Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать

Что делать, если строительная компания объявила себя банкротом?

Кризис в экономике не обошел стороной сферу недвижимости, многие строительные компании Краснодара заявили о своем банкротстве. Финансовая несостоятельность девелоперов, не завершивших строительство, приводит все больше дольщиков в суд. В нашей статье рассмотрим процедуру банкротства строительной компании, а также права и действия дольщика в этой ситуации.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Отрасль строительства с 2015 года испытывает трудности из-за санкций, новых законов и роста цен на строительные материалы. Эти сложности приводят к тому, что застройщики нарушают обязательства перед дольщиками, кредиторами и подрядчиками. Для проведения процедуры банкротства девелоперы обращаются в суд.

Подтверждение финансовой несостоятельности происходит, если ситуация СК соответствует следующим пунктам:

• сумма долга не менее 100 000 рублей;
• оплата счетов и кредитов не проводилась более 3 месяцев;
• есть долговые обязательства перед кредиторами.

Стадии банкротства для строительной компании выглядят следующим образом: подача заявления в суд → наблюдение → финансовое оздоровление → внешнее управление → конкурсное производство.

Процедура занимает около 1 года. Для дольщиков, купивших квартиру в доме, построенном по 214-ФЗ, существуют некоторые преимущества, так как их защищает закон РФ, в отличие от домов по 215-ФЗ.

Какие права есть у дольщиков при банкротстве застройщика?

Процедура банкротства происходит не только у “серых” девелоперов, часто на этот шаг идут компании, чьи резервы истощены. Дольщики, в случае банкротства застройщика, могут на свое усмотрение требовать возвращения денежных средств, предоставление жилого помещения, а иногда и возмещения убытков.

В Краснодаре администрация города привлекает к сотрудничеству инвесторов, которые достраивают проблемные объекты. Но это не значит, что бывшему застройщику нужно простить выплату компенсации. Процедура возврата денег дольщикам происходит только после завершения всех стадий банкротства и продажи имущества с аукциона.

Для этого необходимо обратиться в союз обманутых дольщиков и к хорошему юристу, который разберет всю ситуацию и предложит решение.

После ликвидации застройщика, дольщики могут получить свою недвижимость в случае, если:

• найдется инвестор готовый взять на себя обязательства по строительству;
• дольщики создадут жилищный кооператив и завершат строительство своими силами;
• получат жилое помещение в собственность, в случае если дом готов.

Дольщики должны выполнить следующие действия: созвать собрание и обсудить план действий, обменяться контактами и создать группу в социальных сетях или на форумах. Далее нужно выйти на диалог с застройщиком или его представителем, который разъяснит ситуацию. В случае, если строительная компания не идет навстречу и “теряется”, это должно насторожить и послужить поводом для обращения к юристу.

Чтобы избежать судов и своевременно въехать в свою квартиру, нужно выбрать проверенного и надежного застройщика. Бесплатно оформить квартиру помогут специалисты независимого портала недвижимости 23Квартиры.ру. Для получения консультации оставьте заявку по форме сайта.

Банкротство застройщика: что делать дольщику в 2023 году?

Покупка квартиры на этапе строительства – очень выгодное решение, но рискованное, поскольку банкротство застройщика может стать вполне реальным сценарием. В некоторых случаях компания действительно оказывается в безвыходной ситуации и разоряется, но бывает и так, что она намеренно объявляет себя банкротом, чтобы уйти от ответственности перед дольщиками, вложившими деньги в строительство. Рассказываем, на что можно рассчитывать при банкротстве застройщика и что предпринять в подобной ситуации. Оставить заявку Подпишитесь на наш телеграмм канал

Что понимается под банкротством?

Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.

Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.

Фонд развития территорий

В соответствии с законом №218-ФЗ, создан специальный Фонд развития территорий, целью деятельности которого является защита прав и законных интересов дольщиков от злоупотреблений девелоперов. Взносы в данный Фонд обязаны переводить все застройщики, которые участвуют в долевом строительстве. В задачи Фонда входит:

• Проверка хода строительства и документации застройщика.
• Выплата компенсаций при банкротстве застройщика.
• Финансирование незавершенного строительства.

Кроме того, Фонд ведет перечень проблемных застройщиков, который можно увидеть на официальном сайте организации.

Наши кейсы

Включение в реестр о передаче жилья

Взыскано: 2 415 243 руб.

Предъявление дольщиком требований

О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
• Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
• Посредством сервиса «Федресурс».
• С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

• Заявление участника строительства.
• Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
• Документы, подтверждающие оплату жилья.
• Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

• Передачи жилья.
• Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
• Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).

В каком порядке удовлетворяются требования?

