Юридическая чистота сделки с недвижимостью что это

Из чего складывается юридическая чистота сделки?

Если вас заинтересовала покупка квартиры в Родниках или, например, вы хотите купить новостройку в Подольске, при совершении сделки вам необходимо будет проверить ее юридическую чистоту. Что это такое?

Понятие «юридическая чистота сделки» означает, что нет никаких юридических препятствий для заключения сделки по этой недвижимости, что в отношении лиц, продающих недвижимость нет никаких нарушений законодательства, и в будущем гарантировано отсутствие каких-либо оснований оспорить законность сделки по недвижимости и признание сделки недействительной.

Чтобы подтвердить юридическую чистоту квартиры, удостоверяется подлинность документов, проводится тщательный анализ всех имеющихся сделок по данной конкретной недвижимости. Анализируются все обстоятельства приобретения, обмена жилплощади; проверяются условия, при которых она приватизировалась и снималась с регистрационного учета, и многие другие юридические детали.

В полной мере проверить юридическую чистоту сделки способен лишь специалист, риэлтор или юрист. Он получает сведения о покупаемой недвижимости и затем сопоставляет их с информацией, предоставленной продавцом или посредником.

Сделка признается недействительной в таких случаях:

1. Сделка не соответствует законодательству;
2. Выявлено мошенничество и подделка документов;
3. При сделке нарушаются права наследников, несовершеннолетних или других лиц;
4. Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (полностью или частично);
5. Сделку совершило лицо, не осознающее значение своих поступков;
6. Сделка совершена с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям.

При проверке юридической чистоты обязательно проверяется проверка и самого объекта покупки, и всех лиц (не только собственников), которые как-то связаны с данной недвижимостью. Все сопроводительные документы тщательно проверяются. Например, вы решаете купить квартиру в Подольске. Новостройка, где находится покупаемая недвижимость, может иметь некие юридические неточности, которые впоследствии принесут вам много хлопот. Вы должны убедиться, что нет лиц, которые впоследствии могут предъявить свои права на вашу недвижимость, и, прежде чем купить новостройку в Подольске, убедитесь, что продавец имеет законное право на продажу, и при совершении сделки не возникнет оснований для оспаривания ее через суд.

Необходимо четко осознать, что в юридическую чистоту сделки входит не только проверенная благополучная история покупаемой недвижимости, но и то, насколько юридически правильно оформляются квартиры. Г. Подольск имеет достаточно риэлтерских агентств, которые помогут вам поэтапно провести сложную процедуру по недвижимости, начиная с поиска оптимального варианта жилья и юридической проверки выбранной недвижимости вплоть до заключительного этапа — осуществления сделки по купле-продаже недвижимости, регистрации сделки и финансовый расчет. Иногда некие непредвиденные обстоятельства выявляется на первом этапе сделки, и это может сделать саму финансовую сделку по недвижимости неправомерной.

Как видим, непростое это дело — выбор, проверка и покупка квартиры. Г. Подольск, его риэлтерские агентства могут взять на себя полностью весь процесс, от поиска квартиры до оформления сделки. Если же вы хотите сэкономить, то можете заключить договор сопровождения сделки. По такому договору риэлторы подключаются в процессе оформления документов купли-продажи, проверяя законность сделки.

Юридическая чистота объекта недвижимости

При совершении операции купли-продажи недвижимости часто пользуются понятием «юридической чистоты объекта недвижимости». Этот термин означает, что для проведения такой сделки нет никаких правовых препятствий и право собственника на объект недвижимости не имеет каких-либо ограничений или обременений. А это, в свою очередь, не может привести в будущем к судебным искам и оспариванию законности сделки купли — продажи объекта недвижимости.

Юридическую чистоту квартиры можно определить только при профессиональном и скрупулезном анализе всех документов владельцев квартиры, например, свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, а также подробном изучении истории квартиры от предыдущих собственников. Последнее обстоятельство, касающееся права предыдущих владельцев на этот объект жилья, имеет особенно важное значение, так как если при продаже квартиры и передаче прав собственности новому владельцу были нарушены права третьих лиц, то последняя сделка может быть признана юридически недействительной. Поэтому исследования на юридическую чистоту квартиры лучше доверять специалистам – риелторам, имеющим большой опыт подобной работы. Работа по изучению истории продаваемой квартиры и возможному нарушению прав экс–жильцов может быть очень объемной.

Как правило, владельцев квартиры бывает несколько, а в круг исследуемых вопросов включается, например, проверка дат смерти и также номеров свидетельств умерших собственников; адрес выбывших владельцев и проверка факта их проживания по новому адресу; определение круга экс – жильцов, препровожденных в дома престарелых или интернаты и т.д. Кроме того, часто бывает необходимо выяснить: есть ли жильцы, выбывшие по месту прохождения воинской службы, осужденные и отбывающие наказание, так как эти лица по прибытию обратно должны встать на регистрационный учет по месту своей предыдущей прописки. Для минимизации всех возможных проблем в будущем следует заручиться отказом этих лиц на квартиру, оформленным в письменной форме.

Еще один важный момент в определении юридической чистоты квартиры, касающийся прав нового владельца, – это определение дееспособности продавца и получение соответствующих справок из наркологического и психоневрологического диспансеров. Следующий этап проверки продаваемого объекта недвижимости — получение выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в управлении Федеральной регистрационной службы Новосибирской области, содержащей историю права собственности на данную квартиру с момента ее приватизации, и сравнение ее с выпиской паспортного стола.

Следует отметить, что до 1993 года несовершеннолетние дети не входили в число владельцев квартиры. Сегодня же, в соответствии с современным законодательством Российской Федерации, они могут претендовать на квартирную долю и участвовать в приватизации квартиры. Кстати сказать, несовершеннолетние дети – это единственная категория граждан, в интересах которых может быть проведена повторная приватизация. В остальных случаях приватизировать квартиру можно только один раз. Поэтому при оценке юридической чистоты квартиры риелтор должен определить, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей, когда-то проживающих в продаваемой квартире. В круг лиц, которые могут оспорить сделку купли-продажи квартиры, входят и потенциальные наследники. Если продавцами квартиры являются собственники, получившие ее в наследство от матери, волноваться не стоит, так как при разводе родителей дети, как правило, остаются жить с матерью. При продаже квартиры, переданной в собственность по отцовской линии, риски оспаривания сделки возрастают, так как гарантий, что у отца нет других детей, не может дать никто. Согласно Гражданскому Кодексу срок подачи исковых требований определен тремя годами. Однако, по решению суда он может быть продлен, например, тогда, когда наследник в силу объективных причин не был информирован о смерти родителя. Определение юридической чистоты квартиры производится на начальном этапе совершения сделки и касается, в первую очередь, прав будущего владельца. Если продавец квартиры доверяет работу по определению ее юридической чистоты риелтору, то для получения выписок из ЕГРП, паспортного стола, психоневрологического диспансера и других государственных учреждений, нужно оформить нотариальную доверенность или доверенность в простой письменной форме, так как эти справки может получить только собственник объекта недвижимости.

В общем случае, при покупке квартиры покупателя должны насторожить следующие обстоятельства:

• собственник жилья умер, но дело о наследстве не было открыто;
• если жилье продают по доверенности или же предыдущая сделка была оформлена по доверенности. Как правило, такие сделки купли продажи сложно проверить, и процент махинаций при продаже такой собственности высок;
• квартира несколько раз перепродавалась, не задерживаясь надолго у каждого нового собственника;
• продаваемая квартира относится к категории «наследуемых», но в права наследования на обязательную долю квартиры не вступило какое-либо лицо, имеющее на это первоочередное право, и отказ этого лица юридически не оформлен;
• здание, в котором находится продаваемая квартира, относится к ветхому фонду недвижимости, подлежащему сносу;
• владелец квартиры состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Юридическая чистота квартиры: проверяем сами

Считается, что проверкой юридической чистоты квартиры должен заниматься профессионал – агент по недвижимости, который проводит сделку. БН разбирался, может ли покупатель жилья сделать это самостоятельно, полагаясь исключительно на собственные силы.

Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.

Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.

В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.

В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.

Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет – выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.

Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры – один супруг или оба.

Кто в доме хозяин

Основанием для регистрации права собственности зачастую является договор приватизации. Стоит потребовать у продавца документ, подтверждающий его регистрацию по месту жительства на момент приватизации, а также – справку по форме № 9, которая содержит сведения о прописанных в квартире гражданах.

Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.

Это право сохраняется и за гражданами, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу, вынесения приговора, связанного с лишением свободы, и пр. (БН подробно рассказывал читателям обо всех подобных «обременениях»).

Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком», если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной.

Следующий документ для подробного изучения – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Купля-продажа квартиры: этапы сделки

Как проверить юридическую чистоту сделки с недвижимостью?

Приобретение жилья – важное событие для многих людей. Чтобы оно не было омрачено потерей денег или длительными судебными тяжбами, перед покупкой важно проверить юридическую чистоту квартиры. Оптимальное решение для покупателя – обратиться к специалистам, которые работают в этой сфере и знают, на что обратить внимание. А те, кто рассчитывает на свои силы, могут узнать об основных этапах проверки из этой статьи.

Что такое юридическая чистота сделки и зачем её проверять

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью – это процедура изучения, анализа информации, относящейся к объекту и сторонам договора, а также оценки возможных рисков, которые могут привести к срыву сделки или её оспариванию.

Для покупателя тщательная проверка недвижимости до подписания договора купли-продажи (ДКП) сводит к минимуму вероятность пострадать от преступников, продающих квартиры по поддельным документам или с использованием других мошеннических схем.

Но это не единственная причина быть внимательным при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке. Создать проблемы новому собственнику могут не только мошенники, но и обделённые наследники, бывшие супруги или другие лица, чьи права были нарушены при совершении предыдущих юридически значимых действий с объектом.

Честный продавец также заинтересован в максимальной прозрачности сделки, ведь если потом её признают недействительной, ему придётся возвращать деньги.

На что обратить внимание покупателю квартиры или другой недвижимости

Перечень документов, подлежащих изучению, может сильно различаться для разных объектов. Он зависит от оснований приобретения прав текущим владельцем, характеристик помещения, прав третьих лиц и других параметров. Но проверка, предшествующая покупке квартиры или другой недвижимости, всегда включает:

• изучение правоустанавливающих документов и данных государственных реестров в отношении объекта, анализ истории перехода прав на него;
• проверку документов продавца;
• получение и анализ информации о третьих лицах, имеющих какие-либо права на помещение, прогнозирование возможных претензий с их стороны.

Проверка объекта

В первую очередь потенциальному покупателю надо внимательно изучить документы, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости. Для имущества, приобретённого после 2016 года, это будет только выписка из ЕГРН, с 1998 по 2016 год владельцам выдавались также свидетельства о праве собственности (они сохраняют юридическую силу). Право собственности на недвижимость, которое возникло до создания единого госреестра, подтверждается штампом о регистрации договора в БТИ.

Выписка из ЕГРН содержит достоверную информацию о самом объекте, его собственниках, основаниях возникновения прав, обременениях. У продавца следует потребовать актуальную выписку, полученную не больше месяца назад. Для частного дома нужна и выписка на земельный участок.

Помимо данных госреестра, надо изучить документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор или судебное решение.

Изучение этих документов важно для оценки возможных рисков. Например, если квартира куплена недавно, стоит убедиться, что ДКП исполнен обеими сторонами, то есть нынешний владелец полностью передал деньги прежнему хозяину. Если окажется, что расчёты по предыдущей сделке не завершены, у нового покупателя есть риск стать участником судебных разбирательств по этому поводу.

Особого внимания требуют случаи, когда право собственности возникло на основе договоров ренты, мены, дарения, так как они чаще других фигурируют в мошеннических схемах. Такие договоры лучше проверять не самостоятельно, а с участием профильного юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Кроме правоустанавливающих документов на объект, стоит изучить:

• техническую документацию (чтобы обнаружить незаконную или несогласованную перепланировку, расхождения по метражу и другим параметрам с данными ЕГРН),
• сведения об оплате коммунальных услуг, отсутствии задолженности.

Общий срок исковой давности составляет 3 года, поэтому надо отследить судьбу объекта недвижимости за этот период. Любые спорные вопросы, по которым ещё не истёк срок давности, могут стать предметом судебной тяжбы с неясным для нового владельца исходом.

Проверка личности продавца

До подписания ДКП надо достоверно установить личность продавца, сопоставив данные его паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, со сведениями из ЕГРН.

При сомнениях в дееспособности контрагента (очень преклонный возраст, неадекватное поведение и т. п.) можно попросить справки из ПНД и наркологического диспансера о том, что человек не состоит на учёте. Она не даёт стопроцентной гарантии, но снижает риски.

Если сделка совершается не владельцем жилья, а другим лицом по доверенности, стоит тщательно проверить его полномочия. Подлинность и действительность нотариальной доверенности можно проверить онлайн через сервис Федеральной нотариальной палаты.

Права третьих лиц

Нарушение прав третьих лиц при заключении ДКП может повлечь признание сделки недействительной и применение последствий, предусмотренных ГК РФ.

Чтобы убедиться в отсутствии притязаний лиц, не участвующих в сделке, надо запросить у собственника информацию о гражданах, зарегистрированных в квартире, а также снятых с регистрационного учёта из-за нахождения в местах лишения свободы, в связи с безвестным исчезновением и по другим подобным основаниям. Эта информация может быть оформлена в виде выписки из домовой книги, единого жилищного документа (для москвичей и жителей Московской области) или в другой форме, предусмотренной региональным законодательством.

В зависимости от оснований приобретения жилья продавцом, могут потребоваться и другие документы, подтверждающие отсутствие обременений. Например, если недвижимость покупали на кредитные деньги, запросите справку о погашении ипотечного кредита.

Все документы должны быть предоставлены в оригинале. Если продавец показывает только копии или фотографии, не стоит заключать договор до получения подлинников. Справки и выписки, имеющие срок действия, стоит запросить повторно непосредственно перед заключением ДКП.