Как проверить земельный участок перед покупкой

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
2. Сведения о продавце.
3. Фактические границы и площадь земельного участка.
4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

• На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
• Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.

Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.

Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.

• Действительность паспорта на сайте МВД.
• Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
• Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
• Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН «улетают» от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.

Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий

Как проверить земельный участок перед покупкой

Проверка земельного участка перед покупкой в 2024 году – это предварительный этап заключения сделки. Процедура делится на 2 варианта анализа: документальный и физический. В первом случае проверяют документы, а во втором – состояние земли и ее соответствие заявленным продавцом критериям.

Зачем проверять землю перед ее покупкой

Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.

Риски

На объект наложены ограничения (аресты, сервитут, залог).

На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники.

Супруг продает имущество без согласия второго.

Земля принадлежит несовершеннолетнему.

Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др

Если на землю наложены какие-либо ограничения, то зарегистрировать право собственности нового владельца невозможно, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне (например, если ограничения наложены в силу статей 56, 56.1 ЗК РФ). Также, для продажи участка, находящегося в залоге, потребуется разрешение залогодержателя, если обратное не предусмотрено кредитным договором. В случае продажи совместной собственности супругов без согласия на сделку от мужа или жены, мужчина либо женщина (чьи права нарушены) вправе обратиться в суд для признания договора недействительным, даже если право собственности покупателя уже зарегистрировано в Росреестре. Купить участок, принадлежащий несовершеннолетнему, без разрешения органов опеки и попечительства, невозможно. Не менее важно проверить физическое состояние земельного участка и соответствие его вида разрешенного использования потребностям покупателя.

Проводить проверку юридической чистоты достаточно сложно, так как при сделках с земельными участками существует множество нюансов и подводных камней. Если человек ни разу не сталкивался с такой процедурой и не совсем понимает, что именно делать, рекомендуем сразу обратиться за помощью к нашему юристу. Специалист подскажет, как правильно проверять объект, а в случае необходимости, выполнит процедуру самостоятельно.

Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Проверка документов продавца

• паспорт продавца, ИНН;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• выписку из ЕГРН (общую и об истории владения);
• доверенность и паспорт доверенного лица, если интересы продавца представляет его официальный представитель.

Надо отметить, что некоторые документы продавца будут использованы при составлении договора купли-продажи. К ним относят идентификатор личности, правоустанавливающие бумаги на объект или выписку из ЕГРН, доверенность (если соглашение будет подписывать доверенное лицо). И другие.

Установление права собственности продавца

Для того чтобы проверить земельный участок перед покупкой, рекомендуется сначала попросить у продавца предоставить правоустанавливающие документы на объект. К ним относят договор:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• приватизации и т.д.

Если продавец получил землю по наследству, то у него должно быть в наличии свидетельство о наследовании.

Важно! Если собственник потерял эти бумаги, то попросите его оформить копию правоустанавливающего документа в Росреестре или его дубликат.

Личные документы продавца

Не менее важно, перед покупкой земельного участка проверить документы, удостоверяющие личность продавца. Надо отметить, что его паспортные данные отражают в договоре купли-продажи.

Обратите внимание на ФИО гражданина, дату выдачи паспорта, на место регистрации человека. Посмотрите, кто указан владельцем в выписке из ЕГРН, чьи данные содержаться в правоустанавливающих документах.

Если вносите задаток, попросите продавца написать расписку и предоставить копию гражданского паспорта.

Также, обратите внимание, состоит ли собственник имущества в браке. Если да, то требуйте от него предоставления письменного согласия на сделку от второго супруга, заверенного нотариусом.

История владения землей

Узнать историю земельного участка можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе права собственности. В ней содержатся все отметки о смене собственников, начиная с 1998 года.

Информация носит открытый характер, поэтому получить ее вправе любой человек, а не только владелец земли. Заказать справку можно в бумажном или электронном виде:

• лично, в территориальном подразделении Росреестра;
• через МФЦ;
• онлайн на официальном сайте регистрационного центра или на портале Госуслуги.

Услуга по предоставлению сведений из ЕГРН платная. Размер пошлины напрямую зависит от того, в каком виде заявитель заказывает выписку: в электронном или бумажном.

За электронную версию придется отдать 350 рублей, за бумажную – 480 руб. Для проверки чистоты сделки подойдет первый вариант.

Обратите внимание: Если за сравнительно короткий промежуток времени у участка сменилось много владельцев, то лучше подстраховаться и отказаться от заключения сделки.

