Как продать комнату в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Рассказываем, как продать комнату в коммунальной квартире. Какие нужны документы. Как избежать сложностей, которые могут возникнуть.

Поделиться:
Ссылка скопирована

Недвижимость

• Что такое коммунальная квартира?
• Как правильно продать комнату в коммунальной квартире?
• Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
• Документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире
• Сложности продажи комнаты в коммунальной квартире
• Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?
• Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Если комната куплена в браке
• Можно ли оформить продажу комнаты без юриста?
• Если собственник других комнат государство — кого уведомлять о продаже?
• Какой налог при продаже комнаты?
• Каков примерный порядок действий при продаже?
• Есть ли отличия при продаже комнаты в коммуналке или в общежитии?

Что такое коммунальная квартира?

Коммунальная квартира состоит из нескольких жилых помещений. Комнаты принадлежат двум и более собственникам и/или нанимателям, не являющимися членами семьи.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире?

При продаже комнаты в коммуналке, собственники соседних комнат имеют право преимущественного права покупки. При нарушении этого права, собственники других комнат могут в течение 3-х месяцев потребовать через суд перевести на себя право покупателя. Чтобы такого не произошло, необходимо письменно уведомить их о предстоящей продаже комнаты. В уведомлении обязательно укажите цену.

Если желание купить у вас комнату изъявило сразу нескольких собственников других комнат – продаем тому, кто предложил самую высокую цену.

Если ни у кого из соседей не возникло желания купить вашу комнату – попросите их дать письменный отказ. После того как оформлены все отказы вы сможете продавать комнату третьим лицам.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Важно, чтобы у вас осталось письменное подтверждение того, что соседи получили извещение о продаже. При продаже комнаты третьему лицу Росреестр потребует предоставить письменные доказательства того, что все соседи были оповещены.

Возможно, что соседняя комната находится в общедолевой собственности.

Тогда отказ от покупки необходимо получить от каждого владельца доли.

Способы передачи извещения:

• Вручить лично. Попросите соседей расписаться на вашем экземпляре, поставить дату и собственноручно написать ФИО. Каждый отказ оформите у нотариуса.
• Направить извещение телеграммой или заказным письмом. И телеграмма и письмо должны быть с уведомлением о вручении. Это важно.
• Обратиться к нотариусу. Он сам направит уведомления всем соседям и оформит отказы.

Возможна ситуация, когда соседи отказываются писать отказ от выкупа. Или продавец не знает местонахождения собственников соседних комнат. Тогда уведомление посылается на адрес коммуналки.

С момента уведомления нужно подождать 30 дней. И если отказ получить не удалось – можно приступать к оформлению сделки со сторонним покупателем. Важно понимать, что 30 дней отсчитываются со дня доставки письма-извещения. Если письмо не было получено и вернулось – отсчитывать месяц нужно с даты на штемпеле. То есть с даты прихода письма на почтовое отделение адресата. 

Документы, необходимые для продажи комнаты в коммунальной квартире

В базовый комплект для продавца входят:

• паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату;
• доказательства уведомления собственников других комнат о намерении продать комнату.

В зависимости от ситуации могут понадобиться согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, техпаспорт на комнату и др.

Сложности продажи комнаты в коммунальной квартире

Сложности при продаже связаны часто с человеческим фактором. Особенно если продаваемая комната пустовала. Соседям не хочется появления на общей территории новых жильцов и они могут начать всячески препятствовать продаже.

Затягивают процесс, уклоняясь от получения уведомлений. Устраивают переписку с продавцом о согласовании условий сделки. Могут срывать просмотры комнаты потенциальными покупателями и т.д.

Как быстро продать комнату в коммуналке в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе?

Комната в коммуналке – специфический объект для продажи.

Обратитесь к опытным риелторам, чтобы ускорить процесс и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Многие хлопоты они возьмут на себя:

• разместят объявление;
• отправят уведомления и оформят отказы соседей от покупки;
• соберут и нотариально заверят отказы;
• сами проведут показы жилья покупателям.

Обратитесь в ближайший офис Самолет Плюс. Продажа комнаты станет в разы быстрее и проще.

Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс

Подводные камни сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

1. Владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую указал в извещении. Если через какое-то время вы решите снизить цену – придется снова уведомлять всех соседей о продаже по новой цене.
2. Если один из собственников продаваемой комнаты – несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки.
3. Продаваемая комната может быть общедолевой собственностью. В таком случае может продаваться как комната целиком, так и доля в праве собственности.

В выписке из ЕГРН размер доли указан в графе «Сведения о зарегистрированных правах». Такую сделку регистрируют у нотариуса.

Продать долю права покупателю использующему ипотеку будет сложнее, так как банки неохотно выдают кредиты на покупку доли. Потому что продать долю банку будет сложнее, чем комнату.

 При такой сделке все продавцы-дольщики или их представители должны присутствовать на подписании договора.

Если комната куплена в браке

Купленная в браке комната относится к совместно нажитому имуществу. А значит это общая собственность супругов.

Если продаваемая комната является общей собственностью, потребуется приложить к договору согласие супруга(и) на продажу. Если у вас есть брачный договор, по которому эта комната является вашей личной собственностью – получать согласие на продажу не нужно.

Можно ли оформить продажу комнаты без юриста?

Можно, только в том случае когда комната имеет собственный кадастровый номер.

Нельзя, если коммунальная квартира является долевой собственностью.

Если собственник других комнат государство — кого уведомлять о продаже?

В случае когда соседи живут в комнатах по договору найма, вручать уведомление и получать разрешение на продажу нужно у муниципалитета или органа власти которому принадлежит жилье.

Какой налог при продаже комнаты?

Существует минимальный срок владения жильем после которого нужно платить налог 13 % с продажи:

• 3 года, если комната является единственным жильем или получена в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты.
• 5 лет во всех остальных случаях.

Каков примерный порядок действий при продаже?

Порядок оформления продажи комнаты в коммунальной квартире следующий:

• собираем документы;
• заключаем договор купли-продажи;
• регистрируем переход права собственности в Росреестре;
• получаем деньги. 

Есть ли отличия при продаже комнаты в коммуналке или в общежитии?

Сразу оговоримся, что речь не идет об общежитиях для студентов и других сотрудников.

Процедура продажи комнаты в общежитии и в коммунальной квартире аналогичны. Главное, чтобы продаваемая комната принадлежала продавцу.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

• покупки недвижимости,
• продажи недвижимости,
• аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

• дизайн интерьера;
• капитальный ремонт квартир;
• помощь в переезде;
• меблировка;
• страхование;
• оценка недвижимости;
• trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Продажа комнаты в коммуналке

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело.

Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же.

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше))).

Продажа комнаты в коммунальной квартире — коротко о главном

Решили продать комнату в коммуналке — уведомили соседей — 30 дней для получения отказа или согласия — можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:

• Определение условий и цены продажи комнаты
• Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
• Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
• В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
• Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
• Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
• Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив

Продажа неприватизированной комнаты в коммуналке запрещена

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках. Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна. Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов.

Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично — нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями — к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

Отказ соседей от покупки коммуналки

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё неприватизировано. Комната в коммуналке — есть ни что иное, как часть — доля общего недвижимого имущества. Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права. В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно — сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке — 30 дней.

Как получить согласие соседей

Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:

• Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
• Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
• Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок

Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:

• В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
• Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение

В том случае, если сразу несколько соседей по коммуналке захотят купить вашу комнату, то право выбора кому конкретно продавать остаётся за собственником.

