вовсе потерять, если ему нужна лицензия, для которой требуется зарегистрированный договор аренды.

Частые незаконные мотивировки приостановления

П. 5 ст. 18 закона «О госрегистрации» запрещает истребовать дополнительные документы, если заявитель предъявил достаточный для регистрации комплект бумаг. Но на практике это правило порой нарушается. Например, при оформлении перехода права собственности на основании договора могут просить акт приема-передачи имущества, говорит старший юрист адвокатского бюро Бартолиус Бартолиус Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Уголовное право группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика 11 место По выручке 11 место По выручке на юриста 16 место По количеству юристов × Вероника Русанова. Гульзат тоже отмечает, что чиновники не раз требовали акт приема-передачи по договору аренды, хотя это незаконно.

А еще есть документы, которые чиновники вправе запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия, вместо того чтобы приостанавливать регистрацию. Тот же устав для проверки срока полномочий руководителя сотрудник Росреестра может сам получить в налоговом органе, полагает Русанова.

11 октября, 9:25
18 мая, 8:48

Отказы в госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства и новые объекты чиновники порой объясняют замечаниями к техническим планам «недостроя» или противоречиями в сведениях, которые представил заявитель и получил сам госорган. Этими наблюдениями делится Бойцов. Но большая часть таких замечаний не имеет никакого юридического значения для процедуры, отмечает эксперт. Он вспоминает, что одному заявителю отказали в госрегистрации «недостроя», так как по одним сведениям строительные работы на объекте велись, а по другим — нет.

Некоторые случаи отказов прямо противоречат закону. Например, договор аренды или даже правила ГК дают арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от договора. Но органы Росреестра отказываются регистрировать прекращение договора аренды, если заявление подает лишь арендодатель, говорит Бойцов.

Гульзат приводит еще один случай из практики. Стороны договора аренды согласовали иную условную площадь помещения для расчета арендной платы и других целей. Одновременно они описали объект, как и полагается: указали кадастровый номер, составили техплан и так далее. Сотрудники Росреестра отказали в регистрации этого документа, ведь в договоре были «две разные площади помещения». Хотя подобная практика общепринята на рынке недвижимости и признана на международном уровне, а закон не ограничивает возможность определить в договоре расчетную площадь для иных целей, кроме идентификации предмета договора, разъясняет Гульзат.

Сделай то, не знаю что: проблемные мотивировки и причины приостановок

Иногда из текста уведомления о приостановлении или отказе непонятно, что именно не устроило госрегистратора. На эту проблему жалуются несколько опрошенных юристов. В уведомлении порой пишут, что представленный документ-основание не отвечает требованиям закона, но без конкретики, говорит Русанова. А в особо загруженных районах Московской области или Краснодарского края есть риск получить уведомление о приостановлении регистрации вообще без указания причин, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова: «Уведомление есть, подпись регистратора на нем стоит, но в тексте после слов «государственная регистрация приостановлена по следующим причинам» лишь большой пробел».

Такие отказы незаконны, ведь уведомление о приостановлении госрегистрации должно содержать указание всех мотивов такого решения со ссылкой на положения закона, говорится в п. 5 ст. 29 закона «О госрегистрации». А п. 70 приказа Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278 вовсе требует указывать причины и рекомендации таким образом, чтобы даже неспециалист в области права сразу понял, что ему надо сделать и на основании каких норм.

Можно предположить, что заявителю проще уточнить причину приостановки по телефону или лично в Росреестре. Пусть уведомление незаконно, но важнее как можно быстрее получить результат — регистрацию. Но связаться с представителями этого ведомства непросто. По телефонам, указанным в уведомлениях, трубку чаще всего не берут, жалуются эксперты. Можно позвонить в единую справочную, но там консультанты не видят вашего пакета документов.

С личным приемом тоже не все просто. В некоторых регионах попасть на него к регистратору нельзя. Такая ситуация сложилась в Москве, о чем говорит Русанова: «Раньше можно было хотя бы прийти к руководству и попытаться объяснить, что регистратор ошибся, но сейчас, видимо в рамках борьбы с коррупцией, этой возможности больше нет».

