Переуступка по дду что это

Что такое переуступка и альтернативные сделки при покупке недвижимости?

Переуступка права требования на квартиру, а также альтернативная продажа жилья — одни из самых сложных операций с недвижимостью. В чём их особенность, для кого они подходят и на что нужно обратить особое внимание — расскажем в этой статье.

Кто выбирает альтернативные сделки?

Альтернативная сделка предполагает как минимум 3 участников: один продаёт квартиру, другой продаёт старую и покупает новую, третий только покупает. Участников может быть больше, тогда цепочки будут устроены сложнее. Альтернативная сделка чаще всего проводится, когда у покупателя нет достаточной суммы денежных средств, но есть квартира, которую он готов продать, а вырученные средства добавить на покупку новой недвижимости.

Что такое переуступка?

Купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и у другого дольщика. Строго говоря, продаётся не недвижимость, а права требования по договору участия в долевом строительстве: заключается договор, по которому права по договору долевого участия (ДДУ) передаются новому участнику долевого строительства. Такая покупка называется переуступкой прав требования, или договором цессии. Первоначальный владелец (цедент) передаёт покупателю (цессионарию) все права и обязанности дольщика, а взамен получает деньги.

Почему покупают переуступку?

Если в понравившемся вам жилом комплексе больше нет квартир, подходящих под ваши критерии, переуступка может быть хорошей возможностью стать собственником, к тому же стоимость всё равно может быть значительно ниже, пока жилой комплекс не достроен. Часто квартиры с редкими параметрами приобретают инвесторы, чтобы потом продать дороже и заработать. Как правило, чем ближе срок сдачи новостройки, тем выше цена. Кроме того, продавцы могут включить в итоговую сумму покупки комиссию застройщика за переоформление переуступки (если застройщик делает это платно). Может показаться, что это отличный вариант покупки жилья, подходящего под ваши особые критерии, однако у этого способа есть ряд юридических рисков, которые мы рассмотрим дальше.

Какие риски есть у такой покупки?

Среди основных возможных рисков — передача по договору переуступки не только прав, но и обязанностей в рамках ДДУ. Например, цедент мог оплатить неполную сумму по ДДУ, в таком случае долги перейдут цессионарию. Поэтому перед приобретением недвижимости по соглашению цессии необходимо проверить платёжные документы, а также запросить у цедента справку от девелопера, которая подтверждает отсутствие у цедента долгов перед застройщиком. Также цессионарий может потерять деньги из-за мошенников, либо неправильной регистрации договора уступки в Росреестре. Кроме того, девелопер может обанкротиться. Зачастую срок ввода дома в эксплуатацию может заметно затянуться. Если цессионарий заключил соглашение цессии, то застройщик должен компенсировать неустойку, однако цедент уже не вернёт деньги. Если цессионарий разорвал сделку с девелопером, предварительно оплатив цеденту стоимость жилья по договору переуступки, то ему вернётся не сумма по договору цессии, а только первоначальная стоимость недвижимости, которая прописана в договоре между девелопером и первоначальным дольщиком.

В чём преимущества переуступки?

Возможность приобрести недвижимость с особенными характеристиками, даже если таких объектов уже не осталось у застройщика

Торг с цедентом может позволить получить неплохую скидку от первоначальной стоимости объекта недвижимости

Возможность заработать, оформив договор цессии на этапе строительства, а продав жильё после ввода дома в эксплуатацию, когда стоимость недвижимости вырастет

Каковы правила оформления цессии?

Прежде всего убедитесь, что права по ДДУ принадлежат тому лицу, у которого вы их приобретаете. ДДУ заключают застройщик, у которого есть разрешение на строительство жилого дома и земельный участок для этого строительства, и участник долевого строительства. ДДУ регистрируется в ЕГРН и для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации. Чтобы это проверить, нужно заказать выписку из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ» и проверить графу «Договоры участия в долевом строительстве». Если информация о государственной регистрации соответствующего ДДУ и дольщике (цеденте) отсутствует, заключать договор цессии не следует. После проверки регистрации договора убедитесь, что нет залога прав по соответствующему ДДУ: проверьте «Сведения о залоге прав участника долевого строительства, ином ограничении его прав» графы «Договоры участия в долевом строительстве» выписки из ЕГРН «О зарегистрированных ДДУ», там не должно быть информации о залоге права требования участника долевого строительства. Также ознакомьтесь со следующими документами:

разрешение на строительство дома
проектная декларация

Эти документы можно найти на сайте наш.дом.рф, на сайте застройщика или запросить у него. Кроме того, попросите цедента предоставить вам справку от застройщика о том, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объёме. Договор уступки прав по ДДУ регистрируется в ЕГРН. Для этого вместе с прежним участником долевого строительства вам нужно подать заявления в Росреестр (например, через МФЦ), к заявлениям приложите сам договор уступки. За регистрацию договора платится государственная пошлина в размере 350 рублей.

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы. Как заключить договор, плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

• в письменном виде;
• с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Рассказать друзьям о комплексе Поделиться Поделиться

Популярные новости недвижимости

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии). Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец (цедент) и покупатель (цессионарий) договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги. Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по договору переуступки прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра. По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт. Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

Таблица: «Бест-Новострой» В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости. Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене. Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Фото: AlexSky120\shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов. «Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова. В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика. «Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Фото: Madhourse\shutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо. Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме. Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный ДДУ;
• договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
• нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
• согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

• к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
• квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
• сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
• кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Фото: Tramp57\shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

• Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав
• Что нужно знать о покупке жилья по переуступке прав: 6 важных нюансов
• Как оформить переуступку новостройки. Пояснения Росреестра

Договор уступки права требования по ДДУ: образец

Приобретение жилой площади в доме, который только строится по договору долевого участия — распространённая ситуация на сегодняшний день. Это связано с привлекательной стоимостью на самом старте, ведь готовое жилье стоит в разы дороже. Согласно статистике рынка жилья, в среднем, приобрести квартиру на этапе котлована стоит на 20-35% дешевле, чем в готовом доме.

Именно поэтому сегодня так популярен этот тип договоров.

Вместе с тем, поскольку само долевое участие подразумевает вложения на разных этапах строительства, но, как правило в самом его начале, срок действия такого договора составляет от нескольких месяцев, до нескольких лет.

За это время у покупателя или его семьи могут измениться обстоятельства или могут потребоваться деньги. Покупатель по ДДУ, который столкнулся с такой ситуацией имеет право уступить свой договор долевого участия другому лицу. Как это сделать подробнее поговорим сегодня.

ЧТО ТАКОЕ ДДУ

Для начала поговорим о том, что такое сам договор ДДУ.

В случае, если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, покупка будет совершена по ДДУ, поскольку строящийся дом – это объект незавершенного строительства, не поставленный на кадастровый учет, а, соответственно, передать право собственности на такой объект застройщик не может до окончания строительства, выделения в кадастровом смысле объектов недвижимости и их последующей передачи собственникам.

Существует несколько видов договоров на покупку жилья в готовом или строящемся доме:

ПДКП – так называемый предварительный договор купли-продажи. Он фактически фиксирует намерения сторон заключить основной договор. В предварительном договоре прописываются все существенные условия будущей сделки: размер квартиры, стоимость, ее существенные качественнее характеристики (планировка, коммуникации и пр.), а также срок предполагаемого строительства, в соответствии с разрешением на строительство.

ДКП — договор купли-продажи. Как правило, он применим в ситуации, когда дом уже сдан, имеет свой адрес (новый или вторичное жильё). Этот договор является основным, поскольку в рамках купли-продажи объекта недвижимости происходит передача прав и их регистрация в ЕГРП.

ДДУ — это договор долевого участия, подразумевающий собой покупку жилья до его ввода в эксплуатацию. По этому договору покупатель передаёт денежные средства застройщику, чтобы он мог использовать их для строительства. Тем самым, покупатель приобретает долю объекта строительства.

ПЛЮСЫ ДДУ

1. Высокая надежность такого типа договоров, т.к. дольщики подпадают поз защиту федерального закона о долевом строительстве (ФЗ, который предусматривает неустойку за задержку сроков сдачи, предоставляет защиту дольщикам от «недостроя» и предъявляет требование к качеству объекта и т.п.);
2. Договор всегда регистрируется в Росреестре. К слову, регистрации подлежат оба договора, о которых идёт речь в статье;
3. Все параметры указаны, и застройщик не может отойти от них;
4. В случае заморозки или прекращения стройки, денежные средства вернут;
5. Гарантия на объект (предусматривает устранения строительных недостатков).

МИНУСЫ ДДУ

Особая проблема таких договоров — это сроки, которые зачастую застройщики нарушают, отодвигая их. В данном случае, покупатель в праве требовать неустойку, однако на начальном этапе лучше все же проверить тщательно застройщика, изучив информацию о нем и проверив документы на строительство данного объекта.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ

Иван Сергеевич заключил договор долевого участия с ООО «СТРОИТЕЛЬСТВО», но, не дождавшись окончания строительства дома и сдачи квартир в эксплуатацию, вынужден был переехать в другую страну. По этой причине переуступил свои права Виктору Юрьевичу, который на данный момент является новым покупателем (дольщиком). В данном случае, первый не продаёт квартиру, а уступает свои права на требования к застройщику, так как квартиры ещё нет.

Таким образом, договор уступки прав требования по ДДУ — это договор, при котором возможно переуступить свои требования к застройщику с момента регистрации ДДУ в Росреестре и до введения дома в эксплуатацию и сдачи квартир.

СУТЬ ДОГОВОРА УСТУПКИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

◦ При уступке права требования расторжение или прекращение ДДУ не произойдёт, изменятся только стороны в обязательствах;

◦ Основные условия прежнего договора останутся неизменными (сроки, стоимость и гарантия);

◦ Права старого участника отношений перейдут к новому в том же объёме и на тех же основаниях, на каких были установлены изначально;

◦ Первоначальный участник передаёт права новому и отвечает только за действительность этих требований, но не за их исполнением застройщиком.

Для заключения такого договора согласование или разрешения застройщика не требуется.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ДУ:

1. Зарегистрированный в Росеестре ДДУ;
2. Документ-основание, которым подтверждается внесение платы по первоначальному ДДУ (справка от застройщика об оплате, а также первичные платежные документы, включая ордер о поступлении денежных средств на счёт застройщике, выписку из банка первоначального инвестора, поручение с отметкой банка о платеже);
3. Документ, подтверждающий права продавца на объект долевого строительства;
4. Согласие супруга (нотариальное), если таковой имеется;
5. Согласие или информированное согласие застройщика, поскольку в данном случае происходит замена стороны договора ДУ, в результате которой застройщик будет нести обязанности перед новым собственником, поэтому его обязательно необходимо уведомить о такой сделке.

◦ Название объекта (в т.ч. полный адрес с указанием улицы и квартиры);

◦ Стоимость уступки прав;

◦ Условие о выполнении обязательств перед застройщиком;

◦ Информация о первоначальном ДДУ.

РИСКИ

Необходимо обратить внимание, что по договору уступки по ДДУ будут передаваться не только права по определению, но и обязанности, соответственно в случае частичной уплаты первоначального дольщика, остаток долга будет гасить новый дольщик по договору.

Однако в случае, если уступка прав производится без перевода долга застройщику, то первоначальный дольщик обязан предоставить справку о том, что он внёс оплату полностью.

По сути, уступка прав требований по ДДУ не является продажей готовой полноценной жилой площади, это лишь перепродажа квартиры в строящемся доме, который пока не сдан. Для совершения данной сделки необходимо составить соглашение, при котором новый участник принимает на себя все права и обязанности по заключенному ранее договору в том виде, в каком он был заключен с предыдущим дольщиком, без возможности их изменить. Заключительным шагом будет уведомления застройщика о том, что произошла уступка прав и обязательства по передаче жилого помещения он теперь несёт перед другим лицом. С момента регистрации договора по переуступке прав старый покупатель больше не обладает правами на квартиру в строящемся доме.

Договор уступки права требования по ДДУ образец скачать бесплатно вы можете здесь или в разделе «Образцы документов» на нашем сайте.

В галерее ниже вы можете ознакомиться с содержанием документа.

Для дополнительной консультации по этому и другим вопросам, позвоните нам по телефону +7 (931) 9999-579, в любом мессенджере на телефоне +7 (931) 9999-579 или по телефону +7 (812) 467-38-97 и получите бесплатную консультацию юристов и адвокатов BonteQ Consulting. Пишите нам на hello@bonteq.ru