Несмотря на поручение президента, закон о регулировании риелторской деятельности пока только обсуждается
То, что на сегодняшний день огромная сфера риелторской деятельности не имеет своего профильного федерального закона – неправильно. Попытки урегулировать ее ведутся уже более 11 лет, но по целому ряду причин этого не происходит, регулирование осуществляется актами подзаконного характера, преимущественно постановлениями Правительства, при отсутствии лицензирования. Есть надежда, что к концу 2022 года соответствующий закон будет принят. Он давно ожидаем, к тому же количество уголовных дел, возбужденных в отношении риелторов за последние два года, зашкаливает. Был проведен анализ того, что в договорах предлагают риелторы клиентам, и он показал просто запредельные вещи в части нарушения норм законодательства, например, прямое выманивание оригиналов документов о собственности, требование о внесении крупных сумм задатка, заключение договоров сразу с несколькими клиентами. При этом никаких гарантий и никакой ответственности риелтора.
Прописать нормы регулирования в законе необходимо, другой вопрос, как это будет сделано. Есть сомнения, что это будет качественный нормативный акт. Притом, что президентом задача поставлена более полутора лет назад, за весь этот период времени так ничего и не решилось. Все находится на уровне обсуждений, как и пять лет назад, когда не был принят разработанный законопроект о риелторской деятельности, хотя на ряд вопросов, на которые тогда не было ответов, сейчас пытаются дать ответы. Либо вносятся предложения о таких препонах, которые могут обрушить этот рынок, так как услуги риелторов станут для граждан неподъемными. Если речь идет о создании саморегулируемых организаций, то это будет связано с оплатой вступительных взносов, обязательного страхования, и все это очень дорого. Люди вместо защиты от мошенничеств получат просто увеличение стоимости сделок с недвижимостью. В итоге гражданам будет легче пойти к нотариусу, поскольку в этом случае предусмотрена его ответственность за условия удостоверенной сделки.
в избранное
Добавление комментария
На «ЗАКОНИИ» действует добровольная регистрация. Это удобно: Вам достаточно один раз авторизоваться, чтобы оставлять комментарий. Если Вы уже зарегистрировались, пожалуйста, авторизуйтесь. Или авторизуйтесь через социальную сеть
Комментарии
Большая часть сферы оказания услуг риелторами, все процессы и вопросы ответственности достаточно детально прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации. Другое дело, что риелторская деятельность не регулируется с 2002 года, когда был принят документ, отменяющий большую часть «избыточного регулирования» почти по 300 видам деятельности путем отмены лицензирования.
С того периода существует добровольная система сертификации, держателем которой является Российская гильдия риелторов. В этой системе на сегодняшний момент более 2 000 сертифицированных компаний и более 20 000 аттестованных специалистов. Естественно, это не покрывает весь рынок, и на нем действует большое количество людей, называющих себя риелторами, но ничего общего с этой профессией не имеющих.
Следует разделять случаи, связанные с мошенничеством и непрофессионализмом. Наносит ущерб людям и то, и другое, но мошенников меньше и их преступлениями и правонарушениями занимаются уполномоченные органы. А вторая часть – это следствие отсутствия должного регулирования профессиональной деятельности риелторов. Некомпетентность наносит не только финансовый вред гражданам, но и имиджевый вред всему цеху профессиональных агентов по сделкам с недвижимостью.
Есть два способа регулирования профессиональной деятельности в России – лицензирование и сертификация, которая реализуется через саморегулируемые организации. Сейчас в риелторской сфере есть только саморегулирование, обсуждаемый закон может сделать его обязательным. Один из этих двух инструментов регулирования деятельности риелторов должен присутствовать.
Написал Апрелев Константин (Константин Апрелев) 26.08.2022 10:23
Большое количество афер по сделкам с недвижимостью чаще всего связано с тем, что люди хотят сэкономить при покупке жилья, ищут варианты ниже рыночной стоимости. Такие предложения дают, как правило, «черные маклеры». Поэтому количество «серых» сделок, тех, по которым в перспективе могут быть проблемы, доходит до 30% от всего объема сделок по аренде и купле-продаже недвижимости.
