Чем отличается дду от дкп

ДДУ, ДКП и ДУПТ — разбираемся в разных договорах покупки и продажи недвижимости

В статьях про покупку недвижимости и заключение договоров нередко можно встретить две аббревиатуры: ДДУ и ДКП. В этом материале мы расскажем, что стоит за этими буквами, чем ДДУ отличается от ДКП и когда какой из них стоит использовать.

Основные типы договоров при покупке недвижимости: ДДУ, ДКП и ДУПТ

Давайте для начала разберемся, что обозначают все эти аббревиатуры.

ДДУ — договор долевого участия.

ДКП — договор купли-продажи.

ДУПТ — договор уступки права требования.

Когда используется договор долевого участия

У покупателя нового жилья может возникнуть вопрос: какой тип договора нужен — договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ? На самом деле у него, как правило, выбора нет. ДДУ — самая распространённая схема покупки квартиры в новостройке, этот вариант регламентирован №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» , который защищает права дольщиков. Собственно, отсюда и название «договор долевого участия» — покупатель вкладывает свои деньги в софинансирование стройки и становится её участником. А по завершении строительства получает квартиру той площади, на какую он «поучаствовал» деньгами.

Раньше средства дольщиков напрямую направлялись в строительство и было много рисков: а вдруг дом не достроят? Сейчас деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, а стройка идёт за счёт банковских средств. Когда дом построен, застройщик получает деньги с эскроу-счёта, а покупатель — ключи от квартиры. Если что-то пошло не так, оплата возвращается дольщику.

Покупать квартиру по ДДУ, пока она ещё строится, выгоднее. От этапа котлована до сдачи ЖК в эксплуатацию цена может вырасти на 20–40%, а в особо привлекательных проектах разница в цене может быть ещё выше.

Фото: onlyyouqj (Freepik)

Когда используется договор купли-продажи

В противовес ДДУ, договор купли-продажи — самый распространённый вариант для приобретения вторичного жилья. Один человек квартиру продаёт, другой покупает, отсюда и название — договор купли-продажи. И если для ДДУ есть отдельный закон, то сделки по ДКП регламентируются статьями 549–558 Гражданского кодекса РФ .

Таким образом, на вопрос, чем отличаются ДДУ и ДКП, можно ответить так: ДДУ заключают при покупке квартиры в новостройке, а ДКП — при покупке вторичного жилья. Хотя это не аксиома: застройщики тоже могут продавать квартиры по ДКП. Пока дом строится, заключается ДДУ: физически квартиры ещё нет и покупатель вкладывается в её строительство. Но, когда дом сдан, квартира уже фактически готова и оформлена как отдельный объект недвижимости в собственности застройщика. Квартира по ДКП в новостройке может продаваться напрямую через отдел продаж девелопера или риелторское агентство.

ДДУ и ДКП: отличия при покупке у застройщика

В чём же основные отличия договоров долевого участия и купли-продажи при приобретении квартиры от застройщика?

• ДДУ — покупка на стадии строительства, ДКП — покупка уже готовой квартиры.
• При заключении ДДУ деньги перечисляются на эскроу-счёт и покупатель ждёт окончания строительства. Если дом сдан в срок, застройщик получает деньги, а дольщик — ключи. А если нет — деньги возвращаются покупателю и он начинает поиск жилья заново. Так что, покупая квартиру по ДДУ, дольщик сейчас имеет защиту от недостроя.
• При покупке по ДКП рисков недостроя уже нет: дом введён в эксплуатацию и можно сразу заезжать, если квартира с отделкой, или приступать к ремонту.

Когда используется договор уступки права требования

Мы разобрались, что такое ДКП и ДДУ, и в чём разница между этими договорами. Но есть ещё один вариант покупки квартиры в новостройке — по договору уступки права требования (ДУПТ).

Его ключевое отличие — в сторонах сделки. ДДУ заключается между застройщиком и дольщиком, а ДУПТ — когда исходный дольщик продаёт квартиру. Особенность в том, что дольщик ещё не вступил в собственность и продаёт, по сути, право требования по исходному договору долевого участия. Подробнее об этой схеме мы уже рассказывали в отдельной статье .

