Как избавиться от хостела в жилом доме
Недавно принятый закон позволит избавиться от неприятного соседства с хостелом в многоквартирном доме. Закон заработает с 1 октября, но жильцы уже могут начинать борьбу за чистоту и порядок. Для них «РГ — Неделя» публикует эту инструкцию.
Виктор Гусейнов / Комсомольская правда
Итак, вне закона окажутся все хостелы в жилых помещениях — в квартирах и жилых домах частного сектора. В нежилых помещениях хостелы смогут продолжить работу, они могут располагаться на первом этаже или выше, но только если помещения под ними также нежилые. При этом гостиница в обязательном порядке должна иметь отдельный вход.
1 Можно попытаться закрыть хостел и по действующему законодательству, не дожидаясь 1 октября. Хостелам запрещается нарушать права и законные интересы других граждан, требования пожарной безопасности, экологические и санитарно-эпидемиологические нормы. Поэтому жильцы могут вызывать полицию при нарушении общественного порядка, обращаться в Роспотребнадзор при подозрении на нарушение санитарных норм и в МЧС — при нарушении пожарных требований.
2 Стоит проверить законность работы хостела, не все из них являются легальными. В хостеле в общедоступном месте должна быть размещена информация о юрлице, его ОГРН и ИНН, адресе регистрации, графике работы, контактах и ответственном лице.
Если выяснится, что хостел работает незаконно, можно привлечь к нему внимание ФНС и ОБЭП, не дожидаясь вступления нового закона в силу.
Есть риск, что некоторые предприниматели решат продолжить работу после 1 октября, но уже незаконно. Поэтому если проверка на законность не дала жильцам желаемого результата до 1 октября, то после этой даты ее можно повторить.
3 Даже если в вашем доме хостел расположен на первом этаже, стоит проверить, действительно ли помещение переведено в нежилое.
Кроме того, у жильцов есть шанс противостоять дальнейшей работе хостела, если до этого помещение не было оборудовано для работы гостиницы должным образом. Для оформления перепланировки здания, в том числе для создания отдельного входа, необходимо получить согласие собственников дома.
4 Даже к гостиницам на первых этажах предъявляются очень жесткие требования, которым смогут соответствовать не все отели. Оказывать гостиничные услуги можно будет только при наличии системы звукоизоляции номеров, средств противопожарной безопасности, охранной сигнализации, сейфов для хранения денег и драгоценностей, средств для уборки и санитарной очистки номеров. Несоответствие этим требованиям также может стать основанием для закрытия мини-гостиницы.
5 С 1 октября, если хостел в доме не закроется, можно подключить к его закрытию прокуратуру, Госжилинспекцию и ОБЭП, советует исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Жильцы могут обращаться в Роспотребнадзор при подозрениях, что администрация хостела нарушает санитарные нормы.
Квартира превращается в хостел: прибыль в 6 раз выше, чем от арендного жилья. Минимум разрешений и справок для открытия. Не забудьте заплатить налог
Все собственники жилья понимают, что квартиру можно сдавать в аренду — целиком или покомнатно, на долгий период с помесячной оплатой либо посуточно, но мало кто знает, что на имеющихся квадратных метрах реально открыть хостел и предлагать гражданам уже не комнаты, а койко-места. Такое решение может оказаться более выгодным. Но стоит ли игра свеч, каковы плюсы и минусы столь нестандартного подхода? И так ли просто реализовать сию необычную идею?
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Квартиры премиум- класса. Роскошные мастер- спальни, гардеробные и панорамные террасы.
Застройщик: АО СЗ ПРЕСНЕНСКИЙ ВАЛ 27. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
В этих вопросах и постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
По букве закона
Это может показаться удивительным, но, чтобы превратить квартиру в хостел в юридическом плане, нужно совсем немного: для этого даже не надо переводить жилое помещение в нежилой фонд. Правда, такого понятия, как «хостел», в российском законодательстве нет, но при этом Жилищный кодекс разрешает использовать квартиры не только для постоянного, но и для временного проживания граждан, а также в коммерческих целях, то есть собственник может сдавать свое имущество в наем, и не важно – целиком или частями. «Таким образом, в законе отсутствует прямой запрет на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг», — утверждает адвокат Олег Сухов, руководитель одноименного юридического центра.
А как известно, что не запрещено, то разрешено. Поэтому в теории квартиру можно превратить даже в мини-отель, если, конечно, она достаточно велика, ведь отель все-таки предполагает наличие отдельных номеров, а вот классический хостел (кстати сказать, слово это английское – hostel — и в переводе означает «общежитие») предлагает спальные места в комнатах, то есть для организации хостела подойдет, в принципе, даже однокомнатная квартира, и уж тем более – двушка.