Если другие возможности не помогли, иногда заявителям приходится гадать.

Один собственник получал от регистратора замечания в отношении техплана, но без конкретных рекомендаций, а просто с указанием, что бумага не отвечает требованию закона. Заявителю приходилось гадать и направлять дополнительные документы, чтобы «попасть в точку».

В практике Колесниковой среди причин приостановления лидирует фраза «Не представлены документы, необходимые для госрегистрации прав». Как считает юрист, в сложных сделках и неоднозначных ситуациях должностным лицам проще использовать такую формулировку, чем взять на себя ответственность за регистрацию. Колесникова приводит пример: регистрация ранее возникших прав на недвижимость, когда на нее представляются большие объемы архивных документов.

Актуальная система регистрации действует 24 года, но до сих пор остается много объектов, права на которые оформлены еще по старым законам, отмечает управляющий партнер адвокатского бюро Адвокатское бюро «Юг» Адвокатское бюро «Юг» Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 5 место По выручке Профайл компании × Юрий Пустовит. По его словам, регистраторы часто отказывают, когда право продавца или арендодателя на объект возникло до 1999 года. Чиновники Росреестра не всегда хорошо знают те нормы и не хотят с ними разбираться, говорит Пустовит: «Им проще отказать в регистрации и направить заявителя в суд обжаловать отказ, по сути, перекладывая на него свою работу по проверке законности сделки».

Такое злоупотребление судебным контролем со стороны регистраторов приводит к тому, что сроки сделок необоснованно увеличиваются, а общая предсказуемость процедур сильно снижается.

1. Если понятно, что нужно сделать, и это возможно и несложно — сделайте это. Другой вариант — обжаловать и стоять на своем. Выбор за вами.
2. Попробовать дозвониться до регистратора или прийти к нему на прием, если это возможно.
3. Записаться, если есть такая возможность, к руководству территориального органа Росреестра. Как отмечают юристы, это может дать результат в случае массовых приостановок госрегистрации или особо сложных ситуациях.
4. Предоставить дополнительные пояснения в регистрационное дело.
5. Обжаловать действия регистратора вышестоящим сотрудникам. Несколько экспертов отмечают, что это редко приносит результаты.
6. Пойти в апелляционную комиссию Росреестра. Если приостановка связана с кадастровым учетом, то досудебный порядок обязателен (ст. 26.1 закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Правда, на практике обращения в апелляционную комиссию тоже ничего не дают, кроме затягивания обжалования, отмечает советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners ALUMNI Partners Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Финансовое/Банковское право группа Международные судебные разбирательства Профайл компании × Инна Фирсова.
7. Идти в суд. Конечно, дела рассматриваются индивидуально, но этот способ более результативный.
8. Что-то еще. Как вспоминает Фирсова, один из ее клиентов «в экспериментальном порядке» разместил отзыв о работе Росреестра на портале «Ваш контроль», созданном по заказу Минэкономразвития. Такой способ обжалования не предусмотрен законом, но дал свои плоды: после отзыва у клиента началась регистрация по ранее выданным уведомлениям о приостановлении, говорит Фирсова.

Судебное обжалование и практика

Оспорить отказ в суде — не самый быстрый способ защиты права, но шансы на успех есть. Это подтверждает статистика Судебного департамента по этой категории дел. Так, в первой половине 2022 года суды общей юрисдикции удовлетворили 68,4% исков к Росреестру (всего рассмотрели 2548 дел). Арбитражные суды разрешили 396 споров об обжаловании отказа в госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В 38,1% из них требования заявителя удовлетворили полностью.

Юристы советуют обжаловать отказ в регистрации, а не приостановку как промежуточный этап. Оспаривать приостановление госрегистрации прав как незаконное бездействие бессмысленно, поскольку в процессе Росреестр может принять решение об отказе в государственной регистрации и его придется оспаривать повторно, предупреждает Бойцов.