Разновидностей схем – огромная масса. Например, фиктивная аренда квартиры, пересдача ее два-три раза, получение предоплаты и пропажа посредников после этого. В случае продажи – квартира может быть в скором времени арестована или уже арестована в связи с невыплатой кредитов или имеются огромные долги за ЖКЖ. Самое же страшное – когда кто-то не участвовал в приватизации, квартира продается и сделку «отматывают» обратно. С большими проблемами зачастую сталкиваются покупатели земельных участков с домом, когда выясняется, что его постройка незаконна, и он идет под снос.
При этом риелторы никакую ответственность за то, что, по сути, способствовали совершению таких сделок, не несут и в судебных заседаниях не участвуют. Больше того – риелторы в 99% не имеют юридического образования и даже не могут должным образом проверить чистоту квартиры по различным отраслям права. Их вообще не интересует сохранность денег клиентов, им интересна только собственная комиссия со сделки, причем, немалая. Поэтому лицензирование этой деятельности, как это делается в США, в Европе, необходимо.
Написал Петропольский Алексей (Алексей Петропольский) 26.08.2022 10:20
- Наталья Оганова Доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Эксперт
Портал является официальной площадкой мониторинга правоприменения в сети Интернет, в соответствии с Соглашением с Минюстом России
Лауреат отраслевой премии в области правового PR LEGAL PR AWARDS 2023 «Точка кипения» в двух номинациях.
Закон о риэлторской деятельности когда примут
В нашей стране рынок недвижимости начал формироваться в 1991 году, когда был принят Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». За двадцать лет многое менялось, в том числе правила регулирования рынка. И для специалистов, которые на нём работают, давно очевидна необходимость принятия закона о риэлторской деятельности.
Особую актуальность этот вопрос получил в феврале 2002 года, когда было отменено федеральное лицензирование риэлторской деятельности. В результате система курсов профессионального обучения риэлторов с последующей их аттестацией стала необязательной. На рынок вновь пришли непрофессиональные участники, и вновь одной из характерных особенностей рынка недвижимости становится криминализация отрасли. Общественные объединения старались помочь участникам рынка работать, следуя букве закона. А в январе 2011 года «Россий-ская Гильдия Риэлторов» предложила проект закона о риэлторской деятельности. Надо сказать, что многие годы РГР выступала инициатором его разработки и принятия. Целью закона должна стать защита прав и интересов субъектов риэлторской деятельности, потребителей риэлторских услуг; обеспечение единой государственной политики в области регулирования риэлтор-ской деятельности. Данный законопроект предусматривает регулирование риэлторской деятельности в соответствии с нормами и принципами саморегулирования. То есть, когда государство оставляет за собой функции по выработке государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере профессиональной риэлторской деятельности и осуществляет контроль над деятельностью Национального объединения саморегулируемых организаций. В свою очередь Национальное объединение саморегулируемых организаций риэлторов состоит из СРО, образованных по территориальному принципу (по месту постановки на налоговый учет субъекта риэлторской деятельности). Особенностью данного законопроекта является и то, что субъектами риэлторской деятельности являются не физические лица, как, например, у оценщиков, а юридические лица и индивидуальные предприниматели. То есть ответственность за работу специалистов организации лежит на самой компании. Для обеспечения этой ответственности предусмотрена процедура её обязательного страхования на сумму не менее двух миллионов рублей. Обсуждение проекта закона организовано на сайте РГР. Мы тоже решили узнать, как представители одного из основных профессиональных сообществ Кузбасского рынка недвижимости оценивают данный законопроект, и попросили их ответить на вопросы:
1. Как вы оцениваете проект закона о риэлторской деятельности?
2. Есть ли моменты, которые, по вашему мнению, нужно изменить или добавить в закон?
3. Какими могут быть перспективы риэлторских компаний в связи с принятием закона?
Игорь Викторович Глущенко, председатель НП «Лига риэлтеров Кузбасса», генеральный директор АН «Мегаполис».
1. Пока это только проект закона, наверняка он будет дорабатываться. Например, для меня спорным моментом являются правила вступления в СРО. Принцип территориальности, который авторы закона пытаются отразить, недостаточно четко продуман. А что касается принятия самого закона, я думаю, что многие уже готовы к тому, что на рынке будет регулирование; что профессия «риэлтор» будет официально включена в список профессий РФ. Риэлторам пора задуматься, что работать по-прежнему осталось недолго. Многое скоро может измениться. Грядет время перемен. Положительный момент – то, что с принятием закона риэлторы получат доступ к документам БТИ, УВД, ФНС, которые им необходимы для работы.
2. Пожалуй, главное, чтобы закон приняли. Риэлторы почувствуют поддержку со стороны государства, да и потребители по-другому будут оценивать их работу.
3. Если будут жёстко установленные правила, то всем участникам рынка придётся им следовать. А значит, либо вступать в СРО и работать по закону (работать по договорам, иметь своё помещение либо в собственность, либо в аренде, обучать специалистов, страховать свою деятельность) либо уходить с рынка. Возможно, даже после принятия закона часть черных маклеров останется, но их работа будет квалифицироваться, как незаконная предпринимательская деятельность. И у людей, потребителей наших услуг, появится выбор, с кем работать.
Виктор Николаевич Храмцов, руководитель органа по сертификации НП «Лига риэлтеров Кузбасса», генеральный директор АН «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».
1. Первые две главы закона – это фактически стандарты риэлтор-ской деятельности, обязательные сейчас для исполнения членами РГР, и Национальные стандарты «Системы добровольной сертификации». В этих главах обозначены общие понятия, правила и требования при ведении риэлторской деятельности. А третья глава посвящена именно регулированию риэлторской деятельности. Данный законопроект не ограничивает количество СРО в одном регионе. При этом количество членов в одной саморегулируемой организации должно быть не менее 100. Это обстоятельство, на мой взгляд, может привести не к тем целям, ради которых этот законопроект написан. При появлении в одном субъекте Федерации, тем более, в одном городе, нескольких СРО с небольшим количеством членов (около 100) всегда будет вестись борьба за их сохранение. А в этом кроется опасность низкого контроля качества их работы.
2. Сомнения вызывает то, что членами СРО могут стать только юридические лица путём создания СРО по территориальному признаку. Хорошо это или плохо, покажет время, если закон примут. Но, в любом случае, в этом есть свои плюсы и минусы. Еще момент: ответственность риэлтора прописана довольно слабо. Риэлтор несёт ответственность перед потребителем размером своего вознаграждения в соответствии с договором оказания услуг, если иное не установлено решением суда.
3. Я надеюсь, что и нам в Кемеровской области удастся консолидироваться вокруг действующих и зарекомендовавших себя с положительной стороны сил. В Новокузнецке такой организацией является НП «Лига риэлторов Кузбасса», созданная еще в 1999 году и все эти годы способствующая развитию цивилизованного рынка в Кузбассе. Напомню, что именно Лига налаживала деловые связи с органами лицензирования области, в 90-е годы, а в 2002 году, став коллективным членом РГР, перешла на работу в «системе добровольной сертификации услуг», возглавила в регионе процесс обучения и аттестации специалистов, организовала сертификацию Новокузнецких и Кемеровских компаний! Есть такие силы и в Кемерове. Думаю, что если на предстоящем конгрессе РГР, в июне этого года, нам удастся определиться с окончательной редакцией закона о риэлторской деятельности, то всем нам предстоит большая работа и большая ответственность.
Александр Юрьевич Носов, юрист АН «Вертикаль».
1. Закон даст определение риэлторской услуге, а также выведет профессию «риэлтор» на новый уровень. Будут понятны права и обязанности как профессиональных участников рынка, так и потребителя услуги. Уважающий себя риэлтор будет оказывать только качественную услугу, так как нарушение закона повлечет граждан-скую ответственность, это будет грозить отчуждением от профессии и исключением из СРО.
