Что такое договор ренты на квартиру

Содержаться до конца. Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

Возможно ли получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком? Разберемся в особенностях договора ренты и кому это все-таки выгоднее.

• Что такое договор ренты
• Виды ренты
  • Постоянная рента
  • Пожизненная рента
  • Пожизненное содержание с иждивением

  Николаю Игоревичу в этом году пошел 72-й год. По профессии он инженер и еще в советские времена получил квартиру. Сразу же после этого он женился, но детей завести так и не получилось. Три года назад жена умерла, и он остался совсем один. Ухаживать за ним некому, а в силу возраста даже обычный поход за продуктами становится почти невозможным.

  Как ему поступить в такой ситуации?

  Покахонтас — не только героиня мультфильма Dysney, но и первая женщина, чье изображение появилось на долларах США.

  Другой факт

  Что такое договор ренты

  Для начала немного терминологии.

  • Иждивенец — это нетрудоспособный человек, часто — пожилой или имеющий группу инвалидности, который не в состоянии себя обеспечивать. Временно безработные люди иждивенцами не считаются.
  • Иждивение — обеспечение иждивенца всеми необходимыми средствами для существования (деньги, уход, продукты, лекарства и т. д.).
  • Рентополучатель (он же рантье) — владелец жилья, который получает ежемесячные платежи, а взамен передает недвижимость рентодателю.
  • Рентодатель — человек, который выплачивает рентополучателю деньги и ухаживает за ним.

  Договор ренты — это контракт, с помощью которого собственник отдает жилье другому человеку в обмен на ежемесячные выплаты или пожизненное содержание. Это отличная возможность для пенсионеров с недвижимостью, но без родственников, получить заботу, уход и стабильный доход вплоть до самой смерти. В обмен на это человек, который оказывал заботу и совершал выплаты, получит жилье после смерти его владельца.

  Квартира в таком случае переходит по договору купли-продажи, и к ней применяются все те же правила с одним небольшим отличием — придется идти и заверять сделку у нотариуса. Владельцу недвижимости к тому же нужно будет подтвердить свою дееспособность, чтобы исключить возможность мошенничества.

  Виды ренты

  Виды соглашений делятся по типу оказываемых услуг и длительности на постоянный, пожизненный и пожизненный с содержанием.

  Постоянная рента

  Это не самый часто встречающийся вид договоров. Во многом это связано с его бессрочностью. То есть сделка заключается на неопределенный срок, в отличие от других видов, а после смерти рантье платежи могут перейти наследникам.

  На практике же при наличии соглашения квартира не входит в состав наследства. То есть после смерти рентополучателя недвижимость переходит в распоряжение рентодателя, а не наследников, которые, правда, могут попробовать признать сделку недействительной.

  Если долговые обязательства выплачиваются деньгами, то платеж должен быть не ниже прожиточного минимума региона, в котором была заключена сделка. Также вместо денег владелец может получать уход или другую помощь, которые заранее оговариваются и прописываются в контракте, а их стоимость тоже должна соответствовать прожиточному минимуму.

  Кроме того, в соглашении есть возможность указать условия полного выкупа. Например, это может быть определенная сумма, после выплаты которой квартира перейдет рентодателю, а ежемесячные платежи уже можно будет не отправлять.

  Такие случаи редки из-за того, что владельцу невыгодно, чтобы его имущество выкупалось заранее, потому что в таком случае он не сможет рассчитывать на получение постоянного дохода или услуг до конца жизни.

  Также там можно прописать, чтобы собственность переходила только после смерти владельца либо через определенное время после заключения сделки — например, через 10 лет, но максимальный срок — 30 лет.

  Пожизненная рента

  Этот вариант как раз применяется, когда у пожилого человека нет родственников, но есть недвижимость. Разменивать ее или переезжать в более дешевую он не может, поэтому единственный вариант — пожизненная рента, где недвижимость после смерти владельца попадает в пользование другому человеку.

  Тогда рентодатель платит владельцу жилья каждый месяц определенную сумму. Выплаты могут иметь и другие интервалы, если это прописано в контракте. Платить в этом виде контракта можно только деньгами.

  То есть, заключая такую сделку, рентодатель обязуется содержать пожилого человека до конца его жизни, при этом получает возможность жить рядом, оплачивая недвижимость будто в ипотеку.

  Пожизненное содержание с иждивением

  Договор ренты с пожизненным содержанием отличается от предыдущего варианта — здесь уже включаются не только платежи, но и уход, чистка и уборка помещения, оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств. При этом содержание рантье должно обходиться хотя бы в два прожиточных минимума. При таком варианте обычно пожилой человек и рентодатель живут бок о бок.

  К этому типу сделки также может быть добавлено третье лицо в виде сиделки или другого медперсонала, чтобы обеспечить профессиональную помощь. Оплачивает эти услуги тоже рентодатель.

  Деньги, которые Николай Игоревич будет получать от Андрея, он, скорее всего, не истратит целиком. Остаток можно будет поместить на вклад.

  Как заключить и расторгнуть

  Пошаговый гайд, как заключить контракт.

  • Сначала обсудите с плательщиком все необходимые вопросы. Если же вы так и не смогли прийти к консенсусу по каким-то вопросам, лучше попросить помощи у опытного юриста. Конкретные обязательства по соглашению будут зависеть от желаний обеих сторон.
  • Составьте договор. Можно самостоятельно, но этот пункт тоже лучше сделать с юристом — так риски сведутся к минимуму. В нем важно указать, что конректно переходит рентодателю и в каких случаях, обязательства плательщика (выплаты, оказание услуг или работ и т. д.) и данные о недвижимости. Кроме того, очень важно, чтобы условия были поняты обоими участниками — это уменьшит шанс расторжения контракта в будущем.

  Также необходимо указать:

  • информацию о всех участниках сделки;
  • что делать в случае пожаров и землетрясений;
  • как может быть расторгнута или оспорена сделка;
  • как будут решаться споры по ней;
  • кто несет ответственность, если условия нарушат.

  Настоятельно рекомендуем внимательно и ответственно подойти к оформлению договора. Постарайтесь прописать в нем все возможные пункты и сценарии, но делать это лучше четко и ясно, чтобы не возникло трудностей с трактовкой. Невнимательное составление соглашения может привести к тому, что рентополучатель потеряет недвижимость либо плательщик не сможет получить деньги назад при расторжении сделки.

  Для заключения сделки потребуются паспорта, документы на квартиру, копия финансового лицевого счета и заявление о переходе права собственности.

  • Сходите к нотариусу. Он должен удостовериться, что все участники процесса отдают себе отчет о совершенных действиях, после чего проверить документы. Если все нормально, происходит регистрация в Росреестре и оплата госпошлины в 1000 рублей.

  При совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

  Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Они могут быть использованы в суде в качестве доказательства.

  Чтобы расторгнуть договор, требуются веские причины, например:

  • если были нарушены нормы составления договора;
  • нет госрегистрации и заверения нотариуса;
  • во время подписания владелец был недееспособным (в этом случае придется провести экспертизу психического здоровья);
  • если рентодатель обманул рентополучателя — здесь нужны будут показания свидетелей либо другие письменные доказательства нарушения;
  • если плательщик злоупотребляет своими правами или не выполняет свои обязанности.