Документы необходимые для продажи комнаты, как части коммунальной квартиры

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

• Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
• Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
• Письменный отказ соседей от покупки комнаты
• Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
• Договор купли-продажи
• Выписка из Бти с планом экспликации
• Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
• Правоустанавливающие документы на комнату
• Акт приёма-передачи комнаты
• Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Покупатель комнаты в коммуналке со стороны — цена не ниже чем для соседей

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей — за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей — это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки — и за 2,3 млн и за 2,5 млн. рублей, но ниже отказной суммы в 2 миллиона рублей, третьим лицам вы продать не можете. Хотя здесь, как! Продать то вы сможете и за сумму ниже отказа, но если это выяснится, то соседи смогут обжаловать сделку в суде и признать её не действительной, так как было нарушены их законные права и интересы, в части приоритетного выкупа по заявленной цене.

Налоги при продаже комнаты в коммуналке

При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.

В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.

Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.

Соседи препятствуют продаже комнаты

Что делать если я не могу найти соседей по коммунальной квартире, чтобы получить от них отказ в покупке комнаты, а выяснить где они проживают в данный момент не представляется возможным?

Обязательное уведомление соседей бывает камнем преткновения во всей сделке при продаже комнаты как части общей коммунальной квартиры. Очень часто соседи намеренно и осознанно скрываются, и вручение уведомления о продаже, из казалось дела пустякового, становится больше похоже на детективную историю. Не имея возможности купить самим и не желая, чтобы комнаты была продана постороннему лицу, соседи избегают встречи с извещением о продаже, которое лишит их последнего козыря сдерживания и рычага давления. Ведь, если у продавца не будет подтверждения о вручении и уведомлении письма соседу, извещающего о продаже, то он не сможет реализовать своё право и продать комнату.

Поясню на примере причины и мотивы бегства соседей по коммуналке от рокового для них письма о предстоящей продаже комнаты — стандартная ситуация 2-х комнатная коммунальная квартира — чаще всего в одной комнате живёт сам собственник с семьёй, а владелец другой комнаты сдаёт жильё третьим лицам или она стоит закрытая и пустует. В такой ситуации собственник, проживающий в своей комнате, ощущает себя полноправным хозяином всей коммунальной квартиры, всего пространства и устанавливает свои правила, считает себя хозяином положения и даже арендаторы ему не помеха — сегодня они есть, а завтра он выкинет какой-нибудь фортель (напьётся например или устроит дебош) и они сами сбегут. Как не жить в такой благоприятной обстановке, когда ты по сути, имея только одну комнату в коммуналке, распоряжаешься и пользуешься всей квартирой — чувствуешь себя вольготно. Денег на улучшения жилищных условий нет, да уже наверное никогда и не будет, а комфортно жить хочется. И конечно же, весть о предстоящей продаже комнаты в коммуналке, как гром посреди ясного неба, тучи сгущаются, и перспективы уже не такие радужные. Кто будет новым хозяином комнаты? Поди разбери, кто его знает? Купит комнату человек с характером да и сам его выкурит из коммуналки, создав невыносимые условия. Тут-то у соседа и включается чувство самосохранения, и он пытается всячески избегать встречи с письмом, которое его изветит о грядущей продаже.

Вам описанная выше ситуация не кажется знакомой? Уверена, кто-то из вас сейчас узнал себя и соседа!

Продажа комнаты в коммунальной квартиры через дарение

В случае невозможности оповещения соседей по коммунальной квартире о предстоящей продаже, и получения от них отказа или согласия, как того требует закон, можно продать свою комнату в коммуналке через договор дарения. Но данная возможность сопряжена с большими рисками как для Дарителя комнаты так и для Одаряемого частью-долей коммунальной квартиры, например, в части безопасности финансовых взаиморасчётов.

Что можно сказать в заключении? Продажа комнаты в коммунальной квартире вопрос действительно зачастую очень сложный, который скорее всего потребует скрупулёзной работы разных профильных специалистов — нотариусов, юристов, риэлторов. Отлично по-житейски, по-человечески понимаю все чаяния продавцов и их надежды поскорее разделаться с коммуналкой и приобрести себе наконец-то полноценное отдельное жильё. Крепитесь, дорогу осилит идущий.