2. Вызывает одобрение часть закона, в которой регламентируются права риэлторов. В частности, право получения информации об объектах недвижимости от органов госрегистрации, органов внутренних дел, жилищно-коммунального хозяйства, социального обеспечения, органов регистрации актов гражданского состояния. То есть риэлторы таким образом могут максимально подготовиться к проведению сделки и обезопасить своих клиентов. С другой стороны, в законе нигде не оговаривается, что перечисленные органы обязаны предоставить запрашиваемую информацию. Но по факту закон не будет регламентировать тонкости риэлторской работы. Есть опыт законодательства о строительстве, арбитражных управляющих и оценщиках, требование – быть членом саморегулируемой организации, которая, уже зная специфику отрасли, будет устанавливать стандарты. Риэлтор обязан выполнять требования федеральных стандартов, утвержденных Национальным объединением СРО и правил риэлторской деятельности, установленных СРО, членом которой он является. Но каким образом эти правила и стандарты будут соотноситься между собой, остаётся вопросом.
3. Что касается работы агентств, то закон позволит повысить качество оказываемых услуг. Обязательное обучение риэлторов, курсы повышения квалификации, несомненно, позитивно отразятся на ситуации в целом. Однако эти же нормы станут причиной ухода с позиций многих компаний, поскольку их работа зачастую строится на сотрудниках, штат которых регулярно обновляется.
Ольга Данилова
Что получат риелторы от лицензирования деятельности
Уже достаточно долго рассуждают, нужен закон о риелторской деятельности или нет, что регулировать, каким образом соорганизуются риелторы — в СРО или партнерства с индивидуальным допуском в профессию. Мнения на рынке разделились. Очевидно одно: чем дольше будет длиться противостояние приверженцев разных моделей регулирования риелторской деятельности, тем меньше шансов быть встроенными в систему полноценных участников рынка недвижимости. В апреле этого года комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям дал отрицательное заключение по законопроекту «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». На заседании комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) было предложено представить вариант концепции законопроекта с учетом введения лицензирования риелторской деятельности. В конце мая в профильные комитеты Госдумы была передана новая концепция законопроекта о государственном регулировании риелторской деятельности. Надо сказать, что материалы были вручены членам правления РГР, их можно прочитать на сайте гильдии, идет обсуждение в соцсетях. Надеюсь, активным обсуждение будет и на предстоящем Конгрессе РГР, который пройдет в Воронеже с 7 по 11 июня 2017 года. Что лежит в основе концепции Во-первых, риелтор (агент или брокер) для своей деятельности должен получить лицензию. Во-вторых, риелторы должны будут иметь квалифицированную электронную подпись для оказания полноценной услуги потребителю (это касается взаимодействия с Кадастровой палатой в системе Росреестра). В-третьих, взаимодействие с финансовыми институтами в части осуществления платежей и расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, в том числе с использованием специфических способов расчетов через номинальные и эскроу-счета. Так же и в отношении участия в операциях страховых компаний на рынке недвижимости, включая титульное страхование, страхование рисков, страхование собственной (риелторов) профессиональной ответственности. Конечно, остается взаимодействие с другими государственными органами по защите персональных данных и в области финансового мониторинга и налоговых отчислений. Что получат риелторы и потребители Во-первых, риелторы наконец-то обретут уверенность в завтрашнем дне и уважение со стороны всех участников оборота недвижимости (позиция эмоциональная, но однозначно важная); все риелторы будут встроены в систему гражданского оборота недвижимости. Во-вторых, риелторов станет меньше, так как необходимо проходить аккредитацию, сдавать экзамены, получать лицензии. Но этот шаг позволит качественно улучшить сервис для потребителя и ускорить совершение сделки. В-третьих, все риелторы будут значиться в реестре специалистов на рынке недвижимости, что приведет к здоровой и прозрачной конкуренции в риелторской сфере и позволит совершать партнерские (межрегиональные) сделки «без оглядки». В-четвертых, социальная защита для самих риелторов будет гарантирована. В-пятых, свобода действий риелтора с принятием закона не ограничивается. Наоборот, у риелтора появятся права, о которых он давно мечтал, но вынужден сегодня использовать полулегально, с большими трудностями. Все попытки в настоящее время принизить роль риелтора, разговоры о том, что это профессия-пенсионер и у нее нет будущего, рассыпаются на глазах, когда речь заходит о сложных сделках, о сделках в разных регионах, о продаже объектов в сложные времена, об аренде недвижимого имущества и т. д. Высказывания о том, что сервисы, позволяющие самостоятельно выбрать недвижимость, выставленную на продажу, дают возможность человеку без риелтора решить жилищный вопрос, напоминает сказку, когда она заканчивается свадьбой, но ничего не говорится про трудности семейной жизни. Только найти объект — это очень мало, необходимо его подготовить к сделке, снивелировать все риски и выстроить цепочку (как правило, сделки у нас в стране носят обменный вариант). Непонятно, почему вдруг одной из причин отмирания профессии, называют МФЦ. В МФЦ люди приходят с уже подготовленной сделкой, специалисты МФЦ не имеют ни малейшего представления о технологиях и правилах совершения сделки, они обычные статисты, принимающие документы в соответствии с регламентом. Что бы ни говорили противники риелторского движения, можно приводить бесчисленное множество примеров, когда риелторы просто незаменимы. И еще, мы стараемся «не изобретать велосипед» и «не становиться на грабли». В большинстве стран, где риэлторская деятельность так или иначе регулируется, порядка на рынке больше.
Татьяна Деменок президент Российской гильдии риэлторов
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Наш блог
Законопроект о риэлторской деятельности. Чего ждать? Какова его роль для рынка недвижимости?
Время на прочтение: не указано
Категория: Без категории
Среди последних важных новостей риэлторского рынка – создание законопроекта о риэлторской деятельности. На что он направлен, и как повлияет на деятельность агентов по недвижимости? Будем разбираться.
Итак, суть законопроекта, который должен быть рассмотрен этой осенью, заключается в том, чтобы урегулировать законодательно следующее положение: требуется ли обязательная профессиональная подготовка и сертификация для риэлторов?
Отсюда возникает важный вопрос, смогут ли риэлторы, занимающиеся частной практикой, и некоторые агентства продолжать оказывать риэлторские услуги на законных основаниях или путь на рынок для них будет закрыт.
Вообще, разговоры о выпуске национального стандарта риэлторской деятельности идут уже не менее десяти лет, а закон об агентах и брокерах обсуждается уже в течение пяти лет. Но результата в виде того или иного документа так и нет. Причина кроется в том, что риэлторский рынок настолько разнообразен, что стандартизировать всю риэлторскую деятельность довольно сложно. В итоге ситуация такая: что для одних хорошо, то другим – смерть.
За последнее время осуществлено много изменений относительно работы государственной службы, регистрирующей сделки с недвижимостью, а также относительно нотариата. Например, определено, какую ответственность несет нотариус при заверении сделки, а также рассмотрена возможность подавать документы в электронном виде. Поэтому, сейчас от нового законопроекта все ждут конкретной формулировки, в чем именно состоит работа риэлтора и какую ответственность при совершении сделки он несет.
Разберемся, что тут к чему. Основным направлением работы риэлтора можно назвать обеспечение оперативной связи между продавцом и покупателем и защита интересов клиентов.
«Было бы правильно, если бы законопроект мог бы предоставить риэлторам особый статус посредника в сделке и достаточные полномочия для возможности проверки ее участников» , — говорит президентом РГР Татьяна Деменок.
Во всяком случае, однозначно данный законопроект, появившись на свет, вызовет большое количество вопросов и разных мнений, ведь урегулировать одну из старейших отраслей экономической жизни страны не так-то просто.
Как сегодня регулируется рынок?