  Суд может принимать разные стороны. Например, рентодатель тоже имеет право оспорить сделку и вернуть деньги назад. Но в таких случаях обязательно нужно будет предоставить психиатрическую экспертизу, которая бы подтверждала, что владелец (рентополучатель) не в состоянии принимать такое решение.

  Еще есть вариант выкупить ренту — заплатить фиксированную сумму, которую стороны предварительно оговорили и внесли в договор. В таком случае квартира перейдет рентодателю без последующих регулярных платежей. Если этот пункт не указан, то размер выкупа рассчитывается государством с помощью Гражданского кодекса.

  Также важно учесть, что не все люди способны ужиться друг с другом в силу разного характера. Фактически все условия будут соблюдены, но атмосфера будет невыносима для обеих сторон, а суд не считает испорченные отношения за вескую причину. Поэтому советуем прописать в соглашении возможность раздельного проживания.

  Плюсы и минусы договора пожизненной ренты

  Для обеих сторон есть как минусы, так и плюсы.

  Для владельца квартиры:

  Плюсы	Минусы
  Обеспечение себя уходом и безбедное существование до конца жизни, при это сохраняя возможность проживать у себя в квартире	Высокий риск стать жертвой мошенников
  Ежемесячные платежи сохранятся даже в случае пожара или другого ЧП	Высокий риск на покушение, ведь чем быстрее хозяин жилья отойдет на тот свет, тем быстрее рентодатель получит долгожданную квартиру
  Сделка гарантируется залогом, а если его все-таки нарушат, можно совершить расторжение без возврата денег плательщику	Ваши отношения с родственниками и друзьями могут сильно испортиться
  Вы максимального защищены государством	После заключения сделки собственность перестает вам принадлежать

  Для плательщика:

  Плюсы	Минусы
  Вы можете получить недвижимость в рассрочку за меньшие деньги, а также право собственности на нее	У кредита неизвестный срок окончания — это может быть как год, так и 30 лет. А иногда и дольше, если объявятся наследники
  Проживание и уход за пожилым человеком может выйти немного дешевле, чем снимать жилье	Вы оплачиваете все расходы на нотариуса и регистрацию
  Рантье не сможет расторгнуть соглашение, если все оговоренные условия соблюдаются	Невозможно стать полноценным владельцем недвижимости вплоть до смерти рентополучателя
  Если у вас хорошие отношения с хозяином жилья, вы всегда можете договориться и получить более выгодные условия	Если у вас вариант содержания с иждивением, то владельца квартиры может не устроить качество услуг, и он расторгнет сделку

  Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

  Риски при заключении договора

  Самое главное — любой контракт заключать только под контролем профессионала. Обратитесь к юристам и нотариусам — это минимизирует риск быть обманутым. Очень часто случается, что под видом ренты владельцу недвижимости давали подписать соглашение о дарении, собственник терял жилье и не мог получить никакой помощи.

  Рентодатель же должен помнить, что юридически он защищен намного меньше — например, в случае пожара и уничтожения квартиры он все равно будет вынужден до конца жизни платить собственнику. А при заключении сделки даже после смерти владельца жилья есть риск не избавиться от финансовых обязательств.

  После долгих раздумий и консультации у юриста Николай Игоревич принял решение заключить договор пожизненной ренты с иждивением. В совершенной сделке рентодателем стал его сосед Андрей, которому он полностью доверяет и знает не первый год. По соглашению Андрей будет платить каждый месяц 10 тысяч рублей и обеспечивать Николая Игоревича всем необходимым: платить коммуналку, покупать продукты, лекарства, а в случае чего — услуги медперсонала, а за это он получит недвижимость.

  Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

  

  Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни. Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

  

  Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

  Договор ренты с пожизненным содержанием

  Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

  Договор пожизненного содержания с иждивением

  Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

  

  Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь (Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

  Как заключить и расторгнуть договор ренты

  Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу). ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде. Читайте также Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем

  Плюсы договора ренты

  Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания. Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

  Минусы договора ренты

  Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

  

  Мошенники встречаются и среди людей в возрасте (Фото: Pexels)
  Читайте также ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты

  Как оформить договор ренты

  Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца. Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

  

  Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты (Фото: Mari Helen/Unsplash)

  Комментарий эксперта

  Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков: — Что важно знать рентодателю? — Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла. Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими. — На что обратить внимание при заключении договора? — Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции. С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой. Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде. — Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег? — Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить. — Что необходимо учесть рентополучателю? — Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения. Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются. Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

  Как правильно составить и заключить договор ренты

  Красивое слово «рантье» ассоциируется с пожилым человеком, который вольготно живет на доход от сдачи своей квартиры. Однако на самом деле речь идет не об обычной аренде недвижимости, а о ренте — когда уже при жизни владелец жилья отписывает его другому, при этом получая от такой сделки определенный доход. Вместе с экспертами выясняем, как оформить договор ренты квартиры и каковы его плюсы и минусы для обеих сторон.

  Что такое пожизненная рента: общая информация, суть договора

  Рента — это сделка, по которой собственник жилья передает его другому человеку на определенных условиях. Условиями могут стать регулярные денежные выплаты либо иная помощь. При этом он законно остается жить в своей (точнее, юридически уже не своей) квартире до самой смерти.

  Как правило, в роли рентополучателя (того, кто переписывает свою квартиру на другого) выступают пожилые люди, находящиеся в затруднительном финансовом положении и не имеющие родственников, которые могли бы за ними ухаживать или помогать деньгами. Если есть договор ренты, то рантье (первоначальный владелец квартиры) начнет получать гарантированную помощь от стороннего лица или же организации, при этом продолжая пользоваться своей недвижимостью.

  Договор ренты на квартиру заключается в том случае, если каждая сторона видит в нем выгоду: пожилой человек имеет постоянный доход либо иную поддержку, а рентодатель (тот, на кого переписывается собственность) становится владельцем квартиры. Правда, ему придется смириться с фактом, что в ней проживает прежний владелец.

  Виды ренты

  Рента бывает трех видов:

  • пожизненная,
  • постоянная,
  • содержание с иждивением.

  У каждого из этих вариантов есть свои особенности, и это нужно учитывать обеим сторонам. Желательно, конечно, заранее оценить все «плюсы» и «минусы».

  Пожизненная рента

  В этом случае в роли того, кто получает деньги, может выступать только физическое лицо, не организация. Пожилой человек (а, как правило, ренту оформляют люди в возрасте) продолжает пользоваться жильем, но юридически оно уже не принадлежит ему. Рентодатель также может пользоваться жилплощадью, но, правда, с обременением: он не имеет права совершать никаких сделок с недвижимостью до тех пор, пока рентополучатель не умрет. Выплаты происходят, пока прежний владелец жив. С его кончиной действие договора ренты автоматически заканчивается.

  По закону право получения пожизненной ренты (то есть самих выплат) владелец квартиры может передать другому лицу. Например, пожилая бабушка, которая владеет квартирой, может заключить договор ренты, по которому деньги будут перечисляться не ей, а её мужу или пожилой подруге.