• При обжаловании отказа суд обязан разобраться в сути причин приостановки

Формальный подход недопустим, на это ориентирует нижестоящие инстанции Верховный суд в определении № 127-КАД22-22-К4 от 31 августа 2022 года. Там заявитель обжаловал отказ в 2020 году зарегистрировать корпус для отдыха в Крыму, реконструированный в 2012-м. Процедуру приостановили, а затем выдали отказ, поскольку «из-за недоступности архивов невозможно подтвердить подлинность документов, выданных в 2012-м». Суды подтвердили правоту чиновников, подойдя к спору формально: раз обжалуется отказ, то надо только проверить, выполнил ли заявитель указания в уведомлении о приостановке. Раз он не подтвердил подлинность документов десятилетней давности, то иск надо отклонить.

ВС запретил такой подход. «Законность оспариваемых действий нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм», — говорится в определении. Отказ в регистрации — продолжение единой процедуры, поэтому суд обязан проверить основания приостановки.

• Надо верно определить предмет доказывания

Чтобы правильно рассмотреть спор, надо верно определить предмет доказывания. К примеру, в деле № А83-6381/2018 суды спорили о возможности регистрации как отдельного объекта здания кинобудки на праве оперативного управления за МГУ Ломоносова. Кассационный суд поддержал отказ Росреестра это делать. Ведь ранее университет просил зарегистрировать кинобудку как часть единого имущественного комплекса научно-учебной базы и не доказал, что спорный объект самостоятельный. Но этого было недостаточно, указал ВС: суду следовало исследовать вопрос, был ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом в смысле ст. 133.1 ГК и можно ли считать здание кинобудки самостоятельным объектом недвижимости.

• Запрещено требовать документы или нотариальную форму, где это не предусмотрено законом

Суды исправляют ошибку, если Росреестр требует заявление другого лица, которое на самом деле не нужно по закону. В деле № 19-КАД22-12-К5 заявитель исполняла решение суда о разделе дома, которое прекращало право общей долевой собственности на него. Суд выделил двум собственникам — истцу и ответчику — части дома и указал, что акт стал основанием для регистрации права. Но Росреестр отказался регистрировать часть истца, потребовав заявление другого собственника — ответчика. Его поддержали апелляция и кассация. ВС возразил, что заявление второго владельца не требуется, ведь регистрация происходит по заявлению истца во исполнение решения суда, который признал отсутствие прав ответчика на это имущество (ч. 3 ст. 58 закона «О госрегистрации»).

Есть практика Верховного суда и по случаям, когда регистрирующий орган необоснованно требует нотариальную форму сделки. В деле № 88-КАД22-6-К8 заявитель оспаривал отказ в регистрации дарения доли в праве общей долевой собственности. Нижестоящие инстанции поддержали позицию чиновников. Но ВС указал: правило о нотариальном удостоверении сделки (ч. 1.1 ст. 42 закона «О госрегистрации») не работает, если одаряемый становится единственным собственником объекта недвижимости.

Еще немного практики

Часть дел связана с общим режимом имущества супругов. Так, в деле № 9-КАД22-3-К1 муж и жена решили распределить доли в общей квартире, купленной с использованием средств маткапитала: выделить по 6/100 долей детям. Но чиновники отказали в регистрации сделки, потребовав нотариальной формы. Верховный суд поддержал заявителей: поскольку супруги не делили имущество, то нет необходимости удостоверять соглашение у нотариуса. Кроме того, в деле нет доказательств, что стороны заключали брачный договор, отметил ВС.

Иногда у заявителей могут быть проблемы и с правильной формулировкой требований, говорит Русанова. Заявители чаще всего просят признать решения Росреестра незаконными и обязать его выполнить регистрационные действия.

Иногда суд занимает позицию, что решение о регистрации — компетенция регистрирующего органа, поэтому суд не может его подменять и обязывать принять это решение. Тогда Росреестр обязывают повторно рассмотреть пакет документов. Но это решение не всегда исполнимо.