Сегодня существует система добровольной сертификации риэлторов, которая была разработана РГР и внесена в Реестр Госстандарта еще в 2002 году, сразу после отмены лицензирования. Через десять лет за подписью президента вышел ряд указов о важности и нужности создания в этой области профессиональных стандартов. Но, несмотря на имеющийся проект профстандартов, до сих пор ничего в этом направлении не сделано.
Ожидается, что в 2018 это все-таки произойдет. Но возникает вопрос, как данный документ будет называться. Слово «риэлтор», которое является торговой маркой РГР и которое используется по договоренности с Национальной ассоциацией риэлторов США, употребляться в заглавии не может. Поэтому возможно, мы увидим там такие варианты, как: «специалист», «агент» или «консультант по недвижимости».
Что касается закона, его писали и переписывали уже несколько раз. Последняя редакция, вынесенная на обсуждение Госдумы в прошлом году, оказалась откровенно слабой. РГР дала отрицательное заключение по этому законопроекту. В РГР считают, что его принятие не имело никакого смысла. Он не давал ничего покупателям и риэлторам и только устанавливал сборы за деятельность на рынке недвижимости.
Но, между тем, без регулирования работы риэлторов невозможно обеспечить предоставление качественных услуг агентствами недвижимости, которые будут соответствовать стандартам риэлторской деятельности. Поэтому, когда законопроект будет рассмотрен, следующим шагом должны стать формирование рабочей группы и разработка технического задания для законотворцев. Ведь взгляд на закон изнутри индустрии, безусловно, очень важен. Но также не стоит забывать, что процесс написания закона очень специфичен, документ должен быть встроен в систему законодательства РФ, его нормы необходимо формулировать определенным образом.
«Надо четко понимать: то, что сегодня происходит на рынке недвижимости, — ненормально. Де-юре риэлторов в жилом секторе не существует. Агентом может стать кто угодно, и не важно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне жесткой «зарегулированности» строительной отрасли это выглядит дико» , — считает президент РГР Татьяна Деменок.
Что должно быть в законе?
Сегодня специалисты индустрии сходятся во мнении, что необходимо законодательно утвердить обязательное получение лицензии для агентов и брокеров. Многие считают эти профессии синонимичными, однако на самом деле, второй обладает значительно большими полномочиями. Он управляет риэлторской услугой, организует работу агентов и отвечает за их сделки, взаимодействует с различными участниками рынка недвижимости. Агент же работает непосредственно с клиентами и с базой объектов, ведет переговоры, подготавливает договоры. Он, по нашему мнению, не может работать самостоятельно, только по найму.
Брокер, в свою очередь, как и нотариус, должен иметь право получать сведения, влияющие на чистоту сделки (например, от Росреестра, фискальных органов и т.д. ). Безусловно, за обладание этой информацией он обязан нести ответственность, в том числе и материальную.
Также деятельность брокера в обязательном порядке должна быть застрахована. Заключив договор с продавцом, он получает право распоряжаться объектом недвижимости. Если риэлтор нечистоплотен, человек рискует остаться без жилья.
А вот регулировать стоимость услуг , по мнению многих, не стоит. Можно прописать какие-то максимальные значения. Например, указать уровень, который не может превышать комиссия за определенные услуги.
Также необходимо ввести конкретные требования к риэлторам, а именно:
- образование не ниже среднего специального (для брокера — высшее)
- стаж работы (для агента — требования ниже, для брокера — выше)
- обязательная сдача квалификационного экзамена (на базе РГР или иной структуры — не важно)
- наличие у агентства, в котором работает риэлтор, страхового полиса
Лицензия, должна выдаваться на определенный срок (по примеру того, как сегодня выдаются добровольные аттестаты агентам и брокерам).
Что будет урегулировано в законопроекте в итоге, увидим только по факту его выхода. Будем надеяться, что чиновники все же не станут пренебрегать консультацией профессионального сообщества в лице, например, российской гильдии риэлторов, и закон действительно будет полезен для качественного и поступательного развития сферы услуг по недвижимости в России.