Чем отличается договор инвестирования от ДДУ?
Покупка квартиры в строящемся доме непременно связана с подписанием документов – чаще всего отношения между застройщиком и покупателем подтверждаются путем оформления договора долевого участия, но есть и другие варианты – к примеру, договор инвестирования. Чем отличаются эти формы документального взаимодействия, какие имеются нюансы при их оформлении – в статье ниже.
Особенности договора долевого участия
Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.
По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.
Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.
Договор инвестирования: что это?
Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.
Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).
Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.
Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.
Значимые отличия
На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:
· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;
· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;
· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);
· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;
· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;
· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;
· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);
· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).
Переуступка прав по договору инвестирования
Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.
Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.
Основные риски, или почему не стоит заключать ДИ?
Договор инвестирования несет в себе действительно серьезные риски. Во-первых, с трудом можно представить себе добросовестного застройщика, который бы стал продавать строящуюся недвижимость таким образом сегодня. Для реализации жилья есть гораздо более открытые и прозрачные способы – договоры ДДУ. При банкротстве застройщика покупатель, подписавший ДИ, не сможет стать «обманутым дольщиком», не сможет рассчитывать на компенсацию и получение квадратных метров в дальнейшем. Привлечь застройщика к ответственности окажется очень непросто. По факту, покупатель будет в таких же условиях, что и девелопер – он понесет убытки как равный партнер.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, тщательно читайте договор, который подписываете с застройщиком, проверяйте все пункты и, соответственно, наименование документа. До завершения регистрации ДДУ не вносите средства на счет застройщика.
* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.
На что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?
Живя в съемной квартире, каждый рано или поздно задумывается о покупке собственного жилья.
- покупка квартиры на первичном рынке — у застройщика
- или на вторичном рынке — непосредственно у владельца квартиры.
- Конечно, иногда дешевле, а иногда даже лучше, купить квартиру в новостройке. И самый распространенный способ сделать это сегодня — инвестировать в строительство.
На первый взгляд, все очень просто:
инвестор заключает договор с застройщиком
выплачивает застройщику необходимую сумму денег за квартиру (полностью или по частям),
* а тот, в свою очередь, обязуется построить дом и передать инвестору квартиры в новостройке.
Однако этот вариант подразумевает ряд рисков, среди которых невозможность ввода дома в эксплуатацию по вине застройщика.
Поэтому, прежде чем заключать инвестиционный договор с застройщиком, следует предварительно убедиться в наличии у него перечня необходимых разрешений, предусмотренных действующим законодательством.
Итак, о чем идет речь:
- Что входит в этот перечень?
- Какова классификация недвижимости по категориям?
- Что делать, когда дом построен?
- Где и как можно потребовать документы на дом?
- Кто будет нести ответственность за незаконно построенный дом?
- Можно ли снести дом без соответствующих документов?
для интернет-ресурса stroyobzor.ua рассказал руководитель нашей судебной практики, адвокат Николай Максимов.
С полным текстом статьи адвоката можно ознакомиться по ссылке: https://stroyobzor.ua/ru/news-ukraine/bez-kakikh-dokumentov-zastroyschik-ne-imeet-prava-stroit-dom?fbclid=IwAR3RonK2-DZZAWTIKERN9sHXKgnzSyAWjODfOKLvn1giT3xrl-ZNnd7uVZE.
В статье адвокат также рассказал, как не встретить недобросовестного застройщика и что делать владельцам квартир, если дом построен, но его нельзя ввести в эксплуатацию?
Поделиться в социальных сетях:
рекомендую к прочтению
24 ноября 2019 наш адвокат, руководитель криминальной практики ЮК «Riyako & Partners» — Зинаида Чуприна…
В АП готовят закон, в перспективе поможет вернуть в Украину миллиарды выведенных ранее капиталов и детенизировать…
Закон № 2704-VIII «Об обеспечении функционирования украинского языка как государственного» или как его…
О Законопроекте «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно урегулирования отдельных…
- Адвокат и юрист Харьков
- ❶ЗАЩИТА ❷КОНСУЛЬТАЦИЯ ❸ПРАВО
Договор инвестирования строительства жилого дома
Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.
Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.
Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.
Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).
В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).
В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.
Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.
Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).
. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Истории о квартирных аферах из практики рынка недвижимости рассказаны в разделе «Махинации с жильем».
Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства
Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:
- Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
- ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
- Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
- По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
- По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
- Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
- Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).
Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Особенности уступки прав по Договору инвестирования
Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.
Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.
Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.
Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.
Вот такой у нас хитромудрый закон!
Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей вещи
Подборка наиболее важных документов по запросу Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей вещи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Движимое имущество:
- Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество
- Государственная регистрация залога движимого имущества
- Движимое и недвижимое имущество
- Движимое имущество
- Движимое имущество налог на имущество
- Показать все
- Движимое имущество:
- Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество
- Государственная регистрация залога движимого имущества
- Движимое и недвижимое имущество
- Движимое имущество
- Движимое имущество налог на имущество
- Показать все
- Купля-продажа земли:
- Акт приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи
- Выкуп земельного участка из аренды
- Договор купли продажи здания и земельного участка
- Договор купли продажи с задатком
- Договор купли-продажи будущей вещи земельного участка
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» ГК РФ «Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в публичном реестре этого права за покупателем.»
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» ГК РФ «Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 8.3. Вывод из судебной практики: Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.
Готовое решение: Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении
(КонсультантПлюс, 2023) Если договор инвестирования строительства признают договором купли-продажи будущей вещи, к нему будут применять нормы гл. 30 ГК РФ, посвященные купле-продаже. При этом в части прав и обязанностей инвестор приравнивается к покупателю, а застройщик к продавцу.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы