Продажа квартир по договору ЖСК
Каким образом дома строятся через жилищно-строительные кооперативы, какие преимущества у такого подхода и какие риски.
- контроль строительных работ;
- управление объектом после сдачи в эксплуатацию;
- возможность завершения строительных работ за свой счет в случае банкротства застройщика.
Как осуществляется продажа квартиры по договору ЖСК
В соответствии с разделом 5 ЖК РФ: кооператив, представляющий собой объединение граждан на добровольной основе, имеет право на строительство и содержание многоквартирного дома. При этом продажа квартир ЖСК регулируется 214-ФЗ о долевом строительстве и является альтернативой основному механизму – заключения договора долевого участия.
При этой схеме застройщиком открывается кооператив с последующим открытием инвестиционного договора. На данную организацию возлагаются функции привлечения пайщиков, которым и выполняется продажа квартир через ЖСК. Строительной же компании необходимо только выполнить застройку объекта и передать его членам кооператива.
Схема эта настолько популярна, что на сегодняшний день около трети рынка новостроек возводятся именно благодаря продаже квартир ЖСК.
В чем выгода покупателя
Продажа квартиры по договору ЖСК дает возможность покупателю получить длительную рассрочку, выплаты могут производиться и после сдачи объекта в эксплуатацию. Как уже говорилось ранее, эта схема сопровождается меньшими рисками в случае банкротства строительной компании: члены кооператива вправе самостоятельно определить нового подрядчика для завершения работ, а не обращаться в суд за истребованием жилья или компенсации. Управление многоквартирным домом в ЖСК также несколько проще, т.к. необходимости создавать ТСЖ нет.
Слабые стороны ЖСК
Но есть у этой схемы и недостатки. Самым серьезным среди них, пожалуй, является отсутствие обязательств по государственной регистрации, что создает риск «двойных продаж». Однако такое возможно только при условии, что компания применяет «серые» схемы, т.к. в соответствии с законодательством число членов кооператива не может быть больше, чем количество жилплощадей в доме. При заключении договора обязательно обратите внимание на наличие сроков завершения строительства, в противном случае привлечь застройщика за нарушение сроков не удастся.
Жск продажа квартиры
Продал квартиру (в собственности менее 3 лет) за 2 млн. руб.Если в одном налоговом периоде заключаю договор о паевом участии в жск вместо предыдущего пайщика, вношу 4 млн руб (дом сдан в эксплуатацию) и оформляю собственность на себя (переуступка пая), Работает ли в такой ситуации в налоговой взаимовычет по продаже и покупке в одном налоговом периоде или придется платить налог.
Читать 5 ответов
В январе 2014 г внесли полный паевой взнос 2200 тр в строящийся ЖСК на нулевом цикле.
Дом построен только в 2017 и сейчас получаем документы о выплате пая и будем регистрировать квартиру в Росреестре.
Хотим ее сразу продать за 3200 тр, т.е. с превышением цены на 1000 тр.
Подпадаем ли мы под категорию владельцев недвижимости до 2016 г, которым не нужно платить НДФЛ с суммы превышающей затраты, если владение ею превышает три года?
Или налоговая потребует 13% — 130 тр от разницы 1000 тр?
Читать 5 ответов
Мы члены ЖСК. Руководство ЖСК продали построенные на наши средства квартиры третьим лицам. Как оказалось уже более трех лет назад. Мы об этом не знали. Есть ли шанс вернуть эти квартиры истинным участникам ЖСК? Спасибо.
Читать 4 ответa
Продал квартиру (вторичка) в 2017 году и хочу купить в этом же году первичку ч/з ЖСК (договор ч/з Рег. палату не пройдет). Буду ли я платить налог 13% с продажи квартиры?
Читать 7 ответов
При продаже квартиры в виде замены лица в договоре ЖСК, по мнению налоговых органов, необходимо оплачивать налог на доход со всей суммы, полученной от продажи.
Т.е. если я купил пай, равный квартире по договору ЖСК за 500 000, а продал в форме замены в договоре ЖСК за 700 000, то налог я буду платить не с разницы в 200 000, а платить со всей суммы полученного дохода, т.е. с 700 000.
Насколько данная позиция верна?
Читать 4 ответa
С прошедшими вас праздниками. Расскажите, пожалуйста, о налоге с продажи квартиры. Знаю, что в 2021 случились изменения.
Хочу продать квартиру. Купил её в строящемся доме по ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) в конце 2014 года. Договор паевого взноса у меня от 22 декабря 2014 года. Справка о полной выплате паевого взноса у меня от 31 июля 2017, там и написано, что квартира передалась мне в собственность. Права на квартиру я зарегистрировал в октябре 2017 года.
У меня ещё есть недвижимость, то есть, нужно ждать 5 лет чтоб не платить налог.
Вопрос, буду ли я платить налог от прибыли за продажу кв? От какой даты отсчитывается 5 лет и почему? Буду благодарен за ссылки.
Читать 5 ответов
При продаже квартиры в ЖСК собственность, кладовка в подвале автоматически продается? Или ее после продажи квартиры можно продать отдельно? Или она не продается вообще? В собственности квартира, но в доме за каждой квартирой закреплена кладовка в подвале.
Читать 7 ответов
Читать 3 ответa
Председатель ЖСК позволила совершить сделку (продажу) квартиры собственника, ведущего асоциальный образ жизни, имеющего задолженность перед кооперативом более 200 тысяч рублей. Теперь заверяет, что долги переходят на нового собственника? Разве? Как председателя наказать за такое? Она и так творит что вздумается! При чем — человека-то вывезли куда-то. (точно — не могу сказать). При чем — покупатель — очень «известная» личность в Новосибирске по «подобным сделкам». Мы денег не получим?