Как говорит Русанова, бывали ситуации, когда Росреестр либо не рассматривал повторно заявление, либо все же изучал и отказывал по тем же самым основаниям (или по похожим). С этим тоже можно бороться: оспорить новое приостановление или отказ в регистрации со ссылкой на злоупотребление правом и попросить суд именно обязать провести регистрацию, заключает эксперт.

Приостановление и отказ в регистрации прав собственности на квартиру

В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права (или перехода права) собственности на недвижимость? Когда могут отказать в регистрации? Чем это грозит участникам сделок купли-продажи квартир?

Ответ:

Наверное, каждый знает, что сделка купли-продажи недвижимости считается завершенной только после ее государственной регистрации. Точнее, регистрируется переход права собственности по договору купли-продажи от Продавца к Покупателю.

Но бывает и так, что после подачи документов (например, по сделке купли-продажи квартиры) в Росреестр, регистратор вдруг приостанавливает процесс регистрации прав. Такое право дано ему законом (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимсти», от 13 июля 2015 года).

В этом же законе перечислены основания, по которым регистратор может приостановить процесс регистрации, и даже вовсе в ней отказать. Что же может натолкнуть его на такое хитроумное действие? Сейчас поясним.

Росреестр и регистрация сделки купли-продажи квартиры – сроки, условия, госпошлина, документы.

Основания для приостановления государственной регистрации прав

Закон дает исчерпывающий перечень оснований для приостановки процесса регистрации прав. В частности, они касаются как регистрации покупки-продажи квартиры на вторичном рынке, так и регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке.

Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество (квартиру) может произойти по решению регистратора по следующим основаниям:

• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• не представлены все документы, необходимые для регистрации;
• представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
• форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь существенное условие Договора купли-продажи квартиры);
• регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);
• отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);
• существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;
• на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);
• при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;
• при регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства;
• имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).
• и другие причины (см. ссылку на полный перечень – ниже).

В 2021 году для приостановки регистрационных действий добавилось еще одно основание, связанное с долгами кого-либо из участников сделки (подтверждение – здесь). Теперь Росреестр может приостановить процесс регистрации сделки с недвижимостью на срок до 3-х месяцев «в связи с наличием данных об исполнительном производстве» в отношении Продавца или Покупателя. У Росреестра теперь есть доступ к базе ФССП, и он вполне может самостоятельно мониторить долговые проблемы участников сделок.

Кроме того, регистрация может быть также приостановлена по решению суда.

Это наиболее вероятные причины, по которым регистрацию документов в Росреестре могут притормозить. Полный перечень оснований для приостановления процесса регистрации прав по сделкам с недвижимостью состоит из 65 пунктов (. ), которые перечислены в подпунктах 1–65, пункта 1, статьи 26, ФЗ-218.

Кстати, по этим же основаниям приостанавливается не только процесс регистрации прав собственности, но и процесс постановки объектов недвижимости на кадастровый учет.

Уведомление о приостановке регистрации

Чтобы участники сделки купли-продажи квартиры были в курсе того, что регистрацию их сделки притормозили, Росреестр обязан направить им уведомление о приостановлении регистрации прав собственности, с указанием всех причин, по которым эта приостановка произошла (п.5, ст.29, ФЗ-218).

Например, при подаче документов на регистрацию через МФЦ «Мои документы», сотрудник МФЦ должен информировать заявителя о возможности получения уведомления о приостановлении разными способами (по почте, лично, и т.п.). Заявитель тогда сам выбирает способ получения уведомления и фиксирует это в заявлении на регистрацию, в графе «Примечания».

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Срок приостановления регистрации

Сроки приостановки государственной регистрации прав на недвижимое имущество указаны в том же законе (пункты 2–8, статьи 26, ФЗ-218).

В общем случае, срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца.

В частных случаях, сроки приостановления регистрации прав могут отличаться, например, в таких ситуациях:

• Если регистратор не получил ответа по запросу, сделанному им по межведомственным каналам, то максимальная приостановка регистрации может быть не более 1 месяца.
• В случае продажи доли в праве собственности на недвижимость, регистрация может быть приостановлена сроком до 1 месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
• В случае судебного спора в отношении прав собственности, срок задержки в регистрации прав будет длиться без ограничения времени, до разрешения спора судом.

И что же будет, после истечения этих сроков приостановки? Все просто – либо регистрацию возобновят, либо в регистрации откажут.

Возобновление регистрации происходит после устранения причин, из-за которых произошла приостановка. Для этого, как правило, участникам сделки достаточно подать дополнительные документы, которые потребовал регистратор, чтобы разрешить возникший у него вопрос (об этом будет сказано в присланном уведомлении). Срок рассмотрения этих документов и возобновление регистрации – 3 рабочих дня (п.10, ст.26 ФЗ-18)

Отказ в регистрации происходит, если причины приостановки не устранены (об этом ниже).

Отказ в государственной регистрации прав собственности

Отказ в государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество может произойти только после приостановки регистрации, и только в том случае, если причины этой приостановки не устранены в заданный законом срок (см. выше). Об этом прямо указано в статье 27, ФЗ-218.

Кстати, чувствительным натурам лучше знать заранее, что при отказе в регистрации прав собственности на квартиру, уплаченную госпошлину за регистрацию – не вернут. И скандалить в этом случае не нужно, таков закон.

Если же причины приостановления регистрации прав устранены, то процесс регистрации возобновляется.

Под «устранением причин» понимается, как правило, предоставление регистратору дополнительной информации, которая развеет его сомнения и успокоит расшатавшиеся нервы. Участники сделки купли-продажи квартиры, например, могут донести ему отдельные документы, справки, выписки, соглашения – все, что он попросит для подтверждения вновь возникающих прав собственности.

Зачем нужна расписка в получении денег за проданную квартиру? Что в ней должно быть, чтобы она имела юридическую силу? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Приостановление регистрации прав по заявлению

Закон дает возможность участникам сделок с недвижимостью притормозить регистрацию прав собственности самостоятельно. Для этого любой из участников сделки купли-продажи квартиры пишет заявление о приостановлении государственной регистрации прав, и передает его в Росреестр (лично или через портал Росреестра – см. ниже ссылку).

Если процесс регистрации перехода права по сделке еще не закончен, то регистрация приостанавливается на основании такого заявления. Заявитель при этом должен указать причины для такой приостановки, и указать срок желаемой приостановки, но не более 6 месяцев.

Такая возможность дается участникам сделки только один раз. А если сделка купли-продажи квартиры происходит с привлечением ипотечного кредита, то заявление должно быть совместным от обеих сторон сделки, с приложением письменного согласия банка-кредитора.

Если заявитель затем не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении установленных 6-ти месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.

Срок регистрации прав, в случае ее приостановки, прерывается. И после возобновления начинает отсчитываться заново.

Приостановление регистрации прав в заявительном порядке установлено статьей 30, ФЗ-218.

Кроме того, по совместному заявлению участников сделки купли-продажи квартиры регистрация прав собственности на основании договора может быть прекращена совсем. Для этого все дружно пишут заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора, и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав (например, вследствие возникших форс-мажорных обстоятельств). Такая возможность регламентируется статьей 31 того же закона.

Занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи – риск и защита от него.

Когда еще регистрация прав собственности может не состояться?

Существует еще пара вариантов, когда поданные на регистрацию сделки купли-продажи квартиры документы могут не зарегистрировать. Тот же закон (ФЗ-218) называет эти случаи так:

1. Возврат заявления и документов без рассмотрения (статья 25, ФЗ-218), и
2. Отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав (п.15, ст.18, ФЗ-218).

