Дду на квартиру что это

Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

После громких историй с обманутыми дольщиками многие сторонятся ДДУ, боясь вкладывать свои средства в «кота в мешке». Однако сейчас это единственная возможность приобрести недвижимость с существенной скидкой. Рассказываем, почему ДДУ — это уже безопасно

Фото: G-Stock Studio/Shutterstock

• Что такое ДДУ
• Плюсы и минусы ДДУ
• На что обратить внимание при заключении ДДУ
• Электронная регистрации ДДУ
• Расчет неустойки по ДДУ
• Что такое переуступка прав по ДДУ

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья. Таким образом, инвестор приобретает долю этого объекта и становится дольщиком. В отличие от договора купли-продажи (ДКП) ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого механизма дольщик может значительно сэкономить на покупке жилья, при этом сталкиваясь с определенными рисками.

Долевое строительство регулируется ФЗ 214 [1]. Однако вплоть до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Отдавая свои деньги девелоперу, они рисковали столкнуться с ситуацией, когда застройщик выводил все средства, не закончив объект. В таком случае покупатели лишались и денег, и жилья. Два года назад в закон были внесены принципиальные изменения. Между застройщиками и дольщиками теперь появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.

Фото: fizkes/Shutterstock

Механизм долевого участия сейчас выглядит таким образом: покупатель заключает с застройщиком договор, средства дольщика попадают на эскроу-счет и остаются там заблокированными до момента сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, для строительства объекта застройщик использует не средства дольщиков, а собственные средства либо банковские кредиты. Как только покупатель оформляет жилье в собственность, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если девелопер не выполняет своих обязательств (например, не сдает объект в срок), деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.

Плюсы и минусы ДДУ

Изменения, внесенные в закон о долевом строительстве, сделали эту сферу более безопасной для покупателей недвижимости. Однако по-прежнему наравне с плюсами в этой схеме покупки жилья есть и свои минусы.

К плюсам ДДУ относят:

• низкую стоимость жилья. Покупка на этапе стройки связана с определенными рисками. Фактически вы покупаете несуществующий еще объект. Чтобы стимулировать продажи, застройщики предлагают цены значительно ниже уже готового жилья. Выбрав покупку жилья по ДДУ, можно существенно сэкономить;
• безопасность сделки. Согласно новым правилам, сделка регистрируется в Росреестре, прописывается срок окончания строительства, средства дольщиков находятся на независимых счетах. При такой схеме исключены вывод денег застройщиками и повторная продажа квартир;
• неустойки за срыв сдачи объектов. Дольщики имеют право потребовать от застройщика компенсацию за неисполнение обязательств по введению в эксплуатацию квартир;
• жесткий контроль девелоперов и самого объекта. Жилье не может быть сдано в эксплуатацию без согласования с дольщиками и организациями, осуществляющими технический контроль.

При этом сохраняется ряд минусов при покупке жилья через ДДУ:

• ожидание готовой квартиры. Максимальную выгоду дольщик может получить, приобретя объект на ранних сроках строительства. В таком случае ему придется ждать несколько лет сдачи жилья;
• закон позволяет застройщику сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, дата введения в эксплуатацию может неоднократно переноситься на несколько лет;
• обесценивание инвестиций. Если жилье сдано в срок, то дольщик, скорее всего, выиграет на схеме долевого участия. Но если будут нарушены условия договора и покупатель вернет вложенные деньги согласно закону, их может не хватить на другое жилье. Ежегодно цены на недвижимость растут, и чем дольше средства лежат на эскроу-счетах, тем больше они обесцениваются;
• изменение проектной декларации на этапе строительства. Закон не запрещает застройщику вносить изменения в этот документ, однако нововведения не должны влиять на безопасность объекта и его качество [2]. Девелопер обязан оповестить дольщиков об изменениях и внести их в единый реестр. Таким образом, купив квартиру одной площади, по факту дольщики могут получить другую. Если в этом случае изменения не устраивают собственников, они имеют право предъявить претензии застройщику вплоть до расторжения ДДУ.

Фото: Pixabay

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Договор долевого участия должен обязательно включать следующие сведения:

• кадастровый номер земельного участка под постройку;
• адрес жилищного объекта;
• этажность;
• предполагаемый номер квартиры;
• планировку, общую площадь помещения и высоту потолков, наличие балкона или лоджии;
• отделку и ее особенности, включая материалы;
• срок сдачи в эксплуатацию;
• полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
• сроки гарантии на жилье.