  Таким образом, стороной договора (рентополучателем) остается бабушка, но в документе указывается, что выплаты будут перечисляться не ей, а супругу. Даже если её муж умрет раньше нее, она все равно останется рентополучателем, и никто её выселить из квартиры не сможет, ведь действие договора закончится только с её смертью. Все нюансы по выплатам для тех или иных ситуаций предусматриваются в договоре.

  Постоянная рента

  В случае постоянной ренты в роли того, кто её получает, может выступить не только физлицо, но и некоммерческая организация. При этом получение выплаты может передаваться по наследству — например, если пожилой человек умрет, деньги будут выплачиваться его ребенку либо супругу (в зависимости от того, кто наследник). Выплата ренты не ограничена определенным периодом времени, иными словами, бессрочна.

  Плательщик ренты также имеет право выкупить ренту, после чего регулярные платежи прекращаются. Это основная особенность такого вида ренты. Для выкупа ренты плательщик должен не только заплатить стоимость недвижимости, но и разово внести сумму, которая прописана в договоре. Если же в этом документе конкретная сумма выкупа не указана, то, по Гражданскому кодексу, вносится годовая сумма ренты. Срок действия договора прекращается сразу после полной оплаты.

  Постоянная рента выгодна для ее получателя тем, что срок ее действия не ограничен даже сроком жизни первоначального получателя, подчеркивает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. То есть получатель ренты может обеспечить своих наследников за счет рентных платежей, которые они смогут получать с момента смерти наследодателя (то есть даже не с момента оформления наследства).

  Кроме того, право на получение рентных платежей не ограничено состоянием недвижимости. То есть можно получать платежи, даже если квартира, которая передается плательщику ренты, по каким-то причинам оказалась полностью разрушена. Стоит также отметить, что получатель ренты защищен от неисполнения плательщиком условий договора — он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, говорит Кузнецов.

  Для плательщика данный инструмент хорош тем, что позволяет получить недвижимость по схеме, схожей с кредитованием: плательщик осуществляет периодические платежи в пользу получателя и приобретает право на недвижимость в результате выполнения условий договора. Кроме того, плательщик ренты защищен залогом от притязаний наследников на жилье, поскольку они получают недвижимость с обременением в пользу плательщика ренты, который сохраняет за собой право на приобретение данной недвижимости в случае полного выполнения своих обязательств по договору.

  Пожизненное содержание с иждивением

  Пожизненное содержание с иждивением подразумевает, что рантье получает от рентодателя не только определенные денежные выплаты, но и помощь. Это может быть обеспечение продуктами и лекарствами, уход за рентодателем (ухаживать рентодатель может лично либо нанять пожилому человеку помощницу — по договоренности), помощь по бытовым вопросам и так далее. Можно даже рассматривать оплату рентодателем проживания пенсионера в пансионате для пожилых людей.

  В данном случае предметом договора ренты может быть только недвижимое имущество (то есть квартира, дача и так далее, а не автомобиль и не катер, к примеру), и это его принципиальное отличие от других вариантов ренты.

  Если в качестве рантье выступали двое людей — например, супружеская пара, то выплаты и другая помощь заканчиваются после наступления смерти последнего рентополучателя.

  Кто может заключить договор ренты

  Договор ренты, как и любую сделку с недвижимостью, может заключить любой совершеннолетний дееспособный гражданин (если ему от 14 до 18 лет, то на это должен дать согласие родитель или опекун). Однако, по понятным причинам, такое решение, как правило, принимают люди пожилого возраста.

  Как составить договор ренты

  Строгой формы договора ренты на недвижимость нет — он составляется в зависимости от условий, о которых договорились обе стороны. Однако есть аспекты, которые и рентодатель, и рентополучатель должны учесть в документе обязательно:

  1. Вид договора (постоянная рента, пожизненная либо содержание с иждивением).
  2. Если речь идет о содержании с иждивением, любая помощь, помимо материальной, также должна быть подробно прописана. В договоре указывается вид предоставляемых услуг — например, приобретение продуктов, одежды и так далее. Также по договоренности может быть указано, что в случае болезни рентополучателю будут компенсированы все его расходы на лечение и обеспечена покупка необходимых лекарственных средств. Стороны могут договориться и о другом виде помощи — например, сопровождении пожилого человека к врачу, уборке в квартире, починке бытовой техники и так далее.
  3. В договоре указывается, бесплатно передается квартира или за определенные деньги, прописывается размер выплаты. Она может быть единовременной, ежемесячной или ежеквартальной — в зависимости от договоренности сторон.
  4. При регулярных перечислениях денег нужно обязательно прописать сроки выплат и возможную индексацию суммы ренты в связи с инфляцией, ведь рента может продлиться много лет;
  5. Как будет наследоваться квартира в том случае, если рентодатель умрет раньше своего рантье;
  6. Может ли рантье на протяжении периода выплат менять место жительства — например, переехать из данной квартиры на дачу или к родственникам.

  Стоит учесть, что если квартира, о которой идет речь в договоре, была приобретена в браке, то, как и при обычной сделке купли-продажи, стороны должны иметь на руках согласие от мужа или жены рентополучателя на заключение сделки (такое требование содержится в Семейном кодексе).

  

  Нажмите на изображение для скачивания примера договора

  Как заключить договор

  Договор ренты действителен только в том случае, если он заверен у нотариуса. Для начала его должны подписать обе стороны (рантье и плательщик). Затем им необходимо явиться к нотариусу для его заверения, на котором присутствуют и рантье, и плательщик.

  «Количество экземпляров договора ренты рассчитывается так: по одному для каждой из сторон плюс ещё два — для нотариуса и для последующего предоставления в Росреестр при передаче недвижимости в собственность рентодателя», — уточняет риелтор Денис Матвеев.

  Необходимые документы

  Документы, необходимые для заключения договора ренты:

  • выписка из ЕГРН (её выдают в центрах госуслуг);
  • основание, на котором рентополучатель владеет собственностью (например, документы о сделке купли-продажи, о получении жилья в качестве наследства, документ о приватизации и так далее);
  • техпаспорт на квартиру;
  • выписка из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в данной квартире паспорта рентодателя и рентополучателя
  • согласие органов опеки в случае, если, помимо взрослых собственников на квартиру, есть несовершеннолетние;

  Совет эксперта

  «Перед оформлением договора желательно попросить владельца квартиры (будущего рантье) предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, которые подтвердят его дееспособность, — рекомендует риелтор Денис Матвеев. — Это минимизирует риск того, что рантье или его родственники попытаются в дальнейшем оспорить договор и передачу квартиры в собственность рентодателю».

  Расходы на нотариуса

  За нотариальное удостоверение договора ренты придется заплатить госпошлину, которая, согласно федеральному тарифу, составляет 0,5% от суммы договора (суммы сделки) и при этом не может быть менее 300 и более 20 тысяч рублей. Плюс — региональный тариф, который в разных городах может отличаться, поскольку устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ.

  «Сумма сделки прописывается в договоре ренты. Для этого стороны должны договориться, что оценивают недвижимость в такую-то сумму (на свое усмотрение) либо взять кадастровую стоимость квартиры. От этой суммы (оценочной или кадастровой стоимости) и высчитываются вышеуказанные 0,5%», — поясняет судебный юрист Евгения Васильченко.

