Непосредственное управление многоквартирным домом что это
ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1 — 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Об особенностях применения ч. 2 ст. 164 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
(в ред. Федеральных законов от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 482-ФЗ, от 24.06.2023 N 276-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Непосредственный способ управления: все ЗА и ПРОТИВ
В последнее время жильцы, выбравшие непосредственный способ управления многоквартирным домом (далее – МКД), всё чаще сталкиваются с проблемой большого размера платы за потреблённые на общедомовые нужды коммунальные услуги, которая соразмерна плате за индивидуальное потребление, а в ряде случаев превышает её. Давайте разберёмся с чем это связано, кто виновен и как бороться с грабительскими начислениями, а также рассмотрим плюсы и минусы выбора данного способа управления.
Начнём с того, что при непосредственном способе управления каждым собственником помещений в МКД заключаются прямые договора на предоставление коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) с ресурсоснабжающими организациями, которые несут ответственность за качество поставленного коммунального ресурса не в квартире, а на границе эксплуатационной ответственности сетей (вводе в МКД). Ресурсоснабжающая организация начисляет платежи на весь объём коммунального ресурса, поступившего в МКД, при этом расход ресурса на общедомовые нужды, включённый в счёт каждого собственника помещения, производится без применения нормативов потребления (как в случае выбора способа управления УО, ТСЖ и ЖСК – п.44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 – размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не может превышать рассчитанного по нормативу потребления на общедомовые нужды).
При непосредственном способе управления одним из факторов, оказывающим влияние на размер показаний за общедомовые нужды, является человеческий, заключающийся в том, что существуют недобросовестные собственники, намеренно занижающие показания индивидуальных приборов учёта, в том числе путём вмешательства в работу прибора. В целях предотвращения безучётного потребления должна проводиться совместная работа председателей советов МКД с ресурсоснабжающими организациями по проверке пломб на индивидуальных приборах учёта и достоверности ранее поданных собственниками показаний.
На размер показаний общедомового потребления может также повлиять временной фактор – из-за неодновременности снятия показаний происходит искажение значений потребления на общедомовые нужды, – поэтому необходимо добиться одновременного снятия и подачи собственниками показаний индивидуальных приборов учёта. Действенным способом решения проблемы учёта показаний на общедомовые нужды является фиксирование значений индивидуальных приборов учёта каждым собственником ежемесячно в специальных информационных таблицах, размещённых в общедоступных местах (на лестничных площадках). При таком наглядном способе подачи сведений о произведённом потреблении коммунального ресурса сразу очевидно проявляются собственники, искажающие данные о потреблении.
Однако при непосредственном способе управления плюсом является то, что собственники не несут ответственности за задолженность по оплате коммунальных услуг своих соседей или управляющей организации, в случае выбора собственниками способа управления УО, ТСЖ и ЖСК.
В соответствии со ст.39 Жилищного кодекса РФ собственники при непосредственном способе управления МКД несут бремя расходов на текущее содержания и ремонт общего имущества. В этом случае обслуживание жилья должно осуществляться либо силами самих собственников, либо привлечённых на объект подрядных организаций (в роли которых может выступать и одна управляющая компания) посредством заключения с ними договора собственниками помещений на основании решения общего собрания.
При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации (подрядной), так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
Еще одним из недостатков непосредственного способа управления МКД является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Собственники помещений МКД, выбравшие непосредственное управление домом не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта по Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление УО, ТСЖ и ЖСК.
Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности. В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом, поэтому нет необходимости платить управленческому персоналу на содержание штата ТСЖ или за услуги УО. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома. Но, следует отметить, как показывает практика, способ непосредственного управления МКД наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений. Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья будет достаточно сложно.
В заключение хотелось бы добавить следующее, чему, к сожалению, уделяется малая доля внимания жителей МКД. Каждым жильцом МКД в целях снижения показателей потребления коммунальных услуг должны осуществляться мероприятий по энергосбережению, как в пределах собственного жилья, так и в отношении общедомового имущества (экономия электроэнергии за счет применения энергосберегающих технологий, установка датчиков движения на приборы освещения в подъездах и на дворовых территориях и т.д.). Каждый собственник жилого помещения в МКД также должен помнить, что он является собственником общедомового имущества пропорционально площади, находящегося в собственности жилого помещения (ст. 36 Жилищного кодекса РФ), и должен относиться к общедомовому имуществу так, как бы относился к своему жилью, но люди порой забывают данный факт, а иногда вообще не осведомлены в этом. Поэтому вы должны понимать, что в любом случае вся ответственность, в том числе и материальная, лежит на ваших плечах.
