Нежилое помещение в мкд что это

Нежилые помещения в многоквартирном доме: выстраиваем работу с собственниками

В большей части современных домов проектной и технической документацией предусмотрено размещение нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома. Обычно нежилые помещения располагаются на первых этажах многоквартирных домов, имеют отдельный вход и используются для ведения предпринимательской деятельности. При управлении многоквартирным домом взаимодействие управляющей организации с собственниками нежилых помещений имеет ряд особенностей.

Понятие и виды нежилых помещений

В отличие от апартаментов (которые пока не имеют законодательного регулирования), понятие нежилое помещение в многоквартирном доме раскрывается в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Нежилое помещение – это помещение:
— указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома
— не является жилым помещением
— не включено в состав общего имущества (независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения)
— может быть встроенным и пристроенным помещением.

Закон приравнивает к нежилым помещениям части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

В данном материале мы говорим только те нежилые помещения, которые не предназначены для размещения транспортных средств. Исходя из этого, основными видами нежилых помещений в многоквартирном доме могут быть:
— нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома (без встроенного выступа)
— встроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
— встроенно-пристроенное нежилое помещение – помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. (СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий).

В любом случае право собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации 131 ГК РФ) и часто именно факт регистрации подтверждает отнесение или не отнесение помещения в состав общего имущества многоквартирного дома.

Оплата нежилыми помещениями текущего и капитального ремонтов

Собственник нежилого помещения наравне с жилыми помещениями несет бремя расходов за содержание своего имущества в составе, установленном в ст. 154 ЖК РФ, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных Правилами № 354. Название ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» в части отсутствия указания в законе на нежилые помещения – не должно вводить в заблуждение: обязанность оплаты едины для всех. Нужно учитывать, что само понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» появилось в законе лишь с 1 января 2017 года, Жилищный кодекс был принят в 2004 году и не учитывал всей специфики жилищного управления.

Нежилые помещения вносят:

1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату:
— за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
— за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

оммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

В соответствии с п. 31 Правил № 491, размер платы за содержание помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (жилых или нежилых помещений). Однако в постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.

Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Позиция, например, более высокого тарифа для нежилых помещений подтверждается, в том числе судебной практикой (например, решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению).

2. Взнос на капитальный ремонт

Собственники нежилых помещений оплачивают взнос взносов на капитальный ремонт не ранее 3 и не позднее 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (либо с момента актуализации региональной программы капитального ремонта) (п. 3 ст. 169 и п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Нужно отметить, что по долгам старого собственника платит новый собственник. Это также следует из ст. 36.1 ЖК РФ.
Особенность оплаты взноса на капитальный ремонт для нежилых помещений состоит в том, что управляющие организации вправе представить платежный документ, содержащий расчет размера взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года (единая квитанция с фиксированным расчетом взноса на весь год). Далее собственник оплачивает либо всю квитанцию целиком авансом, либо с помесячной разбивкой.

Нежилые помещения и коммунальные услуги

В части оплаты коммунальных услуг нежилыми помещениями есть некоторые особенности, отличающие данный порядок от жилых помещений.
В соответствии с п. 6 Правил № 354 поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, нежилые помещения (за исключением собственников машино-мест) должны заключить письменные договора с поставщиком ресурсов, а в управляющую домом организацию предоставить копии данных договоров в течение 5 дней после их заключения (п. 18 Правил № 354). В ситуации, когда собственниками помещений принято решение о предоставлении коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, копии таких договоров могут не предоставляться (однако лучше, чтобы они были у управляющей организации или ТСЖ).

Кроме того, на управляющую домом организацию возлагается ряд обязанностей, в случае наличия в многоквартирном доме нежилых помещений:
— она обязана предоставить ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме;
— направить уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил № 354).

В случае, если собственник нежилого помещения не заключит письменный договор с поставщиком ресурса, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). А это большие штрафные санкции и финансовые издержки.

Однако в ситуации, когда плата за коммунальные услуги выставлялась управляющей домом организацией как для жилых, так и для нежилых помещений на базе платежных документов, такие отношения могут быть признаны судом как фактически сложившиеся.

Судебная практика идет по тому пути, что отсутствие письменного договора ресурсоснабжения после прекращения правоотношений собственника нежилого помещения с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) не является достаточным основанием для квалификации потребления ресурса на основании абз. 5 п. 6 Правил №354 в качестве бездоговорного и применения соответствующего расчетного способа определения объема ресурса. Для квалификации потребления ресурса в качестве бездоговорного необходимо принимать во внимание конкретные обстоятельства дела, связанные с оценкой действий (бездействия) потребителя на предмет уклонения от обязательного заключения договора ресурсоснабжения после получения соответствующего уведомления от управляющей организации и действий ресурсоснабжающей организации, направленных на заключение договора (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А49-3616/2019 от 19.06.2020 г.).
Нежилые помещения в многоквартирном доме способны доставить много проблем управляющей организации и очень часто «рабочие» отношения не складываются. В такой ситуации важно строить коммуникации правильно, но установленных в законе правовых рамках.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Нежилое помещение в мкд что это

Бесплатная
Консультация:
Москва и МО

С-Петербург и ЛО

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Публикации и практика

• Главная
• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Нежилое помещение. Определение понятия. Помещения в многоквартирном доме и общее имущество

Нежилое помещение. Определение понятия. Помещения в многоквартирном доме и общее имущество

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения.

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).

В п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» содержится следующее определение:

помещение — часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Определение понятия «нежилое помещение»

Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.

А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).

Определение понятия
«нежилое помещение в многоквартирном доме»

Определение понятия «нежилое помещение в многоквартирном доме» содержится в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, где указано:

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией)».

Таким образом, нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом или электронном паспорте многоквартирного дома, при этом оно:

1) не является жилым помещением;

2) не включено в состав общего имущества.

Для целей отнесения помещения к нежилому помещению в многоквартирном доме не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Встроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. («СП 31-107-2004. Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»).

Нежилые помещение и общее имущество
собственников помещений многоквартирного дома

Нежилые помещения следует отличать от общего имущества многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам квартир (помещений) в этом доме. К такому имуществу относятся не только помещения, но и земельный участок, на котором расположен дом, крыши, несущие и ненесущие конструкции, а также оборудование (электрическое, механическое и иное), обслуживающее более одного помещения (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу относятся только те нежилые помещения, которые (пп. 1 — 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ):

• не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома (например, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых размещены инженерные коммуникации и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в таком доме);
• не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для социально-бытовых потребностей собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и других подобных мероприятий.

Следовательно, все те нежилые помещения в многоквартирном доме, которые предназначены для обслуживания других помещений и решения бытовых потребностей собственников помещений в доме, являются общим имуществом. Они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. При этом в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые к общему имуществу не относятся. Они могут принадлежать любым лицам.

По теме «общее имущество в многоквартирном доме» рекомендуем публикации :

• Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика
• Как вернуть подвалы собственникам?
• Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома
• Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
• Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии
• И другие публикации в рубрике «Общее имущество в многоквартирном доме»

Признаки помещения для целей
постановки его на кадастровый учет

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (п. 4 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»; утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016. См. полный текст п. 4 Обзора во вложении к статье «Помещение – это … Определение понятия, виды и признаки помещений»).

Споры об определении назначения
помещения: жилое или нежилое? Как определить?

Назначение помещения (предназначено ли для постоянного проживания или нет) не может определяться произвольно или в зависимости от фактического использования, пусть и длительного. Назначение помещения должно определяться технической документаций, где указывается его изначальное назначение. К примеру, если на момент ввода дома в эксплуатацию, помещение, согласно технической документации являлось жилым помещением, т.е. имело назначение «для постоянного проживания», то даже несмотря на его длительное использование в качестве нежилого, первоначальное назначение не меняется.

Так, например, гражданин обратился в суд с требованием о признании права пользования комнатой на условиях договора социального найма. Проблемы при оформлении права пользования у него возникли в связи с тем, что администрация города считала данное помещение нежилым, поскольку в комнате, занимаемой истцом, ранее «располагались административные помещения ЖЭУ».

Суд первой инстанции в иске отказал. В кассационной жалобе истец приводил, в частности, следующие доводы:

Факт использования какой-либо организацией жилого помещения не по назначению (не для проживания граждан), не влечет автоматического перевода данного жилого помещения в нежилое.

Является ли помещение жилым или нежилым определяется техническими документами. Определять статус помещения, руководствуясь какими-либо пояснениями или фактическим его использованием не по назначению (что и сделал суд) — недопустимо, поскольку это ненадлежащие средства доказывания, что становится очевидным при прочтении соответствующих норм Градостроительного и Гражданского кодекса РФ. Является аксиомой, что назначение вновь строящегося объекта задается в технической документации с самого начала, отражается в акте сдачи-приемки результата работ (статьи 743, 753 ГК РФ, статьи 52, 55 Градостроительного кодекса РФ в редакции 2004 года) и в техническом паспорте органов технической инвентаризации. Предназначенность жилого помещения для проживания, как изначально заданная функция, не зависит от характера его фактического использования и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Если собственник пожелал изменить назначение принадлежащего ему объекта недвижимости, то при соблюдении порядка и условий перевода, он вправе осуществить такой перевод. Ответчиком не предоставлены доказательства, что перевод указанных жилых помещений в нежилые когда-либо осуществлялся.

Смена назначения жилого помещения путем установления судом или кем-либо иным факта использования жилого помещения не для проживания, законодательством РФ не предусмотрена.

Областным судом решение суда первой инстанции отменено, а при новом рассмотрении требования истца удовлетворены, решением суда постановлено: признать за истцом право пользования комнатой на условиях договора социального найма. При этом суд указал следующее: Проанализировав техническую документацию, суд считает, что с момента ввода дома в эксплуатацию — 06.11.1967 года, секция, где расположено спорное помещение, являлась и является жилой. Доказательств перевода для использования жилых помещений не в соответствии с их первоначальным назначением (под административное здание) в установленном законом порядке суду ответчиком не представлено.

Нежилое помещение

Фонд недвижимого имущества России состоит из сооружений двух больших категорий: жилое и нежилое недвижимое имущество. В первом случае речь идет о многоквартирных домах, частных домовладениях, коммунальных квартирах, общежитиях основное предназначение которых — проживание людей. Если рассматривается нежилая недвижимость в 2024 году, здесь возникает масса трудностей с трактовкой. Это обусловлено тем, что в Жилищном кодексе РФ отсутствует четкое понятие о том, что же собой представляет нежилое помещение (НП). Чтобы избежать многочисленных проблем при купле-продаже таких объектов недвижимости, предлагаем ознакомиться с нашим материалом.

Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ

Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием. Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение. Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.

Вы переводили нежилое помещение в жилое?
Да, приходилось заниматься переоформлением
Нет, не переводил
Проголосовало: 0
Вы переводили нежилое помещение в жилое?

Да, приходилось заниматься переоформлением	74
Нет, не переводил	65

Проголосовало: 0

Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Жилищное законодательство не запрещает переводить жилое помещение в нежилое. Возможен и обратный процесс, когда нежилое сооружение переводится в жилое. Эти процедуры — юридически сложны, поэтому соблюсти все технические требования без помощи юриста сложно. Если вам необходима консультация по поводу вопроса изменения статуса постройки — наши эксперты в режиме онлайн подскажу, как соблюсти все законодательные требования.

Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Признаки нежилого помещения

• Обособленность. Этот признак указывает на то, что здание ограничено строительными конструкциями.
• Изолированность. В данном случае речь идет о функциональных характеристиках, под которыми понимается наличие отдельного входа, не предназначенного для входа в иное помещение, в том числе, где расположены инженерные коммуникации, и самостоятельного назначения.

Обратите внимание! Помимо указанных двух обязательных признаков объект нежилого фонда должен соответствовать противопожарным, строительным и техническим нормам. Поэтому при вводе в эксплуатацию сооружения необходимо пройти проверку со стороны Роспотребнадзора, пожарной инспекции и прочих надзорных органов с учетом специфики назначения нежилого помещения.

Типы нежилых помещений

Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.

Типы помещения

Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания.

Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену.

Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра.

Существует и иная классификация, по которой можно все объекты, не предназначенные для жизни, разделить на несколько отдельных видов:

• Торговые. В данном случае речь идет о тех видах нежилых помещений, которые используются в качестве магазинов, где реализуются безопасные для граждан категории товаров. Например, организовать продажу пиротехнических средств в нежилом здании, расположенном на территории МКД, не получится, а открыть продуктовый магазин можно.
• Административные. В эту категорию входят офисные здания, частные кабинеты, филиалы компаний.
• Развлекательные. Речь идет о таких помещениях, как бары, пабы, пиццерии. Однако если нежилое помещение находится на общей площади МКД, то открыть все виды развлекательных заведений не получится. Например, под запрет попадают круглосуточные развлекательные заведения.
• Универсальные. Речь идет о помещениях, которые сдаются в аренду и могут использоваться для бизнеса различного направления.
• Складские. Сооружения используются для хранения различного товара, оборудования и пр.