  Сама передача имущества в собственность плательщика может быть платной или безвозмездной (по договоренности сторон). В первом случае надо будет оформить договор купли-продажи, а во втором — дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

  Сделка о передаче недвижимости по договору ренты должна быть зарегистрирована в Росреестре. Документы подаются через центры госуслуг. Этим могут заняться как непосредственно участники сделки, так и сам нотариус.

  За что ещё придется заплатить

  После того как пройдет регистрация, новый собственник (рентодатель) может взять в МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на квартиру. Отныне он официальный владелец этой недвижимости — правда, как было указано выше, с обременением в виде невозможности распоряжаться квартирой, пока её прежний владелец жив и ею пользуется.

  Платежи, которые будут регулярно поступать рентополучателю, — это его официальный доход, поэтому они облагаются налогом. При этом есть один нюанс. Если плательщик ренты — физическое лицо, то рантье должен сам подать декларацию и заплатить налог. А вот если выплаты идут от организации (юридического лица), то она сама удержит НДФЛ с этой выплаты (ст. 226 НК РФ).

  Можно ли заключить договор ренты с родственником

  «Договор ренты необязательно заключать с посторонним человеком. Он возможен и между родственниками — например, между бабушкой и внучкой или между тётей и племянником, — поясняет риелтор Денис Матвеев. — Заключается он по тем же общим правилам».

  Плюсы и минусы договора ренты для плательщика ренты

  Плюсы договора ренты для плательщика:

  • возможность купить квартиру фактически в рассрочку — не выплачивая сразу всей суммы;
  • возможность проживания в квартире с момента заключения договора, что обычно стоит дешевле, чем аренда;
  • данная жилплощадь уже фактически ваша, ведь при выполнении вами всех пунктов договора ренты и его законности оспорить его прежнему владельцу (рантье) вряд ли удастся; иными словами, у вас есть гарантия получения квартиры в абсолютную собственность.

  Минусы для плательщика ренты:

  • поскольку конкретный срок окончания договора ренты неизвестен (в случае с пожизненной рентой или иждивением он зависит от того, сколько проживет пожилой человек), общую сумму, которую рентодатель заплатит за квартиру, заранее спрогнозировать невозможно.
  • ограничение права на квартиру: пока её прежний владелец жив, ни продавать, ни сдавать её в аренду по собственному желанию он не сможет
  • когда речь идет о договоре с иждивением, всегда есть риск того, что пожилой человек окажется недоволен качеством услуг, которые вы ему предоставляете, и потребует через суд аннулирование соглашения;
  • расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг нотариуса несет не рантье, а рентодатель.

  Плюсы и минусы договора ренты для получателя ренты

  Плюсы для рантье:

  • пожилой человек получает определенную сумму в строго оговоренные сроки либо прочую помощь (в зависимости от условий договора); если рядом нет близких или если они не хотят заботиться о пожилом человеке, это реальное решение проблемы;
  • получаемые деньги или помощь можно контролировать, поскольку это оговорено договором и рентодатель несет юридическую ответственность за соблюдение всех условий;
  • в отличие от аренды, голова не будет болеть с постоянным поиском жильцов, ведь договор ренты расторгнуть очень сложно, а квартиросъемщикам отказаться от аренды и съехать раньше времени законодательно проще.

  Минусы для рантье:

  • если возникнет желание расторгнуть договор, сделать это будет очень непросто: доказательства невыполнения рентодателем своих обязанностей либо незаконности договора должны быть достаточно веские;
  • необходимость платить налоги и предоставлять декларации в налоговые органы.
  • риск попасть на нечестного рентного плательщика; в лучшем случае это задержки выплат либо плохой уход за пожилым человеком, а в худшем — риск криминального характера;
  • психологический фактор: даже если речь идет о честном и порядочном плательщике, пожилой человек все равно может подсознательно тревожиться, что кто-то «ждет его смерти».

  Расторжение договора ренты

  Бывает, что рентодатель или рантье начинает настаивать на прекращении ренты, тогда как другую сторону всё устраивает. Расторгнуть договор в этом случае возможно, но сделать это не очень просто.

  Аннулирование документа допускается и регламентируется статьей 599 Гражданского кодекса РФ. Инициатору прекращения ренты придется обращаться в суд, чтобы официально оспорить договор.

  В иске указываются основания, по которым вы хотите расторгнуть соглашение.

  Такими поводами могут быть:

  • некорректно составленный договор, то, что он не прошел госрегистрацию или не был нотариально удостоверен;
  • официально подтвержденная недееспособность рантье в момент подписания договора ренты;
  • нечестные действия плательщика либо невыполнение им тех или иных пунктов договора ренты.

  Можно ли продать квартиру с рентой

  Несмотря на то, что у рентодателя есть обременение, квартиру с рентой все-таки можно продать, но только при условии, если будет получено согласие прежнего владельца (рантье). Для этого все три стороны должны подписать договор купли-продажи, где указывается, что прежнее соглашение прекращено путём выкупа.

  «При такой продаже за рентополучателем сохраняется право жить в данной квартире. — поясняет риелтор Денис Матвеев. — Этот пункт обязательно указывается в договоре купли-продажи, без него Росреестр не примет документ на регистрацию».

  Договор пожизненной ренты: что нужно о нем знать и как правильно заключить

  

  При ренте собственник передает свое имущество в обмен на материальное содержание.

  Чаще всего пожизненная рента применяется к квартирам: пожилой владелец жилья заключает такой договор с тем, кто обязуется поддерживать пенсионера деньгами и ухаживать за ним. Хозяина квартиры называют получателем ренты, а того, кто помогает деньгами или как-то иначе, — плательщиком ренты.

  Квартира перейдет в пользование плательщику ренты, только когда собственник умрет, поэтому рента называется пожизненной. Кроме денег по договору пожизненной ренты можно получать и другую помощь.

  В этой статье я расскажу об особенностях договора пожизненной ренты и налогах, покажу, как его правильно заключить и расторгнуть, и объясню, можно ли продать квартиру с рентой.

  Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

  Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
  Подписаться
  Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

  Чем пожизненная рента отличается от других видов ренты

  Существует три договора — это вариации ренты:

  1. Пожизненная рента.
  2. Постоянная рента.
  3. Пожизненное содержание с иждивением.

  Отличия от постоянной ренты. По договору пожизненной ренты выплаты ограничены сроком жизни получателя. В случае с постоянной рентой выплаты бессрочны: когда получатель ренты умрет, плательщик должен будет платить его наследнику.

  

  В то же время плательщик постоянной ренты в любой момент вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты и просто выкупить ее. Фактически постоянная рента — это разновидность рассрочки, которую в любой момент можно погасить досрочно.

  По договору пожизненной ренты получать выплаты может только человек. По договору постоянной ренты получателем ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, например благотворительный фонд или ТСЖ.

  Имущество, которое передается по договору пожизненной ренты, может принадлежать не самому получателю ренты, а другому человеку. Например, собственник квартиры передает ее плательщику ренты при условии, что он будет выплачивать рентные платежи сестре собственника. В договоре постоянной ренты такое невозможно.