Дольщики, в соответствии с действующим законодательством, защищены лучше, чем другие категории кредиторов, поэтому им предоставляется преимущественное право при удовлетворении требований. Сначала удовлетворяются не включенные в реестр требования по текущим платежам. После этого происходят расчеты в соответствии со следующей очередностью (применяются правила ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ):

1. Выплаты физическим лицам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью или же жизни.
2. Расчеты с персоналом строительной компании.
3. Выплаты дольщикам, а также выплаты штрафов и компенсаций.
4. Расчет с прочими кредиторами (например, с банками).

Примечательно, что дольщик может решить, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве – требовать деньги или жилье. Также он может потребовать погашения убытков, которые понес в результате того, что компания не выполнила свои обязательства.

Возможность выбора между деньгами (вложенными активами) и жильем дает участнику строительства преимущество, поскольку добиться выплат в реальности непросто: часто денежной массы застройщика недостаточно для всех кредиторов, если взносы в Фонд выплачивались не по всем ДДУ. Кроме того, приходится ждать окончания процедуры банкротства и продажи имущества должника на торгах, которые также длятся довольно долго.

Возврат денег

Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:

• Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
• Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.

Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

Порядок обращения и необходимые документы

Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:

• Купли-продажи.
• Займа, с условием передачи жилья.
• Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.

Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Особенности процедуры зависят от типа помещения и стадии его готовности. Обобщим информацию в таблице.

Обобщим информацию в таблице.

1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него.

2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела.

3. Получение определения суда о признании права собственности.

1. Конкурсному управляющему направляется заявление на включение требований в реестр.

2. От конкурсного управляющего приходит уведомление о включении требований в реестр.

3. В случае отказа конкурсного управляющего возражения направляются в суд.

4. Дольщики следят за ходом строительства, участвуют в общих собраниях.

5. После завершения строительства многоквартирный дом вводится в эксплуатацию.

6. На основании определения арбитражного суда дольщики подписывают передаточный акт с лицом, завершившим строительство дома.

1. Уточнение статуса объекта и наличия прав на него.

2. Обращение в суд с заявлением, отправка копий сторонам дела.

3. Получение судебного акта о признании права собственности.

4. Регистрация права собственности.

Обращение в суд с заявлением о включении денежных требований в реестр требований кредиторов (по сути дольщик в таком случае может лишь вернуть уплаченную цену договора).

Во всех перечисленных случаях дольщикам не обойтись без юридической помощи, которая потребуется на всех этапах борьбы за получение жилья или денежной компенсации. К юристу необходимо обращаться, как только произошло банкротство застройщика – специалист поможет выбрать оптимальный вариант действий и обеспечит защиту прав дольщиков.

Обязательства застройщика при банкротстве

Покупка квартиры в новостройке — выгодное решение. Квадратный метр на начальной стадии строительства стоит дешево, ипотечные ставки на строящееся жилье значительно ниже, а выбор планировочных решений больше. Но есть в такой сделке и свои минусы. Самый неприятный из них — банкротство застройщика.

В этой статье:

• Что такое банкротство застройщика
• Почему застройщики становятся банкротами
• Существуют ли признаки скорого банкротства?
• Процедура банкротства застройщика
• Как узнают о банкротстве
• Что может потребовать дольщик
• Что получает дольщик
• Сколько денег можно получить
• Как получить больше
• Кто будет строить дом
• Как правильно действовать, если застройщик обанкротился

Что такое банкротство застройщика

Когда компания-застройщик не может платить по счетам, она становится банкротом. Однако этот статус присваивается не автоматически. Решение о том, что компания — банкрот, принимает арбитражный суд. Инициировать процедуру банкротства может как сама строительная компания, так и ее кредиторы или дольщики. Пока идет признание несостоятельности застройщика, может пройти не один месяц и даже год.

Почему застройщики становятся банкротами

Строительной компании может грозить банкротство в разных ситуациях:

• резко выросли цены на строительные материалы или услуги подрядных организаций,
• снизилась покупательская способность на рынке недвижимости,
• появились судебные издержки при сдаче других объектов.

Когда сроки срываются, а привлекать инвестиции больше невозможно, застройщика могут признать банкротом.

Существуют ли признаки скорого банкротства?

Когда покупка квартиры происходит не на начальном этапе строительства, важно проанализировать риски, прежде чем подписывать договор долевого участия. Специалисты не советуют принимать решение о покупке, если:

• Строительство объекта остановилось. Наблюдайте за процессом по фотоотчетам или веб-камерам, установленным на стройке.
• Подошел к концу срок разрешения на строительство. Это остановит стройку и создаст проблемы с привлечением инвестиций. Документы проверяют в ЕИСЖС или на сайте строительной компании.
• Застройщик не опубликовал финансовую отчетность проекта.
• Крупные банки отказали в аккредитации объекта. Банковские специалисты внимательно проверяют все стройки, прежде чем аккредитовать их на выдачу ипотеки.
• Сдвинулись заявленные этапы строительства.

