Как вселиться на долю
Случается так, что один Содольщик не пускает в жилое помещение другого Содольщика, не дает ключей от квартиры. Возникает вопрос: как вселиться в жилое помещение?
Существует несколько вариантов вселения:
Вариант № 1 (судебный). Подаем в суд по месту нахождения жилого помещения иск о вселении и нечинении препятствий к проживанию. Эта процедура от начала до конца может занять 6-12 месяцев с учетом обжалования. Затем исполнительное производство ещё полгода-год. Итого, через год или два Вас вселят в квартиру судебные приставы и обяжут Содольщика не чинить Вам препятствий в проживании.
Вариант № 2 (судебный). Заключаем формальный договор с любым своим знакомым о снятии у него жилого помещения на длительный срок (не более 11 месяцев), прописываем нарядную сумму (не более средней по району). Само-собой при таком варианте иного пригодного для проживания жилого помещения у Вас в собственности не должно быть. Это необходимо для того, чтобы впоследствии взыскать с Содольщика понесенные убытки. Далее всё по Варианту №1 с той лишь разницей, что убытки можно заявить сразу с иском о вселении, либо отдельным иском, после его удовлетворения. Наказать, так сказать, ответчика на деньги. Ну и не лишним будет напомнить, что взыскание убытков посерьезнее будет, чем просто вселение, а стало быть без грамотного адвоката Вам не обойтись (оплату услуг которого впоследствии можно возложить на проигравшую сторону).
Вариант № 3 (силовой). Пишем заявление в полицию по месту нахождения жилого помещения о том, что Вас не пускают в квартиру, чинят препятствия в проживании и т.д. Это нужно для того, чтобы органы правопорядка были в курсе, что по данному адресу будет «заваруха» между Содольщиками и туда выезжать по звонкам типа: «неизвестные грабители ломятся ко мне в квартиру» не следует. К определенному времени вызывается специалист по вскрытию замков (желательно предварительно оговорить возможность воспрепятствованию его работе т.к. далеко не все соглашаются вскрывать замки, когда кто-то внутри орёт и угрожает) и полный вперед! Видеозапись обязательнв, поскольку провокации неизбежны. Это метод действия так называемых «квартирных рейдеров».
Вариант № 4 (силовой). Действуем по Варианту №3, с той лишь разницей, что нужно определить и выждать для вселения удобный момент, когда в квартире никого нет. Например, когда Содольщик и проживающие с ним лица покинули жилище на короткий или на длительный срок (ушли на работу, уехали и т.д.). Это также и тот случай, когда в квартире вообще никто не живет. Однако, в этом варианте желательно производить видеофиксацию процесса вскрытия двери и входа в квартиру. Опись имущества тоже не лишним будет составить, если второй Содольщик длительное время может не появиться. Это необходимо для того, чтобы отбиться от неизбежного обвинения в хищении каких-либо ценностей, якобы находившихся в квартире, а затем внезапно исчезнувших. Сказать по правде, такая тема ещё ни разу не доходила из правоохранительных органов до суда. Там тоже не лохи сидят, потребуют от заявителя квитанции на покупку украденного имущества, потребуют доказать, что оно вообще имело место быть в квартире. Обычно такие беспочвенные заявы Содольщиков ни к чему не приводят и через месяц они получают отказной материал с рекомендацией обратиться в суд с частным обвинением. А поскольку через месяц горячка проходит, то клеветать и предъявлять заведомо ложные обвинения становится не интересно.
Вариант № 5 (силовой). Определяем, в какое время Содольщик и проживающие с ним лица покидают квартиру. Это можно легко сделать через телефонные звонки, звонки через переговорное устройство подъезде, путем наблюдения за светом в окнах, наблюдением за оставленной меткой на двери (спичка воткнутая в щель двери вполне подойдет).
Как только в жилом помещении никого не останется, берите тюбик моментально засыхющего клея и заливайте его в скважину замка. Способ очень эффективен по нескольким причинам:
- Дешевизна (всего расходов на 50 рублей).
- Не требует расходов по вскрытию двери (экономия 5000 рублей, лучше их дать участковому в обмен на лояльность).
Придя с работы Содольщик обнаруживает, что дверь не открывается, вызывает службу спасения (или вскрытия дверных замков). Они приезжают по Москве в течение 2-3 часов. Вам остается немного подождать, после подняться на лифте на этаж выше, дождаться, когда мастер сделает свою работу и спокойно войти в квартиру говоря военным языком «на плечах противника». Документы на собственность или паспорт с пропиской при этом желательно иметь с собой. Это также излюбленный «рейдерский» метод.
Используя для вселения в квартиру силовые методы Вы должны прекрасно понимать, что действия при вселении должны быть адекватны нарушению своих прав.
Руководствуйтесь в своих действиях статьей 14 ГК РФ «Самозащита гражданских прав» в широком ее пониманимании! Именно по этому принципу, например, власти Москвы сносят ракушки — как говорится, без суда и следствия! И в самом деле, если считаешь свои права нарушенными, то обращайся в суд за их восстановлением сам. Беспроигрышный метод. И не один ещё не обратился.
С силовым вселением происходит аналогичная ситуация. Полиция в бытовые конфликты не вмешивается, ограничивается лишь проверкой правоустанавливающих документов на долевую собственность и установлением личности участников бытовогого конфликта. Бывают случаи, когда особо продвинутые в области гражданского права участковые уполномоченные даже без получения соответствующей мзды становятся на сторону вселяющихся и разъясняют второму Содольщику, что ничего поделать нельзя, так как права у всех Содольщиков равные не зависимо от размера их доли. Содольщик, который препятствовал вселению даже и не помышляет подать в суд иск о выселении — это заведомо проигрышное дело. Судом в удовлетворении такого иска будет отказано, хотя даже прецедентов подачи подобных исков в современной жилищной не случалось.
Самозащита гражданских прав допустима тогда, когда потерпевший располагает возможностями правомерного воздействия на нарушителя, не прибегая к помощи судебных или иных органов. В рамках этой формы защиты обладатель нарушенного может использовать различные способы, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
В некоторых случаях, проживающие Содольщики пытаются активно препятсвовать вселению и провоцировать вселяющегося Содольщика, совершая звонки в полицию и сообщая им заведомо ложную информацию.
По-этому, во избежание всякого рода провокаций, типа «меня ограбили и изнасиловали» фиксируйте всё происходящее при силовом вселении на видеокамеру, и обязательно прихватите с собой пару человек в качестве свидетелей. Одним словом, при силовом вселении Вас должно быть не менее трёх человек.
Статьи по теме
- Как уведомить Содольщика о продаже доли
- Как уведомить Содольщика через выезд нотариуса
- Как уведомить несовершеннолетнего Содольщика
- Как выжить квартирантов Содольщика
- Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
- Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
- Какая разница между куплей-продажей и дарением
- Как определить порядок пользования в квартире
- Как признать долю незначительной, и выкупить через суд
- Как технически можно оспорить договор дарения
- Как сделать перевод прав покупателя на себя
- Как определить границы долей в квартире
- Какие документы нужны собственнику для дарения доли
- Как и в какой форме уведомить Содольщика
- Как уведомить Содольщика, он не получает уведомления
- Может ли Содольщик препятствовать приходу гостей
- Как бороться, Содольщик создает невыносимые условия
- Как, имея долю, закрепить за собой отдельную комнату
- Как препятствовать силовому вселению
- Какие документы нужны собственнику для продажи доли
- Что такое быстрая продажа доли квартиры
- Как продать долю, если уведомить совсем невозможно
- Как продать долю через договор дарения
- Нужно ли разрешение на проживание квартиранта
- Как вселиться на долю
- Как препятствовать вселению через суд
- Нужно ли извещать всех, при продаже доли одному
- Как создать невозможные условия для проживания
- Может ли у Содольщика проживать посторонний человек
- По каким причинам суд может отказать во вселении
- Как написать заявление в полицию
- Как Содольщику сбить цену на долю
Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!
Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.
Как долевому собственнику вселиться в квартиру через суд?
У вас есть 1/3 доли в праве собственности на квартиру, в которой много лет проживали со своей семьей. Но теперь отношения с близкими родственниками испортились. Из-за постоянных скандалов жить всем вместе невозможно. И вам пришлось съехать и снять себе другое жилье. Всего лишь на время — пока все не успокоится. Через несколько месяцев вы решили вернуться, но в квартиру вас не пустили. Другой вариант — вы давно имеете долю в квартире, но никогда в ней не жили. У вас есть другое жилье в собственности, где вы зарегистрированы. Обстоятельства изменились так, что вам нужно переехать из нынешнего жилья в квартиру, в которой у вас есть доля. Вы решили, что с этим проблем не будет. Тем более что много лет ваши сособственники жили в ней без вас. Но они считают иначе — мол, вселившись, вы нарушите их права. Как действовать в такой ситуации? В каких случаях можно требовать вселиться в квартиру через суд? С кем придется судиться? Об этом и многом другом читайте в нашей статье.