  Выплаты по договору постоянной ренты могут быть деньгами или вещами, работами и услугами, но нужно определить их стоимость. В договоре пожизненной ренты высчитывать эту стоимость не надо. При этом денежная выплата за месяц не может быть ниже прожиточного минимума на душу населения.

  Если стороны не предусмотрят в договор другое условие,рента выплачивается после каждого квартала.

  

  В договоре постоянной ренты получатель выплат может передать право получать ренту другому человеку — по договору уступки права требования, по наследству или при реорганизации юридического лица, если получателем выступает некоммерческая организация.

  Отличия от пожизненного содержания с иждивением. Основное отличие договора пожизненного содержания с иждивением от других вариантов ренты в том, что его можно заключать только в отношении недвижимого имущества. Предметом же договора пожизненной ренты может быть передача любого имущества, в том числе движимого, например машины.

  По договору пожизненной ренты, как правило, выплаты идут деньгами, хотя иногда в договоре указывают, что часть платежей может быть в виде продуктов, лекарств или помощи.

  По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик обязательно должен обеспечить получателя едой, одеждой, лекарствами. Также в договоре пожизненного содержания может быть прописана обязанность следить за чистотой и порядком в жилье, периодически отвозить получателя ренты к врачам и сопровождать на прогулках.

  

  Стоимость всего объема содержания с иждивением нужно прописать в договоре. Стоимость месячного содержания не может быть ниже двух величин прожиточного минимума, установленного в регионе, где находится имущество. Если региональные власти не определили прожиточный минимум, надо ориентироваться на федеральный размер.

  Плюсы и минусы, а также риски пожизненной ренты

  Пожизненная рента — сложная правовая конструкция со множеством нюансов. В идеале обе стороны получают явные выгоды. Например, у получателя ренты они такие:

  1. Он может получать платежи без каких-либо усилий. Платежи гарантированы залогом, то есть плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться жильем, пока не выплатит ренту.
  2. Можно жить в квартире или доме до самой смерти.
  3. Можно получать платежи, даже если квартира будет полностью разрушена.
  4. Если плательщик ренты нарушает условия договора, можно потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

  Плюсы для плательщика ренты:

  1. Не нужно брать кредит и платить проценты банку.
  2. Если выполнять договор, закон гарантирует получение жилья — на него накладывается обременение, поэтому ни сам получатель ренты, ни его наследники не смогут оспорить договор.

  Но на практике есть минусы и довольно серьезные риски.

  Для получателя ренты. Основной — право собственности на жилье прекращается. То есть получатель ренты продолжает жить в квартире, но больше не может ею распоряжаться — например, зарегистрировать в ней кого-либо .

  Если получатель ренты захочет расторгнуть договор, одного желания будет недостаточно. Договор ренты расторгнуть можно только по установленным законом основаниям — например, если плательщик несколько раз задержит выплаты.

  

  Получатель ренты может оказаться в ситуации, когда плательщик не выполняет условия договора, но состояние здоровья получателя уже не позволяет ему биться за свои права.

  Для плательщика ренты. Для этой стороны минусов и рисков даже больше.

  Так, непонятна конечная цена имущества: платить ренту придется до конца жизни получателя, а сколько он проживет — неизвестно. Поэтому переплата за квартиру может выйти существенной. Если же все произойдет наоборот и получатель ренты переживет плательщика, платить ренту придется его наследникам.

  Пока получатель ренты не умрет, на имуществе будет обременение и им можно будет распорядиться, только если обеспечить получателя другим жильем. Если же получатель ренты каким-либо образом лишится своего жилья, например его дом сгорит, плательщик все равно будет обязан вносить платежи.

  Плательщик ренты несет все расходы по заключению договора: платит государственную пошлину и за правовые и технические услуги нотариуса. Также у плательщика возникает обязанность содержать имущество: ремонтировать, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физлиц.

  Если получателя ренты будет что-то не устраивать и платежи состоят не только из денег, он может заявить, что другая сторона некачественно выполняет обязательства. Например, если плательщик должен обеспечивать получателя продуктами, лекарствами, уборкой, медицинской помощью, получатель может заявить, что не получал никаких услуг, и потребовать расторжения договора.

  Наследники получателя ренты могут попробовать оспорить договор в суде. Придется нести расписки и чеки, вызывать свидетелей, чтобы подтвердить добросовестность.

  

  Стороны

  Получатель ренты — человек, который передает свое имущество другому, чтобы получать доход.

  Плательщик ренты — человек или юрлицо, которое в обмен на имущество обязуется выплачивать рентному кредитору доход, то есть ренту.

  В одном договоре может быть несколько получателей: например, когда ренту получают пожилые супруги. По общему правилу в этом случае рентный платеж делится между ними поровну, но в договоре можно прописать и другой раздел.

  После смерти одного из получателей рентный платеж остается прежним: часть, которая приходилась на долю умершего, делится между оставшимися получателями. Ренту платят до смерти последнего получателя.

  

  Рентные платежи

  За переданное имущество плательщик ренты должен вносить платежи в форме, размере и порядке, как это прописано в договоре.

  Виды. Строго говоря, рентные платежи по договору пожизненной ренты — это выплаты деньгами. Если стороны хотят вписать в договор уход, обеспечение едой, лекарствами, одеждой, услугами, надо заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Но на практике часто бывает, что в договорах пожизненной ренты фигурируют услуги и уход, а в договорах пожизненного содержания — платежи.

  Форма предоставления. Форма предоставления рентных платежей фиксируется в договоре и может быть комбинированной — одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая в натуральной форме. Например, плательщик ежемесячно платит получателю 10 000 ₽ и каждую неделю привозит продукты по оговоренному перечню, покупает все лекарства, назначенные получателю врачом, и раз в две недели заказывает клининг.

  Также стороны могут договориться, что при подписании договора плательщик вносит фиксированный платеж деньгами, а затем ежемесячно до момента смерти получателя выплачивает определенные суммы, а также оплачивает коммунальные услуги, покупает еду, лекарства, обеспечивает медицинскую помощь и обязан оплатить ритуальные услуги.

  

  Договор пожизненной ренты удобен тем, что в нем можно прописать услуги и уход и при этом не надо высчитывать их денежный эквивалент.

  В договоре же пожизненного содержания с иждивением нужно определить стоимость всего рентного платежа, включая его неденежную часть. При этом минимальная стоимость общего рентного платежа не может быть меньше двух прожиточных минимумов в регионе, где находится имущество, которое передается под ренту.

  Момент возникновения права на платежи. Право на рентные платежи появляется у получателя после того, как право собственности на имущество перешло к плательщику ренты. У плательщика ренты с этого же момента возникает обязанность вносить эти платежей.

  Сроки выплат. Стороны могут сами определить, когда выплачивается рента. Если в договоре это условие не прописано, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

  Фиксация и порядок выплаты. Чтобы уменьшить риски, в договоре пожизненной ренты лучше прописать, в каком порядке вносятся платежи. Особенно актуально это для платежей, которые состоят из денег и натуральной формы.

  • Например, можно указать в договоре, что 10-го числа каждого месяца плательщик вносит деньги в оговоренной сумме, каждую субботу приносит или обеспечивает доставку еды на неделю, 25-го числа каждого месяца оплачивает коммунальные услуги и раз в две недели обеспечивает уборку в квартире.