Тем не менее одного лишь решения, что вот, дескать, с завтрашнего дня открываю в квартире хостел, конечно, будет не достаточно. «Во-первых, регулярная деятельность по предоставлению права проживания в квартире неограниченному кругу лиц отвечает всем признакам предпринимательской деятельности (это будет «деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания» согласно ОКВЭД или «услуги размещения для временного проживания туристов» согласно ОКУН. – От ред.), поэтому собственнику нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или организовать общество с ограниченной ответственностью», — говорит Евгений Зимин, руководитель юридического департамента компании Blackwood. А это в свою очередь подразумевает взаимоотношения с налоговой службой и уплату налогов.
«И кроме того, в соответствии с Федеральным законом № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», собственник жилого помещения обязан направить соответствующее уведомление о своей деятельности в Роспотребнадзор», — сообщает Сергей Коновалов, специалист по аренде элитной недвижимости агентства «CENTURY 21 Импульс Риэлти». «Это можно сделать либо заказным письмом по обычной почте, либо документом с электронной подписью по электронной почте», — добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Процедура несложная, но обязательная, если не хочется в дальнейшем иметь проблем: как сообщает адвокат Олег Сухов, за нарушение уведомительного порядка полагается штраф — от 10 до 20 тыс. руб.
Выполнив же два вышеуказанных требования, можно смело вешать вывеску и открывать в своей квартире хостел.
Кешбэк до 2, 2 млн ₽ с покупки квартиры! Скидка 9%. Престижный район ЗАО. Рассрочка 0% до конца года.
Застройщик: АО СЗ ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-М. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Оформление отношений
Правда, предварительно нужно еще продумать, как оформлять отношения с постояльцами: по закону сдавать жилое помещение другим лицам можно лишь на основании договора. Причем это может быть только договор найма, а договоры оказания гостиничных услуг и им подобные, как сообщает Евгений Зимин (Blackwood), разрешаются только в том случае, если помещение переводится в нежилой фонд. Таким образом, перед тем как открывать хостел, надо проявить смекалку и разработать договор аренды койко-места, который придется подписывать с каждым жильцом. А если есть сомнения в собственных силах, то для составления договора правильнее привлечь профессиональных юристов.
Подобный документ может иметь любую форму и содержание, в нем можно прописать все мелочи, а можно отразить лишь наиболее важные моменты, но в любом случае «он обязательно должен содержать перечень прав и обязанностей собственника квартиры и постояльца, а также срок и цену проживания», — говорит Евгений Зимин (Blackwood). «А еще в договоре об аренде койко-места не лишним будет сделать прямое указание на то, что постоялец получает право пользования общим имуществом многоквартирного дома», — советует адвокат Олег Сухов, это поможет при разногласиях с соседями.
И кроме того, во избежание проблем с контролирующими органами и споров с постояльцами к договору надо прилагать кассовый чек и/или квитанцию об оплате койко-места. «Причем квитанция как минимум должна содержать информацию о том, кто сдает жилье, фамилию, имя и отчество потребителя, сведения о предоставляемом койко-месте и его стоимости», — объясняет Сергей Коновалов (агентство «CENTURY 21 Импульс Риэлти»).
Также новоиспеченному хостельеру будет не лишним продумать свод правил проживания в хостеле, и вручать жильцам на подпись соглашение о следовании этим правилам, это в какой-то мере поможет сохранить порядок, тишину и чистоту.
Старт продаж квартир бизнес- класса от 7 млн ₽. Потолки 3м, увеличенные окна, 60+ вариантов планировок от 7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ БАСТИОН. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Соседи и проверки
А порядок и чистота в хостеле очень важны! Это залог хорошего отношения с соседями. Вообще, закон не обязывает сообщать соседям о том, что жилое помещение будет сдаваться в аренду, но рано или поздно они обязательно узнают, что у них под боком появился хостел, и реакция общественности может быть непредсказуемой, ведь некоторые, особенно пожилые люди, при слове «хостел» воображают себе чуть ли не притон с наркоторговцами, и даже те, кто осведомлен о деятельности хостелов, не очень-то хотят, чтобы в их подъезде ходили посторонние. Поэтому в идеале, как советует Сергей Коновалов (агентство «CENTURY 21 Импульс Риэлти»), стоит разъяснить соседям, как будет сдаваться квартира, пообещать им сохранность общественного имущества, чистоту и покой, и получить одобрение собственников других квартир на общем собрании. Для этого надо набрать 2/3 голосов.
Если же согласия соседей получить не удастся, то нужно особенно внимательно следить за порядком, тишиной и чистотой в доме и подъезде, грамотно выстраивая отношения с постояльцами. «Ведь зачастую все конфликты с жильцами многоквартирного дома возникают на почве использования общего имущества. Постояльцы заходят в подъезд, поднимаются на лифтах, курят на площадках, шумят, в том числе в ночное время. Все это, естественно, не нравится соседям, но если существование хостела не будет доставлять неудобств, скорее всего, жильцы успокоятся», — говорит адвокат Олег Сухов. А вот неудобства могут спровоцировать жалобы в полицию и в местные органы власти. «В итоге на владельца хостела наложат штраф, потребуют устранить источник нарушения общественного порядка либо вовсе примут решение о закрытии заведения, если на то будут очень уж веские основания, а жильцы дома окажутся достаточно настойчивыми», — объясняет Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Но даже если не дойдет до штрафов и закрытия хостела, проверки различных контролирующих органов будут обеспечены.
Обычно чиновники и полиция редко обращают пристальное внимание на хостелы в жилых помещениях: во-первых, взять с них можно не много – бизнес-то не очень богатый, а во-вторых, не так-то просто найти формальные основания для штрафов и вымогательства взяток. Например, к квартирам в жилых домах не предъявляются какие-то особенные требования по пожарной безопасности, поэтому хостелы не интересны пожарной инспекции. А если в жилом помещении не производилось перепланировок, то есть оно отвечает требованиям СанПиН 2.1.2.2645-101, то к нему нет интереса и у Роспотребнадзора или санэпидеминспекции. «Таким образом, чаще всего хостелы попадают в поле зрения правоохранительных или надзорных органов после конфликтов с жителями дома, которые возникают из-за шума, антисанитарии и прочего», — утверждает адвокат Олег Сухов, поэтому важная задача хостельера – избегать таких конфликтов, поддерживая дружбу с соседями и их лояльность. Естественно, такое возможно не всегда – многое зависит от постояльцев, но к этому обязательно нужно стремиться.
Бизнес- класс от 11, 5 млн руб. Комплекс новой реальности на северо- западе Москвы. Скидки до 7% в феврале! от 11,5 млн руб.
Застройщик: АО ГК ОСНОВА. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Вопрос выгоды
И если не будет проблем с соседями и надзорными органами, то хостел может оказаться довольно выгодным бизнесом по сравнению со сдачей в наем целой квартиры на длительный срок или даже посуточной арендой. Во-первых, сегодня на хостелы есть спрос: «Номера в гостиницах и отелях столицы стоят недешево, и при этом они часто переполнены. На этом фоне хостелы становятся популярными среди молодежи и активных путешественников с ограниченным бюджетом», — утверждает Тимур Абдуллин, директор по развитию консалтинговой группы «Апхилл». «А во-вторых, хоть места в хостеле и значительно ниже по цене, чем месячная или суточная арендная плата за комнату или всю квартиру целиком, в совокупности доход от сданных койко-мест может быть выше», — уверяет адвокат Олег Сухов.
«Например, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры экономкласса в пределах ТТК составляет 42 тыс. руб., за посуточную аренду такого объекта можно получить уже 2-3 тыс. руб. в сутки, то есть 60-90 тыс. руб. в месяц», — говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»). А если превратить однушку, скажем, в 4-6-местный хостел (что вполне реально), то при средней стоимости койко-места в столичном хостеле 650 руб. в сутки, за день можно получить 2,6 — 3,9 тыс. руб., а за месяц – 78 – 117 тыс. руб. Прибыль может быть и выше, если однокомнатная квартира просторная и позволяет разместить больше людей.
Аналогичен пример и с двухкомнатной квартирой: «При долгосрочной сдаче в аренду двушки можно получать от 40 тыс. руб. в месяц. Если же организовать в подобной квартире хостел, то можно разместить в ней до 17 человек (исходя из жилищной нормы 5 куб. м на человека; при этой норме даже в весьма стандартной двушке площадью 60 м кв. можно разместить 12 человек). В таком случае чистая прибыль (с учетом налогов и расходов на обслуживание) может составить порядка 260 тыс. руб. в месяц. А чтобы получить 40 тыс. руб., как при долгосрочной аренде, достаточно, чтобы в хостеле ежедневно проживало хотя бы по 3 человека. Это довольно обобщенные цифры, но они показательны – возможная прибыль с хостела в 5-6 раз выше, чем при аренде на длительный срок», — говорит Тимур Абдуллин («Апхилл»).