В итоге, только от неравнодушия самих собственников, их осознанного и взвешенного выбора, бережного отношения к имуществу, экономного отношения к ресурсам зависит благополучие жильцов. Все в ваших руках!
Непосредственное управление МКД: что это, плюсы и минусы
Непосредственное управление как способ управления могут выбрать только те дома, количество квартир в которых не больше 30. Такое ограничение содержится в п. 1 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Законность такого правила оценивал Конституционный Суд РФ (Определение от 09.06.2015 №1228‑О). Он указал:
Дифференциация способов управления в зависимости от количества квартир не может быть признана неразумной и несоразмерной, поскольку не является произвольной, а обусловлена организационными и техническими особенностями управления различными объектами, требующими, в частности, соответствующего уровня профессионализма.
Определив в Жилищном кодексе РФ критерий для выбора такого способа управления, как непосредственное управление, законодатель исходил из числа квартир в нем, гарантированно обеспечивающего надлежащее и качественное управление с учетом прав и интересов всех без исключения собственников.
При таком регулировании учитывается и тот факт, что при большем количестве квартир (а потому, как правило, и участников общей собственности) значительно осложняется принятие решений, что снижает в итоге эффективность управления домом.
Кто-то хочет больше квартир в домах под непосредственным управлением
Конституционный Суд высказывался тогда, когда в законе было ограничение в 16 квартир, но потом их число увеличили. До сих пор предпринимаются попытки снова увеличить это число, но законопроекты пока отклоняются.
Например, проект № 832773 – 7 об увеличении числа квартир до 60 был отклонен в 1 чтении 14 апреля 2020 года.
В пояснительной записке авторы проекта указывали в качестве преимущества, что «управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов, в связи с чем отсутствует риск хищения и приписок средств, направляемых на оплату содержания многоквартирного дома».
По расчётам авторов, среднее количество квартир в многоквартирных домах в России составляет 60 квартир (типовой четырех подъездный пятиэтажный многоквартирный дом), «в связи с чем ограничение в 30 квартир ущемляет права граждан, проживающих в среднем многоквартирном доме, осуществлять непосредственное управление своим домом».
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству в своём заключении на проект отметил, что приведенная в записке аргументация является недостаточной, «поскольку не представляется возможным оценить эффективность непосредственного управления многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет 60».
По мнению Комитета, при непосредственном способе управления «в идеале требуется согласованность всех участников долевой собственности, что связано в первую очередь с возлагаемой на них повышенной ответственностью за содержание и ремонт общего имущества. В домах с большим количеством квартир такой согласованности между собственниками достаточно сложно достичь, в связи с чем, непосредственный способ управления в домах с большим количеством квартир является неэффективным».
Комитет указал, что отсутствие анализа и оценки эффективности непосредственного управления домом, количество квартир в котором не больше 60, может привести к неблагоприятным последствиям при воплощении проекта в жизнь: некачественное содержание общедомового имущества, несвоевременное проведение или непроведение текущего ремонта, что скажется на техническом состоянии дома.
Квартиры или помещения
Любопытно, что в законе указаны «квартиры», а не «помещения», что вызывает на практике споры – можно ли непосредственное управление в доме, где меньше 30 квартир, но больше 30 помещений (с учётом, например, нежилых).
Омск, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2019 № 88 – 1157/2019
Суды признали недействительным решение общего собрания из-за того, что была изменена его повестка, однако они отметили, что непосредственное управление выбирается в доме без учёта количества нежилых помещений:
«выводы судов обеих инстанций относительно возможности непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать, без учета нежилых помещений, расположенных в таком многоквартирном доме, сделаны в соответствии с требованиями закона и нормативным толкованием, данным Конституционным Судом РФ».