Читать 4 ответa
Помогите разобраться: квартира в ЖСК куплена в 1987 году, оформлена на супруга, в браке с 1980 (совместно нажитое имущество) сейчас сделали один договор — выделения доли и дарения доли на меня (супругу), т.е. Я становлюсь собственницей квартиры, получаю новое свидетельство и сразу продаю квартиру. Вопрос, буду ли я платить налог с продажи квартиры находящейся в собственности менее 3-х лет?
В Рег палате, сказали, что будет регистрация ранее возникшего права и регистрация перехода права собственности на меня. По сути это же совместно нажитое имущество и находилось оно в собственности у меня (хотя и не было оформлено) с момента выдачи свидетельства. Разъясните пожалуйста?
Читать 7 ответов
Жена является титульным собственником квартиры после уплаченного пая в ЖСК. Кроме неё есть муж и трое детей. Муж умирает. Прописаны все в этой же квартире и проживали на момент смерти вместе. Сейчас стоит вопрос продажи квартиры. Все: жена, и два брата отказываются от наследства умершего мужа (отца) в пользу одного сына (брата). Вопрос: При продаже нужно вступать в наследство тому человеку, в пользу которого все отказались?
Читать 6 ответов
после передачи продавцу всей суммы денег необходимо требовать расписку с указанием всей суммы и необходимо ли ее заверять у натариуса или достаточно ограничиться заявлением продавца о том, что «расчет произведен плностью и претензий нет»
2)необходимо ли заверить у натариуса акт «приема-передачи» ?
Читать 3 ответa
Квартира в кооперативном доме. При ее продаже нужно ли уведомлять правление кооператива и имеют ли члены ЖСК право преимущественного выкупа? Сообщите пожалуйста порядок такого уведомления и сроки его действия. При несогласии с ценой членов ЖСК — срок для последующего выставления в свободную продажу.
Читать 3 ответa
Квартира в жск, собственник супруг (свидетельство старого образца) покупалась во время брака, пай выплачен. В данный момент составлен договор определения долей и дарения доли в совместной собственности. После регистрации ранее возникшего права и перехода права собственности я становлюсь единственной собственницей данной квартиры, получаю новое свидетельство о собственности. Вопрос: буду ли я платить налог при продаже этой квартиры? Ведь по сути я квартира находилась в совместной собственности с 1990 года.
Читать 3 ответa
Вопрос: мы с бывшем мужем, будущи в браке приобрели квартиру в товариществе Жск, после развода он передал квартиру, вернее продал Ее обратно ЖСК, так как она была в ипотеке. Когда покупали квартиру, я была в декретном отпуске, в связи с чем все документы были оформлены на бывшего мужа, так как в учёт принимались только платежеспособные члены семьи. Поэтому он после развода передал свою долю ЖСК, без моего ведома и купил себе другую квартиру. Мы с ребёнком по факту остались на улице. Все это произошло в 2008 году. Может ли ребёнок, иметь долю в его квартире? Ребёнку 9 лет. Заранее спасибо!
Читать 3 ответa
В 2013 г. я оплатила паевой взнос на покупку квартиры через ЖСК, имеется справка о выплате пая на сумму 1390 т.р., поскольку дом строился долго (долгострой) в собственность я ее оформила только в 2018 г., продала за 2600 т.р. и купила другую квартиру за 2400. На мой взгляд, я не должна платить налог, т.к. оплатила паевой взнос в 2013 г. и продала квартиру в 2018, т.е. по истечении 3-х лет. Благодарю заранее за ответ, с уважением Петрова Наталия Николаевна, Башкортостан, Уфа.
Читать 9 ответов
Я продала квартиру по переуступке права требования. Квартира строится ЖСК. При продаже меня попросили оплатить 2% от стоимости квартиры за выход из ЖСК. И пай не возвращается. Как можно обойти этот побор?
Читать 5 ответов
Я ранее обращалась к Вам, но сейчас прошу рассмотреть мой вопрос с учетом некоторых обстоятельств.
Напомню, квартира приобретена мною через ЖСК в 2013 г. паевой взнос выплачен сразу полностью и составил 1390 т. р. В собственность недвижимость оформлена только в 2018 г. по решению суда, т.к. весь период длились судебные тяжбы между Застройщиком и Минобороной.
Квартиру я смогла продать только в 2018 г. за 2600 т.р
Вы единогласно считаете, что я должна платить НДФЛ с разницы. (возмещение мне не положено, оно использовано однажды).
Возможно ли в моей ситуации сопоставить периоды: проиндексировать сумму пая или использовать при расчетах с налоговой кадастровую стоимость квартиры, согласно выписке она составляет 2100 т.р.
Благодарю, с уважением, Петрова Н.Н.
Читать 4 ответa
Пожилого человека за неуплату долгов по квартплате грозят вызвать в суд. Председатель ЖСК грозит решением суда выставить квартиру на продажу (она не единственная у собственника). Он мог не слышать звонка в дверь и не получить повестку. Он хочет на суде предъявить встречный иск о снижении долга до 3 лет. ЖСК заинтересован в его неявке в суд, ведь тогда решение будет вынесено не в его пользу. Как узнать о дате проведения суда?
Читать 5 ответов
Вечер добрый! Вопрос: квартиру купили в браке, дом ЖСК, ДКП 1994 год, пай выплачен, в семье было двое детей, они умерли в разные сроки, в итоге муж скончался в 2018 году. Супруга по незнанию не выделила у нотариуса супружескую долю, человек пожилой и не помнит что ей говорила нотариус и что она подписывала, в итоге сейчас встал вопрос переехать в меньшую площадь. И вопрос, можно ли продать по полной стоимости, так как квартира все равно была куплена в браке, её доля там есть по любому, налоговая мне сказала что закон типо нам все равно что написано, смотря к кому попадет дело и на усмотрение инспектора, такое только есть у нас в стране, закон непонятно для кого, и как быть женщине, которая не понимает что она живет в этой квартире с 1994 года, живет до сих пор, и почему если она переедет должна заплатить налог, подскажите пожалуйста!