  Чем подробнее стороны пропишут в договоре объем натуральных «платежей», тем меньше спорных вопросов возникнет потом. Нужно оговорить даже перечень регулярно закупаемых продуктов — хлеб, молочные продукты, мясо, крупы, чай, шоколад — и эпизодических закупок — 200 граммов красной икры на Новый год и торт на день рождения. Можно перечислить желательные марки продуктов — например, что творог обязательно должен быть «Кубанская буренка» или «Веселый молочник» жирностью 5% или 9%.

  

  Такие подробности помогут избежать обвинения в неисполнении условий договора, если получатель ренты решит, что плательщик должен каждую неделю снабжать его камчатскими крабами и черной икрой.

  Можно также прописать в договоре, как стороны фиксируют выполнение плательщиком своих обязательств. Например, получатель ренты может ставить подпись под распиской, где перечислено, что именно плательщик выполнил за неделю или месяц по договору.

  Ключевое положение договора пожизненной ренты — плательщик ренты получает в собственность какое-либо имущество, за которое обязуется пожизненно выплачивать получателю ренты доход в виде денег или услуг либо их сочетание.

  Форма. Договор пожизненной ренты составляют в письменной форме и его нужно обязательно удостоверить у нотариуса.

  Если договор не будет удостоверен нотариусом, даже если стороны его подписали, он считается недействительным. Если под ренту передается недвижимое имущество, нужно дополнительно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

  Существенные условия. К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

  1. Описание имущества под выплату ренты — например, адрес, кадастровый номер и описание квартиры.
  2. Размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты, а также есть ли единовременный платеж до начала выплаты ренты.
  3. Условие об обеспечении рентных платежей, если по договору передается движимое имущество: плательщик ренты может предоставить залог в виде своего имущества или прописать гарантию от третьей стороны — например, своего родственника, который обязуется выплатить ренту, если сам плательщик не справится.

  Как показывает судебная практика, в договоре пожизненной ренты также было бы правильно решить вопрос:

  1. Как наследуется квартира или другое имущество, если плательщик ренты умрет прежде получателя.
  2. О месте жительства получателя ренты и может ли он переехать из жилья, переданного под рентные выплаты.
  3. Об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку рентный договор заключается надолго.

  

  Приведу несколько примеров из судебной практики.

  • В Туле суд рассмотрел дело: плательщица ренты умерла раньше получателя. Ренту унаследовали родители и сын плательщицы, но выполнить все условия договора наследники не смогли. Собственница квартиры обратилась в суд, чтобы расторгнуть договор ренты. Наследники плательщика признали, что не справляются, и суд расторг договор.
  • Другой пример. В Санкт-Петербурге суд расторг договор пожизненной ренты из-за того, что плательщик не выполнял прописанное в договоре условие об индексации платежей с учетом изменений городского прожиточного минимума. Кроме того, плательщик в целом платил меньше, чем договаривались.
  • Суд не только расторг договор, но и обязал плательщика погасить долг и проценты за неисполнение обязательства в срок. Суды второй и третьей инстанции оставили решение без изменения.

  Предмет. Предмет договора пожизненной ренты — любое имущество. Это могут быть недвижимые и движимые вещи, например машина или катер. Но чаще всего по договору ренты передается недвижимость.

  Плательщик ренты может выплачивать рентные платежи, но также может и единовременно перевести одну сумму.

  Кто может заключать договор. Получателями ренты могут быть только физические лица, а плательщиком — кто угодно: физическое или юридическое лицо, муниципалитет или регион.

  Например, в Москве у собственников старше 65 лет есть возможность заключить договор пожизненного содержания с иждивением с ГУП «Моссоцгарантия». Если у собственника жилья инвалидность первой или второй группы, такой договор можно заключить с 60-летнего возраста.

  При подписании договора получателям ренты перечисляют единовременную выплату — 3% от рыночной стоимости квартиры, а затем им причитается ежемесячная денежная выплата, которая рассчитывается в зависимости от стоимости квартиры и возраста пенсионера. Сумма выплат обычно составляет от полутора до двух прожиточных минимумов на душу населения в Москве, в 2023 году минимум составляет 21 718 ₽.

  21 718 ₽ прожиточный минимум в Москве в 2023 году

  Можно ли заключить между родственниками. Договор пожизненной ренты можно заключить между родственниками. Родители могут заключить договор ренты с детьми, дяди и тети — с племянниками, бабушки и дедушки — с внуками.

  А вот между супругами договор пожизненной ренты невозможен. Супруги обязаны материально поддерживать друг друга в силу закона, а не договора.

  Как правильно заключить договор

  Чтобы заключить договор пожизненной ренты, придерживайтесь следующего алгоритма.

  Заранее обговорите все условия — форму и размер ренты, порядок ее выплаты, индексации, варианты подтверждения выплат, ответственность за неисполнение договора и возможность расторжения. Если включаете в обязанности плательщика не только платежи, но и натуральное обеспечение, как можно подробнее пропишите условия: покупка каких именно продуктов, определенных лекарств, конкретная помощь по дому, организация медицинской помощи такого-то профиля, оплата ритуальных услуг по перечню.

  

  Обратитесь к нотариусу. Если предметом договора ренты выступает недвижимость, вам надо обратиться в нотариальную контору в том населенном пункте, где находится имущество.

  Если недвижимость, которая передается в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, супруг должен дополнительно предоставить нотариально удостоверенное согласие на заключение договора ренты.

  Зарегистрируйте договор ренты. Сейчас нотариус после удостоверения договора сам отправляет в Росреестр заявление о государственной регистрации права, если стороны сделки не возражают против такого порядка. Также можно обратиться в Росреестр самостоятельно — через МФЦ.

  Нужны ли услуги юриста. Юрист поможет не забыть про существенные условия сделки, выберет верные формулировки, согласует, как лучше составить список услуг и порядок подтверждения того, что они оказаны. В результате вы придете к нотариусу с четко сформулированными условиями договора. Так меньше шансов упустить что-то важное.

  

  Стоимость юридических услуг зависит от объема работы, региона и опыта юриста. Цены колеблются от 1500 до 10 000 ₽.

  Нужно ли заверять у нотариуса. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  Регистрация. Если предметом договора пожизненной ренты является недвижимость, такой договор обязательно регистрируют в Росреестре.

  Стоимость оформления. Госпошлина за удостоверение договора ренты у нотариуса — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 ₽. Дополнительно нотариусы берут за «услуги правового и технического характера», в Москве в 2022 году эти услуги стоят 7700 ₽.

  За регистрацию права в Росреестре тоже нужно заплатить госпошлину: для физлиц она составляет 2000 ₽, для юридических лиц — 22 000 ₽.

  Срок договора. Договор пожизненной ренты, как следует из его названия, заключают на срок жизни получателя ренты. Обязательства плательщика ренты заканчиваются в момент смерти получателя ренты, наследники получателя не имеют права требовать продолжения платежей.

  Документы для заключения договора ренты

  Поэтажный план и экспликация объекта недвижимости — их можно получить в БТИ.