Смоленск, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу № А62 – 6901/2018
Оценивался отказ органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр лицензий. Управляющая организация указывала, что в доме не квартиры, а комнаты, поэтому непосредственное управление там возможно, однако суды не поддержали:
«целью ограничения в возможности избрания такого способа управления как непосредственное управление, является возможность обеспечения благоприятного и безопасного проживания и надлежащего содержания общего имущества. При этом, как установлено выше, МКД состоит из 64 помещений (жилых/нежилых), собственниками 64 помещений являются 92 гражданина и муниципальное образование город Смоленск, что не позволяет обеспечить благоприятное и безопасное проживание и надлежащее содержание общего имущества. Более того, спорный дом учтен согласно выписке из ЕГРН именно как многоквартирный жилой дом».
Что такое непосредственное управление
Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).
Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).
При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества (ч. 5 ст. 154 Жилищного кодекса РФ), хотя при других способах управления плата за ресурсы, потребляемые при содержании имущества, относится к плате за содержание, а не за коммунальные услуги.
На общем собрании или с помощью доверенности собственники могут наделить кого-то одного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами – с обслуживающей организаций, Фондом капремонта (региональным оператором) и т.д. Чаще всего это председатель совета дома.
Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.
Собственники при непосредственном управлении должны не забывать Правила управления многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ №416. В частности, проект перечня услуг и работ по содержанию общего имущества составляется и представляется собственникам для утверждения одним из собственников (пункт 5). Аварийно-диспетчерское обслуживание включается в договоры по содержанию и ремонту, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, или собственники заключают договор об аварийно-диспетчерском обслуживании с организацией, осуществляющей такую деятельность (пункт 9). В последнем случае собственники должны передать в АДС комплект технической документации, нужной для обслуживания (пункт 15). Также собственники обеспечивают свободный доступ сотрудников АДС к общедомовому имуществу (пункт 16).
Как выглядит в жизни
Собственники заключают договоры на содержание общего имущества с обслуживающими организациями, которыми нередко выступают те же управляющие организации. Но так бывает не всегда.
На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.
Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру. Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.
Знаю примеры домов, где собственники на общем собрании всё же утверждают ежемесячный размер платы, определяют, что будут скидываться председателю совета дома. Тот нанимает дворника, а также привлекает других специалистов – разово, для выполнения конкретных задач. Едва ли законодатель рассчитывал на такое воплощение непосредственного управления, поэтому нет готового и точного ответа на вопрос, реально ли взыскать задолженность в таком случае.
Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.
Общие собрания собственников при непосредственном управлении
Общие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.
При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Роль совета дома
Функции совета стандартные, как и при управлении домом управляющей организацией: контроль, обеспечение выполнения решений собраний, подготовка предложений по вопросам, связанным с управлением домом.
Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием. Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники. Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности. В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Он же осуществляет контроль в отношении работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, подписывает акты приемки работ. Таким полномочием тоже стоит наделить на общем собрании или с помощью доверенностей.
Плюсы и минусы сильно зависят от двух параметров:
- ответственность и инициативность собственников;
- насколько «правильным» является непосредственное управление в конкретном доме с точки зрения закона, то есть заключены ли с обслуживающей организацией договоры на содержание и ремонт или нет.
На что влияют эти параметры:
- на размер платы;
- качество обслуживания и состояние дома;
- наличие ответственного лица и возможность привлечь его к ответственности.
Что хорошего и плохого в непосредственном управлении
Ленивые собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
Так получилось, что этот вариант мне попадался чаще всего по моей первой работе в прокуратуре: очень распространен в сельских поселениях, где нет обслуживающих компаний.
Из хорошего для собственников – отсутствие платы за содержание жилья, из плохого – дом разваливается. При этом часто жильцы думают, что содержать дом им должны органы местного самоуправления, поэтому вся активность сводится к написанию бесперспективных жалоб.
Ленивые собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Этот вариант также распространён в небольших населенных пунктах, где теплятся какие-то муниципальные предприятия ЖКХ, но не имеющие лицензии на управление МКД.
Плюсы: размер платы за содержание поменьше, чем если бы платить по договору управления. Дом как-то обслуживается, за его содержание отвечает обслуживающая организация.
Минусы: спрос с обслуживающей организации меньше, штрафы меньше, что может влиять на её мотивацию, деньги не всегда идут по целевому назначению, отчетность никакая. Если собственники не утвердили на собрании размер платы, то он определяется органом местного самоуправления (п. 36 Правил содержания общего имущества № 491).