Обременения

Проверить юридическую чистоту – это значит, узнать официальную информацию об объекте на предмет наличия (отсутствия) каких-либо факторов, препятствующих законном переходу права собственности и исключить мошенничество при совершении сделки.

Иногда, собственники идут на обман и продают имущество, на которое наложены ограничения, например арест. В таком случае покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности.

Несмотря на то, что в дальнейшем гражданин может подать иск в суд на продавца и взыскать с него отданные за землю денежные средства в судебном порядке, такие разбирательства ни к чему. На это уйдет много времени и сил. Лучше сразу проверить отсутствие обременений, чтобы потом не возникло никаких проблем.

Для этого заказывают выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Заявителем вправе выступить, как продавец, так и покупатель. Сведения из единого государственного реестра предоставляют по заявлению, предоставленному:

• лично, сотруднику ведомства;
• лично, через МФЦ;
• через законного представителя сотруднику Росреестре или многофункционального центра;
• онлайн, в личном кабинете на официальном сайте ЕГРН или на портале Госуслуги.

Выписку предоставляют в электронном или бумажном виде. Только для проверки чистоты сделки вполне подойдет онлайн вариант.

В выписке из ЕГРН о характеристиках земли содержится информация о его кадастровой стоимости, о месте нахождения, о площади, ВРИ, назначении, правообладателе.

Также, здесь отражены сведения обо всех ограничениях, если они есть. В случае наличия обременений, переход права собственности на участок не зарегистрируют.

Важно! Стоимость бумажной выписки составляет 390 рублей. Если ее заказывают через МФЦ, то плата увеличивается до 460 руб. За электронную справку платят 290 руб.

Доверенность

Если дачный участок продает доверенное лицо продавца, в обязательном порядке проверьте доверенность на ее законность. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом, расположенным на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

1. откройте сервис;
2. введите реестровый номер документа;
3. вбейте дату удостоверения доверенности;
4. выберите ФИО нотариуса, который заверял документ;
5. кликните по кнопке «найти».

Здесь же можно найти информацию об отмене доверенностей, совершенных в простой письменной форме.

Если информация об удостоверении документа подтвердилась, а паспортные данные доверенного лица совпадают с информацией, отраженной в доверенности, то никакой опасности нет. Можно смело заключать сделку.

Проверка документов для сделки

Для строительства дома требуется участок, который имеет ВРИ – ИЖС, ЛПХ или СНТ. В обязательно проверьте, соответствует ли приобретаемый вами надел этому виду разрешенного использования. В противном случае, построить на нем жилой объект невозможно.

Если продавец состоит в браке, просите предоставить его нотариальное согласие второго супруга на сделку. Несмотря на то, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без этого документа, в дальнейшем, муж или жена (в зависимости от того, чьи права нарушены) может подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным.

Пример из практики:

В суд поступило исковое заявление о признании ДКП недействительным. Истец, Самойлова У. пояснила, что супруг, Самойлов Д. продал земельный участок, который является совместной собственностью, без ее согласия.

В настоящее время супруги живут раздельно, однако официально брак не расторгнут. Земельный участок был приобретен по договору ДКП Самойловым Д. после регистрации брачных отношений. Все вырученные денежные средства от продажи участка мужчина присвоил себе. Суд, рассмотрев дело, установил, что сделка заключена незаконно, так как жена не давала своего согласия на сделку, удовлетворил требования истца и обязал ответчика вернуть денежные средства покупателю земли.

В случае покупки доли в праве общей собственности, в обязательном порядке требуйте предоставления отказа от приобретения части имущества другими владельцами или подтверждение их уведомления о сделке, которое получено не менее чем 30 дней назад.

Обратите внимание на сам договор купли-продажи. Сравните характеристики объекта, отраженные в предмете с реальными (какой указан адрес нахождения участка, его площадь, тип и ВРИ).

Посмотрите на цену, отраженную в соглашении. Если стоимость выше, то продавец в любое время может заявить о том, что покупатель до конца не исполнил свои обязательства по договору, даже если устно стороны договаривались совершенно о другой цене.

В соглашении не может быть отражено приоритетное право выкупа участка обратной продавцом, например, по истечении какого-либо времени.

Сам ДКП не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют с учетом положений, отраженных в главе 30 ГК РФ. В нем в обязательном порядке должны содержаться описание предмета сделки и цена. Если этой информации нет, то договор считается незаключенным.

Факт передачи земельного надела рекомендуется зафиксировать путем подписания сторонами акта приема-передачи. Он идентифицирует исполнение обязанности продавцом и покупателем, связанной с предоставлением и принятием объекта.

Образец заявления
Образец ДКП земельного участка в 2024 году

Проверка физического состояния земельного участка

Весенний период идеален для проверки физического состояния земельного надела. Это время года отлично подходит для оценки качества грунта, рельефа. Если есть риск подтопления участка, то ранней весной, когда недавно сошел снег, этого заметить попросту невозможно.

В процессе проверки качества грунта, посмотрите на состав почвы. Песок плохо подходит, как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.

Рекомендуется выкопать яму глубиной 1 м или несколько углублений в разных полостях. Это поможет более подробно изучить состояние почвы. Если через час появилась вода, то такую землю для возведения жилого дома лучше не покупать. А вот для занятия сельскохозяйственной деятельностью подобный участок вполне подойдет.

Если вы планируете построить на приобретаемой земле частный дом, обратите внимание на качество дороги, на наличие общественного транспорта, магазинов и др. инфраструктурных объектов в населенном пункте.

Не менее важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подсоединиться к сети. В противном случае покупателю придется самостоятельно организовывать проведение электроэнергии.

Рекомендуется проверить фактические границы. Надо отметить, что забор, установленный на участке, не всегда подтверждает правильность ограждения территории. Если ограждение частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.

Попросите продавца предоставить план межевания участка, подготовленный не более, чем 5 лет назад. Надо отметить, что межевой план может быть и более ранней датой, главное, чтобы координаты межевого плана были внесены в ЕГРН, в противном случае существующий межевой план не будет иметь никакого значения. Или же попросите собственника провести межевание и после это купите участок.

Также, обратите внимание на экологическую обстановку. Покупать землю рекомендуется в отдалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм, мусорной свалки.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление о расторжение договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных за него денежных средств.

Истец, Голиков Т. пояснил, что между ним и ответчиком, Земковым Д. в марте 2022 г. был заключен ДКП земли ИЖС. Мужчина планировал построить на нем двухэтажный дом.

Согласно предоставленным документам, рассматриваемый надел соответствует потребностям Голикова – имеет вид разрешенного использования ИЖС, находится в пределах населенного пункта, рядом расположена высоковольтная линия.

Стороны заключили ДКП, Голиков рассчитался с продавцом, а также подписал акт приема-передачи имущества.

В конце апреля мужчина решил начать строительство. Он нанял специалистов, которые исследовали участок. Экспертиза показала, что возводить на данной земле двухэтажное строение нежелательно в связи с низким качеством грунта.

Голиков направил претензию продавцу, в которой потребовал расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему уплаченные денежные средства, так как товар, который он приобрел, не соответствует заявленному качеству.

В процессе рассмотрения дела, суд установил, что объект имеет ВРИ – ИЖС, о чем прямо указано в ДКП и выписке из ЕГРН. Также, во время принятия объекта покупатель не имел претензий к продавцу по поводу качества земельного участка. Что касается экспертизы, то никаких подтверждений ее проведения суду не предоставлено. Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска Голикова Т. К Земкову Д.

Частые вопросы

Сколько по времени занимает проверка документов при покупке земельного участка юристом?

Все зависит от скорости получения запрошенной специалистом информации, например выписки из ЕГРН. В среднем, срок проверки занимает от 3 до 10 дней. В некоторых случаях требуется больше времени. Рекомендуем связаться с юристом, описать свою ситуацию и он более конкретно сориентирует по срокам.

Можно ли купить земельный участок без проведения проверки?

Покупатель имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка, не проверяя юридическую чистоту сделки и физическое состояние надела. Однако это очень рискованно, поэтому отказываться от хотя бы минимального анализа не рекомендуется. Если не проводить проверку чистоты сделки, то можно в конечном итоге потерять имущество и деньги, поскольку суд на стороне добросовестного покупателя, а не лица, который с закрытыми глазами приобрел участок.

Продавец отказывается предоставлять выписку из ЕГРН. Где ее взять?

Покупатель имеет право самостоятельно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках, об объекте недвижимости, о кадастровой стоимости, об истории перехода прав собственности. Заявление можно подать лично в территориальном подразделении Росреестра, через МФЦ, онлайн на официальном сайте ведомства или в личном кабинете на портале Госуслуги.

Заключение эксперта

Проверка земли ее перед покупкой – не обязательный этап. Однако отказываться от исследования документов и физического состояния участка не рекомендуется.

Проверка позволяет снизить риск мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости, а также понять, подходит ли качество почвы, состояние рельефа для нужд покупателя.