- В каких случаях можно требовать вселиться в квартиру через суд
- Когда можно требовать вселиться в квартиру через суд
- С кем придется судиться
- Каковы шансы выиграть в суде
- Какие нюансы учесть при подаче иска?
- Как повысить шансы на выигрыш в суде
- Какие “подводные камни” есть
- Когда суд может отказать в иске
- В какой суд обращаться с иском
В каких случаях можно требовать вселиться в квартиру через суд
Подать такой иск можно, если вы являетесь собственником доли в общей долевой собственности на квартиру.
Здесь могут быть разные случаи. Классический пример — когда вы зарегистрированы в квартире, проживали в ней в течение определенного времени, но вынуждены были покинуть жилье из-за того, что собственник другой доли (далее также — сособственник) всячески препятствовал вам пользоваться квартирой.
Ситуация может быть и несколько другой. Например, когда доля досталась вам по наследству, и вы еще в квартире не жили, потому что не смогли вселиться. Или жили какое-то время, но остались зарегистрированным по месту жительства по адресу вашего прежнего жилья. Или еще вариант — много лет назад вы уехали от родителей в другую квартиру к супругу и до сих пор не предъявляли никаких прав на спорное жилье. Но теперь, после развода, решили вернуться, а родители категорически возражают против вашего вселения и проживания.
Как бы там ни было, теперь вы намерены обратиться в суд и вселиться в квартиру, в которой у вас есть законная доля. При этом вы не планируете ссылаться на ее размер, указывая, что она меньше или значительно меньше размера доли другого сособственника. Или других сособственников, если их несколько.
Если в вашей ситуации актуально, что вы владеете малой или очень малой долей в праве собственности на квартиру, при подаче иска и рассмотрении дела надо учитывать некоторые особенности.
Обратите внимание! С 01 сентября 2022 года нельзя совершать ряд сделок с долями в праве общей собственности на квартиру. Под запретом любые действия, из-за которых доля каждого сособственника станет меньше 6 кв. м от общей площади квартиры. Из этого правила есть исключения. Указанный запрет не действует, если право на такую маленькую долю возникло в силу закона, в т.ч. при наследовании, или в результате приватизации (ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Когда можно требовать вселиться в квартиру через суд
Это можно сделать в любое время с момента, как вы стали полноправным владельцем своей доли.
С кем придется судиться
Ответчиком надо указать второго собственника квартиры, которому принадлежит оставшаяся доля в ней.
Если квартира находится в собственности нескольких человек, ответчиками будут все другие собственники долей в квартире, помимо вас. Размер их доли в квартире значения не имеет.
Также неважно, кем вам приходятся другие сособственники квартиры. Это могут быть члены вашей семьи, близкие или дальние родственники или вообще посторонние люди.
Каковы шансы выиграть в суде
Шансы вселиться в квартиру, в которой вы имеете долю, высокие. При условии, что вы сможете доказать следующее:
- Вы являетесь долевым собственником квартиры.
- Вы зарегистрированы в ней по месту жительства (если это так).
- Ответчик препятствует вам пользоваться квартирой.
- Вы пытались вселиться в квартиру, но безуспешно.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Образцом того, как гражданин смог добиться своего вселения в квартиру и доказать, что ответчик препятствует ему проживать в ней, можно назвать Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2020 по делу N 33-3365/2020.
Какие нюансы учесть при подаче иска?
Нюанс 1. Правильно формулируйте исковые требования.
Основное требование, которое следует указать в иске, — это вселить вас в квартиру. Уточните, что вселиться вы намерены именно для того, чтобы проживать в квартире.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле суд отказался вселить гражданина в квартиру. В заседании он пояснил, что не намерен вселяться в квартиру. Между тем, вселение в жилое помещение подразумевает постоянное проживание в нем (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-51858/2019).
Как правило, к ответчику одновременно всегда предъявляется требование не чинить вам препятствия в пользовании квартирой. А также часто — дополнительное требование определить порядок пользования ею.
В иск можно включить и другие требования в зависимости от вашей ситуации. Например, определить порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг. Или обязать передать вам дубликат ключей от квартиры.
Нюанс 2. Если у вас с ответчиком сложились конфликтные или неприязненные отношения, из-за которых вы не можете вселиться в квартиру и проживать в ней, обратите на это внимание суда.
Нюанс 3. В иске подробно поясните, как именно ответчик препятствует вашему вселению и проживанию в квартире.
Например, сменил дверные замки и не выдает вам комплект ключей от квартиры, выбросил из квартиры ваши вещи, не пускает вас в нее.
Как повысить шансы на выигрыш в суде
Основной совет — тщательно подготовьте доказательную базу. То есть документы, которые подтверждают ваше право вселиться в квартиру и проживать в ней.
Итак, вам потребуется представить суду:
1) документы, которые подтверждают ваше право собственности на долю в квартире.
Это, прежде всего, выписка из ЕГРН.
Также можете принести в суд копии документов, на основании которых вы получили долю в квартире. Это может быть договор, по которому вы приобрели ее (купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением или другой), а также акт приема-передачи. Если вы получили долю в собственность по наследству, можете принести в суд копию свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону. Если право собственности на долю в квартире возникло по решению суда, представьте его копию.
2) документы, которые подтверждают вашу постоянную регистрацию в квартире (если вы в ней зарегистрированы).
Прежде всего — это копия вашего паспорта с отметкой о регистрации. А также данные из паспортного стола, открытый вам финансовый лицевой счет, выписки из домовой книги, карточки учета, справка о проверке жилищных условий или справка о фактическом проживании и другие жилищные документы.
3) документы, которые подтверждают: ответчик препятствует вам пользоваться квартирой, и ваши попытки вселиться в нее оказались неудачными.
Как правило, такие действия ответчика вынуждают вас обращаться за содействием в полицию. Так что в суд можете принести все документы, которые вам там выдадут: копии заявлений, талоны-уведомления, ответы на ваши обращения, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела.
Также разумно заручиться показаниями свидетелей, которые могут подтвердить ваши конфликтные или неприязненные отношения с ответчиком (ответчиками).
Если раньше вы уже обращались в суд с требованиями вселиться в квартиру, прекратить препятствовать вам в проживании в ней и т.п., подготовьте решения судов, принятые по вашим искам. Даже в случае, если они вынесены не в вашу пользу, они подтвердят, что вы заинтересованы в квартире, имеете намерение и желание проживать в ней. И ваше непроживание в квартире носит вынужденный и временный характер.
Также можно представить суду акт проверки управляющей организации.
Какие “подводные камни” есть
Советуем учитывать следующие моменты, которые, возможно, могут повлиять на исход дела.
Первое. Вы не обязаны направлять ответчику досудебное требование, прежде чем пойти в суд.
Закон не обязывает вас делать это, а суд не вправе требовать подтверждение того, что вы обращались к ответчику с досудебной претензией. Так что направлять ее ответчику не стоит.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
В одном деле гражданин до подачи иска о вселении направлял в адрес ответчиков требования о допуске в квартиру и об определении порядка пользования ею. Но ответа не получил (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2019 по делу N 33-49112/2019).
Второе. Учтите, что ответчик может подать встречный иск.
И попросить в нем определить порядок пользования квартирой. Причем если вы сами требовали в иске того же, он может предложить свой вариант, по которому вы все вместе будете пользоваться жильем.
Во встречном иске ответчик также может попытаться оспорить сделки, на основании которых вы стали собственником долей квартиры.
Третье. Если вы не оплачиваете жилищно-коммунальные услуги, обычно это не повод отказать вам в иске.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
К такому вывод суд пришел в Апелляционном определении Московского городского суда от 22.11.2019 по делу N 33-53505/2019. Гражданин, который подал иск, не представил доказательства оплаты жилищно-коммунальных услуг по квартире. По мнению суда, это не основание для отказа в иске о вселении в квартиру, нечинении препятствий в пользовании ею и определении порядка пользования. Ответчики могут подать отдельный иск и взыскать с гражданина расходы по оплате коммунальных услуг.
Четвертое. В зависимости от конкретных обстоятельств дела суд может отказаться вселить вас в квартиру, но при этом обязать ответчика не чинить вам препятствия в пользовании ею.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Такой исход дела описан в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-51858/2019.
Когда суд может отказать в иске
Обращаясь в суд, учитывайте, что при определенных обстоятельствах он может принять решение в пользу ответчика. Это возможно, если:
- Вы не смогли доказать, что ответчик препятствует вам использовать квартиру для проживания.
- Вы никогда не проживали в квартире, живете в другом месте и зарегистрированы там по месту жительства.
Получается, вы не нуждаетесь в том, чтобы вселиться и проживать в квартире — у вас есть, где жить.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался вселить гражданина в квартиру, а также удовлетворить другие его требования. Дело в том, что он не проживает в квартире, живет и зарегистрирован в другом месте по постоянному месту жительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-49907/2019).
- Ваше вселение в квартиру нарушит права граждан, которые в ней проживают.
Суд проанализирует все обстоятельства дела и решит, может ли ваше вселение нарушить права других лиц. Если суд сочтет, что это так, будьте готовы к отказу в иске.
Обычно суд учитывает характер отношений между вами и другими собственниками квартиры. Вы можете приходиться им членом семьи, близким или дальним родственником или вовсе посторонним человеком. Если вы указываете на неприязненные или конфликтные отношения с сособственниками, суд проверит, действительно ли это так.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался вселить граждан в двухкомнатную квартиру, где они вдвоем имеют 7/9 долей, а ответчики — всего 2/9 долей. Ведь в таком случае права ответчиков, которые живут и зарегистрированы в квартире, существенно нарушатся. Хотя граждане подали иск и претендуют на вселение, они не проживают в квартире, имеют в собственности другое жилье. Соглашения о порядке пользования квартирой между всеми собственниками нет (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2019 N 33-53280/2019 по делу N 2-2110/2019).
- Ваше вселение в квартиру невозможно, учитывая конкретные обстоятельства дела.
Принимая такое решение, суд обычно поясняет: для вселения недостаточно приобрести долю в праве собственности на квартиру. Нужно, чтобы у вас и всех других собственников была возможность одновременно владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности.
ПРИМЕР ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ.
Суд отказался вселить гражданина в квартиру, поскольку фактический порядок пользования квартирой не соответствует составу собственников квартиры, порядок пользования квартирой не определен, и гражданин такие требования не заявлял. Пользоваться квартирой в ее нынешнем состоянии нельзя, потому что в ней выполнена незаконная перепланировка. Принимая решение в пользу ответчиков, суд также учел, что их отношения с гражданином конфликтные (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2019 по делу N 33-49112/2019).
В какой суд обращаться с иском
Иск с требованием вселиться в квартиру, где вы имеете долю в собственности, подавайте в районный суд.
Иск направляйте в суд по месту жительства ответчика.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
В каких случаях собственники долей могут вселяться в квартиру
На днях большинство СМИ и телеканалов обсуждали вопиющую историю — родственники пенсионерки продали свою долю посторонним лицам, а те устроили бабуле «веселую жизнь». Шум, постоянные пьянки и незваные гости были началом совместного проживания. Дальше больше — новые соседи поменяли замки, выбросили вещи пенсионерки.
В другом случае гражданин, имеющий незначительную долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, был вселен в нее по решению суда. Новый жилец стал требовать от других сособственников выплаты компенсации его доли в квартире, так как жить на своем клочке считал невозможным. Как чужие люди оказываются сособственниками, приобретая мизерные доли, и у кого больше прав в таких ситуациях? Вариантов, когда обладатели незначительных долей в праве собственности на квартиру могут создавать проблемы другим сособственникам, немало: тут и «прописочный бизнес» и другая «предпринимательская» деятельность.
По данным Росреестра, в 2015 году права долевой собственности на жилые помещения зарегистрировали более четырех с половиной миллионов россиян — что составило более половины от всех физических лиц, оформивших права собственности на жилые помещения. Такой ажиотаж на рынке жилья не мог пройти незамеченным для любителей погреть руки на квартирных проблемах граждан, а в законодательстве и судебной практике нашлись для этого лазейки. В результате, скупка долей с целью наживы была поставлена на поток .
Незначительной долей в квартире считается доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты. Доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.
Ключевым моментом, определяющим возможность собственников незначительных долей вселяться в квартиры, была судебная практика по делам о вселении. Как правило, суды удовлетворяли иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой со всеми вытекающими из этого последствиями. С регистрацией (пропиской) в квартире, в которой была куплена незначительная доля, у собственника проблем возникнуть не могло — предъявив свидетельство о собственности, он автоматически регистрировался, независимо от размера приобретенной доли и от того, выделена она была в натуре или нет. Возникали скандалы, когда собственники незначительных долей, вселившись, могли диктовать свои условия обладателям значительных долей, принуждая соседей к продаже их доли по заниженной цене.
Ситуация начала меняться после того, как до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ дошло дело, в котором истица, обладающая долей в 1/40 части однокомнатной квартиры (которая в пересчете на жилую площадь составила всего 0,5 квадратных метра!) требовала вселить ее в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций полностью удовлетворили иск, но Верховный суд решил глубже разобраться в ситуации.
В итоге, в вынесенном им Определении (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) была изложена позиция, в целом изменившая подход судов к делам о вселении в квартиры собственников маленьких долей. Выводы судебной коллегии сводились к следующему. Суд констатировал, что, поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.
Из этого следует, что:
1) Право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.
2) В сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.
На этом основании, суд отказал истице в иске о вселении. Эта позиция Верховного суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, суды стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Но если теперь суды не позволят вселиться в квартиру с сомнительными намерениями собственнику незначительной доли, что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире? Сразу оговоримся — защита прав собственников долей должна идти правовыми способами, в противном случае можно оказаться и на скамье подсудимых. Пока сособственник не надумал продать свою долю — можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и ее принудительном выкупе. Доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение — единственное. Суд, определив долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решил свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь по закону преимущественного права покупки. Но это право не применяется в случае дарения доли.
Справка «РГ»
Предположим, что доля в квартире все же продана. Это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры нужно будет договориться о порядке пользования квартирой, а лучше — заключить соглашение об этом в письменной форме. Если заключить соглашение не получилось — можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то этот вопрос можно решить в принудительном порядке — через суд.
Как вселиться в квартиру имея долю
Основная часть квартир в нашей стране имеет несколько собственников. Многие живут бесконфликтно и у них все хорошо. Сложности, в основном, возникают когда совладельцы долей в квартирах не могут договориться. Кто-то из них начинает чинить препятствия своему сособственнику в пользовании его долей квартиры, другие принимают вполне честное и справедливое предложение вместе продать всю квартиру и разделить деньги соизмеримо долям в квартире. Игнорируют, в основном, такую позицию те собственники общедолевой собственности, которые оказались в квартирах.
Они прекрасно понимают, что их сосед, который живет со своей семьей в отдельной квартире, реально не станет заселяться на свою долю в общедолевой квартире, чтобы пожить в коммуналке. Обещаниям о том, что они готовы выкупить или продать квартиру, перейти на совместное пользование и тд. не будет конца. Их все устраивает, они, имея долю в квартире, пользуются всей квартирой и им незачем ухудшать свои условия проживания. Что же делать и как с этим бороться? Это тема нашего сегодняшнего разговора.
Если доля в квартире не значительна
Чем отличаются незначительные или малозначительные доли в квартире?
Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от общей площади квартиры, но не может быть выделена в изолированную комнату, доля в квартире должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.
К примеру, 1/4 доля в однокомнатной квартире значительная, но уже 1/5 доля, в той же однокомнатной квартире, является уже незначительной долей квартиры.
А вот 1/5 доля в четырехкомнатной квартире считается значительной в случае, если она по размеру больше, чем маленькая изолированная комната.
Незначительную долю в квартире сособственники могут и имеют полное право через суд выкупить в принудительном порядке у выделяющегося собственника, а значительную долю в квартире выкупить у сособственника принудительно нельзя, гораздо проще выиграть судебный иск о вселении на такую долю.
Везде сказано, что собственник имеет право пользоваться своей долей квартиры. К глубокому сожалению, на вопрос: «Что это все значит?», — конкретного ответа никто не дает.
Можно ли, к примеру, жить на доле квартиры, составляющую одну сотую от всей квартиры? Ситуация с этим вопросом очень непонятна и абсурдна, просто какой — то юридический казус, лазейка в законе или чья — то намеренная недоработка.
Жить на малой доле физически невозможно, а выиграть судебный процесс можно. Продать возможно совершенно любую долю квартиры, все зависит от цены. Цена должна быть адекватная, на каждую долю в квартире есть свой покупатель. Надо также не забывать, что если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то другой стороне невозможно данную долю в квартире принудительно выкупить.
Другими словами, если чья — то доля в квартире будет составлять 1 кв. метр и у него не будет другого жилья, кроме этого метра, суд не сможет ничего истребовать и лишить данной, малозначительной доли в квартире. Хозяин такой долевой собственности, как ни парадоксально это звучит, может заселиться и проживать на своей собственности, хотя вроде бы фактически жить на ней невозможно. Абсурд, конечно, но все это вполне законно.
Доля в квартире:договориться можно всегда
Допустим, кто — то получил по наследству долю в квартире или получил в дар, а его сособственники не пускают в квартиру на его собственность, выкрикивая через дверь, что только по решению суда его впустят. Что же делать в такой ситуации?
Существует несколько вариантов:
1. Пытаться путем переговоров договориться с другим собственником квартиры.
2. Заселиться в квартиру. Можно в суд подать иск о вселении, но, скорее всего, дело будет проиграно.
Суд, исходя из того, что доля в квартире малозначительная, откажет во вселении. Можно также потребовать компенсацию. Но оппонент, к примеру, заявит что денег у него просто нет. Тогда нужно будет предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании, такое дело практически всегда выигрышное.
.Конституция РФ гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров.
3. Ну а если нет ни желания, ни сил, ни возможности и Вы хотите забыть про все это как страшный сон, конечно, стоит продать долю в квартире. Конечно, продать долю в квартире намного сложнее, чем продать квартиру, да и откровенно говоря, продана доля в квартире будет с не малым дисконтом, но, в любом случае, это лучше, чем подарить её «соседям».
Доля в квартире стоит не более 50% от той цены, которую Вы смогли бы получить при продаже совместно всей квартиры.
Долевая собственность оформляется конституцией
Самый главный документ в любом государстве – Конституция.
В Конституции Российской Федерации есть статьи, которыми нужно пользоваться при возникших такого рода трудностях.
Статья 35.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Статья 25.
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.
Доля в квартире: раздел
Наиболее часто проблемы с, долевой собственностью появляются в результате раздела имущества между наследниками или бывшими супругами. Люди умирают, разводятся, образовываются новые семьи. Вместо первоначальных собственников появляются их наследники и не редко возникают конфликты. И вполне обычная доля в квартире сразу становится проблемной долей в квартире.
При появлении новых собственников доли в квартире сразу возникает вопрос: «Как этой долевой собственностью и квартирой пользоваться?» Конечно, прекрасно, когда новые и старые владельцы долевой собственности договорятся полюбовно: определят компенсацию за долю в квартире, продадут квартиру совместно и поделят деньги или просто будут спокойно и мирно проживать в общедолевой квартире.Очень жаль, но наследники ,зачастую, не могут или не хотят договориться. Какие-то владельцы доли в квартире более наглые и бойкие, ставят к примеру металлическую дверь, меняют замки и не пускают своих сособственников.
Вот они и есть к слову настоящие рейдеры, а не те, кто, пусть даже и с болгаркой в руках, пытается попасть на свою собственность и не важно как она ему досталась, если не правомерно, то это дело следственных органов, а не окопавшегося и забаррикадировавшегося соседа, который как на митинге выкрикивает: « Помогите, спасите, рейдеры собственности лишают»,- а сам без зазрения совести пользуется чужой собственностью и ущемляет права, гарантированные Конституцией РФ, всем без исключения.
Что же делать в том случае стороне которая не может попасть в квартиру, если сособственник, уверенные в своей безнаказанности, препятствуют его доступу в квартиру и не хотят вступать в диалог и договариваться? Одна из дорог, конечно, в суд.
Доля в квартире: вселяемся через суд
Обратитесь в суд с иском о признании Вашей доли в квартире малозначительной и принудительном выкупе её другим сособственником с выплатой компенсации. Статья 252 часть 4 ГК РФ . Суд постановит признать собственником того, у кого большая доля в квартире и обяжет его выплатить компенсацию другому сособственнику.
Сколько стоит доля в квартире зависит от многих факторов: доли, цены самой квартиры, размера доли и размера комнат в данной квартире, наличие несовершеннолетних, количества сособственников. Оценщики и риэлторы считают доли в квартирах с очень ощутимым дисконтом.
В такой ситуации немало зависит и от самого судьи. Практически всегда оценщики оценивают долю раза в два дешевле, чем она стоит, где все собственники договорились и совместно продают квартиру.
И судьи соглашаются или вынуждены соглашаться с данной оценкой. Хотя это в корне не правильно. Такая, по мнению юристов, в России сложилась печальная практика. Получается, что тот, кто выкупает, не согласился полюбовно договориться и тем самым в итоге выкупает долю в квартире у своего сособственника в два раза дешевле. Разве это справедливо? И кто настоящий рейдер?
Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит о том, что гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать. Конечно, Вы можете в суд подать иск о защите нарушенных прав. Но полной гарантии, что истец выиграет такое дело, нет. Сложившаяся на сегодняшний день судебная практика подсказывает немного другой выход из данной ситуации.
Надо подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Такое дело, однозначно, выигрышное. Плохо только то, что данное дело может затянуться на год и более, а все это время другой собственник доли в квартире будет пользоваться всей квартирой, а Вы снимать жилье или жить на вокзале.
Может получиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу ущемленного сособственника, выяснится, что данное судебное решение не получается исполнить. К сожалению, в случае неисполнения судебного решения о вселении в квартиру, судебные приставы могут всего лишь оштрафовать окопавшегося сособственника и других реальных рычагов давления для исполнения судебного решения у него по нашему законодательству нет.
А самое смешное, что после удачного вселения, вполне может случится так, что замок снова поменяется и уже знакомый до боли полугодовалый процесс, придется начинать заново.
Таково несовершенство закона в данном направлении, в случае, если судебное решение было уже исполнено и истца принудительно вселили в квартиру, а сособственник вновь его выгнал, судебный пристав не сможет помочь. Таков закон. Прежнее судебное решение уже исполнено, а если конфликт снова возник нужно опять пойти в суд и заново подать иск. Более подробдо можно прочитать здесь.
Доля в квартире — защити себя сам
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Собственник совершенно любой и даже малозначительной доли в квартире, в том случае, если окопавшийся сособственник — «рейдер», забыв, что ему не принадлежит вся квартира, а только её часть, не дает вам ключи, то, опираясь на закон, Вы можете взломать дверь.
В этом нет никакого самоуправства, как говорят некоторые адвокаты представляющие сторону «окопвшихся» сособственников, пытающиеся втянуть в судебный процесс. Адвокаты деньги берут не за результат, а за судебный процесс и проведенное в суде время.
Гражданин, которому по закону принадлежит доля в квартире, вправе поступить именно таким образом, так как другой сособственник — «рейдер» не впускает его в квартиру, чем нарушает его право, пользования жилым помещением.
Надо только не забывать о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения ст. 14 ГК РФ. Сломать замки, засовы, двери вполне можно, взрывать дверь нельзя. Крушить в квартире чужую мебель также нельзя.
Вполне естественно что сломать замок в двери собственнику, будет совершенно соизмеримо нарушению того кто не пускает одного из собственников в его квартиру и не будет выходить за пределы действия требуемого для того чтоб присечь данное нарушение.
Ему пришлось сломать замок и если надо дверь, лишь в следствии того что «сосед», самовольно установил замки на общую дверь и не дал ключи. Только по этому были сломаны замок или дверь, которые препядствовали законному праву пользования жилым помещением.
Представьте как нелепо будет звучать заявление в полицию в котором будет написанно:». я не впускал в квартиу своего сособственника, потому что я считаю что пользоваться всей квартирой могу только я, а он несмотря на это сломал замок, который я купил и установил на входную дверь в квартиру которая принадлежит в долевой собственности мне и моему сособственнику, которого я не пускал. » Забавно, не правда ли? Дверь кстати тоже принадлежит в долях соизмеримых долям в квартире.
Доля в квартире — моя собственность
Чтобы в дальнейшем не было недоразумений перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли в квартире, как говорят некоторые «ходоки», стоит совершить эти действия.
Предоставить оригиналы своих правоустанавливающих документов на долю в квартире, в местном отделении полиции. Поставить их в курс письменно о том, что Вы ничего незаконного не собираетесь делать. Что согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Напишите заявление в дежурной части ОВД района о том, что сособственник — «сосед» окопался и не впускает в квартиру, которая такая же Ваша, как и его и только поэтому, Вам придется взломать дверь.
Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что Вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости с его стороны противоправных действий, направленных на препятствия и недопущения в квартиру Вас, такого же собственника, как и он.
После данной процедуры, как утверждают «знатоки», вполне можно вскрыть дверь и заносить свои вещи.
Зная, что по поводу самостоятельного вселения написано заявление в полицию от пострадавшего сособственника, обычно дежурный звонит участковому и просит его там поприсутствовать, чтобы не было мордобоя или вообще не реагирует на такой звонок. Стоит также, как говорят, отправить телеграмму на имя окопавшегося сособственника с Вашим требованием предоставить ключи от квартиры, находящейся в общей долевой собственности.
Лучше послать их несколько. Возьмите обязательно на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию. Это также будет служить доказательством, что «злодей» проигнорировал их и намеренно воспрепятствовал осуществлению прав собственника.
Да и для вскрытия двери можно пригласить сотрудников МЧС. Вызов будет стоить 3-4 тысячи рублей и за 10 минут будет вскрыт практически любой замок. После всего этого «противник» будет опасаться выходить из квартиры, куда его также, как и он когда — то, тоже могут не пускать. Возможно, такие действия с Вашей стороны будут более продуктивны, чем попытка проведения переговоров через замочную скважину.