Какая из функций является функцией заказчика

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА — ЗАСТРОЙЩИКА

Кому из нас не знакомы огромные растяжки на заборах строящихся зданий: «Квартиры (офисы) от застройщика»? Понятно, что на стадии строительства помещения стоят дешевле, нежели готовые. Но кто он, этот заказчик-застройщик? Не секрет, что многие отказывают себе в приобретении жилья или офиса на стадии строительства, памятуя о российском «долгострое» и брошенных еще на начальных этапах возведения домах: никто не хочет вкладывать деньги в непонятно что.

С этой точки зрения большое значение имеет то, какая компания выступает как заказчик-застройщик, то есть кто может привлекать средства для возведения жилья. Здесь стоит уточнить, что заказчик и застройщик могут быть разными лицами, но нередко одна организация несет на себе все функции заказчика-застройщика. Вместе с тем, правовое толкование понятия «заказчик-застройщик» достаточно расплывчато. Будем руководствоваться следующим определением, данным в законе: заказчик — уполномоченное застройщиком физическое или юридическое лицо, которое реализует проект застройщика. Если заказчик не является застройщиком, он заключает договор с инвестором и наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на определенный период. Если же застройщик выступает в качестве заказчика, тогда он и получает статус «заказчик-застройщик».

По российским законам застройщиком может быть как юридическое лицо, так и частный предприниматель. Правда, выступать как застройщик он может только в том случае, если имеется разрешение на строительство, проектная документация (которая должна быть опубликована), а также обладает зарегистрированным правом собственности или аренды на земельный участок, где предполагается вести строительство. Заказчик-застройщик, помимо оформления документации, является организатором проектных и строительных работ, то есть осуществляет строительство объекта от «А» до «Я»: с момента создания проекта и отвода земельного участка и до ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, фирма, совмещающая в себе функции заказчика-застройщика, имеет и другие обязанности, которые варьируются в зависимости от того, для каких целей возводится здание. Это могут быть разработка дизайн-проекта, монтаж внутренних коммуникаций, установка сигнализации и систем видеонаблюдения, поставка оборудования и т.д.

Заказчик-застройщик определяет и подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков. Вместе с тем, заказчик-застройщик и сам может выступать в качестве генподрядчика и даже может вести строительство нескольких объектов. Обычно заказчик-застройщик — это крупная компания, существующая уже длительное время и получившая достаточный опыт работы в области строительства, знающая все нюансы подобной работы и осознающая всю ответственность, которая лежит на ней.

функции заказчика — застройщика

Наши специалисты помогут Вам правильно подобрать земельный участок, что поможет вам сэкономить средства на этапе проектирования и закладки фундаментов.

Правильно подготовленное задание на проектирование и техническое сопровождение проектных работ дает возможности разработать проектную и рабочую документацию в сжатые сроки, в полном объеме и полностью соответствующую строительным нормам и правилам, ГОСТам и прочим. нормативным и законодательным документам.
Оформление разрешительной документации поможет Вам избежать «головной боли» связанной с общением с органами государственного контроля и надзора.
Организация управления строительства и технический надзор дает возможность неоднократно контролировать правильность проведения строительных работ, использование качественных строительных материалов, а так же организовать и управлять строительными процессами.

Предоставление услуг Службы заказчика:

Помощь в подборе земельного участка для застройки

Получение необходимых документов и согласований:

Проверка наличия право устанавливающих документов на используемый для строительства земельный участок.
Изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов опасных для жизни и здоровья людей.
Получение исходно — разрешительной документации.
Продление ранее выданных технических условий, получение новых технический условий.

Подготовка задания на проектирование:

Уточнение геодезических и геологических изысканий.
Выбор и согласование с заказчиком трассы прохождения и мест подключения объекта к действующим сетям.
Сбор информации, организации проведения технической экспертизы использования существующих сетей (участков сетей) и технических сооружений.
Разработка задания на проектирование, согласование его с заказчиком.
Организация проведения гидрогеологических, геологических, геодезических изысканий.
Организация разработки ТЭО.
Выбор проектировщиков и изыскательских организаций.
Корректировка совместно с выбранным проектировщиком окончательного задания на проектирование, согласование его с заказчиком.
Предварительный отбор подрядчиков, изготовителей и поставщиков материалов и оборудования.
Разработка календарного плана строительства (реконструкции) объекта.

Техническое сопровождение проектной стадии и стадии выполнения работ:

Выбор организации-поставщика оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на заказчика и организаций, осуществляющих технический надзор.
Подготовка площадки для строительства.
Представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями.
Согласование порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами.
Передача геодезической разбивочной основы строительной организации.
Передача подрядчику мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, точек подключения и разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.
Организация сдачи — приемки подрядчику в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и материалов, поставку которых по договору осуществляет заказчик или поставщики, отобранные им.

Оформление разрешительной документации:

Организация проведения экспертизы разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственной экологической экспертизы, и ее утверждения в установленном порядке
Согласование архитектурно-планировочных решений с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы.
Организация получения в установленном порядке разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.
Получение разрешения соответствующих эксплуатационных органов на подключение на период проведения строительно-монтажных работ к действующим коммуникациям.
Оформление документов на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений.
Оформление документов на снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов.
Оформление документов на ограниченное использование территорий, необходимых для строительства объектов.
Согласование условий проведения работ с владельцами домов, строений, надлежащих сносу, и сельскохозяйственных угодий, используемых при проведении работ.
Согласование мест утилизации строительного мусора.

Организация управления строительства и технический надзор:

Организация ограждения строительной площадки
Организация охраны строительной площадки
Организация ограничения доступа на строительную площадку
Организация санитарной вырубки леса
Определение объемов и места складирования вывозимого и завозимого грунта, строительных материалов и т.д.
Контроль осуществления технического и авторского надзора за строительством
Контроль исполнения подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований привлеченных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ, используемых материалов и строительных конструкций.
Контроль выполнения графика производства работ, корректировка в случае необходимости утвержденных графиков производства работ.
Организация внесения изменений в проектно-сметную документацию и их согласования.
Анализ и согласование изменений сроков завершения и стоимости отдельных видов работ.
Выдача предписаний о приостановке работ и исправления обнаруженных дефектов.
Приемка от подрядчика законченных работ.

Сдача в эксплуатацию:

Создание рабочей комиссии.
Участие в работе рабочей комиссии.
Участие в сдаче работы органами надзора.
Участие в передаче объекта эксплуатирующей организации.
Передача эксплуатирующей организации всей технической документации, составленной в процессе строительства.
Организационное сопровождение приемки объекта госкомиссией
Организационное сопровождение, контроль за уведомлением поставщика услуг о подключении граждан.

Тел: +7-999-580-9099
E-mail: mps@mospromstroy.net

Функции заказчика—застройщика

Существует два совершенно различных способа осуществлять строительство, проводить реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнять инженерные изыскания, заниматься подготовкой проектной документации, необходимой для организации строительства, реконструкции, капитального ремонта. Один из них использует только понятие «заказчик» —уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов, согласно ФЗ № 39.

Другой способ заключается в привлечении к проекту в качестве заказчика-застройщика специализированной компании, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования). В этой публикации мы рассмотрим второй вариант организации строительного производства и определим функции заказчика—застройщика в проекте.

Что может застройщик, не имеющий запатентовав проектных решений? Ровным счетом ничего, кроме того, чтобы самостоятельно выработать какие-то решения, касающиеся организационных и контрольных функций, которые примет к сведению организация, своими силами осуществляющая строительство.

В РФ непосредственная координация строительства объекта, в которую включено получение разрешение на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ (статья 47 п.3, статья 48 п.5, статья 51 п.1 и статья 52 п.3). Застройщик не имеющий допусков СРОне может осуществлять функции заказчика—застройщика в рамках строительной деятельности.