  Правоустанавливающий документ на имущество — документ, на основании которого у человека возникло право собственности на недвижимость, например договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве, решение суда, договор о приватизации — передаче квартиры или земельного участка в собственность.

  

  Выписка из лицевого счета — ее можно получить в управляющей компании, ТСЖ или МФЦ.

  Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что получатель ренты не состоит на учете у психиатра и нарколога. Такие справки должен взять сам получатель ренты.

  Если он этого не сделал, попросите его пройти освидетельствование у психиатра непосредственно перед сделкой. Так у вас будет подтверждение, что человек был вменяем в момент подписания договора — на случай, если наследники получателя захотят оспорить договор ренты.

  Выписка из ЕГРН — ее можно получить в Росреестре или МФЦ, запросить можете вы сами или нотариус.

  

  Налогообложение сделки

  Рента — возмездная сделка, по которой у сторон есть встречные обязательства. Получатель ренты передает плательщику право собственности на имущество, а плательщик в ответ обязан вносить ренту.

  В договоре может быть написано, что имущество передается бесплатно, то есть нет разового платежа в самом начале, но у плательщика все равно появляется обязанность выплачивать регулярные рентные платежи либо оказывать услуги получателю ренты.

  Таким образом, плательщику ренты при получении права собственности на имущество не надо платить НДФЛ, поскольку у него не возникает налогооблагаемого дохода. В дальнейшем он, как собственник, должен оплачивать налог на имущество, землю или транспорт — в зависимости от предмета ренты.

  А вот у получателя ренты в результате сделки появляется доход. Причем если имущество передается с «первоначальным взносом», у получателя будет доход и в виде единовременной суммы, и в виде рентных платежей.

  В таком случае к отношениям сторон закон применяет правила о купле-продаже. То есть с суммы единовременной выплаты получатель ренты должен уплатить НДФЛ по ставке 13%, если недвижимость находилась в собственности меньше минимального срока — в разных ситуациях это 3 года или 5 лет.

  Ежемесячные рентные платежи приравниваются к доходам, полученным от сдачи в аренду. Такие доходы тоже облагаются НДФЛ.

  До 2021 года ставка налога в отношении рентных платежей была 13%, а с 2021 она зависит от годовой суммы платежей. Если сумма не превышает 5 000 000 ₽, ставка будет 13%, а если выше — получатель ренты должен уплатить 650 000 ₽ и 15% от суммы дохода, превышающего 5 000 000 ₽.

  • Например, стороны заключили договор пожизненной ренты и установили, что плательщик ренты платит за квартиру 500 000 ₽, а потом каждый месяц вносит рентные платежи по 10 000 ₽, за год набегает 120 000 ₽.
  • За год получателю ренты поступил доход: 500 000 + 120 000 = 620 000 ₽. Налог — 13% от этой суммы, то есть 80 600 ₽.
  • В следующем году доход получателя ренты: 10 000 × 12 = 120 000 ₽, то есть только рентные платежи. Получателю придется заплатить налог: 120 000 × 13% = 15 600 ₽.

  Декларацию получатель ренты должен сдавать ежегодно, можно делать это удаленно, через личный кабинет налогоплательщика. Если получателю ренты трудно делать это самостоятельно, можно включить в договор обязанность плательщика ренты помогать в решении этого вопроса.

  

  Получатель ренты может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей или уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы на покупку квартиры, если полученный доход больше миллиона. Вычет можно применить только к единовременной выплате, которая считается как доход от продажи имущества. К ежемесячным выплатам вычеты не применяются.

  Расторжение договора

  Стороны могут расторгнуть договор ренты по обоюдному согласию или в одностороннем порядке через суд — но только по основаниям, которые предусмотрены в законе. Просто так взять и разорвать договор ренты нельзя. Причем в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненной ренты может только получатель ренты.

  Получатель ренты вправе требовать расторжения договора, если:

  1. Стороны заключили договор с условием, что плательщик застрахует свою ответственность, предоставит залог или, например, гарантийное письмо от человека или организации, которая будет платить, если плательщик сам не справится. Однако плательщик этого не сделал. В таком случае получатель ренты может потребовать не только расторжения договора, но и возмещения убытков, вызванных расторжением.
  2. Плательщик ренты существенно нарушил условия договора. В таком случае получатель вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества, при этом расходы, которые понес плательщик ренты на уход за получателем, не компенсируются.

  Еще договор ренты можно расторгнуть по общим основаниям — например, если собственник имущества признан недееспособным или подписал документы под угрозой.

  

  По соглашению сторон. Если обе стороны не против расторгнуть договор, они могут составить соглашение. Поскольку сам договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, соглашение о расторжении тоже должно быть удостоверено нотариусом.

  В соглашении нужно указать все условия, на которых прекращается договор ренты. Надо решить:

  1. Будет ли возвращено имущество, переданное под выплату ренты, получателю ренты.
  2. Будут ли возвращены рентные платежи плательщику ренты при возврате имущества.
  3. Будут ли какие-то компенсации сторонам договора.
  4. Кто несет расходы по удостоверению соглашения и регистрации перехода права собственности, если недвижимое имущество вернется получателю ренты.

  Через суд. Если у получателя ренты есть основания расторгнуть договор, а плательщик отказывается подписать соглашение, расторгнуть договор пожизненной ренты можно через суд.

  • В Архангельске получательница ренты обратилась в суд с требованием о расторжении договора пожизненной ренты и возврате квартиры в ее собственность. Женщина обосновала иск тем, что плательщик уже больше года не перечислял деньги. Суд удовлетворил исковые требования: расторг договор, прекратил право собственности на квартиру плательщика и признал право собственности за получательницей ренты.

  

  Чтобы расторгнуть договор ренты через суд, инициатор расторжения сначала должен направить второй стороне предложение о расторжении договора. По общему правилу у адресата есть 30 дней на рассмотрение и ответ, но изначально в договоре может быть указан другой срок: например, 10, 15 или 45 дней.

  Если в указанный срок ответ не придет, можно подавать иск. Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Но если в иске заявлено требование о возврате переданной плательщику ренты недвижимости, исковое заявление надо направить в районный суд по месту нахождения имущества.

  Госпошлина будет зависеть от цены иска, то есть от стоимости имущества или уплаченных рентных платежей.

  К исковому заявлению прикладывают следующие документы:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины.
  2. Договор ренты.
  3. Документы на переданное под выплату ренты имущество.
  4. Доказательства существенного нарушения договора ответчиком — например, выписку с банковского счета, подтверждающую, что платежи не поступали два месяца и более.
  5. Расчет взыскиваемой суммы.
  6. Документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора: предложение о расторжении договора и отказ, если ответчик его прислал.
  7. Уведомление о вручении и любые другие документы, подтверждающие, что исковое заявление и приложенные к нему документы были отправлены ответчику.

  Можно ли продать квартиру с рентой

  Плательщик ренты получает переданную по договору квартиру в собственность, поэтому может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Как правило, плательщик ренты заселяется в квартиру после смерти получателя ренты, но в договоре может быть прописан любой другой порядок пользования жильем.

