Какая площадь квартиры должна указываться при внесении сведений в ЕГРН?
Какая площадь должна по закону вносится в кадастровые документы?
а) общая площадь квартиры, указанная в договоре ДДУ?
б) общая площадь квартиры за минусом площади балкона или лоджии?
в) полезная площадь (т.е. без площади стен!), т.е. та площадь, которая будет учитываться при формировании величины коммунальных платежей и налогов!
Иначе зачем застройщик возвел стены высотой 1 метр? Для того, чтобы измерить площадь комнат, т.е. полезную площадь?
Ответ: Хамидуллин Э.И. (Заместитель директора по производству)
В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о помещении (квартире), расположенном в многоквартирном доме (Далее — МКД), вносятся на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и технического плана здания (многоквартирного дома).
В соответствии с требованиями Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 технический план здания (МКД) в обязательном порядке содержит полученные, в том числе по результатам кадастровых работ, сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (МКД) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком МКД, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.
В соответствии с пунктом 12 указанного приказа:
Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
Между тем, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ определяет, что в договоре (участия в долевом строительстве) указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 г. №854/пр во исполнение Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения:
- для лоджий – 0,5;
- для балконов – 0,3;
- для террас – 0,3;
- для веранд – 1,0.
Таким образом, застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы. А Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) сведений об «общей приведенной площади» и «общей площади» жилого помещения.
В этой связи, площади жилых помещений, которые подлежат внесению в ЕГРН могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве.
Порядок ведения ЕГРН, утвержден Приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241. В соответствии с этим документом, з аписи кадастра недвижимости о помещении указываются следующие основные сведения: площадь в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра.
Площадь квартиры в ЕГРН не правильная. Что делать?
Почему площадь квартиры в ЕГРН отличается от настоящей?
Ответ: Хаертдинова Д.К. (Начальник отдела кадастровых и землеустроительных работ)
Кадастровый инженер самостоятельно определяет площадь в соответствии с требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.
«Методика определения площади в данном документе применима только для целей государственного кадастрового учета», рассказали в Росреестре.
По общим правилам:
- площадь жилого или нежилого здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
- площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения. В нее включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок. Исключением являются балконы, лоджии, веранды и террасы, эксплуатируемая кровля.
Отметим, что в законодательстве существует и такое понятие, как «общая приведенная площадь». Оно используется застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для определения предмета и цены договора и состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ.
«Внесение в ЕГРН сведений об «общей приведенной площади» не предусматривает. В связи с этим площади объектов недвижимости, которые подлежат внесению в ЕГРН и определяются кадастровым инженером в ходе проведения кадастровых работ, могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве» — сообщают в Росреестре.
А также, отметим, что в соответствии с порядком ведения ЕГРН, утвержденном Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/ 0241, в записи о здании и помещении площадь вносится в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, с указанием средней квадратической погрешности определения площади.
Ответ на вопрос: «По документам долевого участия в строительстве квартира мною оплаченная площадь 33.95 кв.м. в кадастровой паспорте 33 кв.м. и в квитанциях об оплате тоже стоит 33 кв.м.. застройщик же выдаёт уже созданный дом как 35 кв.м., за что я должна платить?»
Вносится ли общая площадь квартиры в ЕГРН с учетом площади балкона?
Площадь является основной характеристикой помещения, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости.
Площадь помещения чаще всего учитывается при сделках с недвижимостью, оформлении технических документов на жилье .
В Управление Росреестра по Калужской области довольно часто поступают обращения граждан, касающиеся включения площади вспомогательных помещений, а именно лоджий и балконов, в общую площадь квартиры.
На вопрос, входит ли балкон в общую площадь квартиры и как учитывается в ЕГРН, отвечает начальник отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Калужской области Наталья Нуискова.
До 1 марта 2005 года общая площадь квартиры определялась как сумма всех ее помещений, включая лоджии и балконы.
Согласно действующему Жилищному кодексу РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В рамках осуществления государственного кадастрового учета площадь балкона не включается в площадь жилого помещения при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
При этом стоит отметить, что площади жилых помещений, которые подлежат внесению в ЕГРН, могут отличаться от площадей, указанных в проектной документации и договорах долевого участия в строительстве.
Застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы. Для расчета такой площади установлены понижающие коэффициенты, учитывающие затраченные материалы, усилия и средства на возведение балконов и лоджий.
Управление Росреестра по Калужской области
Размещено 29 сентября 2022 в 09:22
Количество показов: 1107
Какая площадь квартиры должна быть в выписке ЕГРН и платежах за ЖКХ?
Вроде бы всем уже известен ответ, но вопросы нам поступают часто о том, почему площадь отличается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (Далее – ЕГРН) от действительной площади, от площади в договоре долевого участия (Далее – ДДУ) или квитанциях за жилищно-коммунальные услугу (Далее – ЖКУ).
Сразу хотим сказать, что площадь квартиры в квитанциях за ЖКУ и в выписке ЕГРН должна быть одинаковой, но какой?
Это будет сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования: кухня, санузел, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
А также, отметим, что в соответствии с порядком ведения ЕГРН, утвержденном приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, в записи о здании и помещении площадь вносится в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра.
Отметим, что в договоре ДДУ площадь будет больше, так как в нее включается площадь балконов и лоджий с учетом понижающего коэффициента 0,5.
Например, площадь квартиры 50,04 кв.м., площадь лоджии 5 кв.м., в договоре ДДУ будет указано – 52.54 кв.м., а вот в выписке ЕГРН и коммунальных платежах площадь должна быть 50 кв.м.
Иногда ошибку можно найти и в квартирах более ранней постройки, например, из-за неверной передачи сведений бюро технической инвентаризации в ЕГРН.
Что делать, если вы обнаружили ошибку в своих сведениях?
Необходимо подать заявление в орган государственной регистрации прав (Росреестр) об исправлении технической ошибки в сведениях о площади квартиры. В случае, если ошибка будет подтверждена – ее исправят в течении 3-х рабочих дней. Сделать можно это через МФЦ или сервис «Госуслуги».
По результатам рассмотрения такого обращения Вам выдается уведомление о приведении площади жилого помещения в соответствие путем исключения площади балкона/лоджии из площади квартиры.
Такое уведомление необходимо предоставить в управляющую компанию вашего дома.
Отметим, что новую выписку собственник может запросить через «Госуслуги» и придет она в течении 1 минуты. Инструкцию о том как запросить выписку ЕГРН на свою квартиру смотрите в видео: «Получи выписку из реестра недвижимости бесплатно и за 1 минуту»
Если же квартира была поставлена на учет по техническому плану, то это будет реестровая ошибка. В таком случае необходимо снова готовить технический план. Такие работы выполняет кадастровый инженер. И уже с готовым техническим планом необходимо обратится в Росреестр с заявлением об исправлении реестровой ошибки.
Надеемся информация была полезной для Вас, если возникнут вопросы – задавайте их на нашем сайте rkc56.ru.
Специалист по связям с общественностью
Компании «Региональный кадастровый центр»