Не следует торопиться подписывать договор. Предварительно стоит провести проверку:

• застройщика (девелопера): сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства, можно также проверить учредительные документы;
• проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Проект строительства должен быть согласован администрацией района, земля под будущим домом должна быть оформлена надлежащим образом, у застройщика должны быть разрешения на строительство;
• есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть определенной гарантией того, что у компании есть средства на строительство;
• аналогичную гарантию даст проверка непосредственного инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому имеет смысл проверять конкретный проект. Его название можно найти в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, вероятность того, что жилье будет сдано в срок, значительно выше;
• расположение дома. Застройщик и его отдел продаж никогда не станет говорить вам о соседстве, которое негативно влияет на проживание: наличие опасных организаций, вредного производства, экологически проблемных зон;
• кто занимается проведением коммуникаций и кто будет в дальнейшем отвечать за их эксплуатацию;
• типовой договор. Нередко для конкретного покупателя документ может быть изменен. Следует сохранять бдительность, чтобы эти изменения не оказались не в вашу пользу.

Электронная регистрация ДДУ

Чтобы договор долевого участия имел законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. В обычном виде этот процесс может занимать до месяца, но сейчас появилась возможность проводить такую процедуру в электронном виде. Это значительно упрощает процесс, а главное — укорачивает сроки. В электронном виде регистрация занимает пять — семь дней.

Фото: Pixabay

Чтобы зарегистрировать ДДУ, потребуется текст договора, заявление в Росреестр или МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Сделать подпись можно в специализированных аккредитованных центрах, список которых размещен на сайте государственных услуг [4]. ЭЦП должна быть сделана человеком, который подписывает реальный договор.

Когда все условия утверждены, договор подписан с двух сторон, требуется заверить его с помощью ЭЦП, затем направить в Росреестр или МФЦ согласие на использование ЭЦП в бумажном виде и уже после этого загрузить все документы на сайт Росреестра. За регистрацию необходимо заплатить пошлину, но за использование цифровых сервисов предлагается скидка 30%.

В электронном договоре обязательно должны быть указаны: полная стоимость сделки, параметры квартиры, сроки сдачи объекта, каким образом происходит оплата, гарантийный срок на объект, данные на земельный участок под зданием [5].

Стоимость электронной регистрации договора складывается из затрат на создание ЭЦП (около 2 тыс. руб.) и пошлины Росреестра (от 7,9 тыс. до 10,9 тыс. руб.).

В результате дольщик на электронную почту получает выписку из ЕГРН, которую можно проверить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Расчет неустойки по ДДУ

Если застройщик не смог выполнить свои обязательства по сдаче объекта в срок и не предупредил дольщиков об этом факте за 60 дней, покупатели вправе требовать неустойку согласно ст. 6 ФЗ-214 [6]. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России, актуальной на день реальной сдачи объекта и подписания акта, от цены договора. Это число должно быть умножено на каждый день просрочки. Причем если дольщик является гражданином Российской Федерации, то размер увеличивается вдвое и составляет 1/150 от ставки ЦБ.

Например, вы купили квартиру за 1 млн руб. Официальный срок сдачи объекта был 31 декабря 2020 года. Застройщик не смог закончить строительство, просрочка составила 33 дня на 1 февраля 2021 года. Чтобы рассчитать размер неустойки, необходимо уточнить размер ставки ЦБ на 1 февраля, когда был подписан акт о передаче квартиры. В данном случае это 4,25% [7].

Если покупателем является юридическое лицо, формула будет выглядеть так:

1 млн руб. * 33 дня * 1/300 *4.25 = 4,675 тыс. руб.

Если покупателем выступает физическое лицо, гражданин РФ, применяется следующий подсчет:

1 млн руб. * 33 дня * 1/150 *4.25 = 9,350 тыс. руб.

Что такое переуступка прав по ДДУ

Еще один вариант приобретения квартиры на этапе стройки — по переуступке прав. Часто в перспективных проектах частные инвесторы и компании приобретают самые привлекательные варианты жилья на самых ранних сроках. Может оказаться, что интересующие вас квартиры уже выкуплены, права на них находятся у дольщиков, у застройщиков напрямую по ДДУ вы их приобрести уже не можете.

Фото: Pixabay

Инвесторы же, прибавив к цене застройщика небольшой процент, передадут права на интересующее вас жилье. Пока идет стройка, объект еще не является собственностью, соответственно, его нельзя купить или продать. Зато можно передать другому человеку права на эту квартиру в будущем. У такого типа сделок тоже есть свои особенности.

Комментарий эксперта

Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро»:

— Покупка квартир на первичном рынке недвижимости всегда пользовалась большой популярностью. Преимущества новых домов очевидны: это выгодные инвестиции, большой диапазон цен и многообразие представленных планировок. При возведении новостроек применяются современные технологии, которые отвечают требованиям экологической безопасности и надежности и обеспечивают необходимый уровень комфорта.

Изменения в законодательстве и введение эскроу-счетов сделали покупку по ДДУ максимально безопасной с точки зрения сохранности денег дольщика. В случае отзыва лицензии у банка страховой порог при этом составляет 10 млн руб. Сейчас деньги дольщика после государственной регистрации договора поступают на открытый в банке эскроу-счет. Эти средства используются для фондирования кредита и перечисляются на счет застройщика только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта, при этом вычитает свои средства.

Дольщик может расторгнуть договор тремя способами:

1. По обоюдному желанию. В таком случае подписывается соглашение о расторжении по соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке. В таком случае дольщику возвращается стоимость договора и проценты за пользование денежных средств по суду. При несвоевременном возврате можно взыскать еще и штрафные санкции. Покупатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

• застройщик задержал сдачу дома более чем на два месяца;
• уклоняется от устранения недостатков, которые делают объект непригодным для использования;
• нарушил требования по качеству;
• в других случаях, если основания для расторжения предусмотрены в договоре.

Застройщик также может расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за систематического нарушения сроков оплаты или просрочки более чем на два месяца.

3. По суду. Если строительство жилья прекращено или приостановлено, если существенно изменена проектная документация, включая изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, возможно обратиться в суд для расторжения договора.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований. При этом необходимо учитывать условия договора, по которым деньги должны вернуться на счет банка в счет погашения кредита.

Девелопер должен передать покупателю квартиру с теми параметрами, которые соответствуют договору, проектной документации и строительным нормам. Если дольщик обнаруживает, что его жилье не соответствует договоренностям или вовсе не пригодно для использования, он вправе потребовать устранения всех недостатков. Также можно договориться об уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Если застройщик отказывается привести квартиру в состояние, пригодное для проживания, дольщик может расторгнуть договор.

Гарантийный срок распространяется обычно на сам объект (не менее пяти лет) и на технологическое и инженерное оборудование (не менее трех лет). Действие этой гарантии начинается с момента подписания акта о передаче объекта. В течение этого срока собственник может потребовать от застройщика устранить выявленные им недостатки объекта. Если застройщик отказывается их исправлять, нужно обратиться в суд.

Случается, что застройщик пытается передать объект, который расходится с проектной документацией. Также возможны ситуации, когда квартира соответствует проекту, но в ней есть существенные недостатки. Если их зафиксировал специалист, то дольщик может отказаться от договора ДДУ. Отмечу, что все-таки ситуации с неустранимыми недостатками встречаются не так часто.

Если дольщик будет взыскивать расходы на устранение недостатков, он получит ту сумму, которая была указана при заключении договора. Но стоит учитывать, что за время, прошедшее с его подписания, из-за инфляции денег на ремонт может не хватить. Поэтому выгоднее настаивать на устранении недостатков самим застройщиком.

Читайте также

• Что будет, если в России полностью откажутся от ДДУ
• Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков. С 1 июля 2019 года покупатели квартир в новостройках оплачивают их только через счета эскроу, а застройщики получают деньги только после того, как достроят дом.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами ДДУ. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в договоре.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене — время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать с застройщиком договор долевого участия.
3. Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
4. Уплатить стоимость квартиры — застройщик получит деньги с эскроу-счета , когда сдаст дом.
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не ошибиться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них мы написали отдельно.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Здесь вместо строки «Любой квартиры, расположенной на территории Санкт-Петербурга, можно написать конкретнее — указать застройщика, строительный адрес дома, номер квартиры — чем больше конкретики, тем лучше

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Многие банки сейчас работают по двум документам — паспорту и второму документу на выбор, но некоторые просят полный пакет:

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
6. Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

Если регистрировать сделку будете электронно, уточните, какие документы нужно отдать в электронном виде. Например, потребуется сделать тождественность согласия супруга. Это стоит в среднем 200 ₽.

Проверяем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2023 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Это значит, что застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2023 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Это значит, если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Расшифровка ДДУ: что это значит?

Покупка жилья в новостройке – один из самых значимых сегментов рынка недвижимости. С одной стороны, увеличение темпов строительства значительно повышает количество предложений, доступных для покупателей с самым разным достатком. С другой – возможность сэкономить при покупке еще строящейся квартиры автоматически повышает и спрос. Человек, желающий приобрести такую недвижимость, становится долевым участником строительства. Что такое долевое строительство в Москве и других регионах, а также чем оно отличается от обычной сделки купли-продажи?

Договор долевого участия и эскроу-счет

Соглашение, которое заключается напрямую с застройщиком на стадии возведения жилого дома, называется договором долевого участия. Долевое строительство – это, простыми словами, процесс, когда покупатель вкладывает деньги в недостроенную недвижимость, получая при этом на нее права и становясь дольщиком. От инвестора дольщик отличается только тем, что первый приобретает жилье с целью его последующей перепродажи за большую сумму, а второй – для личного пользования. Долевое строительство регулируется Федеральным Законом 214.

До недавнего времени участие в долевом строительстве пользовалось в народе дурной славой. Дело в том, что ранее неоднократно фиксировались случаи обмана дольщиков недобросовестными строительными компаниями. Такой вид мошенничества был возможен только по причине недоработок в законодательном регулировании торговли недостроенным жильем, а также из-за незащищенности самих инвесторов.

Сразу после возникновения такого понятия как ДДУ судьба денежных средств, переданных дольщиками, зависела только от добросовестности застройщика. После получения оплаты деньги покупателей использовались строительной компанией для закупки необходимых материалов, а также других нужд, связанных со строительством.

Таким образом, даже при условии выполнения застройщиком всех взятых на себя обязательств они не были ничем не застрахованы. В случае банкротства или других, независящих от него причин, по которым судьба строительства оказывалась под вопросом, получить назад свои кровные дольщикам было практически невозможно. Это приводило ко множеству судебных разбирательств, в том числе, громких и резонансных.

В 2019 году в ФЗ 214 были внесены существенные и очень важные дополнения, кардинально изменившие подход к хранению внесенных дольщиками средств. Между застройщиком и покупателями появился посредник-гарант, работа которого выражается в создании специальных эскроу-счетов. На этих счетах деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства, а застройщик получает к ним доступ только после введения дома в эксплуатацию. В результате строительные компании стали вынуждены использовать для работы только собственные активы или кредитные средства.

До того момента, пока дольщик не подписывает акт приема-передачи и не оформляет право собственности на жилье, деньги находятся на эскроу-счете. Это значит, что, если застройщик обанкротился, или сделка не может состояться по произошедшим по его вине причинам, покупатель сможет вернуть эти средства в полном объеме.

ДДУ в новостройке — что это такое

Договор долевого участия — так расшифровывается аббревиатура ДДУ. Урбан Медиа рассказывает, чем он отличается от обычного договора и какие есть риски при работе с ним.

Сейчас покупать жилье уже после сдачи дома в эксплуатацию попросту невыгодно — цены космические, а предложенные варианты оставляют желать лучшего. Но как тогда «урвать» себе лакомый кусочек жилплощади по доступным ценам? Ответ прост — оформить ДДУ. Что это такое и как этот механизм работает, читайте в нашей статье.

Что из себя представляет ДДУ?

Договор долевого участия (ДДУ) — это официальный документ, в рамках которого покупатель приобретает жилплощадь еще на этапе строительства дома. Иными словами, вы инвестируете в еще не существующее здание, благодаря чему получаете существенную скидку на покупку квартиры. Однако, поскольку материальной собственности еще нет, такой человек владеет долей объекта и называется дольщиком. Ключевое отличие от обычных договоров купли-продажи заключается в том, что вы приобретаете квартиру еще до того момента, как дом будет построен.

Долевое строительство претерпело существенные изменения после событий 2019 года, когда были приняты новые поправки в Федеральный Закон 214. Теперь дольщики полностью защищены законом, и не рискуют потерять свои сбережения из-за нечестного застройщика, как это часто происходило несколькими годами ранее. Таким нововведением поспособствовало добавление в состав договора третьей стороны, которая и выступает в качестве гаранта сделки.

Читайте также: Как купить квартиру у застройщика

Приобретение жилплощади по договору долевого участия выглядит предельно просто:

• между покупателем и застройщиком заключается официальный договор
• денежные средства переводятся на указанный эскроу-счет и остаются там в качестве заблокированных вплоть до того момента, когда будут выданы ключи от квартиры
• после завершения строительства покупатель получает квартиру, а застройщик — деньги.

И если раньше застройщик имел право сразу распоряжаться деньгами своих дольщиков, то теперь такой возможности у него нет. Отметим, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, денежные средства возвращаются обратно покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры через ДДУ

Договор долевого строительства вызывает у потенциальных покупателей квартир двоякое мнение. С одной стороны — это выгодно, а с другой — большие временные затраты далеко не всегда себя оправдывают.

Говоря о преимуществах ДДУ, в первую очередь стоит отметить:

• Хорошую защищенность со стороны закона. Сейчас интересы дольщиков уже надежно защищены, поэтому вы гарантированно сохраняете свои средства и приобретаете недвижимость по сниженной стоимости. Более того, теперь дольщикам доступны даже компенсации за малейшее нарушение сроков строительства.
• Официальную регистрацию в Росреестре. Как только договор будет заключен, он сразу же попадет в государственный реестр. Это дает дополнительные гарантии защиты от недобросовестных застройщиков.
• Четкие параметры в отношении технических данных объекта. Вы заранее знаете общую площадь квартиры, а также всю планировку. Любое несоответствие заявленным данным будет считаться нарушением договора, и с застройщика можно требовать компенсацию.
• Сохранность денежных средств. Начиная с 2019 года, инвестиционные средства покупателей не могут быть использованы на строительство дома. Это значит, что при появлении финансовых проблем у застройщика вы все равно получите свои деньги назад.
• Предоставление гарантийного срока эксплуатации. В отличие от обычной покупки квартиры, договор долевого участия предполагает 5-летний гарантийный срок устранения технических неисправностей. Это значит, что даже при несвоевременном обнаружении недочета застройщик обязан исправить имеющуюся оплошность.

Из недостатков заключения ДДУ стоит отметить возможность срыва сроков строительства. Да, компенсация за подобный инцидент предусмотрена, однако ее величина не столь серьезна, что нельзя сказать о нарушении сроков — сдача объекта может задерживаться вплоть до нескольких месяцев.

Кстати, в нынешнем году планируется окончательно решить вопрос с обманутыми дольщиками в Татарстане. Об этом заявил исполнительный директор Фонда по защите прав граждан — участников долевого строительства Иван Новиков. Скоро будут введены в эксплуатацию оставшиеся долгострои. Всего в Татарстане пять таких объектов, в правах не восстановлены около 500 дольщиков.

Еще один существенный недостаток — возможность внесения изменений в проектную декларацию. С точки зрения закона такое право у застройщика все же имеется, главное, чтобы эти изменения не отражались на общем статусе дома. К счастью, добросовестные застройщики к таким мерам не прибегают.

Как правильно проверить застройщика и не прогадать?

Хоть денежные средства дольщиков и остаются в сохранности, терять время из-за недобросовестных застройщиков все равно не хочется. Но как же проверить компанию, будучи совсем некомпетентным в этой сфере? Очень просто:

• Обратите внимание на проектную документацию. Вникать в технические аспекты вовсе не обязательно, здесь важны совершенно другие вещи: ее наличие в открытом доступе, реальные сроки введения дома в эксплуатацию, а также цели строительства. Отметим, что в ряде случаев в сети проекта нет, однако застройщик обязан предоставить ее по первому требованию.
• Проверьте статус компании. Наличие приписки «в статусе банкротства» явно будет говорить о том, что заключать ДДУ не стоит. Вся информация по этому поводу свободно хранится в федеральном реестре, достаточно лишь вбить название интересующей вас компании.
• Изучите деятельность компании и судебные разбирательства в отношении нее. Конечно, любой крупный застройщик так или иначе фигурировал в судебных разбирательствах. Здесь важно понять суть дела — по какой причине на компанию подают в суд. Если это что-то несерьезное, внимание обращать не стоит. Получить информацию можно в электронном формате на официальном сайте реестра Федеральных арбитражных судов.
• Проверьте факт регистрации компании как юридического лица. Согласно действующему законодательству все застройщики обязательно должны пройти эту процедуру — в противном случае заключать с ними договора опасно. Чтобы это проверить, достаточно перейти на сайт Федеральной налоговой службы и посредством поиска найти нужную компанию.

Помимо всего прочего, получить правдивую информацию можно по отзывам людей, имеющих дело с данным застройщиком. Сейчас существует множество сайтов, располагающих большой базой отзывов по всем существующим компаниям — достаточно вбить запрос с наименованием организации и оценить ее репутацию в различных рейтингах.

Читайте также: Как проверить квартиру перед покупкой

Как регистрируется ДДУ

Чтобы ДДУ имел вес, его в обязательном порядке нужно оформить через Госреестр. В стандартном формате посредством письменных заявлений этот процесс может затянуться на срок до нескольких месяцев, однако есть альтернатива — электронная регистрация. Она не только упрощает весь процесс, но и существенно ускоряет сроки регистрации договора. Как показывает практика, в этом случае договор отображается в базе уже через 5-7 дней.

Для регистрации ДДУ потребуется предоставить текст документа, заявление в Росреестр или МФЦ, а также электронную подпись. Если подписи у вас нет, ее можно легко получить в специальных аккредитованных центрах. Они есть в каждом городе, а найти их адрес можно на сайте Госуслуг. Важное условие — электронная подпись должна устанавливаться тем лицом, кто фигурирует в договоре. В остальных случаях потребуется нотариально заверенная доверенность.

Только после прохождения всех этапов и подписи обеих сторон договор можно передавать в Росреестр на рассмотрение и согласие использования электронной подписи в бумажном виде. Далее все документы подвешиваются на сайт и отправляются в архив. Отметим, что регистрация документа в Росреестре не бесплатна — потребуется заплатить установленную госпошлину. К счастью, при регистрации ДДУ в онлайн-режиме пользователям доступна скидка до 30% от полной стоимости.

Возможно ли списание неустойки по ДДУ и как рассчитывается ее итоговое значение?

Представим ситуацию: сроки сдачи объекта в эксплуатацию уже вышли, а застройщик никак не комментирует ситуацию, либо и вовсе не выходит на связь. Что же делать? Согласно действующему законодательству, если застройщик не исполняет свои обязательства и не предупреждает дольщиков о задержке по сдаче объекта за 60 дней до истечения срока, покупатели имеют полное право требовать с него неустойку.

Сумма компенсации для граждан РФ составляет 1/150 часть от ставки ЦБ в перерасчете на сумму договора. Для иностранных лиц эта сумма уменьшается вдвое и составляет всего 1/300 часть. Отметим, что это число эквивалентно одному дню просрочки. Соответственно, общее значение компенсации будет напрямую зависеть от того, как сильно были сорваны сроки.

Как принимать квартиру в новостройке

Возможность приобретения квартира через переуступку прав по ДДУ

Получить квартиру до непосредственной сдачи дома в эксплуатацию можно двумя способами: посредством ДДУ, а также через переуступку прав по этому же договору. В чем разница и зачем прибегать к таким сложностям, если можно попросту напрямую заключить договор с застройщиком? Дело в том, что все перспективные проекты разбираются частными инвесторами еще на самых ранних этапах, поэтому обычному рядовому покупателю получить привлекательную жилплощадь напрямую довольно трудно.

Инвесторы же, добавят к приобретенной жилплощади процент и с радостью передадут ее целевому покупателю. Однако передадут они не квартиру (поскольку физически ее еще нет), а права на ее владение. Именно эта процедура и называется переуступкой прав по договору долевого участия.

Стоит ли покупать квартиру по ДДУ?

Этот вопрос каждый решает сам. Если вы готовы ждать и у вас есть, где жить, то, конечно, этот вариант будет намного выгоднее, чем если потом покупать квартиру в новостройке на вторичном рынке. Более того, у вас будет совершенно новый объект, в котором никто до вас еще не жил. Вы сможете сделать ремонт на свое усмотрение. Тем не менее, покупка квартиры по ДДУ — это всегда риск. Лучше выбирать хорошего застройщика, иначе можно остаться без денег и без квартиры. Более того, вам придется долгое время, пока дом достраивается, жить либо у родственников или арендовать. А это в Казани стоит как минимум 15 тыс. рублей за месяц. Так что прежде чем принимать решение, постарайтесь взвесить все минусы и плюсы.

Для вашего удобства Урбан Медиа подготовил образец договора переуступки прав на квартиру — скачать по ссылке.