Активные собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
В жизни встречала всего 4 подобных дома (в одном жила, трём готовила документы для общих собраний собственников).
Плюсы: жители сами оперативно решают, что нужно сделать по дому, деньги идут чисто на нужные работы, экономия также достигается за счёт самостоятельного труда.
Минусы: собственники определяют необходимость работ по собственному усмотрению, не ориентируясь на правила эксплуатации жилфонда или другие нормативные требования (например, дымоходы и вентиляционные каналы выпадают из содержания почти полностью); жильцы выполняют работы также самостоятельно, за техникой безопасности никто не следит. Всё это может угрожать жизни, здоровью, имуществу. Также непонятен механизм получения денег с тех соседей, которые не хотят участвовать в общих расходах.
Здесь бы подошло ТСЖ, но тогда возрастает ответственность отдельных собственников (руководства ТСЖ), увеличивается размер платы, а само товарищество замучают проверками и штрафами.
Активные собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Не смогла вспомнить реальных примеров.
Плюсы: теоретически должен быть меньший размер платы за содержание и ремонт, чем за полноценное управление МКД; оперативность в принятии решений; возможность спросить за качество работ (найти крайнего не из числа собственников); обслуживающую компанию несложно поменять при наличии других кандидатов.
Минусы: ответственность обслуживающей организации меньше, чем при управлении домом управляющей организацией.
Сравнение с другими способами управления
Многие путают непосредственное управление домом и товарищество собственников жилья
Это совершенно разные способы управления. Первое куцо регулируется статьёй 164 Жилищного кодекса РФ, а второе подробно прописано в главах 13 и 14 того же кодекса.
При непосредственном управлении не создается юридического лица, которое занимается управлением дома, но обычно выбирается совет МКД (если в доме больше четырёх квартир). Это проще и дешевле, но качество управления зависит от ответственности собственников
Непосредственное управление и управление управляющей организацией
✔ Преимущество непосредственного управления в том, что обслуживающую компанию проще менять, она не привязана к реестру лицензий, при смене организации не надо ждать решения органа жилищного надзора, который может и отказать при управлении домом управляющей организацией.
✔ Размер платы за содержание и ремонт будет чуть меньше, так как не включает управленческие расходы управляющей организации.
✖ Недостатком кому-то может показаться меньшая ответственность обслуживающей организации за содержание жилья по сравнению с управляющей организацией с лицензий: первая за ненадлежащее содержание жилья получит штраф 40 000 рублей, а вторая – 250 000 рублей (как за нарушение лицензионных требований).
✖ Раз от обслуживающей организации не требуется наличие лицензии на управление домами, то может страдать качество обслуживания (а может и не страдать, так как лицензия не гарантия качества).
✖ Многим неудобно получать кучу платежек вместо одной из-за того, что договоры на содержание и коммунальные услуги заключаются отдельно с каждой организацией.
✖ При некачественных коммунальных услугах жители дома под управлением управляющей организации получат перерасчет вне зависимости от того, где услуга превратилось в некачественную – до ввода в дом или уже во внутридомовых системах. А при непосредственном управлении ресурсоснабжающая организация сделает перерасчет только если нарушения произошли до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома (ч. 12 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ).
✖ Договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования заключает не управляющая организация, а сами собственники. Собственники обязаны назначить на общем собрании лицо, ответственное «за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения договора, а также доведение до сведения собственников информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации, касающейся исполнения указанного договора» (подп. «д» пункта 42 Правил пользования газом №410).
✖ Информацию в ГИС ЖКХ о доме размещает орган местного самоуправления (раздел 7 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, приказ №74/114/пр). Они делают это хуже УО и ТСЖ.
Непосредственное управление домом: плюсы и минусы
Одним из трех способов управления многоквартирным домом является непосредственное управление. Несмотря на его критику, этот способ управления активно развивается и имеет определенное законодательное регулирование, а также свои особенности в части предоставления жилищных и коммунальных услуг.
Условия непосредственного управления
Непосредственное управление может применять в многоквартирном доме только в случае наличия в нем до 30 квартир. При 31 квартире – непосредственного управления уже быть не может. В настоящее время рассматриваются поправки в ст. 161 ЖК РФ, которые изменят число квартир с 30 до 60, в 2 раза. Если такой закон будет принят, то перейти на непосредственное управление сможет еще большее количество домом.
Главное преимущество непосредственного управления – дешевизна, затраты на само управление домом практически отсутствуют, но связаны только с текущим содержанием и благоустройством.
Основной минус непосредственного управления – не проработанность законодательного регулирования полномочий лица, которое может действовать от имени всех собственников.
Несмотря на то, что в соответ. с п. 3 ст. 164 ЖК РФ в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений, во-первых, уполномоченный общим собранием, во-вторых, удостоверенный доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, фактически правоприменение этой нормы хромает.
Многие юридические лица не соглашаются на заключение договоров при непосредственном управлении по причине рисков, связанных с возможным невыполнением обязательств.
В случае непосредственного управления для многоквартирного дома обязательно заключение следующих договоров:
1.На обслуживание лифтового хозяйства (если оно есть).
2.На обслуживание ВДГО (если оно есть).
3. На обслуживание пожарной сигнализации (если она есть).
4.На уборку общего имущества (мытье подъездов и содержание придомовой территории).
5.Договор на банковское обслуживание.
6.Иные договора, связанные с особенностями и конструктивными элементами многоквартирного дома. В соответ. с п. 1 ст. 164 ЖК РФ, все данные договора:
— заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников
— все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Размещение информации в ГИС ЖКХ осуществляют организации, с которыми заключены указанные договора (п. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).
Нужно отметить, что уже на этом этапе может быть много проблем с выстраиванием договорных отношений. Например, не все банки пойдут на данные условия (чтобы большинство собственников выступало одной из сторон договора). Банк открывает счет либо на юридическое, либо на физическое лицо. В данном случае – счет открывается на физическое лицо, которое уполномочено остальными собственниками.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Здесь начинается много финансовых и налоговых рисков для такого лица (потому что в гражданском и налоговом праве специального регулирования применительно к такой форме управления не предусмотрено).
Второй момент – выставление квитанция за жилищные услуги. Если у дома несколько договоров с разными контрагентами, то целесообразно это сформировать в одном платежном документе (суммировав расходы в тарифе). Но в пользу кого взыскивать неоплаты по должникам? Юридического лица нет, а взыскание в пользу физического лица не вполне урегулировано.
Коммунальные услуги
С регулированием предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении все гораздо понятнее и даже удобнее людям.
Во-первых, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК РФ). В свою очередь коммунальная услуга по обращению с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 11.1. ст. 161 ЖК РФ).
То есть, договора на поставку коммунального ресурса для оказания коммунальных услуг и содержание общего имущества в МКД с уполномоченным собственником не заключаются.
Во-вторых, именно РСО несет ответственность за оказание коммунальных услуг перед собственниками. Это следует из п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. Это хорошая норма, которая подчеркивает ответственность за качество услуг.
Несмотря на то, в ЖК РФ указано про заключение договора на предоставление коммунальных услуг в РСО с каждым собственником помещения, в п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 такой порядок дополнен.
В случае, если в доме реализуется схема с доверенностью и решением общего собрания (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), то уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников со следующими документами:
— заявлением о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, подписанное таким лицом;
— копией решения общего собрания о передаче уполномоченному лицу полномочий по заключению с ресурсоснабжающей организацией договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников;
— копией доверенности, выданной уполномоченному лицу в письменной форме всеми или большинством собственников;
— данные: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, адрес электронной почты (при наличии);
— адрес помещения в многоквартирном доме, с указанием общей площади помещения или жилого дома (домовладения) и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;
— наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);
— сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;
— меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);
— срок действия договора.
В случае соблюдения условий, изложенных в п. 3 ст. 164 ЖК РФ и предоставления документов, указанных в п. 26 Правил № 354, один уполномоченных собственник заключит договор с РСО от имени всех остальных своих соседей. Это довольно удобная практика.
Проблемы непосредственного управления
Механизм непосредственного управления несовершенен. Во-первых, он очень некачественно отрегулирован законодателем. Во-вторых, слишком большая роль отводится личному компоненту (уполномоченному собственников) без реальной для него ответственность.
Дом – это сложный объект капитального строительства, инженерная система со множеством элементов и управление такой системой не может сводиться к отдельно взятой личности. Механизм управления должен балансировать и сам себя регулировать в случае необходимости.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук