Балансовая стоимость арендованного помещения как узнать

Нашла в Гаранте статью.

Необходимо ли отражать на забалансовом учете арендованные основные средства по договору аренды недвижимого имущества — помещения в здании, если в акте передачи площадей арендодатель не указывает балансовую стоимость площадей? Как в бухгалтерском учете отразить стоимость объекта?

В главе 34 Гражданского кодекса РФ обязанность сторон по указанию цены (стоимости) арендованного объекта в договоре аренды не установлена, необходимо указать только размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).
Указание оценки объекта аренды определено нормативными требованиями бухгалтерского учета и к составлению отчетности и первичных документов.
Инструкцией по применению Плана счетов финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, предусмотрено, что арендованные основные средства учитываются на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договорах на аренду. В составе основных требований к ведению бухгалтерского учета предусмотрено, что бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации — в рублях (пункты 1 и 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).
Измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении предусмотрены в составе обязательных реквизитов первичных учетных документов (пп. «д» п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ). Оценка имущества и обязательств производится организацией для их отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в денежном выражении (п. 1 ст. 11 Закона N 129-ФЗ). В пункте 23 Положения о ведении бухгалтерского учета и отчетности в РФ (приказ Минфина России от 29.07.1998 N 34н) сказано, что имущество, обязательства и иные факты хозяйственной деятельности для отражения в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности подлежат оценке в денежном выражении.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона N 129-ФЗ бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.
Одной из основных задач бухгалтерского учета является формирование полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним пользователям бухгалтерской отчетности — руководителям, учредителям, участникам и собственникам имущества организации, а также внешним — инвесторам, кредиторам и другим пользователям бухгалтерской отчетности (п. 3 ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
Бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету (п. 6 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», утвержденного приказом Минфина России от 06.07.1999 N 43н).
Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением отчетности бюджетных организаций, а также общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), состоит в том числе и из бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, пояснительной записки (п. 2 ст. 13 Закона N 129-ФЗ).
Согласно пункту 27 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», утвержденного приказом Минфина России от 06.07.1999 N 43н, пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках должны раскрывать данные о наличии на начало и конец отчетного периода и движении в течение отчетного периода арендованных основных средств.
Справка о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах, входит в образец формы N 1 (Бухгалтерский баланс), утвержденной приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н. Первой строкой в ней предусмотрены «арендованные основные средства», стоимость которых следует отразить на начало и на конец отчетного года.
Таким образом, указание стоимости в акте на передачу арендованного помещения требуется для формирования полной и достоверной информации о деятельности организации и ее имущественном положении, необходимой внутренним и внешним пользователям бухгалтерской отчетности.
Если исходить из установленных мер ответственности в связи с неуказанием цены арендованного объекта, повлекшей неотражение в учете стоимости этого объекта, то случаи разбирательств в арбитражных судах имеются в отношении применения по инициативе налоговых органов норм статьи 120 НК РФ. Поскольку арендуется объект более чем на один налоговый период, то чаще всего имеют место попытки привлечения налогоплательщиков по п. 2 ст. 120 НК РФ, которым вменяется грубое нарушение организацией правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения. Если эти деяния совершены в течение более одного налогового периода, это влечет взыскание штрафа в размере пятнадцати тысяч рублей. Под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи понимается (применительно к данному случаю) отсутствие регистров бухгалтерского учета, систематическое (два раза и более в течение календарного года) неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций, материальных ценностей налогоплательщика (из положений п. 3 ст. 120 НК РФ).
Можно привести положительные примеры из решений правоприменительной практики относительно неотражения стоимости арендованного имущества на забалансовом счете 001, однако это не означает, что организация не имеет рисков быть подверженной санкциям.
Имеются факты, что отсутствие такой оценки налоговыми органами на проверках расценивается как грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, предусмотренное положениями пунктов 1 и 2 ст. 120 НК РФ (от 5 до 15 тысяч рублей), в виде неправильного отражения на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций.
Претензии налоговиков в связи с неуказанием в документах цены арендованного имущества налогоплательщики оспаривают в судах (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2004 N Ф04-6301/2004(А75-4445-14), Решение Арбитражного суда Московской области от 04.10.2004 по делу N А41-К2-6201/04).
Эти суды в своих решениях привели следующие аргументы:
— налоговым органом не было учтено, что сторонами по договору не предусмотрена оценка (стоимость) передаваемого имущества и действующим законодательством не предусмотрено обязательное указание в такого вида договорах оценки передаваемого имущества, в связи с чем оснований для его учета как хозяйственных операций, подлежащих отражению на счетах бухгалтерского учета, не возникло;
— стоимость арендованного имущества не формирует ни актив, ни пассив баланса и не является доходом либо расходом предприятия, соответственно, неотражение его стоимости давальческого сырья (вследствие отсутствия его стоимости в договоре) не свидетельствует о совершении налогового правонарушения в виде грубого нарушения правил учета доходов, расходов или объектов налогообложения;
— имущество было передано на основании договора безвозмездной аренды, во время использования в расходной части бухгалтерской отчетности не учитывалось, следовательно, указанные действия не могли привести к занижению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организации;
— отсутствие учета имущества на забалансовом счете не содержит грубых нарушений правил учета доходов и расходов объектов налогообложения, и действия налогового органа по привлечению к налоговой ответственности не обоснованны, противоречат п. 2 ст. 120 НК РФ и подлежат отмене.
Стоимость переданных в аренду сетей в акте приемки-передачи не указана, и нормами ГК РФ такое требование не предусмотрено, неотражение имущества на забалансовых счетах не повлекло занижение налогооблагаемой прибыли. Отсутствие в договоре стоимости переданного в аренду имущества не позволило применить положения Плана счетов (приказ Минфина России от 31.10.2000 N 94н) по оценке арендованных основных средств в соответствии с условиями договора (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2005 N А40-14510/05-80-45).
Хотя по Справкам о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах, стоимость арендованного помещения на забалансовом счете 001 не отражалась, что повлекло нарушение раздела Инструкции по применению Плана счетов, однако это не повлекло занижения налогооблагаемой базы и неуплаты налогов. Суд, оценив распечатки регистров бухучета (карточки счета 001) с условной стоимостью, нарушений не установил. Суд констатировал отсутствие события налогового правонарушения и вины налогоплательщика и во взыскании штрафа по п. 2 ст. 120 НК РФ отказал (постановление ФАС МО от 31.12.2003 N КА-А40/10650-03).
Забалансовый счет 001 не предназначен для учета доходов, расходов налогоплательщика или для учета объектов налогообложения, имеющих значение для исчисления налогов, поэтому оснований для привлечения истца к ответственности за грубое нарушение правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения, установленной п. 2 ст. 120 НК РФ, не имеется (постановление ФАС Московского округа от 24.09.2002 N КА-А40/6414-02).
С одной стороны, ни Инструкция по применению Плана счетов, ни российские стандарты учета (ПБУ) не отвечают на вопрос, какой должна быть оценка имущества, подлежащего учету на забалансовых счетах, если она не указана в договорах и первичных документах. Кроме того, есть мнение, что требование указания стоимости части объекта действующие правила не содержат.
С другой стороны, нормативные документы и не запрещают использование условной оценки принимаемых к учету объектов, поскольку эта оценка приближает к достоверной информацию об организации и ее имущественном положении для круга пользователей отчетности.
С целью указания стоимости переданного помещения с просьбой дооформления акта следует обратиться к арендодателю, поскольку самостоятельно определить эту стоимость арендатор не сможет из-за отсутствия соответствующих данных учета.
В том случае, если это не представляется возможным, правила бухгалтерского учета не запрещают определить учетную стоимость арендованного объекта самостоятельно, исходя, например, из действующих в регионе рыночных цен на подобные объекты.

Р.П. Карпова,
консультант-эксперт

1 сентября 2008 г.

«Советник бухгалтера», N 9, сентябрь 2008 г.

Определение части балансовой стоимости переданного в аренду имущества

Муниципальное автономное учреждение «Молодёжный центр» (далее – Учреждение) планирует сдавать в аренду часть нежилого помещения находящегося на 1 этаже здания, переданного ему в оперативное управление (проведена государственная регистрация). Индивидуальный предприниматель (далее — Арендатор) часть нежилого помещения будет использовать для установки Кофейного аппарата. В соответствии с уставной деятельностью Учреждения основным видом деятельности является ОКВЭД 85.41.9. «Образование дополнительное детей и взрослых прочее, не включенное в другие группировки» (лицензии на образовательную деятельность нет), также одним из дополнительных видов деятельности является ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Учреждение осуществляет свою закупочную деятельность на основании Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Также Учреждение применяет освобождение от НДС в соответствии со ст. 145 Налогового Кодекса РФ. Для согласования сдачи в аренду части нежилого помещения будет направлено письмо собственнику имущества, который закрепил за учреждение право оперативного управления. После оформления договора аренды и передачи по Акту приема-передачи части нежилого помещения (приложение к договору) у Учреждения возникает обязанность учитывать часть данного имущества на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» в размере балансовой стоимости переданного имущества, как Учреждению найти такую часть балансовой стоимости?

8 ноября 2022

Часть балансовой стоимости переданного имущества можно определить пропорционально площади этого имущества. Вы знаете общую площадь знания, его.

Просмотр полного текста ответа и возможность задать вопросы доступны при покупке тарифа

Учет операций аренды у арендатора в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25

Автор
Ольга Антошина
главный методолог аудиторской компании ООО АК «Аудит-ЭЛ», налоговый консультант, сертифицированный бухгалтер-практик SIP/SIPA, бизнес-тренер по программам МБА, аттестованный преподаватель ИПБ России, к. э. н., доцент

116107 просмотров
10.11.2021 15:46

С 1 января 2022 года вступает в силу совсем не новый бухгалтерский стандарт, утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н, «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»».

В данной статье мы рассмотрим порядок бухгалтерского учета операций, связанных с договором аренды у арендатора. Сразу отметим, что учет со стороны арендатора никак не зависит от учета данных операций со стороны арендодателя. И по большому счету арендатору всё равно как арендодатель классифицирует у себя объект учета аренды.

Задача арендатора отразить или не отразить (в случае, оговоренном в Стандарте), операции с арендованным имуществом.

Начнем с того, кто имеет право не применять новые правила учета. В случае если договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору, отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа и предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду, а так же:

*️⃣ срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды;

*️⃣ рыночная стоимость предмета аренды без учета износа (то есть стоимость аналогичного нового объекта) не превышает 300 000 руб. и при этом арендатор имеет возможность получать экономические выгоды от предмета аренды преимущественно независимо от других активов;

*️⃣ арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (прошу не путать с упрощенной системой налогообложения и внимательно прочитать статью 6 закона «О бухгалтерском учете»).

Тогда арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде.

При этом, обратите внимание, что срок аренды, не превышающий 12 месяцев, считается не только по договору аренды, но и исходя из фактических условий и намерений самой компании! Вспоминаем ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» п.6 требование приоритета содержания перед формой.

Под условие «срок аренды не более 12 месяцев» не попадают договоры, которые заключены на 11 месяцев и которые продлевают несколько раз, чтобы избежать госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

По новым правилам срок аренды считается с учетом возможностей и намерений сторон его изменять (п. 9 ФСБУ 25/2018). В итоге общий срок с учетом продлений превысит 12 месяцев. Срок аренды для целей бухгалтерского учета рассчитывается исходя из сроков и условий, установленных договором аренды (включая периоды, не предусматривающие арендных платежей). При этом учитываются возможности сторон изменять указанные сроки и условия и намерения реализации таких возможностей.

Срок аренды пересматривается в случае наступления событий, изменяющих допущения, которые использовались при первоначальном определении срока аренды (при предыдущем пересмотре срока аренды). Связанные с таким пересмотром корректировки отражаются в бухгалтерском учете как изменения оценочных значений. Течение срока аренды начинается с даты предоставления предмета аренды.

Кроме того, ФСБУ 25/2018 не применяется при предоставлении в аренду участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых, результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены и объектов концессионного соглашения.

Мы исключили тех, кто имеет право не применять ФСБУ 25/2018 и, следовательно, дальше не читать данный материал.

А вот кто не попал в группу исключения, тот продолжает работать далее.

Арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде.

Право пользования активом (далее ППА) признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:

*️⃣ величину первоначальной оценки обязательства по аренде (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами» /Арендное обязательство);

*️⃣ арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами /Авансы выданные (62/Авансы выданные);

*️⃣ затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях Д Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками» (23, 70, др. счета);

*️⃣ величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды (Дебет 08 «Капитальные вложения» Кредит 96 «Оценочные обязательства»).

Фактическая стоимость ППА изменяется в следующих случаях:

*️⃣ переоценка ППА. Это возможно, когда предмет лизинга по характеру использования относится к группе ОС, по которой вы приняли решение о проведении переоценки (п. 16 ФСБУ 25/2018);

*️⃣ пересмотр стоимость, например при изменении условий договора лизинга (п. 21 ФСБУ 25/2018). При изменении арендных (лизинговых) платежей в результате мер, принимаемых в связи с коронавирусом, следует учитывать документ МСФО «Уступки по аренде, связанные с пандемией COVID-19 (Поправка к МСФО (IFRS) 16)» (введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 05.10.2020 N 226н) и документ МСФО «Уступки по аренде, связанные с пандемией COVID-19, действующие после 30 июня 2021 года (Поправка к МСФО (IFRS) 16)» (введен в действие на территории РФ Приказом Минфина России от 20.08.2021 N 112н).

После формирования первоначальной стоимости ППА, оно переводится на счет 01 «Основные средства», и начинает амортизироваться в общеустановленном порядке ( Дебет 01 «Основные средства»/ППА Кредит 08 «Капитальные вложения», Дебет 20 «Основное производство» Кредит 02 «Амортизация основных средств»/ППА).

Срок полезного использования права пользования активом не должен превышать срок аренды, если не предполагается переход к арендатору права собственности на предмет аренды.

Обязательство по аренде первоначально оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату этой оценки.

Приведенная стоимость будущих арендных платежей определяется путем дисконтирования их номинальных величин. Дисконтирование производится с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом суммы, подлежащей оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды.

В случае если ставка дисконтирования не может быть определена, применяется ставка, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды.

Для решения этой непростой задачи лучше воспользоваться Рекомендацией БМЦ Р-65/15 «Ставка дисконтирования», где на примерах очень подробно расписано, какие показатели необходимо использовать.

Величина начисляемых процентов определяется как произведение обязательства по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и процентной ставки, определенной в соответствии с пунктом 15 ФСБУ 25/2018. Периодичность начисления процентов выбирается арендатором в зависимости от периодичности арендных платежей и от наступления отчетных дат (Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Прочие расчеты с дебиторами и кредиторами»/проценты).

При полном или частичном прекращении договора аренды балансовая стоимость права пользования активом и обязательства по аренде списываются в соответствующей части. Образовавшаяся при этом разница признается в качестве дохода или расхода в составе прибыли (убытка).

При переходе на новый порядок учета аренды можно воспользоваться Рекомендацией БМЦ Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018», поскольку там обобщена практика перехода на новый стандарт.

Такском — один из крупнейших разработчиков сервисов для бизнеса в России. Компания является первым оператором электронной отчетности и основоположником обмена электронными документами в стране.

✅ 20 лет «Такском» помогает организациям наладить взаимодействие с государством и контрагентами, а также упростить и ускорить внутренние бизнес-процессы:

*️⃣ удаленная сдача отчетности в госорганы, в том числе решения 1С;

*️⃣ оформление и получение электронных подписей;

*️⃣ подключение и обслуживание онлайн-касс, а также услуги ОФД;

*️⃣ надежный, выгодный и удобный переход на электронный документооборот;

*️⃣ решения для маркировки и прослеживаемости товаров;

*️⃣ проверка контрагентов.

Подключите удобную электронную отчётность

Сервисы для онлайн-отчётности с техподдержкой 24/7 и полезными сервисами для бухгалтера

Оценка арендной платы

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка арендной платы

Оценка арендной платы — это определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.

Обязательна процедура оценки арендной платы за недвижимость в том случае, когда, например, оперативным управлением объекта занимается бюджетная организация.

Существуют требования к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика, также при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.

Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Подходы к оценке арендной платы

Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:

В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен.
При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Факторы, влияющие на оценку аренды

Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:

Паспорт БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду.
Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

срок договора аренды;
вид передаваемого права;
платежный период и условия платежа;
имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

состояние оцениваемого объекта недвижимости;
инфраструктура и коммуникации на объекте;
существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов, которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

Методика расчета

Методика характерна своей универсальностью. Она применяется при расчете ставки для различных организаций, фирм, вне зависимости от организационно-правовой формы деятельности. Методика расчета учитывает фактор инфляции. Размер индекса инфляции связан с МРОТ, поэтому вычисляется легко.

Чаще всего арендная ставка рассчитывается сразу за весь период использования помещения. Она не должна быть ниже суммы, которая установлена в предыдущем году.

Приведем государственную методику, установленную в Приказе Минстроя №209, согласно ему существует следующая формула расчета:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

Рассмотрим каждый элемент отдельно:

Апл – размер денежных средств, уплаченных за пользование помещением в течение одного года, измеряется в рублях;

Сби – балансовая денежная стоимость постройки с учетом естественного износа, измеряется в рублях;

Ен – нормативный показатель результативности вложенных денежных средств;

S – общая площадь арендованного нежилого помещения, измеряется в кв.м.;

jз – индекс роста затрат на различные строительные работы;

Кк – показатель минимальной комфортабельности, считается равным 1. Если арендуемое помещение подвального типа, тогда уменьшается на 0,25. Когда в здании отсутствует вода, канализация или электричество – снижается на 0,1 отдельно на каждый недостающий объект;

Кис – показатель увеличения затрат на строительный и монтажные работы в исторической части;

Ккр – показатель увеличения стоимости отделочных работ над затратами на постройку нового здания;

Ам – годовая амортизация, измеряется в руб.;

Па – арендная плата за участок, на котором располагается здание;

j – показатель инфляции;

Ндс – показатель, который берет в расчет налоги на добавочную стоимость.

На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной ставки за объект оценки.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Необходимые документы

Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
Генеральный план участка (схема);
Кадастровый план земельного участка;
Первичный план объекта недвижимости;
Технический паспорт на объект недвижимости;
Поэтажные планы;
Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
Свидетельство о регистрации права на объект;
Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи