На какой срок можно заключать договор субаренды
Подборка наиболее важных документов по запросу На какой срок можно заключать договор субаренды (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Субаренда:
- Договор субаренды
- Договор субаренды автомобиля
- Договор субаренды нежилого помещения
- Договор субаренды нежилого помещения образец
- Образец договора субаренды
- Показать все
- Субаренда:
- Договор субаренды
- Договор субаренды автомобиля
- Договор субаренды нежилого помещения
- Договор субаренды нежилого помещения образец
- Образец договора субаренды
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» 2.5.1. Договор субаренды недвижимого имущества, заключенный на срок от одного года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента ее совершения (позиция ВАС РФ) >>>
Важнейшая практика по ст. 618 ГК РФ может заключить договор на оставшийся срок субаренды >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Общая информация 3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 9. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Договор субаренды на неопределенный срок
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор субаренды на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Договоры и сделки:
- Абонент
- Аванс это
- Авансовые платежи бюджетных учреждений
- Авансы выданные
- Авансы полученные
- Показать все
- Договоры и сделки:
- Абонент
- Аванс это
- Авансовые платежи бюджетных учреждений
- Авансы выданные
- Авансы полученные
- Показать все
- Субаренда:
- Договор субаренды
- Договор субаренды автомобиля
- Договор субаренды нежилого помещения
- Договор субаренды нежилого помещения образец
- Образец договора субаренды
- Показать все
Судебная практика
Перечень позиций высших судов к ст. 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» 3.3.1. При досрочном прекращении договора аренды субарендатор не может заключить соглашение с арендодателем, если договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок (позиция ВАС РФ) >>>
Перечень позиций высших судов к ст. 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом» 2.7.2. Правила возобновления договора аренды на неопределенный срок применяются к договору субаренды в пределах срока аренды по основному договору (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 2.1. Вывод из судебной практики: Если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 20. Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
На какой срок может быть заключен договор субаренды
4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
12 февраля 2024
Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Можно ли заключить и зарегистрировать в Государственной регистрационной палате долгосрочный договора субаренды на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок?
Можно ли заключить и зарегистрировать в Государственной регистрационной палате долгосрочный договора субаренды на основании договора аренды, заключенного на неопределенный срок?
21 сентября 2022
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Само по себе заключение договора субаренды на конкретный срок при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем не исключена вероятность отказа регистрирующего органа в регистрации договора субаренды на конкретный срок в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок. Полагаем, что такой отказ может быть обоснованно мотивирован отсутствием регистрации в Едином государственном реестре прав основного договора аренды, поскольку договор субаренды носит производный характер и его действие обусловлено действием договора аренды.Обоснование позиции:
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен. Так же как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды. Данные выводы основываются на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным, нежели конкретный срок договора (смотрите, например, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.
Так, по материалам одного из дел Росреестр отказал в государственной регистрации договора субаренды, заключенного на конкретный срок (4 года и 5 лет), поскольку договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. Суд встал на сторону заявителя, признав отказ Росреестра незаконным исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которым срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды. Принимая во внимание, что заключенные с согласия арендодателя договоры субаренды земельного участка на конкретные сроки (4 года и 5 лет) не превышают срока основного договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, суд пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для признания незаконными решений регистрирующего органа. Учитывая, что договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, в любом случае ограничен сроком аренды, основной договор аренды возобновлен на неопределенный срок (а следовательно, установленные конкретные сроки субаренды не превышают неопределенный срок аренды), а также учитывая, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, суд посчитал, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации договоров субаренды (смотрите апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 10.01.2014 по делу N 33-8324/2013).
Вместе с тем нами были обнаружены судебные дела, при рассмотрении которых суды заняли иную позицию. Так, например, четвертый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.03.2021 N 04АП-112/21 пришел к выводу о том, что в случаях, когда договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, договор субаренды этого же самого имущества может быть заключен также на неопределенный срок либо на срок, не превышающий трех месяцев*(1). В свою очередь, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19.01.2016 N 16АП-4980/15 подтвердил правомерность отказа управления в государственной регистрации субаренды, указав на то, что поскольку аренда в Едином государственном реестре прав не зарегистрирована, невозможно произвести государственную регистрацию субаренды недвижимого имущества. Суд также отметил, что поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок, он может действовать как более года, так и менее года, вследствие чего предоставление недвижимости в субаренду на определенный срок противоречит требованиям статьи 615 ГК РФ*(2). В ином деле суд также рассматривал отказ управления в регистрации договора субаренды по причине отсутствия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды (смотрите постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.11.2013 N 7206/13). По другому делу, признавая договор субаренды незаключенным, суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Поскольку в рамках данного дела договор аренды был заключен на три года, суд правомерно признал договор субаренды, заключенный сроком на три года и не прошедший государственную регистрацию, незаключенным (смотрите определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.07.2011 N ВАС-9201/11).
Таким образом, само по себе заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды, не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем мы не исключаем вероятность отказа регистрирующего органа в регистрации договора субаренды на конкретный срок в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок.Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт ОльгаОтвет прошел контроль качества
2 сентября 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) С позицией суда относительно трехмесячного срока едва ли можно согласиться.
*(2) По данному делу договор аренды был заключен 05.05.2014 на неопределенный срок. В свою очередь, предоставление недвижимости в субаренду до 01.06.2017 суд посчитал противоречащим требованиям статьи 615 ГК РФ.Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Особенности заключения договора субаренды: срок договора
Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Необходимо отметить, что договоры субаренды регулируются теми же правилами, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы договора (например, требования государственной регистрации), правила п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (См.: п. 19 и 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Вместе с тем, следует учитывать, что само по себе, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным (если при этом, договор субаренды отвечает всем необходимым условиям и требованиям законодательства, предъявляемым к таким договорам). Так, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части ( ст.180 ГК РФ).
При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610 , абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды , начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.
Приведем конкретной пример из судебной практики.
Общество обратилось в Арбитражный суд области с иском о взыскании с Федерального бюджетного учреждения задолженности по арендной плате в сумме 725 150 руб. по договору субаренды.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требованиях о взыскании арендной платы было отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что договор субаренды, заключенный на срок превышающий действие основного договора аренды, является недействительным в силу ст.168 ГК РФ, как сделка не соответствующая требованиям закона и иных нормативно-правовых актов, поэтому и арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.
Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обратив внимание на следующее.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( п.1 ст.614 ГК РФ).
В соответствии со ст.ст. 309 , 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Срок действия договора субаренды спорного недвижимого имущества превышает срок действия договора аренды этого имущества. Вместе с тем, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Между тем, факт пользования спорным имуществом, а также наличие задолженности было подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривалось.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2011 г . N 07АП-8136/11).
Вышеуказанный вывод подтверждается и другим примером из судебной практики. Так, признавая обоснованным и доказанным размер задолженности по договору субаренды, за период действия основного договора аренды (и отказывая во встречном иске о признании договора субаренды недействительной ничтожной сделкой по мотивам превышения его срока, срока действия основного договора), арбитражный суд обратил внимание на то, что превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2013 г . N Ф02-1118/13 по делу N А33-9546/2012).
Если основной договора аренды помещения прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то договор субаренды, имеющий производный от него характер также прекращает свое действие. Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Адвокат Савостьянова ОЛЬГА
Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:
8 (962) 998-00-18