В первом случае, причинами возврата документов без рассмотрения (после принятия их у заявителя) могут служить, например, такие казусы:

• несоответствие формата электронных документов, поданных на регистрацию, установленному формату (если документы подаются через сайт Росреестра);
• наличие подчисток, приписок и т.п. на бумажных документах, поданных на регистрацию (если документы подаются лично через МФЦ, например);
• если регистратор в течение 5 дней после принятия документов на регистрацию, не получил по своим внутренним каналам информацию об уплате госпошлины за регистрацию, и квитанция госпошлины тоже не была представлена заявителем (поэтому лучше ее всегда предоставлять, хотя закон позволяет заявителю этого не делать);
• если заявление на регистрацию подано доверенным лицом собственника квартиры, в то время как сам собственник запретил (через Росреестр) совершать сделки с квартирой без своего личного участия;
• если заявитель забыл подписать заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (переволновался, например).

Во втором случае, причина отказа в приеме документов на государственную регистрацию прав – и вовсе смешная. Здесь предусмотрен единственный случай, когда заявитель при подаче документов на регистрацию, отказывается предъявлять свой паспорт.

Сложно предположить, что должно твориться в голове такого заявителя, тем не менее, наши законодатели мудро предусмотрели именно такой случай.

За ходом регистрации можно следить на сайте Росреестра по номеру дела (здесь). Этот номер указывается в расписке, которую выдают заявителю при приеме документов на регистрацию. Онлайн-проверка статуса запроса/заявления доступна через 3–5 дней после подачи заявления на предоставление услуг.

Чем может грозить участникам сделки приостановка регистрации?

Если в процессе регистрации сделки купли-продажи квартиры, регистратор решает ее приостановить, то для участников такая неожиданность может привести к проблемам с денежными взаиморасчетами. А в чем тут проблема? Следите за мыслью!

Если расчеты по сделке происходят через банковскую ячейку (как это происходит на практике – см. по ссылке), то доступ Продавца к деньгам за квартиру привязан к определенному сроку. А этот срок устанавливают, ориентируясь на срок регистрации документов.

То же самое касается и срока раскрытия аккредитива (при безналичных расчетах).

Если регистрация сделки купли-продажи квартиры неожиданно приостанавливается, а потом возобновляется, то Продавец может пропустить свой срок доступа к ячейке с деньгами или срок раскрытия аккредитива. Получается, что деньги снова возвращаются в распоряжение Покупателя, и квартира после затянувшейся (приостановленной, и потом возобновленной) регистрации тоже переходит в собственность Покупателя. Риск Продавца здесь налицо. Что ему делать в таком случае?

Об этом рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Продавец квартиры >> Регистрируем продажу квартиры.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Комментарии к статье – ниже

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Если продавцы не выписываются из проданной квартиры?

Основные меры безопасности при покупке и продаже квартиры

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда?

Кто такой риэлтор?

Нужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры?

Как происходит обмен квартир

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Махинации с жильем
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Больше возможностей для обсуждения вопросов — на ФОРУМЕ

Анна 01.09.2021

Хотелось бы узнать в каком именно пункте указано что могут приостановить регистрацию если имеются сведения о наличии исполнительного производства? Три раза перечитала и не нашла.
А если есть такая практика, то на что ссылается росреестр в таком случае? Хотелось бы конкретики

Секреты Риэлтора 01.09.2021

По поводу приостановки регистрации сделок с недвижимостью в 2021 году, мы ссылаемся на практику рынка, и в подтверждение приводим ссылку на публикацию крупного делового издания Бизнес-ФМ (BFM.ru). Там утверждается буквально следующее:
.
«Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью из-за долгов.
Сотрудники Росреестра стали проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости. Если они есть, переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью.
Росреестр вплотную занялся заморозкой регистрации сделок при наличии у продавцов проблем со службой судебных приставов. Для решения вопроса отведено 90 дней.»
.
Об этом же пишут и другие деловые издания, это подтверждают адвокаты и риэлторы. Мы регулярно мониторим практику рынка недвижимости и вносим соответствующие правки в наш учебник.
В 2021 году участники сделок купли-продажи квартир стали получать уведомления о приостановлении регистрации с указанием, что приостановка произошла в связи с требованиями ФССП или в связи с наличием данных об исполнительном производстве.
.
Вероятно, Росреестр так трактует пп.37, п.1, статьи 26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
«1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
…
37) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога…»