Заключение

Итак, есть три разных типа договора покупки квартиры, которые могут встретиться в новостройках. Отличаются они участниками сделки или этапом, на котором происходит покупка. ДКП оформляют, когда квартира уже сдана, оформлена собственность на неё, ДДУ — покупка у застройщика на этапе строительства (мы ранее писали подробнее, что такое ДДУ ), ДУПТ — передача прав требования по ДДУ другому дольщику. Нельзя сказать, что какой-то договор выгоднее: всё зависит именно от ситуации. Но при любом типе сделки, чтобы защитить себя, нужно тщательно проверять документы продавца — будь то частное лицо или застройщик.

Купить недвижимость

Алексей Швецов

Аттестат: №РОСС RU РГР ТОС 123 АН 0081 Срок действия: 08.02.2025

Какая схема покупки недвижимости предпочтительнее: ДДУ или ДКП?

Этот вопрос неизбежно задаёт себе каждый человек, задумавшийся о приобретении квартиры в новостройке. Давайте разберёмся, чем отличаются эти две формы договора, а также взвесим плюсы и минусы каждого варианта.

В отличие от договора купли-продажи, предметом которого является сделка с уже существующим объектом права собственности (квартирой), договор долевого участия в строительстве регламентирует отношения сторон, возникшие в связи с созданием и передачей имущества, которое не является объектом права собственности. Это связано с тем, что согласно действующему законодательству, право собственности на возводимые объекты возникает с момента их государственной регистрации, а регистрация объекта недвижимости (квартиры) проводится только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Таким образом, пока жилой дом не введён в эксплуатацию, застройщик вправе заключать с покупателем только договор долевого участия в строительстве.

Раньше покупка жилья по ДДУ была сопряжена с определённым риском для участника долевого строительства (дольщика). Теперь эта схема абсолютно БЕЗОПАСНА! С принятием изменений и поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» права участников долевого строительства надёжно защищены. ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж. Оплата денежных средств производится после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.

Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительствеи покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.

Главным минусом для некоторых дольщиков может оказаться необходимость ждать заселения, пока идёт строительство жилого дома.

После того, как жилой дом введён в эксплуатацию, приобретение квартиры в нём становится возможным только путём заключения договора купли-продажи. ДКП – более привычная и понятная для многих форма договорных отношений при покупке недвижимости. Она регламентируется статьями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации. Договор купли-продажи по-прежнему остаётся стопроцентно надёжным способом приобретения жилья, но если раньше это являлось его весомым преимуществом по сравнению с ДДУ, то теперь обе схемы в равной степени гарантируют успешную сделку.

Главные плюсы покупки жилья в новостройке по договору купли-продажи: на жилой дом действует гарантия застройщика, квартира готова для заселения и оформлена в собственность застройщика, у квартиры отсутствует история продаж на вторичном рынке, ей присвоен адрес, её можно осмотреть перед сделкой и убедиться, что она отвечает заявленным характеристикам и устраивает покупателя. Все квартиры компании «Стройтэк» продаются с качественной чистовой отделкой, а значит, вы сэкономите на ремонте, поэтому для наших клиентов на деле работает формула «заключи договор + получи ключи = заезжай и живи».

Главным минусом схемы покупки по ДКП остаётся высокая стоимость приобретаемого жилья. Цена за квадратный метр в готовом доме неизбежно возрастёт, что объективно связано с растущими вложениями застройщика. За возможность въехать в новую просторную квартиру с хорошей отделкой сразу же после заключения и оплаты договора купли-продажи придётся заплатить дороже. Каждый покупатель вправе взвесить все «за» и «против» и выбрать подходящий именно ему вариант.

Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».

Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!

Договора ДКП, ДДУ и ДУПТ и нюансы при их заключении

Рынок недвижимости богат и разнообразен. Процесс приобретения жилья сопровождается заключением договора. В статье подробно рассмотрены основные формы договоров.

Какие договора сопровождают процесс купли-продажи жилья

В зависимости от того какой объект недвижимости рассматривается для приобретения будет зависеть правовая форма заключаемого соглашения. Основные формы договоров для оформления недвижимости:

• Договор купли-продажи (ДКП).
• Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
• Договор переуступки прав требования (ДУПТ).

ДКП является фаворитом вторичного рынка жилья, ДДУ и ДУПТ регламентируют первичный рынок.

Как правило, ДКП будет применяться при покупке готовой квартиры в сданном доме или жилом комплексе, который уже имеет свою историю. Такой объект недвижимости прошел государственную регистрацию, а само помещение имеет собственника. Чаще всего это физическое лицо.

Приобретение квартиры у застройщика влечет за собой заключение договора долевого участия. Но, в реальности квадратных метров пока еще нет. По факту же долевое участие в строительстве подразумевает под собой возникновение квартиры в будущем. На основании ДДУ у человека возникает право требования к конкретному застройщику на определенные квадратные метры в строящемся доме.

Дольщик в свою очередь может заключить ДУПТ с третьим лицом. Оформление данного соглашения имеет свою специфику и ряд особенностей. В некоторых случаях реализация права требования без участия застройщика не осуществляется.

Что нужно знать о ДКП?

Договор купли-продажи недвижимости по своей сути — это соглашение сторон сделки на переход права собственности. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

В роли продавца всегда выступает только собственник квадратных метров или его доверенное лицо. Доверенность на представительство оформляется в соответствии с законом и имеет нотариальную форму.

Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Право собственности у покупателя возникает с момента возникновения регистрационной записи в Росреестре.

Нюансы договора долевого участия

Договор долевого участия заключается мeждy зacтpoйщикoм и участником долевого строительства (дольщиком). В качестве дольщика может выступать гражданин или юридическое лицо. Договор долевого участия позволяет приобретать жилые и нежилые объекты. ДДУ заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Отношения между застройщиком и дольщиком peгyлиpyeтcя №214 Ф3. В соответствии с ним между застройщиком и дольщиком имеется дополнительный участник, который гарантирует безопасность вложенных средств. Речь идет о Банке, если говорить точнее, то эскроу-счете.

Система долевого участия выстраивается таким образом, дольщик заключает с застройщиком договор, деньги покупателя зачисляются на эскроу-счет и блокируются на нем до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик вынужден использовать кредитные средства для возведения жилого комплекса или строить за собственные ресурсы. Деньгами дольщика девелопер сможет воспользоваться только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Стоит обратить внимание на тот факт, что если застройщик нарушает взятые на себя обязательства, деньги могут быть возвращены участнику долевого строительства. И еще одна особенность – в момент нахождения денег на эскроу-счете, ими воспользоваться никто не может.

Право требования возникает у дольщика после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Участник долевого строительства может передать его третьему лицу в силу разных причин. Такая возможность сохраняется до момента подписания Акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком.

Особенности договора уступки прав требования

Переуступка прав по факту — это покупка в возводимом доме квадратных метров, которые ранее были приобретены у застройщика первым дольщиком. Если говорить на простом языке – это замена дольщика в ДДУ.

Смена участника долевого строительства имеет под собой ряд нюансов, которые нужно учитывать, при покупке прав требования.

Необходимо понимать, что продавцом квартиры при переуступке прав требования в таких крупных городах как Москва, Краснодар, Сочи может быть не только обычный гражданин.

Кто может быть продавцом по ДУПТ?

Выставлять на продажу свое право требования к застройщику могут следующие лица:

• Оптовые покупатели – инвесторы. Обычно, юридические лица, а также могут встречаться физические лица. Суть их бизнеса в том, чтобы купить на старте продаж несколько квартир, а ближе к завершению строительства продать их гораздо дороже.
• Подрядчики, с которыми застройщик расплачивается за предоставленные услуги квадратными метрами. Такие исполнители работ переводят условные квадратные метры в деньги.
• Обычный дольщик, у которого изменилась жизненная ситуация. Улучшилось материальное положение, произошла смена работы и в результате рассматривается квартира большей площадью и в другом районе.

Ситуаций, когда дольщик готов уступить своё право требования к застройщику, много. Желательно в каждом конкретном случае всю информацию по застройщику и дольщику проверять. Оптимальный вариант – привлечь специалистов.

Стоит обратить внимание, что для заключения ДУПТ иногда требуется согласие застройщика. Всегда нужно внимательно читать первичный договор ДДУ. Есть ситуации, когда даже наличие запрета на уступку никак не сможет помешать заключению сделки.

Запрет теряет свою актуальность, если дольщик произвел полный расчет с застройщиком за приобретенные квадратные метры и у него на руках есть подтверждающие документы: справка о полном расчете и Акт сверки платежей.

В такой ситуации срабатывает Закон о защите прав потребителей, что дает возможность государственному регистратору осуществить регистрацию по уступке права требования без согласия застройщика.

Из каких шагов состоит процесс по уступке прав требования

Дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования. Покупатель получает от первого дольщика оригинал договора долевого участия. В обязательном порядке в договоре уступки недвижимости делается отсылка к ДДУ.

В договоре по переуступке прав на квартиру прописываются все характеристики объекта недвижимости по аналогии с договором долевого участия. Подтверждается полный расчет за уступку права требования.

В документе отображается факт полного расчета первого дольщика с застройщиком. Если расчет с застройщиком полностью не произведен и право требования реализуется с задолженностью, то без согласия и прямого участия застройщика не обойтись.

При таких сделках оптимальный вариант – проводить встречу в офисе строительной организации. За подобные сделки, как правило, застройщик берет свой процент. Итог такой встречи – передача документов в Росреестр для последующей регистрации ДУПТ. Право требования новый дольщик приобретает после осуществления регистрации уступки.

Сделка проведенная без участия застройщика обязывает нового владельца права требования уведомить строительную организацию о смене участника долевого строительства. Для этого нужно посетить офис строительной организации и передать уведомление, которое подготавливается в процессе подготовке к сделке.

Когда покупку квартиры лучше отложить?

Для всех участников рынка сделка – весьма затратное мероприятие во всех смыслах этого слова. Существует ряд критериев, который должен насторожить будущего владельца.

Вот основные из них:

1. Продажа по доверенности без веской причины.
2. Наличие малолетнего собственника. В таких ситуациях понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. К тому же сделка может быть оспорена, если требования социальной службы не будут исполнены.
3. Долевая собственность. Особенно, если речь идет о большом количестве совладельцев. Есть риск смены владельца до момента регистрации перехода прав.
4. Изобилие предложений о продаже квартир от физических лиц в возводимом жилом комплексе. Это говорит о том, что скорее всего у застройщика трудности. А это значит, что дом сдадут позже установленного срока. Процесс ожидания собственного крова может сильно затянуться.
5. Если объект недвижимости приобретался с участием материнского семейного капитала. Такая сделка повлечет за собой выдел долей. Не обойтись и без последующего одобрения органами опеки и попечительства их отчуждение. Что значительно увеличивает срок подготовки продавца к осуществлению сделки.

Оптимальный вариант при покупке квадратных метров – привлечение специалистов. Такой шаг экономит время, силы и деньги.

Чем отличается договор ПДКП и договора ДДУ

Наш читатель Лилия Владимировна спрашивает: «Меня интересует информация о предварительном договоре на строящуюся квартиру и договоре долевого участия? В чем разница? Что лучше? Какие подводные камни? Какие основные пункты этих договоров? Как не дать себя обмануть»?

Артем Азизбаев, главный юрисконсульт Rose Group:

Чем отличается ПДКП и ДДУ:

Договор долевого участия можно заключить только до момента ввода дома в эксплуатацию. После того, как дом введен в эксплуатацию, заключение ДДУ становится невозможным, и реализация квартир осуществляется, как правило, по ПДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора еще не оформлены в собственность Застройщика) и по ДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора оформлены в собственность Застройщика).

Таким образом отличие этих договоров состоит в том, что ДДУ и ПДКП заключаются на разных стадиях: ДДУ — до момента ввода дома в эксплуатацию, а ПДКП- после ввода.

Что лучше:

Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства. ПДКП не регулируется вышеуказанным законом, однако и рисков при заключении ПДКП намного меньше, так как дом уже построен и введен в эксплуатацию, соответственно отсутствует главный риск при покупке первичного жилья – «недострой». Помимо этого, покупая квартиру по ПДКП во введенном в эксплуатацию доме, её можно осмотреть и тем самым исключить риск наличия каких-либо недостатков.

Тем не менее не стоит забывать о цене: покупая квартиру по ДДУ на стадии строительства, клиент может существенно сэкономить, так как цена такого жилья намного привлекательнее.

Подводные камни:

ДДУ содержит в себе намного меньше подводных камней, чем ПДКП, так как Застройщик, вступая в отношения с Участником долевого строительства по ДДУ, автоматически должен исполнять все требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Даже если в ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными.

Следует также учитывать, что ДДУ в отличие от ПДКП подлежит государственной регистрации, что исключает риск двойных продаж квартиры.

С точки зрения наличия подводных камней ПДКП более опасен, чем ДДУ. В первую очередь, потому что ПДКП — это предварительный договор купли-продажи, т.е. фактически это даже не договор на покупку квартиры, а документ о том, что в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи.

Как не дать себя обмануть:

Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, следует внимательно изучить все документы по строительству (Проектная декларация, Разрешение на строительство, Учредительные документы Застройщика и т.д.), просмотреть в СМИ информацию о выбранном Застройщике, реализованных им проектах, а также внимательно читать условия договора.

Дата публикации: 12:58 14 января 2016