Однако он может строить что хочет, используя силы генподрядчика, за счет своих средств или средств инвестора, если имеет на руках правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные в статье 51 п.7 Градостроительного кодекса РФ.

Что может заказчик? Осуществлять строительство. Путем грамотной организации строительного производства, заключая договора генерального подряда или договора подряда на отдельные виды работ, проводить технический надзор, участвовать при вводе объекта строительства в эксплуатацию, передавать его инвестору. Совершенно понятно, что заказчик участвует в организационном сопровождении и юридическом оформлении процесса возведения объекта капитального строительства. Поэтому он тоже может получать разрешения на строительство в уполномоченных органах, подбирать исполнителей проекта и даже исполнять функции заказчика—застройщика в пределах своих полномочий.

И вот мы подошли к главному вопросу темы, какие функции заказчика—застройщика являются непосредственными, и какими законодательными документами они регулируются? В п.3 ст.52 Градостроительного кодекса лицом, осуществляющим строительство, назван застройщик или заказчик. Функции заказчика—застройщика несколько иные и предусматривают в проекте третьего участника — инвестора, перед которым отвечает:

За целевое использование денежных средств,
За качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ,
За юридическое оформление договора или договоров,
За точное соответствие выполняемых при строительстве объекта работ проекту,
За соблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию

Помимо материальной ответственности в функции заказчика—застройщика включены дополнительные объемы ответственности, регламентируемые законодательной базой России. Если заказчик—застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с генподрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте), у него должны быть правоустанавливающие документы и официальное удостоверение в том, что, осуществляя строительные работы своими силами, компания обладает соответствующим разрешением на строительство, допусками СРО, лицензиями.

Если заказчик—застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, местные органы Ростехнадзора могут оштрафовать его или приостановить его деятельность. Изучая функции заказчика—застройщика в проекте необходимо также опираться на положения Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), статьи 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство с описанием деятельности заказчика—застройщика можно получить у менеджеров компании по телефону 209-09-40. Обращайтесь!

Функции заказчика застройщика

При проведении строительства функции заказчика заключаются в том, чтобы решать комплекс мероприятий, конечной задачей которых является обеспечение ввода в эксплуатацию готовых производственных и строительных мощностей. При этом заказчик работает совместно с другими различными участниками строительного процесса. Услуги службы заказчика предоставляются согласно договору, а все мероприятия делятся на несколько этапов.

Сначала подбирается строительная площадка. Это первый этап, на котором предусматривается участие заказчика застройщика, при этом параллельно происходит привлечение генпроектировщика. Генеральный проектировщик получает от заказчика техническое задание на проведение комплекса инженерных изысканий и исследований. Основными изысканиями на участке являются: топографо-геодезические, при которых создается топографическая основа и определяется положение инженерных коммуникаций; геологические, при которых проводят изучение грунтов и подземных вод; экологические, которые состоят из проб воздуха, почвы, метеоданных и т.п.

Затем служба заказчика застройщика собирает исходно – разрешительную документацию, которая должна быть подготовлена, согласована и утверждена в соответствии с установленным порядком. На основе этой документации составляется договор с проектными организациями на разработку проекта строительства. Также, заказчик получает технические условия на подключение к коммуникациям и сетям. В технических условиях отражается схема и описание городской сети сооружений, нагрузки, которые требуются для объекта и схемы подключения объекта к коммуникациям.

В обязанности заказчика входит сбор документов, которые должны быть согласованы в соответствующих организациях. Помимо сбора различных документов, заказчик должен оформить разрешение на строительные работы, обеспечить временное электроснабжение и проконтролировать результат геодезических изысканий. Во время строительства функции застройщика заключаются в осуществлении надзора за проведением строительства в соответствии с проектом. Одновременно он фиксирует объем выполненных работ и ведет подписание актов скрытых работ и технической готовности.

Последним этапом является сдача объекта строительства в эксплуатацию. Для этого заказчик должен получить разрешение в соответствующих органах исполнительной власти. При этом должны быть подготовлены соответствующие документы и разрешения. На этом выполнение функций заказчика заканчивается, а разрешение на ввод позволяет поставить объект на государственный регистрационный учет.

Исполнительная

Так, в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости дано несколько иное понятие застройщика, применяемое при строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на долевых началах. Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель (а не просто физическое лицо, как в случае строительства без участия дольщиков), имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Базовыми функциями застройщика являются (СП 48.13330.2011):

получение разрешения на строительство;
получение права ограниченного пользования соседними земельными участками (сервитутов) на время строительства;
привлечение подрядчика для осуществления работ по возведению здания или сооружения в качестве лица, осуществляющего строительство, в случае осуществления работ по договору;
обеспечение строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке;
обеспечение выноса в натуру линий регулирования застройки и создание геодезической разбивочной основы;
привлечение для авторского надзора лица, осуществившего подготовку проектной документации, за строительством объекта;
извещение о начале любых работ на строительной площадке органа государственного строительного надзора;
обеспечение строительного контроля застройщика (заказчика);
приемка законченного строительством объекта строительства в случае осуществления работ по договору;
организация наладки и опробования оборудования, пробного производства продукции и других мероприятий по подготовке объекта к эксплуатации;
принятие решений о начале, приостановке, консервации, прекращении строительства, о вводе законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию;
предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора;
предъявление законченного строительством объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
комплектование, хранение и передача соответствующим организациям исполнительной и эксплуатационной документации.

Порядок организации службы, его основные функции, права и ответственность, установлены МДС 11-15.2001. Предметом деятельности заказчика являются все виды капитального строительства. Взаимодействие заказчика с другими участниками строительства осуществляется на договорной основе.

Функции застройщика по МДС 11-15.2001:

В период подготовки строительного производства
- Выбор строительной площадки и оформление документов на землю.
- Получение согласований и технических условий (ТУ) на подключение объекта к действующим сетям и коммуникациям.
- Обеспечение объекта проектной документацией.
- Выбор, как правило, на конкурсной основе (тендер), других участников строительства.
- Подготовка документов на снос строений, вырубку деревьев, переселение лиц и организаций с будущей территории строительства.
- Создание геодезической разбивочной основы для строительства и передача её, по акту, генеральному подрядчику.
В период основного строительства
- Утверждает графики производства работ и контролирует их выполнение.
- Осуществляет поставку на объект материалов, изделий, оборудования по номенклатуре, закрепленной за заказчиком в договоре подряда.
- Принимается решение об организации и осуществлении авторского надзора, разрабатывает смету, заключает договор с проектировщиком.
- Устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации.
- Осуществляется контроль и технический надзор за строительством объекта.
- Производит освидетельствование «скрытых работ» и промежуточную приемку этапов работ и ответственных конструкций.
- Организует при необходимости консервацию или разконсервацию объекта, разрабатывает смету, заключает договор с подрядчиком, принимает выполненные работы и организует охрану законсервированного объекта.
- Организует приемку в эксплуатацию законченных строительством объектов.
- Осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции и оказанию услуг (при строительстве производственных и общественных зданий).
- Принимает претензии по качеству от потребителей и предъявляет их исполнителям. Заказчик может приостановить строительство.
- Обеспечивает открытие счета в банке и постоянное финансирование строящегося объекта.
- Ведет бухгалтерский, статистический и оперативный учет, данные которых предоставляет инвесторам.

Государственный строительный надзор (ГСН)
Генеральный подрядчик и его основные функции
Положение о лице, осуществляющем строительство (генеральном подрядчике)
Перечень документации предъявляемой в органы государственного строительного надзора
Генеральный подрядчик и его основные функции
Изменение формы актов исполнительной документации в связи с изменениями РД 11-02-2006 по приказу Ростехнадзора N 428 от от 26 октября 2015 г.

Какая из функций является функцией заказчика