Всем удачных сделок и быстрой продажи комнаты в коммуналке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве

КАК ПРОДАТЬ КОМНАТУ В КОММУНАЛКЕ

Комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя.

Соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно: Определить условия продажи, включая цену; Оформить извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;

Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости; Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом; Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе; Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат не требуется. Продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты: соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире.

Если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (комната не приватизирована) необходимо обратиться в районную администрацию или полномочный Жилищный комитет.

Если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства района.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

— самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям заказным письмом с уведомлением;

— воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату. Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей. Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Иногда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца.

Никаких других прерогатив по цене или другим условиям покупки у них не существует. Соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Собственник может продать свою комнату постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы: паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи; справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире; извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей); договор купли – продажи; выписку из БТИ с экспликацией; кадастровый план отчуждаемого жилого помещения; акт приема – передачи комнаты; правоустанавливающую документацию на комнату; нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты; разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности. В этом случае доставить и вручить извещение можно через нотариуса, курьерскую службу или иным способом.

Взамен проданной комнаты вы можете приобрести новую отдельную квартиру обратившись в компанию Союз Застройщиков.

Как продать комнату в коммуналке

Продажа комнаты в коммунальной квартире считается одной из самых трудоемких операций в силу специфики этого объекта недвижимости.

Собираем отказы соседей

Больше всего усилий потребуется на подготовку главного предпродажного документа — отказов соседей от права преимущественной покупки комнаты.

В идеале, все собственники комнат в вашей коммуналке должны пойти в нотариальную контору и оформить отказ от преимущественного права покупки в письменной форме, после чего он заверяется нотариусом.

Срока действия у отказа от преимущественного права покупки нет. Однако стоит помнить, что в отказе прописывается, по какой цене соседи отказались купить продающуюся недвижимость.

И если возникнет необходимость продать комнату в коммуналке по более низкой стоимости, отказ придется брать заново.

Но соседи бывают разные: кое с кем не удается договориться. В этом случае также надо идти в нотариальную контору. Нотариус составит и направит уведомления сособственникам. У них есть месяц, чтобы приобрести у вас долю. Молчание, а также возврат заказного письма как неполученного приравниваются к отказу.

Когда отказы соседей получены, можно заняться приданием комнате товарного вида.

Вывезите все лишнее, оставьте только карнизы и тюль. Сделайте яркое освещение, ликвидируйте или замаскируйте неприятные запахи в квартире и подъезде – и выставляйте комнату на продажу.

Обходные пути

Если при сборе отказов от соседей возникают непреодолимые сложности, владельцы комнат бывают готовы продавать свои объекты по договору дарения, так как такие сделки не требуют согласия соседей. При этом необходимо помнить, что дарение – безвозмездная сделка, и если будет доказан факт передачи денег, ее могут признать недействительной.

Существует и более сложная «схема-двухходовка». Вначале – дарение маленькой доли, затем, когда будущий покупатель стал сособственником и наравне со всеми получил приоритет в праве выкупа, – оформление договора купли-продажи на оставшуюся часть.

Оформление сделки

В случае, когда покупатель и продавец сами нашли друг друга и договорились о цене, оперативно решить все вопросы, связанные с оформлением сделки, в режиме одного окна, можно обратившись к нотариусу. Нотариус закажет основные документы для заключения сделки (электронную выписку из ЕГРП, выписку из кадастрового паспорта), организует расчет через депозит нотариуса, проверит доверенности, действительность паспортов, реестр банкротов – физических лиц. Указанные действия сводят к минимуму возможности для мошенничества, а электронный документооборот позволяет сэкономить время.

Впрочем, на рынке услуг по сопровождению сделок имеет место разделение труда. Нотариус обязан быть формалистом: он не будет искать покупателей, убеждать соседей не препятствовать сделке, организовывать просмотры, торги, организовывать встречные сделки. Все это – работа риэлтора. Контроль сделки с комнатой со стороны риэлторской компании страхует от многих неожиданностей.