Что делать, если кадастровая стоимость выше, чем рыночная?
Помимо рыночной стоимости, жилье граждан РФ имеет и кадастровую стоимость. К 2020 году, по прогнозам аналитиков, пошлина для собственников жилья увеличится в 10 раз.
Как осуществляется кадастровая оценка
До 2013 года кадастровую оценку проводил Росреестр. Позже ею стали заниматься органы власти на областном уровне. Региональное управление заключает контракт с оценочными организациями, которые и проводят соответствующую оценку.
Критерии кадастровой оценки:
• месторасположение,
• год постройки жилого здания,
• площадь,
• материал, из которого здание было построено,
• категория земельного участка,
• информация об обременениях.
Рыночная информация об объектах, предназначенных для проживания, составляется в ходе компьютерной обработки информации о квартирах. Планировка, ремонт и другие, сугубо индивидуальные показатели, в ходе анализа не учитываются. В итоге: получаются усредненные данные. Но в ближайшем будущем кадастровая стоимость будет корректироваться более детально.
Отличия рыночной и кадастровой стоимостей
Средний показатель кадастровой стоимости в России ниже рыночной стоимости на 20%. Но эта разница не стабильна, меняется в зависимости от объектов. Новостройки обычно оцениваются объективнее, нежели элитное жилье в престижных районах Москвы.
Сейчас методика массовой кадастровой оценки выравнивает различия на рынке недвижимости. Размах рыночных цен больше.
Но тем не менее такая приблизительная оценка создает более благоприятные условия владельцам, даже с учетом заниженной кадастровой стоимости, потому что к 2020 году вторая будет увеличена, а для владельцев элитного жилья налог с такой стоимости будет составлять до нескольких десятков тысяч рублей.
На каких основаниях можно переоценить недвижимость
С учетом того, что налог на имущество значительно увеличится, очевидно, появится много желающих это оспорить. Они есть уже и сейчас. Но, к сожалению, не многие знают, что оспорить кадастровую стоимость можно.
Оспорить кадастровую стоимость можно в случаях:
• когда сведения о квартире не соответствуют действительности;
• когда кадастровая стоимость не соответствует рыночной.
Стоит отметить, что цена сделки по договору купли-продажи не влияет на кадастровую стоимость.
Как можно уменьшить кадастровую стоимость жилья
Варианты:
• обращение в Росреестр с заявлением о пересмотре, кадастровым паспортом объекта и отчетом о рыночной оценке;
• судебный иск. Собственнику следует предъявить исковое заявление компании, которая проводила оценку, копию правоустанавливающих документов, кадастровый паспорт, заключение независимого оценщика о стоимости жилья.
Кадастровая и рыночная стоимость: разница между ними
Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.
Просмотров
Опубликовано
Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.
Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:
- Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
- Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
- Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.
Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.
Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:
- Плодородность
- Прибыль, получаемая от участка
- Местоположение
Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?
Важность кадастровой оценки
Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:
- Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
- При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
- Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
- Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
- Расчет ежегодного налога на земельный участок.
С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.
Что такое рыночная стоимость недвижимости?
Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).
Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.
На рыночную стоимость сильнее всего влияют:
- Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
- Местоположение.
- Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
- Состояние недвижимости.
- Наличие ремонта и его качество.
Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.
Зачем нужно определять рыночную стоимость?
Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:
- Получение кредита под залог недвижимости
- Оформление процедуры банкротства
- Конфискация имущества
В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?
В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:
- Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
- Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
- Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.
Когда кадастровая стоимость может быть выше?
Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:
- Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
- Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
- Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
- Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.
Как оспорить кадастровую стоимость?
Если кадастровая стоимость объекта недвижимости выше рыночной, то можно обратиться к нашим оценщикам или экспертам для проведения независимой оценки недвижимого имущества. Они смогут определить реальную рыночную стоимость объекта и предложить рекомендации по снижению кадастровой стоимости. Также можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости, если она была установлена неправильно или не соответствует рыночным условиям.
Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.
При обращении вам понадобится:
- Заявление по форме установленной законодательством РФ
- Документы на недвижимость
- Отчет независимой экспертизы
- Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога
Что делать, если рыночная цена намного ниже кадастровой
25K 7 4 мин. .
Прежде чем идти оспаривать завышенную кадастровую оценку дома или квартиры, полезно будет посчитать, во что обойдется этот процесс и насколько он сможет снизить имущественный налог.
Многие владельцы недвижимости по всей России столкнулись с завышением кадастровой стоимости своей недвижимости. Это не может не вызывать тревоги, так как от кадастровой стоимости жилья рассчитывается имущественный налог. При этом ставка налога увеличивается вместе с ростом цены квартиры или дома.
Так, в Москве на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно налог составляет 0,1%, от 10 млн до 20 млн руб.— 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб.— 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб.— 0,3%, а свыше 300 млн руб.— 2%.
Правда вводится этот налог постепенно — за 2015 год собственники жилья заплатили в 2016 году лишь 20% его полной суммы. В 2017 году будут платить за 2016 году уже 40% суммы, а к 2020 году сумма платежа достигнет 100%.