Заметили перечисленные признаки после подписания договора? Можно инициировать признание застройщика банкротом.

Процедура банкротства застройщика

Специфика признания банкротом строительной компании помогает ускорить стандартный процесс. В отличие от других сфер деятельности, за деятельностью застройщика не наблюдают в течение года.

Признанный несостоятельным застройщик отстраняется от деятельности. После этого назначают конкурсного управляющего. Он определяет список кредиторов должника. Это дольщики, подрядчики, банки и другие инвесторы. Очередность погашения долга установлена законом. Этот процесс может занять год или больше. Для тех, кто приобрел квартиры в недостроенном доме, ожидание оборачивается потерянными деньгами. Приходится тратиться на съемное жилье, откладывать переезд на неопределенные сроки. Чем раньше станет понятно, что застройщик рискует обанкротиться, тем быстрее нужно обратиться в суд.

Как узнают о банкротстве

Дольщики могут получить информацию о несостоятельности застройщика несколькими путями:

• От конкурсного управляющего, который должен известить дольщиков в срок до 15 дней. Но в реальности все происходит иначе: компания-банкрот может долго не передавать данные о дольщиках, поэтому известить их в короткие сроки не удается.
• Из газеты «Коммерсант», где публикуется информация о решениях арбитражного суда по делам о банкротстве.
• Из картотеки арбитражных дел, где есть сведения обо всех судебных процессах.
• Из единого федерального реестра сведений о банкротстве.

Чем раньше вы узнаете о банкротстве, тем быстрее сможете заявить о праве на возмещение долга.

Что может потребовать дольщик

Участник долевого строительства может направить конкурсному управляющему требование на жилое помещение, которое указано в ДДУ. А может попросить вернуть ему деньги по договору долевого участия и признать договор недействительным. Все остальные требования, например, передать право собственности или компенсировать моральный вред, можно выставить через суд.

Как только появилась информация о том, что застройщик обанкротился, необходимо написать заявление на включение в реестр кредиторов. Заявление в этом случае направляют конкурсному управляющему. Его данные можно узнать на сайте «Коммерсанта» или из открытых источников.

Важно!

Получить то, что положено дольщику по договору, можно только после подачи заявления. Реестр требований кредиторов открывается, когда публикуют информацию о банкротстве, и закрывается через два месяца. Если подали заявление после закрытия реестра, получить деньги будет сложнее. Такие требования рассматривают в последнюю очередь.

Что получает дольщик

Если участник долевого строительства хочет получить квартиру, за ним признают право собственности. Но если квартира не достроена, после банкротства застройщика завершить строительство могут разные организации:

• компенсационный фонд, или фонд защиты дольщиков,
• фонд субъекта РФ,
• другая строительная компания, которая приобрела обязательства банкрота,
• жилищно-строительный кооператив, созданный дольщиками.

Если дольщик не хочет ждать, он может потребовать возместить ущерб. Но это требование удовлетворят в третьей очереди, после расчетов с сотрудниками компании и компенсации лицам, здоровью которых был нанесен вред. Денег застройщика на всех дольщиков может не хватить, а получить квартиру после расторжения ДДУ будет невозможно даже после того, как дом достроят.

Сколько денег можно получить

Когда определяют сумму выплаты дольщику, учитывают сумму по ДДУ и величину ущерба. Реальный ущерб составляет разницу между суммой по ДДУ и рыночной стоимостью объекта на дату первой процедуры в деле о банкротстве. Но если рыночная стоимость снизилась, размер возмещения не будет ниже указанной в ДДУ суммы. Когда дольщик не успевает выплатить всю стоимость квартиры, он получает возмещение, пропорциональное своему платежу.

Как получить больше

Рыночную стоимость жилья можно рассчитать по-разному. Для возмещения реального ущерба оценщика привлекает конкурсный управляющий. Считаете, что стоимость занижена? Закажите независимую оценку и обжалуйте сумму в арбитражном суде. Если суд встанет на вашу сторону, размер компенсации увеличат.

Кто будет строить дом

Недострой переходит к новому застройщику, которого определяет фонд защиты дольщиков или конкурсный управляющий. Но дольщики могут взять строительство и в свои руки. Для этого на общем собрании участников долевого строительства они принимают решение о создании жилищно-строительного кооператива. Права на недостроенный объект и земельный участок передаются ЖСК.

