Кто принимает решение о расходовании средств со специального счета
Особенности страхования денежных средств, размещенных на специальном счете (специальном депозите), предназначенном для формирования и использования средств фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (ФЗ от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
ЖК РФ Статья 175. Специальный счет
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 175 ЖК РФ
1. Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.
2. Владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
(п. 3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
3.1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
3.2. Уполномоченное лицо, указанное в части 3.1 настоящей статьи, обязано представлять владельцу специального счета в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 28.12.2016 N 498-ФЗ)
4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
5. Договор специального счета является бессрочным.
6. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
7. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.
8. В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом лицами, являющимися владельцами специального счета и указанными в настоящей части. Дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 настоящего Кодекса.
(часть 8 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
9. Не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частью 8 настоящей статьи, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. В случае, если решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта не принято или не реализовано либо данное собрание не проведено, орган местного самоуправления не позднее даты истечения срока, указанного в части 8 настоящей статьи, принимает решение об определении регионального оператора владельцем специального счета. При этом орган местного самоуправления направляет копию решения в адрес регионального оператора, органа государственного жилищного надзора, российской кредитной организации, в которой открыт специальный счет, а также размещает данное решение в системе.
(часть 9 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 498-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. К владельцу специального счета, определенному на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 8 настоящей статьи или органом местного самоуправления в соответствии с частью 9 настоящей статьи, с момента принятия такого решения переходят все права и обязанности прежнего владельца специального счета, включая права и обязанности, возникшие по договорам, заключенным с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, а также по иным договорам займа и (или) кредитным договорам, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).
(часть 10 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
11. До момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке, которые установлены частями 8 и 9 настоящей статьи, лица, являющиеся владельцами специального счета, обеспечивают надлежащее исполнение обязательств в соответствии с требованиями, установленными настоящим Кодексом для владельцев специального счета.
(часть 11 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
12. Прежний владелец специального счета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с частями 8 и 9 настоящей статьи и частью 10 статьи 173 настоящего Кодекса, принять документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).
(часть 12 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
О плюсах и минусах специального счета на капитальный ремонт
В настоящее время в Свердловской области собственники помещений в 5309 многоквартирных домах формируют фонды капитального ремонта на отдельных специальных банковских счетах. Такой способ выбран почти в каждом пятом многоквартирном доме из общего количества домов, включенных в региональную программу капитального ремонта Свердловской области.
Выбрать специальный счет для аккумулирования денежных средств собственникам можно при включении многоквартирного дома в региональную программу или путем изменения существующего способа формирования фонда. Ежегодно переходы из «общего котла» на специальный счет совершают 350-550 домов, реализуя право собственников изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Решение общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капитального ремонта вступает в силу через год после направления такого решения в адрес регионального оператора по капитальному ремонту.
Реестр специальных счетов на территории области ведет Департамент, актуальная информация размещена на сайте Департамента в разделе «Капитальный ремонт».
Если в многоквартирном доме уже есть специальный счет или собственники планируют выбрать этот способ накопления фонда капитального ремонта, то следует знать плюсы и минусы такого выбора:
Плюсы специального счета
Минусы специального счета
Денежные средства, поступающие в виде ежемесячных взносов на капитальный ремонт, являются собственностью собственников помещений многоквартирного дома.
Организация выставления квитанций на капитальный ремонт, порядок оказания такой услуги и расходы на ее реализацию — обязанность собственников помещений. За выставление квитанций, прием и учет поступающих платежей может взиматься плата в соответствии с утвержденными на общем собрании условиями.
Порядок и условия проведения претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по взносам должен быть также определен дополнительно (особенно, если владелец специального счета — региональный оператор). Обслуживание специального счета производится банком за дополнительную плату, для которой собственникам необходимо предусмотреть источник финансирования.
Кредитная организация для открытия специального счета определяется собственниками самостоятельно из числа банков, соответствующих установленным требованиям (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).
Контроль за соответствием кредитной организации установленным законодательством требованиям осуществляют собственники.
Владельцем специального счета может быть лицо, управляющее многоквартирным домом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая компания), или региональный оператор.
В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае прекращения управления многоквартирным домом собственники должны принять решение о замене владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Собранные средства аккумулируются на специальный счет и могут быть израсходованы для проведений капитального ремонта в любое время по решению общего собрания собственников, которые самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски.
Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несут собственники помещений. В случае, если в установленные региональной программой сроки капитальный ремонт в полном объеме в доме не проведен, осуществляется перевод дома в «общий котел» по решению уполномоченного органа.
При установлении взноса в размере, превышающем минимальный расходовать средства фонда (разницу за счет превышения) можно на проведение дополнительных видов работ по капитальному ремонту.
Для проведения в доме капитального ремонта с использованием денежных средств со специального счета требуется принять решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Без утверждения определенных законодательством существенных условий (часть 5.1 статьи 189 ЖК РФ) расходование фонда капитального ремонта со специального счета недопустимо.
Собственники самостоятельно на основании предложений лица, управляющего домом, или по своей инициативе определяют перечень работ, сроки проведения работ, предельную стоимость работ, источник их финансирования и уполномоченных на приемку выполненных работ лиц.
Для рационального использования денежных средств со специального счета требуется подготовительная работа перед вынесением на общее собрание собственников вопросов о проведении капитального ремонта (основание для проведение работ, оценка объемов и видов работ, изучение предложений подрядных организаций, их отбор, установление предельной стоимости работ, сроков их проведения, достаточность средств фонда, условия контроля за действиями подрядной организации, условия и порядок приемки выполненных работ и т.д.).
Собственники самостоятельно определяют подрядную организацию для проведения работ по капитальному ремонту (выбор подрядной организации может быть произведен на общем собрании или в ином порядке, определенном собственниками).
Собственники самостоятельно организуют и контролируют проведение капитального ремонта общего имущества дома, принимая на себя все связанные с этим риски.
Контроль качества проводимых по капитальному ремонту работ осуществляется собственниками.
Контроль за поступлением и расходованием денежных средств со специального счета осуществляется собственниками самостоятельно, в том числе с привлечением специализированной аудиторской организации. В случае, если собираемость взносов на капитальный ремонт в доме составит менее 50%, способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен по решению уполномоченного органа (денежные средства со специального счета будут переведены на счет регионального оператора).
Для сохранения временно свободных средств фонда капитального ремонта можно разместить денежные средства на специальном депозите, проценты по депозиту зачисляются только на специальный счет и расходуются только на цели капитального ремонта.
Для перечисления временно свободных денежных средств на специальный депозит необходимо принять решение большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, специальный счет как способ формирования фонда капитального ремонта требует от собственников помещений в доме не только активности и организованности в момент выбора специального счета и определения его владельца, но и в дальнейшем самостоятельности в вопросах контроля и учета за его пополнением и расходованием, ответственного отношения к рациональному использованию и сохранению денежных средств собранного фонда, участия в проведении общих собраний по вопросам использования средств капитального ремонта с учетом дальнейшего контроля за качеством работ в доме.
Кто принимает решение о расходовании средств со специального счета
ЖК РФ Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 189 ЖК РФ
С 01.09.2024 в ч. 1 ст. 189 вносятся изменения (ФЗ от 27.11.2023 N 561-ФЗ). См. будущую редакцию.
1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
С 01.09.2024 ч. 6 ст. 189 излагается в новой редакции (ФЗ от 27.11.2023 N 561-ФЗ). См. будущую редакцию.
6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.
(в ред. Федеральных законов от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ, от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 01.09.2024 ст. 189 дополняется ч. 6.1 (ФЗ от 27.11.2023 N 561-ФЗ). См. будущую редакцию.
7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3 — 6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Положения настоящей части не применяются в случае наличия непогашенных кредита и (или) займа, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов.
(часть 8 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Специальный счет для взносов на капремонт: что важно знать?
Региональная программа капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (МКД) реализуется на Ставрополье с 2014 года. Однако до сих пор не все собственники помещений в МКД знают, что средства на ремонт они могут накапливать не только в «общем котле» регионального оператора, но и на специальном счете в банке – по своему выбору. При этом важно учитывать ряд нюансов.
По данным государственной жилищной инспекции Ставрополья, на 1 марта 2023 года специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт выбрали жители 1581 многоэтажки в крае. Спецсчет дает собственникам ряд преимуществ, но и накладывает дополнительную ответственность. Они могут самостоятельно выбрать исполнителя работ и выполнять капремонт в доме по необходимости, но не позже срока, установленного региональной программой.
При этом необходимо организовать систему начисления, сбора и учета взносов на капремонт, а также претензионно-исковую работу с должниками. Собственники вправе делать это самостоятельно или привлечь – за счет дополнительных средств – стороннюю организацию, например, фонд капремонта, управляющую компанию или рассчетно-кассовый центр. В любом случае собственникам необходимо вести реестр уплаты взносов по каждой квартире, чтобы в любой момент иметь возможность подтвердить факт оплаты.
За состоянием спецсчетов следит управление СК – государственная жилищная инспекция. Если задолженность дома составляет 50 и более процентов от начисленной суммы, ГЖИ примет решение о переводе накоплений со спецсчета в «общий котел» регоператора.
Возможна и обратная ситуация, когда дом с высокой платежной дисциплиной принимает решение копить взносы на капремонт самостоятельно. Жилищное законодательство дает возможность изменить способ формирования фонда капремонта в любое время на основании решения общего собрания собственников. Решение о переводе средств из «общего котла» на спецсчет вступит в силу через год после согласования этого вопроса с жилинспекцией и уведомления регоператора.
Принять решение об открытии специального счета можно только решением общего собрания. Но еще до вынесения вопроса на голосование жителям нужно предварительно изучить предложения банков, выбрать подходящие. Перечень банков, соответствующих требованиям Жилищного кодекса РФ к спецсчетам, ежеквартально размещается на сайте Банка России Сегодня жителям Ставрополья для открытия спецсчетов доступны 11 банков.
Необходимо также определиться с размером взноса на капремонт (он должен быть не меньше минимального, установленного в регионе), с перечнем и сроками выполнения работ и выбрать владельца спецсчета. Это может быть управляющая организация или регоператор.
При этом владелец спецсчета самостоятельно деньгами не распоряжается, они принадлежат собственникам помещений в МКД. Решение о расходовании накоплений принимает общее собрание собственников. Любое нецелевое расходование средств со спецсчета является прямым нарушением жилищного законодательства.