Сколько стоит оспорить кадастровую оценку
Если кадастровая оценка заметно выше рыночной, то оспорить ее можно не обращаясь в суд — при Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения. Правда, для того чтобы обратиться в такую комиссию, необходимо заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Этот отчет обойдется заказчику минимум в 40 тыс. руб.
Когда стоит оспаривать кадастровую оценку
Если комиссия откажет, то можно идти в суд. Но это сразу удорожает процесс почти вдвое — минимум до 70 тыс. руб. А в реальности судебные издержки могут оказаться еще выше. Отчет оценщика можно использовать тот же, который был представлен в комиссию, но услуги юриста придется оплачивать из своего кармана.
Правда, в июле 2017 года вышло постановление Конституционного суда, в котором он отметил, что судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, когда она существенно завышена. Таким образом, теперь появилась возможность переложить судебные издержки на ответчика и тем самым удешевить процедуру оспаривания кадастровой оценки.
Когда имеет смысл оспорить кадастровую оценку
Чтобы узнать, насколько экономически оправдана идея оспаривания кадастровой оценки, надо посчитать свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога. Если взять за пример квартиру площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота), ставке налога для нее составит 0,2%, а полный платеж — 63 тыс. руб. Если ее кадастровая стоимость составила 87,89 млн руб., то ставка налога становится 0,3%, и полный платеж — 211 тыс. руб. Таким образом разница получается 148 тыс. руб.
Почему отменили мораторий на пересмотр кадастровой оценки
Если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум около 70 тыс. руб., то выгода равна 78 тыс. руб. Однако в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы, то есть заплатить после оспаривания придется 25,2 тыс. руб., а если в суд не ходить, то налог составит 84,5 тыс. руб. То есть реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при расходах в 70 тыс. руб. Таким образом, процедура имеет смысл, если судебные издержки переложат на ответчика или установленная судом кадастровая стоимость квартиры продержится хотя бы два года.
Стоит обратить внимание, что согласно федеральному законодательству, местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. Получается, что в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе можно надеяться, что при новой переоценке власти не ошибутся с кадастровой стоимостью квартиры, но рассчитывать все-таки стоит на то, что через два года опять придется судиться.
Как будет меняться налог на жилье
Выйти из полноэкранного режима
| Площадь квартиры (кв. м) | Рыночная стоимость (тыс. руб.) | Кадастровая оценка (тыс. руб.) | Разница в сумме налога (тыс. руб. в год) | Разница в сумме к уплате в 2017 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,4) | Разница в сумме к уплате в 2018 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,6) | Разница в сумме к уплате в 2019 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 0,8) | Разница в сумме к уплате в 2020 году (тыс. руб. с учетом коэфф. 1) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 | 10000 | 20001 | 16 | 6 | 10 | 13 | 16 |
| 100 | 20000 | 40000 | 40 | 16 | 24 | 32 | 40 |
| 100 | 20000 | 50001 | 56 | 22 | 34 | 45 | 56 |
| 100 | 50000 | 100000 | 160 | 64 | 96 | 128 | 160 |
| 100 | 100000 | 200000 | 240 | 96 | 144 | 192 | 240 |
| 100 | 150000 | 300000 | 360 | 144 | 216 | 288 | 360 |
| 100 | 200000 | 300001 | 4320 | 1728 | 2592 | 3456 | 4320 |
Почему кадастровая стоимость выше рыночной?
Неприятно большие цифры в квитанциях на оплату имущественного налога стали причиной, по которой простые россияне заинтересовались понятием кадастровой стоимости недвижимости. И вопросом: почему кадастровая стоимость выше рыночной?
Кадастровая стоимость недвижимости – это та стоимость, которую государство принимает для расчета налогов с владельцев и продавцов квартир, домов, комнат и нежилых помещений. Раньше для расчета налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость. В большинстве случаев она настолько ниже кадастровой, что к взысканию налога с полной кадастровой стоимости решили переходить постепенно до 2020-го года.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Всей информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости владеет Росреестр. Эти сведения являются полностью открытыми, достаточно их запросить. Если информация нужна только для личного пользования, ее можно получить онлайн. Это бесплатно и займет около минуты.
Если в требовании об уплате налога сумма слишком большая, и вы заранее планируете оспаривать стоимость жилья, вам нужна будет полная выписка по объекту недвижимости. Это платно и займет уже от нескольких часов до нескольких дней.
Первый вариант: посетить специальный раздел на сайте Росреестра. Хорошо, если у вас под рукой выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или земельный участок. В этих документах указан кадастровый номер объекта. Этот номер нужно ввести в форму запроса (никакие сведения больше не нужны) и нажать кнопку «сформировать запрос». На следующей странице система покажет адрес и спросит, верный ли он. Если да, то на третьей странице вы узнаете и кадастровую стоимость квартиры, и ее размер без балконов и лоджий, и дату оформления в собственность, и наличие ипотек и судебных арестов.
Второй вариант: заказать полную выписку из ЕГРН онлайн или на бумажном носителе. Это можно сделать также на сайте Росреестра, заплатив 300 рублей за электронную выписку или 750 рублей за бумажную. Для организаций услуга дороже — 600 и 2200 рублей соответственно.
Кроме Росреестра онлайн-выписку можно купить на сайтах частных лиц, это может выйти даже дешевле и быстрее, и информация будет вполне достоверной: предприниматели просто покупают оптовый доступ к российской базе и выдают сведения из нее обратившимся.
В чем разница между рыночной и кадастровой ценой?
Кадастровая цена — это версия государства о том, за сколько можно продать недвижимость. Рыночная цена — это та цена, за которую можно продать дом или квартиру на самом деле. Отличие между ними неизбежно, поскольку кадастровая оценка происходит в общих чертах, а при определении рыночной стоимости учитывается множество субъективных и объективных факторов.
Государству нужно оценить сотни тысяч недвижимых объектов в каждом городе России, и никто, конечно, не пойдет смотреть, сделан ли в конкретном доме элитный ремонт или его в последний раз красили после постройки в 1961-м году. Для реальных же продавцов и покупателей, может быть, именно качество ремонта будет определять стоимость жилья.
При проведении государственной кадастровой оценки определяются внешние факторы объекта: как близко к центру города находится дом, насколько развитая инфраструктура вокруг. Оцениваются и те факторы, которые влияют на инвентаризационную стоимость: год постройки дома, использованный строительный материал.
Рыночная оценка — это всегда сравнение и относительность. Расположение и инфраструктура тоже учитываются, но независимый оценщик в первую очередь ищет в своей базе (определенной базе) аналогичные варианты для сопоставления.
Однушки сравниваются с однушками, двушки с двушками: насколько удобное расположение комнат, какой ремонт, сколько собственников, какой этаж, наличие лифта. Рыночная стоимость всегда средняя или близка к средней: за цену намного выше средней недвижимость будет нереально продать.
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Изначально целью изменений в налоговом законодательстве было приравнивание налогооблагаемой стоимости к реальной (рыночной). Но поскольку кадастровый переучет велся в основном в 2014-2015-х годах, а фактические цены изменяются буквально ежемесячно, к 2018-му и почти 2019-му году между кадастровой и рыночной ценой появилась разница. Это естественный результат: кадастровая стоимость пересчитывается раз в 2-5 лет, если не возникает существенных внешних факторов. Рынок недвижимости, между тем, не стоит.
Самая большая разница возникла в центральной и окраинной части городов. Современные новостройки в новых районах получили кадастровую цену ниже рыночной из-за отдаленности от центра и отсутствия инфраструктуры, тогда как покупатели квартир стремятся приобретать жилье «без истории». Старые же дома в центре города с колонками для подогрева воды были оценены выше: хороший район, вокруг культура и магазины.
Можно ли изменить кадастровую цену и зачем это делать?
Собственники квартир, домов и коммерческой недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость, поскольку ее размер влияет на размер уплачиваемых налогов.
Изменить кадастровую цену возможно в двух случаях:
- если при расчетах были допущены фактические ошибки, например, неправильно указана площадь объекта недвижимости;
- если ошибок не было и кадастровая стоимость превышает реальную.
На дома и квартиры размер ежегодного имущественного налога — 0,1 — 0,3% (для объектов свыше 300 млн. руб. налоговая ставка составит 2%) от кадастровой стоимости. Так что если вы купили квартиру в Москве за 7 миллионов, а государственный кадастр указал ее стоимость в 9 миллионов, то налог будет 9 тысяч в год вместо 7 тысяч. Вопрос выгодности оспаривания кадастровой цены каждый собственник решает для себя сам.
Более существенную роль играет разница между кадастровой и рыночной ценой при расчете налога с дохода от продажи недвижимости. В случае реализации объекта еще и с прибыли.
Как оспорить кадастровую цену?
Кадастровая цена оспаривается в судебном и внесудебном порядке. Граждане могут идти в суд, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а организации обязаны сначала обратиться в суд. Основанием для оспаривания будет экспертное заключение с другой итоговой цифрой.
Если в суд идет гражданин, он может обратиться к оценщику, который подготовит отчет об оценке. К оценщику предъявляются требования, указанные в ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Отчет об оценке необходим как при обращении в территориальную комиссию при Росреестре, так и в случае обращения в суд.
Но есть смысл обратиться для начала в комиссию — такое обращение не облагается госпошлиной и рассматривается всего месяц. В суде дело может рассматриваться два месяца и более, а перед обращением надо заплатить госпошлину в 300 рублей для граждан и 2000 рублей для организаций.
Оспаривать можно только текущую кадастровую стоимость. Если в результате массовой переоценки или при изменении качественных характеристик объекта недвижимости в кадастровую стоимость объекта были внесены корректировки, то оспариванию подлежит только вновь установленная стоимость.
Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, поскольку расчеты производятся в разное время и по разным основаниям. Но завышенную кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить – не стоит этого бояться, процедура несложная.