  Если такая продажа состоится, обязательства по ренте перейдут на нового собственника жилья. А прежний плательщик ренты будет нести солидарную ответственность с новым плательщиком, если получатель ренты предъявит претензию о нарушении договора.

  Кратко о пожизненной ренте

  1. Договор пожизненной ренты позволяет получателю не остаться в старости без денег и ухода, а плательщику — получить имущество, по сути, в рассрочку.
  2. Чтобы избежать проблем, следует максимально полно прописать все условия платежей и натурального обеспечения — вплоть до списка продуктов, которые будет покупать плательщик ренты.
  3. Получатель ренты должен платить НДФЛ с полученного дохода. Помощь с подачей декларации в налоговую можно включить в договор как одну из услуг, которые предоставляет плательщик ренты.
  4. Договор ренты можно расторгнуть по соглашению сторон или в одностороннем порядке, но второй вариант предусмотрен только для получателя ренты.
  5. Квартиру под рентой можно продать только с предварительного согласия получателя ренты, при этом обязательства по ренте перейдут к новому собственнику.

  Обложка — Cheryl E. Davis / Shutterstock
  Анастасия Корнилова
  Доводилось сталкиваться с договором ренты? Расскажите о своем опыте:

  

  

  Со стороны пожилого человека — заключить договор ренты и точно знать, что есть человек, которому бы очень хотелось, чтобы ты скорее помер. Так себе ощущение должно быть.

  Леонид, риски есть для обеих сторон. В идеале, конечно, заключать договор при достаточном уровне обоюдного доверия.

  

  Мне кажется среди рисков ренты нужно добавить пункт, что вы делаете человека финансово заинтересованным в вашей смерти, что несколько не приятно)

  

  Николай, ну тогда завещание тоже является таким фактором. Лучше ориентироваться на суть. А суть в том, что каждый полоучает то чего ему не хватает. Смерь это уже отдельный фактор )))

  Пожизненная рента почему-то стойко ассоциируется с черными риэлторами.

  

  У меня есть двоюродная тётя, у которой там как-то мутно с наследниками. Ну то есть у неё есть сожитель, который вроде и не муж, а у него есть дочь и тд. И в общем эта тётя моя боится, что её квартира уйдёт туда этим людям, чего бы ей совсем не хотелось. Предлагаю ей договор пожизненной ренты, чтобы потом эти «недо-наследники» не смогли ни на что претендовать. Она наоборот предлагает просто написать завещание.
  И вот тут гораздо больше рисков я вижу, в сравнении с договором пожизненной ренты. Ведь завещание сегодня есть, завтра нет, и плюс его ещё и оспорить можно, если сожитель докажет, что фактически был мужем.
  В общем, ох.

  

  Отредактировано

  IK, есть еще дарственная, которая позволяет передавать наследство хоть папе римскому и не может быть оспорена.

  

  Miramax, так тут тётя рискует. Что она мне дарственную, а ей потом жить негде.

  

  IK, дарственная вступает в силу после смерти, если не по умолчанию, то там можно прописать такой нюанс. Моя подруга ухаживала за пожилой тетей и ее мужем — те обещали оформить дарственную на квартиру за пожизненный уход, но когда пригласили нотариуса для составления документа, уже после смерти дяди, тетя подруги изобразила деменцию и сказала, что она не знает мою подругу. Документ не был оформлен вовсе.

  

  Miramax, мне кажется дарственная за пожизненный уход-это как раз про то, про что в статье написано. А так дарственная вступает в силу сразу же, не после смерти

  

  Miramax, дарственная не после смерти, а сразу после регистрации в Росреестре. Это завещание после смерти. И да, если тётя в договоре дарения не пропишет условия, что она может проживать в подаренной недвижимости, то рискует остаться на улице.

  

  IK, запросто, ещё и квитанции предъявит, что участвовал в улучшении качества жилья, артисты всякие бывают. Это опять же зависит от того кто какие цели себе ставит и для чего люди вместе живут )

  Господа, да лучше связаться с ипотекой и спокойно жить, чем с этой проблемой! Ждать когда человек помрёт, это худшее чем может быть с человечности

  ZOIIRKHON, ну или можно получить за 2-3 млн квартиру за 7-7,5 млн, через те же 20 лет. Без процентов и без особой финансовой нагрузки, идущей с ипотекой.
  Риски есть везде, если всё грамотно оформить, то пожизненная рента выглядит вполне приемлемой. С иждивением, конечно то ещё приключение. Всё зависит от ситуации.

  

  

  Слишком много подводных камней, о части даже не упоминается.
  Что если получатель ренты после заключения договора впал в деменцию и разрушил имущество или его часть?
  Платежи уплаченные по договору в случае расторжения в суде -так понимаю по умолчанию с ними можно попрощаться?
  Имущество есть, но подозреваю что даже войти туда до смерти получателя ренты может быть проблематично.
  После смерти получателя почти наверняка надо готовится к «войне» с наследниками. Не говоря уже о том. что о ней можно вообще узнать случайно и потом иметь проблемы с самозахватом своего имущества.

  И это только сразу приходящие в голову проблемы. Можно конечно сказать, что все прописать в договоре, но.

  Светлана, 1) сколько случаев разгрома квартиры пожилыми людьми вы знаете? А если сравнить со случаями погромов молодых наркоманов и алкашей? Шанс ничтожен.
  2) Таков путь. Не нарушайте условий договора и расторгать не придётся. Далее зависит от причин расторжения и самого договора. Расторгнуть в одностороннем порядке рентополучатель не сможет, без нарушений с Вашей стороны. При гиганской разнице в цене, в сравнении с ипотекой, риск приемлемый.
  3) Всё прописывается в договоре. Можно прописать даже проживание в этой квартире совместно с рентополучателем. В ином случае, логично иметь дубликат ключей и поддерживать хорошие отношения.
  4) Наследники, без нарушений условий договора, не смогут оспорить его. При заключении стоит узнать количество потенциальных наследников, причины, по которым заключается договор ренты. Обычно, на это идут одинокие люди без семьи и наследников. Если же существуют дальние родственники, то в подобной ситуации часто отношения испорчены, никаких прав на квартиру они не имеют, равно как законных способов в неё попасть.

  

  

  psysteel, 1- немало, да и даже без разгрома — в большинстве случаев как минимум капитальный ремонт требуется.
  По остальным пунктам оптом- прописать можно хоть черта лысого в договоре, но это ни разу не гарантия, при обычной покупке риски тоже есть, но они куда прозрачней, понятней и их в разы меньше чем в случае ренты. Вы в рассуждениях исходите из 100% законопослушности участников договора, которые не планируют что то делать исходя из своих домыслов или желаний. Я в своих рассуждениях исхожу из представления психологического портрета пожилого человека рожденного и выросшего в СССР и имеющего сопутствующее возрасту состояние умственной деятельности. (Не заболевания, а именно возрастные изменения, которые появляются так или иначе у большинства)
  А судебное решение вопроса в РФ может иметь гадательный результат.

  Похожие публикации:

  1. Как оплачиваются праздничные дни при сменном графике
  2. Ритуальные услуги что входит в перечень
  3. Сколько адресатов должно быть в деловом письме
  4. Что из перечисленного относится к принципам аккредитации