При этом еще стоит отметить, что при долгосрочной и посуточной аренде спросом больше пользуются однушки и двушки, а квартиры с 3-4 комнатами сдавать уже сложнее, как и комнаты в них по отдельности, а вот в качестве хостела сдавать ее будет проще, да и прибыль, скорее всего, окажется выше.
Однако, как уже отмечалось, прибыльность хостела очень зависит от количества желающих воспользоваться его услугами. А чтобы таких желающих было много, прежде всего, нужно, чтобы в квартире было уютно, комфортно, безопасно и чисто. Поэтому перед открытием хостела придется потратиться на ремонт и оформление спальных мест, холла и санузла, на покупку кроватей и постельного белья, а потом, когда заведение уже начнет работать, необходимо будет нанять как минимум уборщицу, а возможно, еще и администратора (если нет возможности самим встречать и размещать гостей).
Кроме того, не обойтись без рекламы и раскрутки хостела, например, в социальных сетях или на специализированных сайтах, позволяющих бронировать места (например, hostel.com, booking.com и т.п., которые, кстати сказать, еще и взимают плату за свои услуги – 10-15% от стоимости бронирования). В результате, как утверждает адвокат Олег Сухов, в первое время выгоды от открытия хостела может и не быть. «В большинстве случаев доход получается выше, чем при сдаче квартиры в аренду на месяцы или сутки, но не сразу, а только после раскрутки хостела и налаживания процесса управления», — полагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). И к тому же огромное значение играет местоположение квартиры: если она расположена в ЦАО, шансы на успех гораздо выше, чем при наличии жилья где-нибудь в районе метро «Бабушкинская», тем более не в пешей досягаемости, а в 10-15 минутах езды от станции.
Таким образом, при мыслях о хостеле каждый конкретный случай надо рассматривать индивидуально. Тем более что хлопот будет гораздо больше, чем при классической сдаче жилья в наем на долгий срок.
Прежде всего, хостелом необходимо управлять: поддерживать порядок, контролировать ситуацию, решать различные вопросы с постояльцами и т.п. Это настоящий бизнес со своими особенностями и проблемами, и довольно сложный бизнес, который точно не подходит тем, кто не очень любит общаться с людьми и не готов к жесткому контролю.
Кроме того, открытие хостела сопряжено с решением ряда инженерно-технических вопросов: «Желательно наличие (или возможность организации) отдельного входа для разделения потока жильцов дома и гостей. Также требуется наличие хорошей звукопоглощающей изоляции в комнатах. А если предполагается кухня, то при ее проектировании необходимо предусмотреть дополнительную систему кондиционирования и вентиляции», — говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»).
Может возникнуть потребность и в нескольких санузлах: как уверяет Сергей Коновалов (агентство «CENTURY 21 Импульс Риэлти»), на каждые 12 человек должен приходиться минимум один санузел для каждого из полов, если же мест больше, придется оборудовать дополнительные ванные комнаты. То есть для организации хорошего хостела, который сможет выдержать конкуренцию и привлечь постояльцев (а другой хостел в общем-то и не нужен), имеющееся помещение, скорее всего, придется переоборудовать и переустраивать. А это уже довольно серьезные затраты, да и не обойдется без согласования с другими собственниками квартир в доме. Причем оборудовать дополнительный санузел получится лишь в помещении на первом этаже, а на последующих этажах — только в том случае, если под квартирой, в которой планируется организовать хостел, будут нежилые помещения: «Дело в том, что в соответствии с СанПиН 2.1.2.2.645-10 в жилых зданиях не разрешается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней», — сообщает адвокат Олег Сухов. А отдельный вход возможен только при переводе жилого помещения в нежилое.
Не обойтись без этого и в том случае, если захочется предоставлять дополнительные сервисные услуги, например, открыть магазин или столовую, так как размещение таких заведений в квартирах недопустимо. Собственно поэтому не получится продавать и алкоголь (для реализации которого, кстати, требуется еще и лицензия). «То есть для открытия полноценного хостела с различными сервисами владельцу придется-таки переводить квартиру в нежилой фонд», — утверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), а это сопряжено с дополнительными расходами и хлопотами.
«И надо еще отметить, что финансовая выгода от открытия хостела может нивелироваться проблемами, связанными с проживающими гостями. При коротком сроке аренды постояльцы обычно не очень бережно относятся к мебели и интерьеру квартиры, что чреватой порчей имущества и необходимостью частого ремонта и постоянной замены мебели. И к тому же постоянно сменяющие друг друга постояльцы требуют постоянных «бытовых» проверок, контроля и непосредственного участия со стороны собственника», — говорит Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»).
Хостелы как жилье — анализ споров
В настоящей статье будет дан обзор судебной практики по спорам, которые связаны с размещением хостелов в жилых помещениях. Актуальность темы вызвана тем, что в настоящий момент в Государственной Думе Российской Федерации прошел два чтения законопроект N 876688-6, запрещающий размещение гостиниц в жилых помещениях.
Для начала рассмотрим положения законодательства, которые регулируют назначение жилых помещений, а также проведем анализ, можно ли исходя из назначения жилых помещений размещать в них хостелы.
Первое, что нам говорит Жилищный кодекс, что жилые помещения предназначены для проживания (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Вроде бы хостелы тоже предназначены для проживания людей. Но далее (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) говорится о том, что предпринимательскую деятельность и профессиональную деятельность в жилых помещениях можно осуществлять только в случае, если она не нарушает прав других жильцов. К разрешенным видам деятельности можно отнести в качестве примера оказание репетиторских услуг, юридических услуг, размещение небольших мастерских (но стоит помнить, что промышленные производства запрещено размещать).
В Жилищном кодексе Российской Федерации не предусмотрен четкий перечень разрешенных видов деятельности в жилом помещении, однако на этот счет есть позиция Верховного Суда Российской Федерации (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Верховный Суд говорит о том, что разрешена научная, творческая, адвокатская и иная деятельность. При этом размещение офисов и складов категорически запрещается. Также Верховный Суд РФ дублирует положения законодательства и постановляет, что иное использование жилого помещения (не для проживания) не должно мешать соседям и нарушать их права.
Чем же вызвано рассмотрение законопроекта о запрете хостелов в жилых помещениях? Если рассматривать судебную практику (она будет проанализирована ниже), то суды и так запрещали размещение хостелов в жилых помещениях, считая, что это нарушает права других жильцов. Возможно, законодатель решил просто закрепить норму о запрете в законодательстве, дополнительно обеспечив законодательную защиту жителей многоквартирных домов. Что касается шума средств массовой информации по поводу того, что запрет хостелов вызовет резкое повышение цен на гостиничные услуги, то по факту, если законопроект будет принят, ничего не изменится. Недовольные соседи в большинстве случаев и так добивались запрета хостелов. Стоит также отметить, что речь не идет о полном запрете хостелов. И речь не идет о запрете хостелов в многоквартирных домах. Законопроект говорит лишь о том, что гостиницы нельзя будет размещать в жилых помещениях. Но жилое помещение можно перевести в нежилое, есть соответствующая процедура, поэтому хостелы никуда не исчезнут.
Хотелось бы также отметить, что законопроект не детализирует именно запрет хостелов, в законопроекте говорится о запрете размещения гостиниц в жилых помещениях, но законодательство относит хостелы к разновидности гостиниц, поэтому в этой статье под запретом размещения гостиниц будет пониматься и запрещение размещения хостелов в том числе.
Перейдем теперь к рассмотрению судебных споров, касающихся хостелов.
Как уже было сказано выше, суды встают на сторону жильцов, а не на сторону собственников хостелов. В чем же тогда польза рассмотрения указанной судебной практики? Дело в том, что хостелы размещаются в многоквартирных домах и в нежилых помещениях, а претензии у жильцов все равно имеются и жильцы активно подают иски о запрете деятельности хостелов. Кроме того, есть небольшой процент судебных решений, где суды встают на сторону собственников хостелов.
Для начала рассмотрим случаи, в которых суды запрещали размещать хостелы.
I. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.07.2018 по делу N 33-30470/2018.
Обстоятельства дела: прокурор обратился в пресненский районный суд города Москвы с заявлением о возложении обязанности на ответчика использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Прокурор в данном случае защищал интересы неопределенного круга лиц — жильцов многоквартирного дома. Жилое помещение использовалось в качестве хостела. Пресненский районный суд г. Москвы удовлетворил заявление прокурора. Московский городской суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения, а решение без изменения.
Суд, принимая указанный судебный акт, обратил внимание на следующее:
1) в ходе проверки (чья была проверка, не указано, скорее всего, на место выезжали представители прокуратуры) было установлено, что в жилом помещении проживает несколько лиц;
2) в Интернете при поисковом запросе имеются сведения, что всем желающим сдается помещение в качестве хостела, размещена информация об оплате, организации, условиях проживания;
3) хостел организовал наниматель жилого помещения, однако собственник жилого помещения знал, что жилое помещение будет использоваться в качестве хостела, однако мер по предотвращению использования жилья в качестве гостиницы не принимал;
4) собственник жилого помещения в ходе судебного процесса не возражал против удовлетворения заявления прокурора, пояснив, что не знала ничего об организации хостела;
5) в отношении жилого помещения имеется возможность заключать договора найма и поднайма, однако это не должно нарушать прав иных жильцов;
6) гостиницы не относятся к жилому фонду;
7) была нарушена учетная норма жилой площади на одного человека;
8) размещение организаций в жилых помещениях не допускается;
9) при функционировании хостела нарушались требования санитарного, пожарного и антитеррористического законодательства.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Пресненского районного суда г. Москвы законно и обоснованно, представленных прокурором доказательств достаточно для удовлетворения его заявления.
II. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2018 по делу N 33-20633/2018.
Обстоятельства дела: прокурор обратился в суд с заявлением о признании бездействия незаконным, потребовав запретить использовать жилое помещение в качестве гостиницы. Исковое заявление было подано в защиту неопределенного круга лиц — жильцов многоквартирного дома. Хамовнический районный суд удовлетворил заявление прокурора, ответчиками была подана апелляционная жалоба. Суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы, обратив внимание на следующее:
1) в ходе проверки жилого помещения было обнаружено, что в квартире проживает 15 резидентов и нерезидентов РФ, фактически жилое помещение используется как бюджетная гостиница, имеется 6 изолированных комнат;
2) информация о гостинице распространяется в сети Интернет;
3) имеются нарушения санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитеррористического законодательства;
4) в материалы дела представлены договоры о посуточной сдаче комнат внаем;
5) доводы ответчиков, что они не являются субъектами предпринимательства, были отвергнуты судом, так как фактически было установлено, что предпринимательская деятельность осуществлялась, пускай и без регистрации.
На основании изложенного апелляционная инстанция оставила решение Хамовнического районного суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворения.
III. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2019 по делу N 33-7156/2019.
Обстоятельства дела: несколько жильцов многоквартирного дома обратились в суд с иском к собственнику хостела с требованием обязать использовать жилое помещение по назначению, наложить запрет на использование жилого помещения в качестве гостиницы, хостела и т.д.
Требования судом были удовлетворены. Собственник хостела подал апелляционную жалобу в Московский городской суд, однако жалобу суд не удовлетворил.
Суд указал следующее:
1) жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности допускается только в случаях, если права жильцов при этом не нарушаются;
2) были нарушения прав граждан, которые выразились в несоблюдении режима тишины в ночное время;
3) были нарушения санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитабачного законодательства;
4) гостиницы не относятся к жилому фонду;
5) доводы ответчиков, что они имеют право сдавать внаем жилое помещение, признаны судом не заслуживающими внимания, так как было установлено, что жилье предоставляется для временного проживания.
На основании изложенного Московский городской суд оставил решение Гагаринского районного суда в силе и без изменений.
Подытожив эту часть обзора судебных споров, можно сделать следующие выводы:
1) и без принятия закона о запрете размещения гостиниц в жилых помещениях суды выносили решения о запрете их размещения;
2) в первую очередь внимание уделяется нарушениям санитарно-эпидемиологического, пожарного и антитеррористического законодательства. Практически всегда такие нарушения имеются;
3) суды указывают, что гостиницы не входят в жилой фонд, и, даже если ответчики не зарегистрированы в качестве субъектов предпринимательской деятельности, суд смотрит на факты и квалифицирует такую деятельность как предпринимательство в сфере гостиничного бизнеса;
4) ситуация осложняется еще тем, что, как правило, истцами выступают либо прокурор, либо несколько жителей многоквартирного дома. Проблем с доказательной базой у них не бывает, так как прокуратура всегда проводит перед судом проверки хостелов, а жильцам не составляет труда собрать свидетельские показания.
Что же делать в такой ситуации? Выход есть, но он связан с финансовыми затратами и определенными неудобствами. Прежде чем размещать хостел в многоквартирном доме, необходимо переоборудовать жилое помещение в нежилое. В таком случае жильцам и прокуратуре будет значительно сложнее добиться закрытия хостела через суд.
Для примера рассмотрим судебное решение, в котором суд встал на сторону собственников хостела.
IV. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2018 по делу N 33а-6074/2018.
Обстоятельства дела: житель многоквартирного дома обратился в суд с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы с иском признания разрешения в переводе помещения из нежилого в жилое незаконным, мотивировав это тем, что наличие хостела в нежилом помещении будет нарушать его права.
Пресненский районный суд отказал в удовлетворении заявления. Московский городской суд оставил решения суда первой инстанции в силе.