Читать 6 ответов
Мной продана квартира ЖСК 12.2008 г, выплачена полностью 1982 г. моей матерью.
Вопрос: какой налог я должен заплатить? Если мне принадлежало две доли которые.
1-я 1/2, зарегистрирована 1999 г.-свидетельство о наследстве после матери,
2-я, после (смерти брата в 02.2005), три года судился, зарегистрирована-свидетельство о наследстве 03.2008 г,по решению суда.
Квартирой пользовался добросовестно, платил коммуналку, и т.д.
Действует здесь Статья 234. ГК.
Читать 3 ответa
В 2011 году купил квартиру по договору паевого взноса (ЖСК) в рассрочку от застройщика. В 2015 году женился. В 2017 году погасил рассрочку и вступил в собственность (дом сдан, квартиру передали). Сейчас продаю эту квартиру.
Нужно ли делать согласие супруги на продажу?
Читать 9 ответов
Я являюсь членом ЖСК. В 1995 г. пай за квартиру был полностью выплачен. Свидетельство о собственности было оформлено только в 2011 году. В 2012 году квартиру буду продавать. С какого года считать собственность — с 1995 или 2011 (для исчисления налога на доходы)?
Читать 3 ответa
Могу ли я продать квартиру за 100 тыс. рублей? Кадастровая стоимость квартиры — 4 миллиона рублей, но она в моей собственности больше 20 лет (квартира ЖСК). Как я понимаю, в этом случае налог 13% мне платить не надо. Или же я обязан указать в договоре купли-продажи цену, соответствующую кадастровой?
Читать 9 ответов
Продал квартиру в 2015 году, заявление на выход не подавал, уведомил о отчуждении по электронной почте с просьбой прекратить членство, сейчас через два года ЖСК подало на меня иск в суд по уплате членских взносов за все это время.
Читать 4 ответa
Можно ли продать без отказа бывшего супруга квартиру, собственником которой я являюсь с 2006 года на основании Свидетельства о собственности и справки о выплате пая ЖСК от 2006 года. Квартира от ЖСК была получена в 1992 году в браке. Брак расторгнут в 1996 году. Зарегистрирован в квартире он никогда не был.
Читать 3 ответa
При покупке квартиры (вторичка) выяснился момент, что на её продажу не получено согласие бывшего супруга собственницы. Квартира была приобретена ими в браке (ЖСК).
Риэлтор продающей стороны утверждает, что наториальное согласие бывшего супруга на продажу не требуется, т.к. с момента развода прошло более 3-х лет.
Правильно ли понимаем, что он до сих пор является собственником квартиры, т.к. это совместно нажитое имущество и его согласие необходимо?
Читать 5 ответов
Договор о покупке квартиры заключался с Жск в 2015 году. В 2020 данный договор был признан ДДУ и прошёл госрегистрацию. В 2021 дом был введён в эксплуатацию по решению суда. В 2022 было признано право собственности на квартиру. Вопрос;
При продаже данной квартиры придётся ли оплачивать госпошлину с прибыли?
Читать 3 ответa
Приобрели кВ в новострое через ЖСК, дом сдан в феврале этого года, акт подписан так же в феврале, сейчас планируем продать эту квартиру, как можно продать квартиру, чтоб не платить налог.
Читать 4 ответa
Какие документы нужны для сделки купли-продажи недвижимости в этом случае. Есть квартира, собственниками которой являются муж и жена, 50 на 50. Есть свид-во о гос. регистрации права, выданное на основании справки о выплате пая ЖСК. Есть кадастровый паспорт. Какие документы нужны для того, чтобы продать эту квартиру? Я просто не очень понимаю.
Читать 9 ответов
Родители умерли в 2007 году. Моя мать выплатила за квартиру паевый взнос по договору ЖСК в 1984 году. Свидетельство о праве на наследство по завещанию получено в 2014 (завещание от 2006) и гос. рег. права была произведена на меня в 2014 году. Требуется ли платить налог с продажи. С какого времени срок владения квартирой считать более трех лет?
Читать 3 ответa
Наш Жилищно-строительный кооператив судится с бывшим председателем ЖСК. Для предоставления в суд с жильцов требуют предоставить правоустанавливающие документы (договор купли-продажи квартиры), чтобы подтвердить право собственности владельцев квартир. Правомерно ли их требование предоставить договор купли-продажи?
Читать 5 ответов
Я продала квартиру, собственниками которой являлись я и мой сын. Приватизирована она нами была до вступления мною в брак мною и сыном в равных долях. Прописаны в ней были так же мы вдвоем.. Была необходимость в деньгах. Мы с сыном ее продали через Инком недвижимость. Деньги от продажи получили в ячейке Райфайзен банка. Вырученные деньги мы с сынок вложили в ЖСК (заключив с ними Договор на приобретение квартиры в строящемся доме). Внесли деньги на счет застройчика здесь же в банке, не выходя из него. Договор был составлен предварительно. Дом еще не сдан. Квартиры и собственности, соответственно, пока нет. Месяц назад по инициативе мужа мы развелись. Он намерен делить имущество. Сейчас он угрожает отсудить часть квартиры (свое жилье у него есть) тк покупка совершалась, когда брак был еще не расторгнут. Имеет ли право?
Читать 4 ответa
Как продать пай другому супругу в совместно нажитой квартире ЖСК, в связи с разводом. Есть Свид. о праве собственности. Дети взрослые.
Читать 4 ответa
ЖСК подал на нас в суд за долг 80000 рублей. Предварительно нас никто не уведомил, что будут подавать в суд, на суде тоже не были, т.к не знали. Судебное решение вынесено и председатель ЖСК хочет наложить арест на квартиру через приставов /узнали об этом когда пришли за справкой об оплате паевого взноса, чтобы зарегистрировать квартиру и продать её в связи с переездом в другой город. И сообщили ему о том, что с задатка оплачиваем весь долг/ Председатель же все равно хочет наложить арест, т.к.говорит, что мы можем продать и не заплатить долг. Хотя решение суда и так у него есть и с нас будут высчитывать с пенсии. Как быть в этой ситуации? И правомерны ли его действия? И можно ли обжаловать решение суда и снять арест и заплатить с продажи квартиры?
Читать 4 ответa
Квартира куплена мной до замужества в 2012 г. в ЖСК. Права на собственность я получила в 2016 г. А 2015 г. я вышла замуж. Муж прописан на моей жилплощади и проживает со мной.
Я задумалась о продаже квартиры.
Посоветуйте: Могу ли как-то обезопасить себя при покупке другой квартиры, т.к. сейчас нахожусь в браке. (но к сожалению, никто не от чего не застрахован). Муж не готов добавлять финансы на покупку недвижимости.
Читать 7 ответов
Квартира построена в ЖСК на собственные средства, но будучи в браке. Свидетельство о праве собственности получено только на Жену еще при жизни мужа. 6 лет назад муж умер. При продаже квартиры возникла проблема, что не оформлено наследство. Какой иск в суд я должна предоставить чтобы впоследствии продать квартиру.
Читать 8 ответов
Проконсультируйте, пожалуйста, по расчету срока владения квартирой для последующей продажи. Квартира куплена в ипотеку по договору участия в ЖСК от декабря 2015 года. Полная оплата пая произведена в декабре 2017. Акт приёма передачи получен в феврале 2018, ипотека погашена в мае 2018. При этом регистрация права собственности в ЕГРН от 01.10.2018. Прошёл ли минимальный срок владения для продажи квартиры без налога? От какой из этих дат он отсчитывается? Спасибо
Читать 6 ответов
По ЖСК (касательно квартиры) и кооперативу (касательно садового участка). Интересует продажа Если я вдруг захочу продать квартиру или участок Верно ли, что если я вступаю в кооператив, то именно он будет решать продажную стоимость моего участка (квартиры). За бОльшую сумму я не смогу продать. Имеет ли это место по законам? Имеет ли в этом случае значение на кого оформлен участок — на пенсионера или нет? И вообще какие подводные камни (чего надо опасаться), если ты вступил в кооператив (ЖСК)? Спасибо.
Читать 3 ответa
1. Физ. лицом (ФЛ) заключен договор переуступки прав требования у ЖСК по ДКП квартиры с другим ФЛ.
2. На момент покупки ФЛ имело постоянную работу с соответствующим доходом.
3. Стройка затянулась и к моменту подписания акта приема-передачи квартиры (прошло более 5 лет с момента покупки) ФЛ уже несколько лет не имеет дохода и является пенсионером.
4. ФЛ ранее не пользовался правом возврата НДФЛ
5. В покупке так же участвовал ближайший родственник, который и тогда и сейчас имеет постоянный доход, но в документах ЖСК, договоре переуступки и документах оплаты он не фигурирует. Переоформить договор на него задним числом не представляется возможным.
Вопрос, реально ли вернуть уплаченный НДФЛ на лицо, которое фигурирует во всех документах относительно дохода, который он имел до момента покупки? Или может ли получить возврат НДФЛ ближайший родственник?
Хотелось бы подробный ответ по существу со ссылкой на регулирующие документы.
Читать 4 ответa
В прошлом году я купила квартиру на ваырученные от продажи квартиры в другом регионе, которой я по договору дарения владела менее 3 лет, но прежде я ее сама подарила сыну (он владел около 3 лет), но вообще ее я строила через ЖСК в 1991 г. и все это время жила в ней. Что у меня с налоговым вычетом получается в данной ситуации?
Читать 3 ответa
Размен или продажа квартиры.
Квартира приобретена в 1990 году. ЖСК. Прописаны мать с 1990, совершеннолетняя сестра с 1991, я с 1998, малолетний сын (три месяца) с 2013 года. Квартира 52 кв.м. Ввиду семейных отношений жить на одной площади нет возможности. Мать против добровольного решения этой проблемы. Вопрос: возможно ли через суд забрать мою часть и часть сына? Какие кв. метры полагаются нам? Возможно ли вести вопрос с помощью ваших юристов? Спасибо
Читать 4 ответa
Как посчитать сумму налога на проданную квартиру? Куплена была в строящемся доме в 2015 году (у ЖСК не по 214 закону). Дом прстроили в 2016. Свидетельство о государственной регистрации права от 04.2016, куплена за 645 000 р.
Проданна 05.2018, за 700 000 р. Официально не работаю и не расчитываю на вычет 1 000 000 р (так как его дают только официальное трудоустроеным). Продали её дешевле чем она нам вышла, так как успели вложиться в частичный ремонт, сохраниласть часть чеков, в том числе на кондиционер и его установку. Возможно ли чеки приложить в налоговой? Войдут ли они в расходы на квартиру? И какой порядок действий. Первый раз сталкиваемся с продажей квартиры и не знаем с чего начинать. Заранее спасибо.
Читать 3 ответa
Мы многодетная семья, нуждаемся в улучшении жилищных условий, хотим продать однокомнатную квартиру 32,3 кв.м. и вложить деньги в жск. После сдачи объекта детям будет принадлежать примерно по 20 кв.м.,сейчас им принадлежит по 7 кв.м.Сдача объекта в конце весны 2013 года. Это единственный способ решить наши жилищные проблемы, органы опеки не дают разрешение на продажу квартиры. Однокомнатную квартиру приобретали с помощью средств мат. капитала путём вкладывания в долевое строительство и думали, что потом продадим эту квартиру и опять вложим в строительство.
Читать 3 ответa
Собственник квартиры умер в 2000. Пай в ЖСК выплачен полностью в 1992. Дочь, совместно проживающая и зарегистрированная по этому же адресу, не вступила в наследство до сих пор и имеет намерение продать квартиру. Оплата за квартиру не производилась в течении 10 лет. Является ли жилая площадь вымороченной и имеет ли дочь право продать квартиру? В данный момент дочь выдала доверенность риэлтору на ведение дел по принятию наследства и продаже квартиры.
Читать 3 ответa
Помогите разобратся в ситуации. Мы хотим продавать квартиру. Несовершеннолетние дети просто прописаны в квартире и не имеют собственности вней (Квартира ЖСК, оформленна на мою маму). Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры. Мы можем выписать детей из этой квартиры и через месяц прописать в новую или необходимо выписать, куда то прописать на время, а потом снова выписывать и вписывать. Спасибо.
Читать 3 ответa
Какие налоги при продаже квартиры мне придется заплатить, если год назад я приобрела новостройку (не по фз 214, а по ЖСК), дом вот-вот будет сдан. Собственность не оформлена, но можно сделать быстро. Покупала за 6 млн, продать хочу за 7. При каком варианте продажи налоги минимальны? До сдачи дома? До получения собственности? И с какой суммы они исчисляются? Со стоимости кваритры или с разницы цены продажи/покупки? Спасибо.
Читать 3 ответa
Квартира куплена на вторичном рынке. Являюсь 5 собственником по договору купли-продажи. Домом с 1969 года упраляет ЖСК (юредич лицо).. все 69 квартир в собственности жильцов. Одна группа (по-старинке)-члены ЖСК. ЖСК домом управляет, но все работы, об бужсание домом профессионально осуществляет (том числе и капремонт)» жилищник» по договору. ЖСК лишь взяла на себя функцию по оплате домофона, радиоточки, антены. От антены и радиоточки отказалась, написав заявление с соответствующие организации. А вот самостоятельно оплачивать за дрмофон не разрешили. Правомочно ли это.
Читать 5 ответов
Квартира находится в частной собственности, приобреталась путем паенакопления, пай, соответственно, выплачен полностью.
Правление не выпускает из ЖСК из своих корыстных целей, поменяло Устав, всячески тянет время. В случае продажи имущества, полученного в результате паенакопления, остается ли бывший собственник членом ЖСК?
Читать 3 ответa
Я являюсь собственником пая в жск. Пай выплачен полностью. Справка есть. Но прислали доп. соглашения о доплате за увеличение площади на 3 кв.м. (ещё не оплатили). Сроки сдачи дома переносят уже 5 раз, тепнрь лишь конец 2023. уже 2 года ждём квартиру и ещё третий год ждать я не хочу. Могу ли я выйти из ЖСК? Хотела бы воспользоваться правом добровольного выхода из жск. В договоре прописано:
8.2.1. В случае добровольного выхода из состава членов Кооператива, Пайщик обязан выплатить Кооперативу компенсацию в размере 5% от паенакопления. Но интересует вопрос по сумме пая, которую должны выплатить при выходе. Первоначальный (2.5 млн) или на данный момент (застройщик сейчас продаёт такие квартиры около 5 млн). Или в данном случае возможна только продажа с переуступкой пая? Спасибо.
Читать 3 ответa
Читайте также:
- Договор купли-продажи квартиры
- Продажа квартиры в собственности
- Покупка и продажа квартиры
- Продажа квартиры и налог с продажи
- При продаже квартиры какой налог платить
- Платить ли налог при продаже квартиры
- Сделка по продаже квартиры
- Что нужно для продажи квартиры документы
- Что необходимо для продажи квартиры
- Документы при продаже квартиры
- Право на продажу квартиры
- Продажа квартиры без денег
- Оформление продажи квартиры
- Продажа квартиры мат капитал
- Продажа квартиры по материнскому капиталу
ЖСК как форма строительства жилья, возможные риски
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, сегодня в Санкт-Петербурге доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет около 27%, такую форму используют такие застройщики как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит», «ЛЭК», «ЛенСпецСму» и другие.
Существующие легальные формы для договора на покупку квартиры в новостройке
-
- Договора о долевом участии в строительстве по 214-ФЗ;
- Договор о ЖСК (паенакопление);
- Реже всего используется такая форма, как выпуск жилищных сертификатов.
Особенность получения квартиры в собственность при ЖСК. Возможные риски ЖСК.
Вступать в ЖК и ЖСК могут граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также юридические лица вне зависимости от их организационно-правовой формы, для вступления необходимо подать заявление о приеме в члены кооператива. Гражданин признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения общим собранием членов кооператива, рекомендуем получить ВЫПИСКУ общего собрания о вступлении Вас в кооператив.
Гражданин, выплативший пай полностью, приобретает право собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).
Если пай выплачен Вами полностью до ввода дома в эксплуатацию, предварительная государственная регистрация права собственности на квартиры за ЖСК не требуется; государственная регистрация права собственности на квартиру будет осуществляться на основании справки о полной выплате пая.
Если на момент ввода дома в эксплуатацию пай не выплачен полностью, то право на Вашу квартиру возникает у ЖСК, далее требуется регистрация права собственности на квартиру за кооперативом. После выплаты Вами полной стоимости ПАЯ возможна регистрация перехода права собственности.
Вы можете получить квартиру в свое распоряжение, при невыплаченном полностью ПАЕ, если кооператив подпишет с вами акт приема-передачи квартиры.
Пай может выплачиваться 10-летиями, это удобно для большинства граждан.
Особенности формы ЖСК как способа строительства квартиры
- менее регламентированная форма (нет специального закона, как о долевом участии в строительстве, меньше возможных штрафных санкций);
- выплаченный ПАЙ не имеет налогооблажения. При этом в договор о долевом участии в строительстве застройщики «закладывают» НДС в размере 18%, что делает стоимость квартиры выше;
- застройщики, выбирая форму для строительства как ЖСК, в первую очередь думают о себе, так как пайщик менее защищен, чем дольщик по 214-ФЗ; на пайщика НЕ распространяется указанный закон, а также НЕ распространяются положения закона о защите прав потребителя, что ЛИШАЕТ пайщика возможности требовать каких-либо неустоек, штрафов;
- права пайщика определяются Уставом кооператива (рекомендуем внимательно ознакомиться с ним, обращая внимание на формирование правления ЖСК, его расформирование, принятие решений на собрании пайщиков, выплата вступительного взноса, целевого взноса, паевых взносов, возможность выхода их кооператива и какие платежи Вам вернут после «выхода»; какое в принципе на Вас ложится бремя по уплате чего-либо, обратите внимание на дополнительные взносы);
- в договоре между Вами и ЖСК обратите внимание на раздел «окончание строительства», как правило, правление кооператива прописывает себе возможность переносить срок окончания строительства несколько раз;
- продать квартиру, приобретенную по форме ЖСК можно только после полной выплаты ПАЯ (как правило, пай выплачивается годами, трехлетний срок для отчисления налога будет исчисляться с момента полной выплаты ПАЯ;);
- необходимо просмотреть документы, относящиеся к строительству дома (права на участок под застройку дома – аренда, собственность, постановление Правительства СПб, разрешение на строительство);
- ЖСК может выступать как и инвестором, так и застройщиком (такая форма более выгодна для граждан, так как повышается ответственность строительной компании;
- если ЖСК выступает как инвестор для определенной строительной компании, то повышается риск недобросовестного застройщика (в таком случае внимательно ознакомьтесь с договором между ЖСК и застройщиком), что повышает Ваши риски как ПАЙщика, складывающиеся из: при невыплате инвестиций кооперативом застройщику, застройщик может расторгнуть договор с кооперативом в одностороннем порядке; при такой ситуации возможен рост цен на квартиру для дальнейшего строительства;
- заключенный договор с ЖСК НЕ регистрируется в Росреестре, что повышает риск «двойных продаж» (договор о долевом участии в строительстве проходит обязательную регистрацию).
Рост цены на квартиру в зависимости от этапа строительства
Договор о долевом участии в строительстве исключает подорожание цены на квартиру, так как при такой форме стоимость жилья фиксирована.
При ЖСК обращайте внимание на договор ЖСК как инвестора с застройщиком. Для Вас как пайщика ВАЖНО чтобы стоимость жилья была прописана четко и без возможности увеличения.
Выход из кооператива
Выйти из кооператива можно, написав соответствующее заявление, но вот только уплаченные ПАИ Вы получите не ранее чем через год (по практике аналогичных ситуаций, с которыми обращаются граждане), подробнее смотреть статью 130 ЖК РФ, как правило, возможно вернуть только ПАЙ по положениям Устава кооператива.
Банкротство
Если при долевом участии в строительстве, по 214-ФЗ, при объявлении застройщика банкротом, граждане-дольщики подпадают под максимальный риск, в котором им придется, во-первых, пройти процесс формирования ЖСК и только лишь потом «решать» вопросы с достройкой дома, то при форме ЖСК, пайщики могут взять ситуацию в «свои» руки достроить дом «своими силами», посредством увеличения паевых взносов, поиска застройщика, написать обращение в органы власти и управления.
Нужен юрист? Мы перезвоним!
Как продать квартиру в строящемся доме
Чтобы сэкономить средства, многие россияне покупают квартиры в строящихся домах, иногда даже на этапе рытья котлована. Цена у застройщиков до ввода здания в эксплуатацию всегда ниже, и чем раньше вы готовы внести первый взнос, тем выгоднее обойдется жилплощадь. Но ситуации в жизни бывают разные. Для кого-то заранее приобретенная жилплощадь оказывается неактуальной. Меняются финансовые обстоятельства и потребности. И тогда возникает вопрос, как продать квартиру в строящемся доме выгодно и безопасно?
Почему не стоит торопиться и продавать
Чаще всего строящееся жилье продают по причинам, связанным со сложными жизненными обстоятельствами. Если вам срочно требуется крупная сумма или вы оказались неспособны выплачивать очередные взносы, можно обсудить этот вопрос с представителями строительной компании. Возможно, девелопер согласится расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам средства. Это самый простой и безопасный метод. Но если вы хотите продать квартиру третьим лицам, необходимо понимать такие нюансы:
- Цена квадратных метров в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже стоимости аналогичного жилья, на которое уже оформили право собственности. Разница составит от 15 до 25%.
- Документальное оформление сделки сложнее, чем для квартиры в собственности. Скорей всего, вам придется заручиться согласием строительной компании. А в некоторых случаях еще и банка.
Если ваше финансовое положение позволяет дождаться ввода жилья в эксплуатацию, не стоит торопиться с решением. К моменту завершения строительства застройщик, скорей всего, успеет продать одно- и двухкомнатные квартиры. А еще через несколько месяцев может быть выкуплен уже весь жилой фонд. И тогда ваше жилье можно будет реализовать с выгодой. Если новый дом будет пользоваться спросом, стоимость недвижимости будет выше, чем при покупке от девелопера. Так зарабатывают на новостройках многие инвесторы и агентства недвижимости. Подумайте, возможно, и вы сможете получить выгоду от ненужных квадратных метров.
Если продажа на этапе строительства важна, придется пожертвовать выгодой и настроиться на многочисленные сложности оформления сделки.
Как продать квартиру при долевом строительстве
Первое что вы должны понять, что продать строящуюся квартиру по стандартной схеме, т.е. на основании традиционного договора купли-продажи не получится. На эту жилплощадь у вас еще нет права собственности.
Существует два варианта решения этой проблемы:
- Переуступка права требования (заключение договора переуступки), по которой вы полностью переуступаете свои права и обязанности по ДДУ третьему лицу. В результате такой сделки вы полностью прекращаете действие договора с застройщиком, а человек, купивший у вас квартиру, юридически становится новым кредитором. Уступить свои имущественные права при ДДУ вы можете, как только договор будет зарегистрирован в соответствующих государственных службах. Не забывайте, что переуступка права собственности также в обязательном порядке подлежит регистрации.
- Перезаключение договора с компанией-застройщиков, т.е. замена участника сделки новым лицом. Этот метод позволяет продать квартиру по переуступке в строящемся доме, в том числе, если она была взята в ипотеку. Но тут без участия строительной компании вам никак не обойтись, так как обязательно требуется его согласие. Это четко регламентируется статьей 391 ГК РФ. В стандартной формулировке договора долевого участия указывается, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно только при наличии письменного согласия компании-застройщика. А в случае приобретения жилья в ипотеку, потребуется также одобрение со стороны банка.
Кроме того, необходимо определить, кто будет платить за переоформление документов. Как правило, возможность переуступки прав, а также порядок действий, закладываются в ДДУ. Цена переоформления может быть фиксированной либо определяться процентом от общей стоимости имущества. Это цену продавец может добавить к стоимости жилья при переуступке прав или оформить как сопутствующие расходы. В последнем случае возможны различные договоренности с покупателем, в том числе, вариант оплаты расходов пополам.
Размер затрат и порядок действий
В случае продажи квартиры в строящемся доме, приобретенной по ДДУ, основная часть сопутствующих расходов состоит из стоимости переоформления прав требования. Эту цифру вы можете увидеть в своем ДДУ в соответствующем разделе.
Цены по Краснодару:
- В случае фиксированной стоимости: от 65 до 200 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья и количества комнат.
- В случае процентной ставки: от 3 до 7% от стоимости квартиры на момент переуступки прав.
В перечень расходов также не забудьте добавить услуги нотариуса. Их придется оплачивать отдельно. Сама процедура достаточно проста и не отнимет у вас много времени. Для этого необходимо:
- Сделать копии всех необходимых документов.
- Взять задаток у нового инвестора (покупателя).
- Написать застройщику и зарегистрировать ваше заявление на переуступку прав.
- Передать копии документов застройщику.
В течении следующих 3-5 дней вас пригласят в офис компании застройщика для ознакомления с договором. Не забудьте позвать нового владельца, его присутствие обязательно. Далее остается получить оставшуюся сумму и подписать документы.
Юридические последствия переуступки прав ДДУ
По окончании сделки по продаже квартиры в строящемся доме вы будете отвечать только перед новым инвестором только если переданный вами договор окажется недействительным. За неисполнение требований застройщиком вы никакой ответственности не несете. Это проблема нового кредитора. Любые ошибки, которые совершит девелопер, будут касаться исключительно нового владельца.
В очень редких случаях кредитор добровольно принимает на себя поручительство за должника перед участником долевого строительства. В этой ситуации вы также несете ответственность непосредственно перед ним.
Обычно такие взаимоотношения оформляются отдельным документом, в котором отражаются все нюансы. Но, повторим, такие сделки – скорее исключение, чем правило. Потому подробно их рассматривать не будем.
Важно: если вы хотите продать квартиру по переуступке в строящемся доме, обращайте внимание на правильность составления всех документов.
Пользуйтесь услугами надежных риелторов и нотариусов. Внимательно читайте все пункты документов, которые подписываете. И тогда после получения средств от покупателя вы действительно сможете смело забыть о проданной недвижимости и всех проблемах, которые могут с ней возникнуть в будущем.
Как продать недостроенную квартиру в ипотеке
Банки неохотно позволяют продать недвижимость в строящемся доме после оформления ипотеки. Чаще всего в подобных случаях кредит был оформлен совсем недавно по меркам этого типа банковских услуг, т.е. от года до 2-3 лет. Строительство домов сегодня редко затягивается длительные сроки. Попытки передать третьему лицу обязательства по ипотеке в столь сжатые сроки вызывают недоверие.
Но даже если банк вам отказывает, продать строящуюся квартиру в ипотеке все же реально. Для этого вам придется найти инвестора, готового полностью оплатить стоимость жилья, т.е. закрыть ваш ипотечный кредит досрочно.
Как это работает:
- Вы обращаетесь в банк с заявлением о желании досрочно погасить ипотеку. При этом необходимо указать причину досрочного погашения. Лучше всего не скрывайте сложные жизненные обстоятельства и факт продажи. Банкам невыгодно соглашаться на досрочное погашение кредитов. Но если иначе они рискуют получить «проблемного клиента», они охотно идут навстречу.
- Определите точную сумму заложенности по ипотеке. Банк вам в этом поможет.
- Составьте соглашение между покупателем и заемщиком. Оно обязательно заверяется у нотариуса.
- В случае жилья в эксплуатации, необходимо выписать из квартиры всех членов семьи, включая детей. И получить об этом справку. Для строящегося дома этот шаг не требуется.
- Получите и внесите в банк задаток от покупателя, необходимый для погашения ипотеки.
- Закройте ипотечный кредит.
- Переоформите квартиру на покупателя выбранным методом.
- Получите остаток средств.
При таком варианте важно понимать, что в 90% случаев покупателем окажется опытный инвестор. Впрочем, даже случайный покупатель догадается, что подобная продажа, скорей всего, осуществляется по причинам каких-то сложностей. Потому, скорей всего, о цене придется поторговаться. Прибыли здесь ждать не стоит. Но избавиться от ипотеки без финансовых потерь, а также компенсировать уже выплаченные взносы – вполне реально.
Как продать квартиру в строящемся ЖСК
Отдельно стоит поговорить о продаже квартиры в строящемся доме жилищного кооператива. Процесс при участии в ЖСК выглядит несколько иначе, чем при сотрудничестве с девелопером.
Процедура выглядит таким образом:
- Оформляется договор купли-продажи принадлежащего вам пая в кооперативе.
- Подается на имя председателя правления заявление с просьбой о разрешении уступить пай другому лицу.
По сути, вам необходимо получить разрешение продать жилье от всех участников строительного кооператива. Напоминаем, договор продажи пая в отличие от уступки (ФЗ №214) нигде не регистрируется и не вносится в реестры. Соответственно, продажа пая является более рискованной сделкой. А это всегда негативно влияет на цену. Потому задумайтесь, действительно ли вам настолько необходимо продать квартиру в строящемся доме с учетом дополнительных трудностей. И учтите, что вполне возможна ситуация, при которой вы не получите разрешение. Члены кооператива имеют право отказать вам по тем или иным причинам.
Важно понимать: покупателя на недостроенную квартиру в ЖСК найти будет сложно. Эта сделка не вносится в реестр недвижимости, и в случае недобросовестного поведения правления ЖСК покупатель может оказаться не единственным претендентом на квадратные метры.
Известны далеко не единичные случаи, когда паи продавали по два, а иногда и три раза. Конечно, это прямое мошенничество. Но жертвам подобных сделок все равно приходится годами судиться между собой, выясняя, кто же владелец жилья. Все это усложняет сам процесс продажи и негативно влияет на цену строящемся недвижимости.
Придется ли платить налоги
Всем потенциальным продавцам недостроенных квартир хотим также напомнить о необходимости платить налоги. Дело в том, что в РФ очень не приветствуются любые спекулятивные сделки на рынке недвижимости. Потому если квартира пробыла менее 3 лет в собственности, никаких налоговых льгот не предусмотрено. А потому согласно статье 208 Налогового кодекса РФ все доходы, полученные при реализации прав требования в обязательном порядке должны быть задекларированы.
Если сумма по договору переуступки прав окажется больше, чем сумма ДДУ с застройщиком, вам придется заполнять налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с указанной в декларации суммы.
В принципе, всегда можно оформить разницу стоимости отдельным дополнительным соглашением. Если сумма небольшая, скорей всего, на это небольшое нарушение банк «закроет глаза». Но мы рекомендуем не обманывать государство. Ведь если ваши попытки избежать выплаты налога выявят, придется оплачивать намного больше, в том числе, пеню и штрафы.
Риски для продавцов недвижимости в строящемся доме
Большая часть рисков при продаже строящихся квартир ложится традиционно на покупателя. Но и продавцу нужно проявлять определенную осторожность:
- Убедитесь, что договор по переуступке квартиры в строящемся доме был внесен в реестр. Это можно сделать самостоятельно через интернет на сайте госуслуг. Иначе недобросовестный посредник может попытаться еще раз «перепродать» жилье, а вы так и остаетесь по закону собственником. Кроме того, в суде вашу переуступку прав могут признать недействительным. И тогда все проблемы с задолженностями новых владельцев или с невыполнением обязательств со стороны застройщика станут вашими.
- Изучайте договор с застройщиком и рыночные цены заранее. Никто не застрахован от ситуации, в которой приходится продавать жилье даже не успев в него вселиться. Посмотрите, какая комиссия заложена на случай переуступки прав. Если она явно завышена в разы, подумайте, стоит ли вообще связываться с этой компанией? Если они обманывают вас в одном, кто знает, чем окончится стройка.
- Выбирайте надежных риелторов. Здесь также всегда есть риски. Вам могут предложить продать квартиру по заведомо заниженной цене или, пользуясь вашей неосведомленностью, завысить комиссию от застройщика и т.д. Обращайтесь в надежные агентства с хорошей репутацией.
И помните, что существует период, когда вы вообще не сможете продать недвижимость в новостройке. Пока объект находится в состоянии строительства и застройщик принимает взносы ДДУ, вы можете переуступить свои права третьему лицу. После получения ключей от квартиры вы становитесь полноценным собственником жилья, и здесь уже вопросов не вызывает.
Но после завершения строительства и до ввода дома в эксплуатацию, законная продажа невозможна. Этот период обычно занимает не более 2-3 месяцев. Мы рекомендуем дождаться получения документов на право собственности, и продавать недвижимость спокойно и по достойной цене. Даже если деньги нужны вам «вчера», не стоит связываться с сомнительными схемами. На несколько месяцев всегда можно оформить кредит. Лучше потерять небольшие проценты, которые всегда можно компенсировать, когда будете продавать уже законную жилплощадь, чем потерять и деньги, и квартиру. Помните, только законные сделки защищают ваши права.