Земельный участок как объект права собственности

Объект права собственности на землю

Что такое объект права собственности на землю? В чем состоит правомочие владения и кому оно может принадлежать? Как разграничиваются участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности? Какие существуют условия установления прав. Все эти вопросы подробно освещены в этой статье

Понятие «объект собственности на землю»

Объектом права собственности на землю является земельный участок. Данное понятие рассматривается в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ): это недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Содержание «права собственности», которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (далее – ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отношения владения, пользования и распоряжения земельным участком, составляющие содержание права собственности на землю, урегулированы и земельным, и гражданским законодательством. Земельное законодательство, воспринимая институт «права собственности», не может исключить какое-либо из положений, составляющих права собственника, так как изменять содержание общеправового института отдельная отрасль – земельное право – не должно.

В тоже время, учитывая, что земля – необычный объект права, следуют положения гражданского права о возможности и критериях регулирования отношений, связанных с правом собственности и его реализацией. Так, в соответствии с п. 3 ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности» владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Объект права собственности на земельный участок представляет собой обособленный участок земли или доля в праве на него, находящегося во владении определенного субъекта.

Право собственности на землю включает три основных элемента (правомочия) – владение, пользование и распоряжение земельным участком:

Владение земельным участком – основания возникновения и прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком.Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Владение земельным участком – это обладание участком как собственностью (для юридического лица это возможность числить его на своем балансе). Иными словами, под «владением» понимают возможность отвода участка, возведение заборов, иных ограждений, предупреждающих знаков, проведение межевания. Реализация мер по охране территории, оформление в собственность или аренду (субаренду) других граждан или организаций.

Пользование землей – право использования не только поверхности земельного участка и его почвенного покрова, но и имеющихся на земельном участке полезных ископаемых и водных богатств, то есть возможности извлекать полезные свойства. Также (если это соответствует целевому назначению участка) на нем можно возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. То есть, пользование земельным участком – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя и собственника. Пользование – присваивание собственником полезных свойств объекта. Это означает для владельца возможность хозяйствования на земле, защиты от вредителей и создание условий для плодородия почвы, получение доходов от сдачи в аренду или передачи в собственность другим субъектам.

Распоряжение земельным участком – способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности; право решать каким образом и кем может быть использован земельный участок; возможность для собственника определять юридическую судьбу своего земельного участка. Распоряжение – возможность определения юридической судьбы предметом сделок: совершение продажи, мены, разделения, передачи в аренду, ренту, иных действий. Под «правомочием» понимается возможность изменения по собственному усмотрению категории участка, возведение жилых и коммерческих строений, установление пределов пользования землей.

Собственность на землю граждан и юридических лиц в РФ

Собственность на землю граждан и юридических лиц определена в соответствии со ст. 15 ЗК РФ:

• собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ;
• граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть представлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности;
• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно земельному законодательству, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Собственник земельного участка должен осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать при использовании земельных участков специально оговоренные требования регламентов, правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий, выполнять иные обязанности, предусмотренные ЗК РФ и иными федеральными законами.

Законом предусмотрено также ограничение в отдельных случаях правомочий собственника по распоряжению земельным участком. Так, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

Объектам земельной собственности присущи следующие характеристики:

• идентификация – индивидуальные признаки, такие как: кадастровый номер, определенное место расположения или адрес, вид разрешенного использования, целевое назначение;
• объем владения – единое право владения или доля в собственности;кадастровая стоимость;
• возможность совершения сделок с ним – участие в свободном (рыночном) обороте.

Ограничения права собственности на земельные объекты

В соответствии со ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Так, не все земельные участки могут находиться во владении частных лиц. Перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральным законом, определены в ст. 27 ЗК РФ «Ограничения оборотоспособности земельных участков»:

• изъятые из оборота наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности: природные заповедники, национальные парки (за исключением случаев, особо оговоренных ст. 95 ЗК РФ);
• ограниченные в обороте территории (к примеру, земли, относящиеся к лесному фонду);
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, нужд связи, занятые объектами космической инфрастуктуры.

Правовая основа собственности на объекты земельных отношений

Возможность оформления владения на землю предусмотрена Конституцией РФ. В ч. 2 ст. 9 Основного закона закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Основания передачи прав на землю установлены российским законодательством. В частности, в п. 2 ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц» указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения любых нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Основания и порядок возникновения права собственности на земельные участки определены в соответствующих статьях гл. V-V.6 ЗК, а основания и порядок прекращения права собственности на земельные участки, также как предусмотренные ограничения права собственности, – в главе VII ЗК РФ.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

ГАРАНТ:

См. также Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Общие положения о праве собственности на землю	Статья 262. >> Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
Содержание Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2024. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Портал ГАРАНТ.РУ (Garant.ru) зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 г.

Земельный участок как объект права собственности

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Индивидуализация земельного участка

Под этим понятием в гражданском и земельном законодательствах понимается характеристика конкретного участка, то есть его адрес (фактический, кадастровый), размер, расположение границ, назначение по целевому использованию, другие определяющие факторы, которые отличают конкретный земельный участок от любого другого.

Индивидуализация участка земли осуществляется непосредственно во время постановки на государственный кадастровый учет. В это же время участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который тоже является признаком индивидуализации.

Для корректной индивидуализации земли, а именно отдельного ее участка, в отличии от других видов недвижимого имущества, требуется учитывать конкретные сведения о границах и расположении участка на местности. И сведения эти должны быть представлены в графическом виде (план, схема, чертеж, утвержденные сотрудниками Федеральной кадастровой палаты).

К основным характеристикам, которые требуются для индивидуализации, относятся:

• размер участка (его площадь);
• геодезический размер;
• физический размер.

Площадью в рамках определения индивидуализации считается установленные в рамках законодательства размер площади участка на местности. При этом этот размер не может быть меньше или больше того, который прописан в нормативно-правовых актах.

Под геодезическим размером понимается визуализация в плане/схеме исключительно горизонтальной поверхности участка. При этом не учитываются ни овраги, ни холмы, ни другие неровные участки поверхности. Под физическим размером в рамках действующего законодательства понимается полностью вся площадь земли, как раз с учетом и оврагов, и холмов, и прочих неровностей.

Определение границ земельного участка. Межевание участка. Состав межевого плана

Без определения границ у конкретного земельного участка землепользователь не сможет войти в права собственности. Осуществляет определение границ земельного участка представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровые инженеры обязаны, выехав на конкретный участок, произвести его замеры. При этом потребуется копия кадастрового плана из муниципалитета, где указана разметка всех соседних участков. На основании этого плана кадастровые инженеры устанавливают размер участка, который подлежит кадастровому учету.

Эта процедура неразрывно связана с процедурой межевания. Межевание земельного участка производится в соответствии с Инструкцией по межеванию, утвержденной 08.04.1996 г., а также с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 г.

Согласно этим нормативно-правовым актам межевание земельного участка представляет собой:

• технический этап по реализации утвержденного проектного плана участка;
• уточняющий этап по конкретному расположению границ и самого участка, и близлежащих территорий;
• восстанавливающий этап по расположению всех границ уже на местности.

Межевание земельного участка включает в себя несколько этапов работы:

• предварительная подготовка документации;
• обследование и изучение на местности (полевое исследование);
• подготовка, составление и утверждение межевого плана;
• обязательное и своевременное уведомление всех заинтересованных лиц о проведении работ по межеванию;
• установка межевой разметки на местности и в техническом плане;
• определение всех размеров конкретного участка земли, указание этих размеров на плане;
• формирование и сохранение дела о межевании.

Определение границ участка землепользователем производиться не может. Когда землепользователь самостоятельно производит замеры, а потом передает эти данные уполномоченным органам, проведенное не по инструкции и рекомендациям межевание считается незаконным и недействительным.

Со слов землепользователя данные в кадастровый план внесены быть не могут, поскольку это идет в разрез с действующим законодательством.

Межевой план земельного участка – это официальный документ, составленный исходя из выписки государственного кадастра недвижимости, где уже прописаны все индивидуализирующие характеристики конкретного участка. Кроме того, если при определении границ участка потребовалось согласование, то данные о нем обязательно должны быть внесены в межевой план.

Полностью весь документ состоит из двух частей:

• текстовой, в которой описываются все аспекты, касающиеся земельного участка;
• графической, в которой все отображено в виде схемы или плана, с указанием точных размеров, местоположения границ, межевых отметок.

Существует межевой план в двух вариантах:

• электронном, который заверен подписью уполномоченного кадастрового инженера, составившего его;
• бумажном, который распечатывается уже после составления электронного. Его подшивают в дело о межевании.

Границы в праве собственности на конкретный участок

Земельный участок как объект права собственности включает в себя все естественным путем созданные объекты на нем. К ним относятся: почва, растительность, водные объекты. Но только тогда, когда отдельно на законодательном уровне не прописано иное.

Если, например, на частном земельном участке или его границе находится водохранилище или пруд, например, то весь земельный участок после перевода из одной категории по целевому назначению в другую переходит в собственность федерального значения. Собственнику или землепользователю в этом случае предлагается равноценное возмещение в денежном эквиваленте или в натуре, путем выделения аналогичного по параметрам земельного участка.

Это же касается земельных участков, расположенных в пределах береговых линий, карьеров с водой, участков с месторождениями полезных ископаемых и прочих недр, которые находятся под защитой и опекой государства.

Земельный участок в качестве объекта права собственности, который предназначен для проживания, может быть оформлен в собственность землепользователем после оформления договора купли-продажи, договора дарения, путем наследования, оформления в аренду или в срочное/бессрочное пользование, путем приватизации. В этом случае необходимо пройти процедуру межевания, если ранее она не была проведена, подать полный пакет документов для регистрации земли в собственность в компетентный орган (Росреестр).

Для оформления в собственность участка требуется предоставить минимальный пакет документов:

• заявление по установленной форме;
• документ-основание для возникновения права собственности.

Все остальные документы запрашиваются Управлением Росреестра самостоятельно. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, то предварительно проводят именно эту процедуру, а потом уже оформление в собственность.

Государственные пошлины за оказание услуг устанавливаются в каждом регионе самостоятельно, исходя из средней стоимости квадратного метра земли, целевого типа участка.

Ограничения в использовании земельных участков

Земельные участки, находящиеся в собственности, не всегда могут быть использованы землепользователями в полной мере. Так, на конкретный участок может быть возложено ограничивающее право, которое запрещает эксплуатацию земельного участка по каким-либо пунктам, прописанным в документе об ограничении.

Так, в правах могут быть ограничены землепользователи, у которых в собственности находятся земли, часть из которых была реквизирована для реализации нужд государственного или муниципального масштаба.

Кроме того, землепользователи могут быть ограничены в правах, если часть их земель попадает под категории, которые не предусмотрены именно для конкретного собственника, то есть часть участка может принадлежать лесному фонду или водному, поэтому на эти части может быть наложено ограничивающее право. Как показывает практика, муниципалитет или представители федеральных органов власти предпочитают изъять полностью такие участки с предоставлением соответствующей компенсации.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Статья 261 ГК РФ. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. — Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Комментарии к ст. 261 ГК РФ

Текст комментария: «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ»
Авторы: С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит
Издание: 2019 год

1. В п. 2 комментируемой статьи закрепляется право собственника земельного участка на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения. Данная трактовка соответствует понятию земельного участка как части земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК). Исключения из данного правила могут быть установлены только законом.

2. Согласно п. 3 комментируемой статьи право собственности на земельный участок распространяется на то, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Таким образом, пределы осуществления прав собственника земельного участка в отношении того, что находится над земельным участком и под ним, ограничиваются, во-первых, нормативными правовыми актами, регулирующими порядок использования недр, воздушного пространства; во-вторых, правами иных лиц. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. «О недрах» устанавливает, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью (ст. 1.2), однако собственникам земельного участка предоставлено право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки (ст. 19). Что касается использования воздушного пространства, то оно не рассматривается как особый объект права собственности. Земельное законодательство не рассматривает воздушное пространство в качестве составляющей земельного участка, однако, безусловно, эксплуатация земельного участка, возведение на нем определенных строений и сооружений, выращивание растений и т.п. предполагают использование определенного воздушного пространства. Таким образом, использование воздушного пространства собственником земельного участка возможно в тех пределах, которые необходимы для надлежащего использования земельного участка с учетом его целевого назначения. При этом следует учитывать, что определение режима воздушного пространства связано в действующем законодательстве прежде всего с потребностями его использования для деятельности в области авиации. Соответствующие отношения регулируются Воздушным кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, устанавливающими правила использования воздушного пространства РФ.