Судом было учтено следующее:
1) законодательство предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое;
2) на момент судебного разбирательства в нежилом помещении хостел еще отсутствовал;
3) предусматривалось, что нежилое помещение будет использоваться в качестве хостела, однако обязанности соблюдать права жильцов многоквартирного дома с собственника нежилого помещения никто не снимал, более того, собственник обязался соблюдать эти права;
4) каких-либо реальных фактов нарушения прав жильцов выявлено не было к моменту рассмотрения заявления в судебном процессе.
Какие выводы следуют из этого судебного решения? В первую очередь необходимо отметить, что, прежде чем создать и организовать хостел, собственник помещения перевел его из жилого в нежилое. Во-вторых, несмотря на то что помещение переведено в нежилое, это не означает, что постояльцы хостела могут нарушать права жильцов. В любом случае хостел должен соответствовать требованиям законодательства (санитарно-эпидемиологическому, пожарному, антитеррористическому, жилищному, антитабачному). Данное решение также показало, что в многоквартирном доме вполне реально организовать хостел, но необходимо заранее предусмотреть возможные проблемы. Многие жильцы недовольны хостелами, и очень высока вероятность, что они пойдут в суд или прокуратуру. Поэтому лучше заранее побеспокоиться о соблюдении законодательства и прав жильцов многоквартирного дома.
В случае если вы уже перевели жилое помещение в нежилое и разместили или планируете разместить в нем хостел, можно дать следующие рекомендации:
1) хостел должен соответствовать ГОСТам, СНиПам, пожарному законодательству и т.д.;
2) необходимо проверять, кто заселяется в хостел, не стоит хостел предоставлять для нелегальных иммигрантов;
3) постояльцев хостела необходимо под роспись знакомить с правилами пребывания в хостеле и на его территории (не шуметь в ночное время, не курить, не распивать спиртные напитки, выкидывать мусор в мусорные контейнеры и т.д.);
4) при переводе помещения в нежилое необходимо учесть, чтобы в виде использования нежилого помещения было указано, что таким видом является гостиница и/или хостел.
Для того чтобы не быть голословными, приведем пример судебного дела, в котором руководитель хостела пытался обжаловать штраф за нарушение миграционного законодательства (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ). В судебном акте размер штрафа не указан, однако в ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ минимальный размер штрафа для юридических лиц указан в размере 400 тысяч рублей.
Судебный акт: решение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 7-14120/2018.
Обстоятельства дела: хостел размещал у себя иностранных граждан. В одном из таких случаев руководство хостела не сообщило о прибытии иностранца в миграционный орган. Сотрудником МВД был составлен акт о привлечении к административной ответственности из-за нарушения миграционного законодательства, хостел был привлечен к ответственности по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ. Руководство хостела попыталось обжаловать акт о привлечении к административной ответственности через суд, однако суд жалобу не удовлетворил. Далее последовала апелляционная жалоба, которая также осталась без удовлетворения. Суд обратил внимание на следующее:
1) со стороны миграционного органа нет подтверждения, что хостел уведомил миграционный орган о пребывании иностранного гражданина;
2) срок уведомления о прибытии иностранца составляет один рабочий день. В указанный срок уведомление в миграционный орган не поступило;
3) факт нарушения подтверждают фотоматериалы, акт проверки сотрудника МВД, письменные пояснения руководителя хостела и письменные пояснения иностранного гражданина;
4) каких-либо доказательств того, что у хостела не имелось возможности уведомить миграционный орган о прибытии иностранца, представлено в судебный процесс не было;
5) тот факт, что обязанность уведомить миграционный орган о прибытии иностранных граждан возложена на руководителя организации, не может являться основанием для освобождения юридического лица от штрафа.
Таким образом, кроме того, что могут последовать судебные иски от жильцов, при организации хостела есть риск назначения крупных административных штрафов за несоблюдение законодательства. Также стоит отметить, что, как правило, в КоАП РФ предусмотрена ответственность как для юридического лица, так и для должностного лица организации, это не считается двойной ответственностью, так как формально подразумевается, что субъекты ответственности разные.
В заключение хотелось бы отметить следующее. Сейчас формально закон напрямую не запрещает ведения предпринимательской деятельности в жилых помещениях. Но суды толкуют законодательство не в пользу собственников хостелов и гостиниц. После принятия законопроекта не имеет смысла размещать в жилых помещениях гостиницы, это будет являться прямым нарушением жилищного законодательства. Представленный анализ судебной практики показал, что фактически законодатели закрепляют сложившуюся судебную практику на уровне законодательства, хостелы и ранее запрещали размещать в жилых помещениях в многоквартирных домах.
Связанные статьи:
- Проблемы определения критериев разумного срока для сноса аварийного дома (50%)
- Вопросы недвижимости в призме приоритетного права несовершеннолетнего на жилье (50%)
- Юридическая природа права нанимателя служебного жилого помещения в Российской Федерации (50%)
- Жив ли исполнительский иммунитет единственного жилья гражданина-должника? (50%)
- Видовой признак ограниченных вещных прав граждан на жилое помещение (50%)
- «Платили за ипотеку, но в итоге выгнали из квартиры» — как так получилось и что делать другим? (RANDOM — 50%)
Что делать, если соседи открыли магазин или хостел?
Вечная борьба – предприниматели, устроившие свой бизнес в жилом доме, и недовольные соседи. Текучка незнакомцев, клацанье входных дверей, разгрузка машин во дворе. Как понять, законно ли используется квартира соседа и куда обращаться, если это не так?
Когда можно?
Ст. 17 Жилищного кодекса РФ разрешает использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Для этого должны соблюдаться условия:
— гражданин должен пользоваться помещением на законных основаниях;
— он должен не нарушать права и законные интересы других граждан;
— жилье нельзя использовать для промышленного производства и миссионерской деятельности.
То есть на законных основаниях предприниматели вполне имеют право открыть аптеку или магазин в квартире. Но, во-первых, это должны быть помещения, переведенные из статуса жилых в нежилые. К тому же, им необходим отдельный вход. А если квартира находится на втором этаже, то не только она, но и жилье под ней должно быть переведено в статус нежилого. Во-вторых, при размещении таких объектов в многоквартирных домах требуется согласие собственников жилья.
Часто предприниматели пренебрегают этим правилом и прибегаЮт к фальсификации документов. Ведь мало кто вспомнит — когда, во сколько и по какому вопросу было проведено собрание жильцов.
Фактически разрешен любой бизнес в сфере предоставления услуг, который не будет производить много шума, пыли и не станет раздражителем для соседей. Например, можно заниматься профессиональной или преподавательской деятельностью. Предпринимательскую деятельность могут вести юристы, частнопрактикующие врачи, владельцы интернет-магазинов, фрилансы и др. Но если в соседней квартире устроили ткацкую мастерскую или, скажем, по ночам пилят дерево в промышленных масштабах, то согласно п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ такая деятельность запрещена.
Что с хостелами?
«Гостиничное» соседство далеко не всем по душе. Многие собственники жилья, чьими соседями являются хостелы, испытывают неудобство и беспокоятся. Присутствие чужих людей несет риски: никто не может поручиться за благонадежность постояльцев.
15 апреля 2019 года были приняты поправки к 17 статье Жилищного кодекса. Теперь в жилых помещениях нельзя предоставлять гостиничные услуги. Хостелам предложено до 1 октября этого года подыскать другие адреса или перевести занимаемые помещения в категорию нежилых.
Куда обращаться?
Если в жилом помещении ваши соседи устроили коммерческое предприятие, например, кальянную, хостел или массажный салон, первое, что необходимо сделать — зафиксировать факт использования квартиры не по назначению. К таким доказательствам могут относиться чеки или квитанции о приеме денег, рекламные буклеты с указанием адреса, показания свидетелей, видеозапись съемки того, что происходит в помещении.
Затем стоит разузнать, переведен ли объект из жилого фонда в нежилой. Можно также проверить эту информацию в Управлении Росреестра, правда, за это надо будет заплатить 100 рублей.
После того, как собраны доказательства, необходимо обращаться в структурные подразделения прокуратуры, которые по заявлению проведут проверку помещения. Затем в связи с незаконной предпринимательской деятельностью нужно идти в суд с иском о запрете осуществления такой деятельности.
Борис Башилов адвокатская палата города Москвы
За порядок также отвечает жилинспекция, которая имеет право возбудить дело об административном правонарушении. Можно попробовать обратиться Управление образования, если за стеной организован частный детский сад. К сожалению, не на каждый нужно получать лицензию, но кто знает, может быть, вашему горе-соседу она как раз нужна?
При организации кафе или бара на первом этаже обратитесь в Ростпотребнадзор. Заявление можно направить через сайт, заказным письмом либо отнести лично. В письме указываете все претензии и жалобы, просите провести замеры шума. Ростпотребнадзор обязан назначить дату, время и провести замеры.
Контрольный замер, на основании которого готовятся документы в суд, должен проводиться по согласованию с прокуратурой (согласовать мероприятие – проблема Роспотребнадзора) и с оповещением владельца источника шума. После того, как измерения подтвердили, что шум превышает допустимую норму, Роспотребнадзор предпишет устранить нарушеия.