Если земельный участок продается вместе с постройкой, например с жилым домом, то проверять рекомендуется каждый объект.

Проверить земельный участок перед его покупкой можно самостоятельно. Но, для анализа юридической чистоты сделки лучше обратиться за помощью к юристу.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Как самостоятельно проверить участок перед покупкой

В этой статье мы расскажем, как своими силами проверить интересующий вас земельный участок. Не будем долго останавливаться на важности данного мероприятия, скажем коротко – последствия пренебрежительного отношения к процедуре проверки – риск потери денег и самого участка.

Проверка категории и вида разрешенного использования

Получив кадастровый номер на земельный участок, проверяем категорию и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать целям приобретения земельного участка.

Например, если приобретается земля для строительства жилого дома, то категория земель должна относиться к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования должен быть «индивидуальным жилищным строительством» (ИЖС) или «личным подсобным хозяйством» ЛПХ. Но нужно иметь в виду, что земельный участок с видом разрешенного использования ЛПХ должен сочетаться с категорией земли населенных пунктов.

На рынке достаточно много предложений о продаже земли с разрешенным видом использования ЛПХ, при этом они находятся в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения. На таких участках зарегистрировать дом не получится.

Дачная амнистия позволяет оформить жилой дом на участках с разрешенным видом использования «под садоводство», при этом категория земель может быть как сельскохозяйственного назначения, так и землями населенных пунктов.

Проверка территориальной зоны

Проверьте территориальную зону, которая установлена для земельного участка. Территориальные зоны устанавливаются муниципальными органами власти в результате принятия правил застройки и землепользования.
Определяются следующие зоны: жилые, рекреационное, производственные, общественно-деловые и другие. К примеру, не допускается строительство жилых домов в территориальной зоне инженерной и транспортной инфраструктур.

Карты с территориальными зонами можно найти на официальных сайтах органов местного самоуправления.

• Найдите на карте место расположения земельного участка.
• Сопоставьте территориальную зону и установленный вид разрешенного использования участка.

Рекомендуем также ознакомиться на официальном сайте органов местного самоуправления с проектом генерального плана, поскольку у властей могут быть свои планы на интересующий вас земельный участок, например, для строительства дороги. Компенсация от государства не всегда может покрыть понесенные затраты на строительство дома и обустройство участка.

Наличие охранных зон земельного участка

В зависимости от вида охранной зоны, в пределах ее территории, устанавливаются те или иные ограничения по использованию земельных участков.

Первый способ проверить наличие охранных зон – через публичную кадастровую карту. Нажимаем на вкладку «слои». Ставим галочку напротив словосочетания «зоны с особыми условиями использования». Зеленой подсветкой отображается охранная зона. Нажав на нее, можно перейти к подробной информации. Охранные зоны не всегда своевременно вносят в базу, поэтому их не всегда можно увидеть на публичной кадастровой карте или же в свежей выписке из ЕГРН на земельный участок.

Второй способ узнать о наличии охранных зон – через карту зон с особыми условиями использования территории. Такая карта публикуется на сайте органов местного самоуправления. В ней должны быть отражены охранные зоны особо охраняемой природной территории, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и так далее.

Третий способ – попросить собственника участка заказать свежий градостроительный план земельного участка, ГПЗУ. Этот документ готовится органами местного самоуправления на бесплатной основе. В нем указываются все известные муниципальным властям охранные зоны. Старый ГПЗУ не подойдет, поскольку даже полгода достаточно для того, чтобы территория обросла новыми охранными зонами. Минус такого варианта в том, что срок предоставления ГПЗУ составляет примерно две недели. Этот срок может меняться в зависимости от города или района.

Помимо перечисленных способов, выезжая на осмотр участка, присмотритесь к местности вокруг. Обратите внимание на наличие поблизости заводов, водонапорных башен, электрических подстанций, памятников архитектуры и так далее.

Проверка границ земельного участка

Начнем с проверки статуса земельного надела. Наиболее распространенные статусы это «учтенные» и «ранее учтенные».

Статус «учтенные» означает, что земельный участок прошел кадастровый учет после 1 марта 2008 года после вступления в силу федерального закона о кадастровой деятельности.

Участки со статусом «ранее учтенные» прошли кадастровый учет до вступления в силу указанного закона. При этом ранее учтенные земельные участки бывают как с внесенными координатами в ЕГРН, так и без них.
Проверить наличие внесенных координат можно через публичную кадастровую карту.

Участки без установленных координат поворотных точек, не имеют задекларированную площадь. Зарегистрировать строение на таком участке гораздо сложнее.

Более того, в этом случае имеется высокий потенциал для споров с соседями по вопросу установления смежных границ.

Самые опасное при покупке такого участка, это возможность нарваться на недобросовестных продавцов, фактическое расположение такого участка может оказаться совершенно в другом месте.

Если на карте есть графическое изображение границ участка, то координаты внесены.

Однако отметим, что ранее учтенные участки далеко не всегда имеют точные координаты. Нередки случаи, когда земельные участки имеют реестровые ошибки, вызывающие наложение границ.

Выявить такую проблему поможет услуга выноса точек в натуру. Эта услуга поможет сопоставить фактически установленные границы на местности с границами, которые внесены в документы.

К примеру, вы покупаете земельный участок со строением. Сведения о координатах строения не внесены в ЕГРН. Вынос точек в натуру показывает, что строение частично вышло за границы участка.

Зарегистрировать это строение в дальнейшем не получится если не провести перераспределение земельных участков, что не всегда возможно реализовать.

Цена за вынос одной точки от 500 рублей.

Обратиться за этой услугой можно в любую фирму, которая занимается кадастровой деятельностью. Согласитесь, спокойствие стоит дороже этих денег. Ведь, купив участок с проблемными границами, вы рискуете потратить в дальнейшем гораздо больше денежных средств и нервных клеток.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости

Эти выписки можно заказать как бумажном виде через МФЦ, так и в электронной версии в Госуслугах.

Через указанные выписки мы можем узнать о наличии обременений, арестах, иных ограничениях на участок. В выписке также может содержаться отметка «отсутствует согласие на продажу в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса».

Она не препятствует переходу прав, но важно понимать, что земельный участок может стать предметом судебного разбирательства.

Через вторую выписку узнаем о цепочке собственников участка, проверяем основание возникновения права собственности. Стоит насторожиться, если собственник получил право на участок в результате наследования.

Важно понимать, что существуют риски судебного разбирательства, если иные наследники не приняли имущество вовремя.

К примеру, если наследник докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить иск к покупателю.

Однако в этом случае покупателю может помочь добросовестность приобретения. Никогда не занижайте стоимость по договору купли-продажи.
Такое занижение суд может истолковать не в пользу добросовестности покупателя.

При покупке земельного участка в «Земельном экспрессе» о юридической чистоте сделки вам беспокоиться не придется.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Покупка земельного участка — это серьезное и дорогостоящее вложение, поэтому важно убедиться в его пригодности. В этой статье мы расскажем, как проверить земельный участок перед покупкой, чтобы избежать проблем в будущем.

Проверьте право собственности
Начиная проверку, убедитесь, что продавец является законным владельцем земельного участка. Для этого можно запросить документы, подтверждающие право собственности. В качестве таких документов могут выступать выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и другие.

Проверьте категорию земельного участка
Категория земельного участка — это классификация земель, установленная законодательством. Категория определяет целевое назначение участка и условия его использования. Проверьте и убедитесь, что она соответствует вашим потребностям.

Определите границы участка
Определите границы земельного участка, чтобы убедиться, что он соответствует заявленным параметрам. Для этого можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Узнайте о наличии ограничений
Узнайте, есть ли на земельном участке ограничения, которые могут повлиять на его использование. К таким ограничениям могут относиться: запрет на строительство, наличие лесов, водоохранные зоны и т.д. Эти ограничения могут быть установлены законодательством, муниципальными правительствами или другими организациями.

Проверьте наличие коммуникаций
Проверьте наличие коммуникаций на земельном участке, таких как газ, вода, электричество и канализация. Убедитесь, что они доступны или можно их легко подключить.

Проверьте геологические особенности
Геологические особенности, такие как склоны, подземные воды и грунтовые воды, могут влиять на возможность строительства и использования земельного участка. Убедитесь, что земельный участок не находится на склоне или в зоне риска оползней, что его грунт подходит для намеченного использования.

Проверьте экологическое состояние
Убедитесь, что земельный участок не находится в зоне экологического риска, например, рядом с предприятиями, выбрасывающими вредные вещества. Проверьте, что на участке нет загрязнения почвы или воды, что он соответствует всем нормам и требованиям экологической безопасности.

Обратитесь к профессионалам
Если у вас есть какие-либо сомнения или вопросы, обратитесь к профессионалам. Например, вы можете обратиться к геодезисту, экологу, юристу или в нашу компанию, чтобы получить профессиональную помощь и советы по проверке земельного участка перед покупкой.