Как правильно действовать, если застройщик обанкротился

• Сформулируйте требования и напишите заявление о включении их в реестр кредиторов.
• Подайте заявление конкурсному управляющему.
• Потребуйте признать право собственности на объект, если дом достроен.
• Получите денежное возмещение, если не хотите ждать окончания строительства.
• Моральный вред и понесенные убытки можно возместить только отдельным заявлением в арбитражный суд.

Помните о своих правах при заключении договора участия в долевом строительстве и контролируйте действия застройщика, чтобы получить долгожданное жилье или компенсацию его стоимости в случае банкротства строительной компании.

Застройщик – банкрот. Что делать дольщикам?

Ответ:

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за удовольствие получить халявно-низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании – всем, кто в нее верил, давал ей деньги и надеялся на лучшее? Что делать дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Процедура банкротства Застройщика

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!
Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков — см. ЗДЕСЬ.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Фактически, для дольщика здесь предлагается выбор – предъявить либо денежное требование к Застройщику, либо имущественное. Но тут нужно кое-что пояснить.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

В марте 2023 года, Верховный суд РФ пояснил, что для дольщика возможна и трансформация денежного требования в имущественное (т.е. требование передачи квартиры, если вдруг нашелся инвестор для достройки дома). Пример и подтверждение этого – здесь.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Требования к банкроту – это не гарантия

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже защита дольщиков максимальная из всех доступных способов – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика. А дом строится уже на кредитные деньги, которые банк выдает строительной компании по модели «проектного финансирования».

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Реестр прав требований дольщиков на жилые помещения

Если строительная компания уже объявлена банкротом, а не просто «испытывает временные трудности» и задерживает стройку, то в рамках процедуры банкротства арбитражный управляющий формирует Реестр требований участников строительства (ст. 201.7 ФЗ-127 «О банкротстве»). Для включения в этот реестр дольщику нужно направить управляющему соответствующее требование. Тогда это даст «обманутому дольщику» право претендовать на получение квартиры после завершения проблемного строительства.

Процедура здесь выглядит так:

1. Арбитражный управляющий рассылает уведомления о начале процедуры банкротства Застройщика всем выявленным дольщикам.
2. Получив уведомление, гражданин пишет заявление о включении его имущественных претензий в общий реестр требований по данному объекту строительства.
3. На основании этого документа, управляющий включает дольщика в реестр и направляет ему уведомление об этом.

Дольщику тут важно заявить о своих правах вовремя. Вступление в Реестр требований на жилые помещения возможно только в течение 2-х месяцев с момента опубликования сведений о признании Застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, после чего реестр закрывается (п.4, ст.201.4 ФЗ-127). Если этот срок пропущен, то требования дольщика будут учтены в объеме, установленном арбитражным управляющим в общем порядке.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? – смотри в этой заметке.

«Реестр обманутых дольщиков» – что это такое?

В отличие от Реестра требований дольщиков на квартиры (см. выше), который дает определенные права требования к Застройщику в процессе его процедуры банкротства, так называемый «Реестр обманутых дольщиков» не устанавливает никаких прав. Фактически, это просто учетная ведомость, которую ведут (точнее, вели до 2019 года) местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Реестр обманутых дольщиков – это просто учетный документ местной исполнительной власти. Предполагалось, что после включения в такой реестр, пострадавший гражданин будет иметь возможность получить некоторую поддержку на местном уровне. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Фактически же, включение гражданина в «Реестр обманутых дольщиков» не порождало никаких обязанностей для местных властей. Если здание достроят, то дольщиков, которым должны передать квартиры, будут определять не по этому реестру, а по зарегистрированным Договорам долевого участия (ДДУ). Заявка в реестр обманутых не добавит квадратных метров, так же как и ее отсутствие не лишает дольщика права на получение квартиры.

А с 2019 года «Реестр обманутых дольщиков» официально упразднен (подтверждение – здесь).

Вместо него теперь все данные о проблемных объектах собираются централизованно в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой является госкорпорация ДОМ.РФ

В системе сформирован Единый реестр проблемных объектов (см. ЗДЕСЬ), в котором учитываются все дольщики, заключившие Договоры долевого участия (ДДУ), в отношении которых наступило одно из следующих событий:

• более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства;
• более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи квартиры в новостройке;
• застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

То есть теперь для защиты своих прав, гражданам не нужно соответствовать определенным критериям «обманутого дольщика» (которые ранее устанавливал Минстрой РФ), не нужно писать заявления в местные органы власти, и не нужно обращаться в суд для признания недостроенного многоквартирного дома проблемным объектом. Все это происходит автоматически в системе ЕИСЖС.

Дольщикам нужно только найти свой объект в этой системе, грамотно сформировать и вовремя передать свои требования арбитражному управляющему, который ведет дело о банкротстве Застройщика.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).