Важно! Вне зависимости от того как используется нежилое здание, все коммуникации, инженерное оборудование и само помещение должны обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в частности, прописанных в СанПин 2.1.3684-21.

Права и обязанности собственников нежилых помещений

Гражданин, который использует нежилое помещение с целью ведения бизнеса, является владельцем здания на основании права собственности, то при эксплуатации постройки следует опираться на нормы Гражданского кодекса РФ и региональные законы. Жилищный кодекс не содержит в себе информации о правах и обязанностях собственников.

Например, если проанализировать ст. 210 ГК РФ, то можно определить следующие обязанности, возлагаемые на собственника имущества:

1. При эксплуатации помещения важно обеспечить выполнение требований в отношении санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
2. Коммунальные платежи, начисленные за использование здания, должны оплачиваться согласно установленного графика и в полном объеме.
3. При аварии на инженерных сетях, которые расположены внутри НП, собственник обязуется своевременно устранять поломки.
4. При ухудшении состояния владелец должен проводить ремонтные работы.
5. Объект недвижимого имущества может быть использован только по его прямому назначению. Если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, то продажа фейерверков на его площади запрещена.
6. На территории постройки важно соблюдать чистоту, что предотвратит риски распространения заболеваний.
7. Собственник должен оплачивать имущественный налог в сроки, установленные налоговым законодательством.

Важно! Региональные власти могут установить дополнительные требования в отношении использования нежилых помещений. Например, под ограничения подпадают магазины, в которых продается алкоголь. Такие объекты нежилого фонда должны закрываться в 22:00 по местному времени.

Права и обязанности арендатора НП в МКД

В данном случае отношения регламентированы ч. 2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора обязательно включаются в договор аренды, который подписываются с собственником нежилого объекта.

Образец заявления
Договор аренды нежилого помещения в 2024 году

Стандартные права и обязанности, которые включают в договор аренды НП, включают следующие пункты:

1. Использование здания на весь срок, прописанный в договоре.
2. Если во время эксплуатации здания будут выявлены нарушения, которые возникли из-за ошибок собственника, то арендатор может потребовать от арендодателя устранить их в сжатые сроки или снизить стоимость аренды пропорционально выявленным нарушениям.
3. Проводить ремонтные работы, в том числе, если требуется капитальная перестройка объекта, но при непосредственном согласовании всего объема работ с собственником здания.
4. Поддерживать чистоту, следить за состоянием оборудования, мебели и пр.
5. Оплачивать коммунальные услуги в соответствии с актуальными показаниями индивидуальных счетчиков.

Важно! При составлении договора аренды НП важно наиболее подробно и четко расписать, какие права и обязанности есть у каждой из сторон соглашения. Это позволит избежать споров, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации.

Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура

Изменить статус нежилого помещения можно, хоть процедура и потребует достаточно большого количества времени и финансовых средств.

Итак, чтобы перевести нежилой объект в пригодный для проживания, необходимо, чтобы оно соответствовало определенным условиям:

• Здание соответствует требованиям, прописанным в законодательстве РФ.
• Помещение не подходит под требования, предъявляемые к жилым, но при необходимости может быть приведено в соответствии с ними.
• Владелец помещения не возражает от изменения статуса, а право распоряжения собственностью не ограничено.

Если здание соответствует перечисленным требованиям, то собственник помещения может инициировать процедуру перевода. Это достаточно сложная работа, которая разбита на несколько этапов.

Образец заявления
Заявление на перевод нежилого объекта в жилой в 2024 году

Подготовка проекта и оформление согласия владельца

Перепланировка нужна не всегда. Внесение изменений требуется только в том случае, если объект не соответствует требованиям, которые предъявляются к имуществу этого вида жилищным законодательством. Заказать проект переустройства можно в специализированных компаниях, которые получили разрешение на эту работу в госорганах.

Важно! Если перепланировка будет затрагивать часть общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то перед началом переустройства необходимо получить согласие всех жильцов. Решение обязательно должно быть документально зафиксированным в виде протокола общего собрания.

Оформление документов

На следующем этапе важно собрать пакет документов, который включает:

• заявление на перевод нежилого объекта в жилой;
• документ, удостоверяющий личность собственника;
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
• проект перепланировки;
• решение собственников МКД;
• экспертное заключение о том, что объект был приведен к состоянию, соответствующему требованиям ЖК РФ;
• разрешение органов опеки, если собственником объекта является несовершеннолетний.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Для перерегистрации имущества могут потребоваться и иные документы, например, поэтажный план дома. Если вы не хотите самостоятельно ходить по инстанциям, не знаете, где получить тот или иной документ или необходима экспертная оценка возможности изменения статуса нежилого объекта, юристы Европейской Юридической Службы окажут необходимую помощь в режиме удаленной консультации.

Работаем
по всей РФ
0 + клиентов физических лиц
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Обращение в уполномоченные органы

От того в какой орган обращаться, зависит регион, в котором требуется изменить статус объекта. Если в Москве, то услугу предоставляет Департамент городского имущества. Кроме того, документы заявитель может подать либо через МФЦ, либо через электронное обращение на сайте госоргана.

Срок рассмотрения документов — 48 дней. Но предварительное решение надзорного органа будет отправлено собственнику в течение трех дней.

Владелец парикмахерской, расположенной в Брянске, получил от собственников дома согласие о проведении реконструкции помещения — пристройки крыльца. Для этого было проведено собрание жильцов, в котором “за” инициативу проголосовало 74,6% голосов. Далее собственник обратился в городскую администрацию для получения разрешение на строительства.

Одна из собственниц дома не дала согласие на реконструкцию, поэтому обратилась с иском в суд. Суд первой инстанции отклонил жалобу, ВЕрховный суд, напротив, решил, что строительство крыльца незаконно. Во-первых собственник при реконструкции вырезал часть подоконника, тем самым уменьшив общее имущество собственников. Во-вторых,сделать это можно только при 100% согласии собственников. Суд обязал владельца вернуть состояние помещения в прежний вид в течение трех месяцев.

Проведение работ по перепланировке и получение акта о проведенных работах

Приступать к перепланировке следует только в том случае, если надзорный орган примет положительное решение по объекту. После того как будут проведены работы по переустройству, необходимо организовать проверку со стороны специальной комиссии, которые оценивают объект на соответствие заявленным требованиям.

В том случае если никаких проблем выявлено не будет, то акт выдается собственнику в течение 10 дней. Именно этот документ будет считаться основанием для смены статуса.

На этапе рассмотрения документов в перепланировке могут отказать. Заявитель имеет право обратиться в суд для обжалования решения. Для этого законом установлен срок — 3 месяца. По их истечении отменить решение будет невозможно.

Подготовка изменений технического плана

На следующем этапе необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который создаст технический план. Очень важно, чтобы инженерные работы проводил специалист, имеющий допуск СРО.

Технический план представляется специалистов в виде электронного документа, который будет усилен и заверен электронной подписью. На следующем этапе документ передается в Росреестр.

Регистрация перепланировки в Росреестре

Росреестр на основании акта или решения о смене статуса объекта вносит изменения в правоустанавливающие документы. Максимальный срок предоставления услуги — 15 дней. По завершении процедуры регистрации собственнику здания направляется уведомление.

Важно! Для внесения изменений в документы собственник должен заплатить государственную пошлину в размере 750 рублей. Общая стоимость работ, связанных с перепланировкой и кадастровой деятельности, составляет от 5 до 30 тысяч рублей.

Судебная практика

Гражданка С. Обратился в суд с иском к гражданину Б и Администрации Петрозаводского округа, в котором изложила требования оспорить право собственности на нежилое помещение. В частности, истец утверждает, что на территории спорного помещения было установлено инженерное и техническое оборудование, которое необходимо для обслуживания нужд всего многоквартирного дома. Кроме того, в своем иске гражданка С указала на то, что нежилое помещение по факту является общим имуществом собственников жилья в МКД.

Для дачи показаний были привлечены гражданин К и ТУ Росреестра. Непосредственно предъявляемый иск гражданкой С. был дополнен требованиями об оспаривании сделки по переходу права собственности к гражданке К. Иными словами, права ответчика на помещение должно быть признано отсутствующим, что станет основанием для исключения из ЕГРН записи о наличии права.

Суд по результатам рассмотрения дел установил, что в 2016 году была завершена процедура государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенного на территории МКД. Далее по договору объект передан гражданке К, которая передала права собственности по договору купли-продажи гражданину Б.

По результатам судебной экспертизы установлено, что спорный объект действительно является техническим помещением общедомового пункта, на территории которого установлен элеваторный узел, а также коридор, который необходим для эвакуации жильцов и является тамбуром у входа в газоубежище.

На основании этого иск гражданки С был удовлетворен частично — право собственности гражданина Б было признано отсутствующим.

Частые вопросы

Можно ли прописать человека в нежилом помещении?

Нет, это одно из условий, которое позволяет помещению присвоить статус непригодного для жизни. Но если собственник хочет перевести помещение в жилое, то в дальнейшем регистрация будет возможна.

Можно ли открыть в многоквартирном доме организацию, если клиенты будут проходить в нее через подъездную дверь?

Нет, такое действие является незаконным. Одно из условий наделения помещения статусом непригодного для жизни — отдельный вход в помещение. Доступ через территории, которые обеспечивают вход в жилые помещения, запрещен по закону. Жильцы могут обратиться с жалобой в ТСЖ или УК, а при отсутствии реакции — в органы прокуратуры

Можно ли жилое помещение, которое были приобретено в рамках ипотеки и находится под залогом, перевести в нежилое?

В действующем законодательстве нет статьи, которая накладывала бы запрет на изменение статуса ипотечного. Однако банк, который выдал ипотеку под залог недвижимого имущества, вряд ли пойдет на это. А без согласия банка сделать это невозможно.

Заключение эксперта

В российском законодательстве в области регулирования эксплуатации нежилого помещения, распоряжения имуществом существуют пробелы. В связи с этим у собственников в процессе приобретения или использования таких помещений могут возникнуть многочисленные юридические сложности. Поэтому при необходимости распоряжения этим имуществом следует обратиться за помощью к экспертам, которые помогут привести все документы в полный порядок.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Стаж 15 лет
Консультаций 66 000

Эксперт в области жилищного и земельного законодательства. Результативно и напористо отстаивает интересы клиента перед государственными органами, полицейскими, приставами, чиновниками и т.п.

Общее имущество в нежилых помещениях МКД

Стаж работы в области землеустройства — 5 лет. Стаж работы в области землеустроительной экспертизы — 5 лет.

Просмотров
Опубликовано

Нежилыми называются те помещения, которые могут быть использованы для организации коммерческой или иной деятельности, но не предназначены для жилья. В многоквартирных домах (МКД) действуют специальные требования, правила и ограничения, связанные с использованием нежилых помещений.

Собственники помещений в МКД должны соблюдать требования по обеспечению пожарной безопасности, допустимого уровня звукоизоляции, оптимального температурного режима и пр. Не существует единого перечня правил, относящихся ко всем нежилым помещениям в жилом здании, поскольку первоочередное значение имеют назначение и особенности эксплуатации конкретного помещения.

Статьи по теме: Стоит учесть, что наша компания может помочь осуществить перевод жилого помещения в нежилое и наоборот нежилое в жилое.

Наши преимущества

Строгая
конфиденциальность
Юридическая
поддержка
Квалифицированные
эксперты
Все разрешения
и допуски СРО
Работа
точно в срок
Бесплатные консультации
по телефону
Заказать услугу
Не теряйте время и получите
коммерческое предложение прямо сейчас

Классификация нежилых помещений в жилом доме

Нежилые помещения в МКД отличаются в зависимости от их размещения и назначения. По назначению разделяют следующие виды:

• торговые (предназначены для осуществления торговой деятельности разных масштабов и направлений, например, продуктовые магазины, аптеки, точки оптовой торговли и пр.);
• административные (управляющие аппараты различных учреждений, ТСЖ или УК);
• офисные (как коммерческие, так и некоммерческие организации);
• медицинские (поликлиники, диагностические центры или клиники);
• образовательные (учреждения, предназначенные для дополнительного образования по различным направлениям, детские сады и пр.);
• развлекательные (кафе, бары, детские центры).

Нежилые помещения в таких зданиях могут быть адаптированы под самые разные сферы коммерческой или иной деятельности. Единого закона о возможностях использования нежилого помещения в многоквартирных домах нет. В зависимости от конкретного города или региона могут быть установлены специфические требования и ограничения.

Требования к нежилым помещениям в МКД

Основным условием для эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах является соблюдение следующих требований:

1. Пожарная безопасность. Помещение должно быть построено и оборудовано в соответствии с технической документацией. Любая перепланировка требует дополнительного согласования и получения соответствующих разрешений. В помещение должны быть огнетушители, пожарная сигнализация и современная система пожаротушения. Также, обязательно наличие детального плана эвакуации и указателей, а входы и выходы всегда должны быть свободными.
2. Санитарно-эпидемиологические требования. Из общих требований можно выделить наличие отдельного входа в помещение, не пересекающегося с общей лестничной клеткой, допустимый уровень шума и электромагнитного излучения, доступность инженерных систем для ремонта, а также обеспечение допустимого температурного режима. Однако для обычного продуктового магазина, ресторана и медицинского учреждения применяются совершенно разные критерии оценки санитарно-эпидемиологических условий, что тоже важно учитывать. Для проверки допустимых параметров вам поможет санитарно-эпидемиологическая экспертиза от компании «Независимое Экспертно Партнерство».
3. Требования по размеру и расположению помещения. Нежилое помещение может быть размещено выше первого этажа только при условии, если оно находится над другими нежилыми помещениями. Что касается требований по размеру помещения, то они напрямую зависят от планируемого вида деятельности.

Важно учитывать не только общие требования, но и условия, диктуемые региональными органами самоуправления. Например, в некоторых регионах в жилых домах не может быть расположено учреждение, работающее в ночное время или имеющее иную специфику.

Перед покупкой нежилого помещения в многоквартирном доме следует убедиться, что оно соответствует всем предъявляемым к конкретному виду эксплуатации требованиям.

Общее имущество и требования к нему в многоквартирных жилых домах

Общим считается имущество, находящееся на территории дома, но не относящееся к отдельным квартирам. В данную категорию входят:

• лестничные клетки, лифты, подвалы, чердачные помещения и пр.;
• несущие и ненесущие конструкции дома, ограждения и крыша;
• оборудование механического, технического или санитарного типа;
• помещения для отдыха или организации каких-либо мероприятий;
• участок земли, на котором стоит дом, а также придомовая территория, включая элементы благоустройства (деревья, цветы и другая растительность, лавки, детские площадки и пр.).

Правила пользования общим имуществом в МКД

Как гласит статья 36 Жилищного Кодекса РФ, каждому из собственников МКД принадлежит общее имущество – это также называют правом о совместном имуществе жильцов. Однако нельзя использовать это пространство, как вздумается – есть 2 ограничения:

1. Для использования коммунального пространства в доме, необходимо получить согласие собственников жилья. Решение об использовании такого пространства и проведении реконструкции на объекте может быть принято только на общем собрании жильцов большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников (части 2 статьи 44 и часть 1 статьи 46 Жилищного Кодекса).
2. Договоренное использование общей территории не должно нарушать интересы других жильцов, арендаторов и общественные потребности.

На практике часто происходят случаи, когда возникают разногласия по поводу права использования общего имущества, такого как:

• Нелегитимное использование в личных целях подвалов и чердачных помещений в многоквартином доме.
• Коридоры и лестничные клетки, используемые как помещения хранения различных вещей (шкафы, самокаты, и др.).
• Установка объявлений, устройств для просмотра ТВ и прослушивания радио в групповых помещениях, нарушение законодательства в отношении строительства и ограждения в жилой зоне, а также отсутствие использования общественных помещений.

Споры по общему имуществу в МКД и нежилых зданиях

Нарушение порядка пользования может касаться не только владельца или пользователя объекта, но и третьих лиц, включая органы управления, ТСЖ и жилищные ассоциации.

В случае нарушения порядка пользования общим имуществом, например, незаконного использования чердачных или подвальных помещений, незаконного строительства, хранения личных вещей в коридоре и пр., можно решить возникший спор в судебном порядке. Невыполнение требований, относящихся к пользованию общедомовым имуществом может привести к административной ответственности.

Наши эксперты окажут квалифицированную помощь про проведении любых видов судебных строительных экспертиз, подготовят все необходимые документы, проведут необходимые исследования на объекте и представят ваши интересы в суде. Для этого у нас есть все необходимые лицензии, допуски и многолетний опыт.