Почему опека не разрешает покупать квартиру в ипотеку

Опека и ипотека: запретить нельзя разрешить

Ипотечное кредитование набирает обороты, с его помощью многие пытаются улучшить свои жилищные условия. Однако при этом семьи с детьми сталкиваются с некоторыми проблемами, которые кажутся неразрешимыми. Люди вынуждены маневрировать и рассматривать множество вариантов, дабы «состыковать» требования всех структур.

Ипотечное кредитование набирает обороты, с его помощью многие пытаются улучшить свои жилищные условия. Однако при этом семьи с детьми сталкиваются с некоторыми проблемами, которые кажутся неразрешимыми. В редакцию «Вслух.ру» позвонила мать нескольких несовершеннолетних детей, которой, по ее словам, в отделе опеки и попечительства управления по образованию администрации г. Тюмени сказали, что разрешение на продажу квартиры, где дети владеют долями, не будет выдано, если дети не будут включены в число собственников приобретаемого жилья. При этом семья намеревалась покупать квартиру большей площади, взяв в банке ипотечный кредит. Как известно, абсолютное большинство банков требуют, чтобы собственником был заемщик (оформление доли на ребенка возможно лишь, если банк работает по программе АИЖК, но в этом случае и сумма кредита значительно меньше, чем в других банках при прочих равных условиях). Таким образом, дети формально лишаются права собственности на жилплощадь до погашения кредита. А погасить его, не продав уже имеющееся жилье (и даже взять такой кредит, поскольку требуется первоначальный взнос), обратившаяся семья, как и большинство других, не может. Вот и получается замкнутый круг. Добросовестные родители стараются создать лучшие условия для собственных же детей, а органы опеки становятся (или, по крайней мере, воспринимаются) препятствием на этом пути. Причина, как следует из полученных комментариев, — несовершенство законодательной базы.»Мы действуем только на основании законодательства — Семейного, Гражданского кодекса , где прописаны все права и обязанности родителей по отношению к несовершеннолетним детям, — пояснила начальник отдела опеки и попечительства управления по образованию администрации г. Тюмени Светлана Шумихина. — Ничего сверх закона мы не требуем. Иной раз мы вынуждены отказывать в выдаче разрешений — когда родители продают квартиру, ничего не приобретая и не предоставляя ребенку взамен. Нужно иметь предварительный договор о том, что ребенок получит долю в купленной квартире. К сожалению, есть случаи, когда родители оставляют собственных детей без права на жилье. Мы пытаемся их предотвратить. Но отказы в нашей практике редки — обычно это происходит, когда действительно видим явную аферу со стороны родителей. В случае ипотечного кредитования мы рассматриваем все варианты. Проблема в том, что необходимо предоставить какие-то гарантии соблюдения прав ребенка. У нас очень опытные специалисты, могут предложить другой вариант сделки. Если же возникает проблема, нужно получить письменный мотивированный отказ, с которым потом можно обратиться в суд. Кроме того, если на консультации в нашем отделе получен отказ, можно обратиться в комиссию по спорным вопросам. Обычно она собирается раз в неделю. В нее входят не только специалисты органов опеки и попечительства, но и юристы администрации города, а также при необходимости приглашаем юристов из регистрационной палаты, из приватизационного комитета. За 11 месяцев 2006 года мы рассмотрели 728 заявлений от родителей в связи с куплей-продажей жилья, передачей по наследству, приватизацией. Отказали только в 27 случаях. То есть, наши отказы совершенно нетипичны. Что касается нормативной базы, она меняется постоянно, прежде всего на уровне субъекта федерации. У нас в области, например, ужесточились требования со стороны регистрационной палаты и приватизационного комитета. Собственно наши требования не менялись. Более того, в некоторых случаях федеральный закон не требует нашего разрешения на сделку, тем не менее и регистрирующий орган, и комитет по приватизации, и прокуратура настаивают на нашем участии «.Если говорить о банках, то их осторожность вполне объяснима. По словам начальника кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полины Шанауриной, в соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ отчуждение жилого помещения (для целей улучшения жилищных условий), в котором зарегистрированы или проживают члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, возможно только при наличии согласия от органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, ее реализация возможна только при предоставлении органами опеки согласия на отчуждение, в основном при условии одновременного предоставления равноценной доли в приобретаемом жилом помещении.»В свою очередь, банки не позволяют включать несовершеннолетних детей в число собственников жилья в силу того, что в соответствии со ст. 77 федерального закона об ипотеке собственником жилья (залогодателем) и заемщиком должно выступать одно и то же физическое лицо. Несовершеннолетний ребенок в связи с недееспособностью являться заемщиком не может, — отметила Полина Шанаурина. — В соответствии со ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Поэтому единственным выходом в данной ситуации может быть только согласие органов опеки на отчуждение жилого помещения с условием: 1) предоставления права на проживание в приобретаемом жилье (в случае, когда члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, зарегистрированы в жилье, предназначенном для продажи); 2) предоставления несовершеннолетнему лицу равноценной доли в приобретаемом жилом помещении после полного исполнения заемщиком обязательств перед банком по кредитному договору (в случае, когда несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры, предназначенной для продажи)».Как пояснила старший помощник прокурора Тюменской области Надежда Меда, согласно ст. 74 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Таким образом, закон отсылает к ст. 37 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что опекун (имеются в виду в том числе и родители) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.»Однако, к сожалению, порядок выдачи разрешений органами опеки и попечительства законодательством не регламентирован. На мой взгляд, это и невозможно сделать, так как в каждом конкретном случае есть свои нюансы, и главная проблема заключается в том, чтобы обеспечить соблюдение прав и законных интересов ребенка — как жилищных, так и имущественных. Поэтому в свое время Минобразования рекомендовало создавать специальные комиссии для рассмотрения спорных вопросов. Оснований же для вмешательства прокуратуры нет. Однако родители могут обжаловать решение органов опеки и попечительства в судебном порядке. Насколько нам известно, случаев, когда органы опеки отказывают в выдаче разрешений, очень мало. Как правило, их выдают с определенными условиями — закон этого не запрещает», — сказала прокурор. Вроде бы все правильно. Все инстанции действуют исключительно в рамках закона. Но при этом создают проблемы, из-за которых родителям, чьи дети имеют собственность, приходится прилагать намного больше усилий для достижения благой цели. Люди вынуждены маневрировать и рассматривать множество вариантов, дабы «состыковать» требования всех задействованных в процессе структур. Государство декларирует заинтересованность в решении «жилищного вопроса» своих граждан, в улучшении демографической ситуации, а граждане при этом «натыкаются» на проблемы, созданные этим же государством. Складывается мнение, что органы опеки из контролирующих превращаются в «запретительные» (проще запретить сделку, чем контролировать в течение длительного времени, соблюдают ли родители свои обязательства).Так, может, пора уже властным и коммерческим структурам сесть за стол переговоров и выработать единые правила игры, ставя во главу угла все-таки интересы граждан? А семья, которая «подбросила» нам эту тему, получит от отдела опеки разрешение на продажу квартиры при условии, что в течение 30 суток с момента продажи детям будут подарены причитающиеся им доли в новой квартире. Естественно, про ипотечный кредит пришлось забыть и искать другие источники средств. Не всем, к сожалению, это удается

Опека-ипотека 92 / 2849

Права детей и обязанности родителей в сделках с недвижимостью. Опека. Сделки с материнским капиталом.
Регистрация граждан по месту жительства (прописка) и связанные с ней вопросы при проведении сделок с жильем.

02 июн. 2017
02 июн. 2017

Здравствуйте!
Сложилась такая ситуация. Хотим продать квартиру двушку и купить трёшку. Наша квартира покупалась с использованием мат капитала и там теперь есть две детские доли по 1/10. К сожалению финансы позволяют купить трёшку только в ипотеку. Опека не хочет естественно давать разрешение. Что делать?
Может быть есть у нас право написать расписку в опеку, о том, что обязуемся выделить доли в новой квартире, как только закроем ипотеку.
или какие-то ещё варианты.

+7(903)796-93-89, АН «ГорОбмен», Москва
16 фев. 2013
02 июн. 2017

Анастасия-89
Елочка писала, что получала разрешение опеки на обременение детских долей и получала в Сбере ипотеку, где дети наделялись собственностью сразу в залоговой квартире.

У меня в такой же ситуации был отказ.

17 нояб. 2008
03 июн. 2017

У Вас есть возможность и право купить квартиру с ипотекой и с детскими долями. С опекой нужно разговаривать аргументированно. Со ссылками на НПА.
Кредитует только Сбер.
Сделка сложная, но реальная.
Делала не одну такую сделку.

Какая у Вас опека?

02 июн. 2017
03 июн. 2017

Опека Новокосино
Мне в опеке сказали что надо из банка взять документ, в котором будет написано, что банк одобряет ипотеку на квартиру, где собственность детей будет.
В этом случае опека будет рассматривать наш случай. Но так же они сказали, что уже как лет 10 они никому не пописывали разрешение на покупку квартиры в ипотеку, где будут детские доли. ведь если, якобы, мы не сможем закрыть ипотеку, то банк отнимет у нас квартиру и дети останутся на улице!
И ещё, я слышала, что есть возможность написать расписку о том, что мы обязуемся наделить долями детей в новой квартире, как только закроем ипотеку. есть ли такое право у нас?
А так же, слышала, что можно продать детские доли в нашей квартире и деньги положить на счёт.
Не знаю на сколько это всё действительно реально.

Златоглавая
20 янв. 2015
03 июн. 2017
Анастасия-89 писал(а):
А так же, слышала, что можно продать детские доли в нашей квартире и деньги положить на счёт.

Попробуйте поговорить опекой, в каждой опеке свои правила. Может быть и разрешат. Только покупателями детских долей не должны быть родители или ближайшие родственники родителей.

Взять трешку без доплаты в новой Москве совсем не подходит?

02 авг. 2013
03 июн. 2017
Анастасия-89 писал(а):

Здравствуйте!
Сложилась такая ситуация. Хотим продать квартиру двушку и купить трёшку. Наша квартира покупалась с использованием мат капитала и там теперь есть две детские доли по 1/10. К сожалению финансы позволяют купить трёшку только в ипотеку. Опека не хочет естественно давать разрешение. Что делать?
Может быть есть у нас право написать расписку в опеку, о том, что обязуемся выделить доли в новой квартире, как только закроем ипотеку.
или какие-то ещё варианты.

Детские доли у вас совсем небольшие. Доплата ипотечными средствами до трехкомнатной квартиры в Новокосино будет не велика. Доказав в опеке свою платежеспособность и благонадежность, вероятность получения разрешения опеки очень высока.
Для начала вам нужно найти покупателя на свою 2-Х комнатную квартиру. Это- основная задача.
Сделки с опекой и ипотекой Сбербанка проводятся достаточно часто и при грамотном подходе дают хорошие результаты.

02 авг. 2013
03 июн. 2017
Карпушкина Вероника писал(а):

Анастасия-89
Елочка писала, что получала разрешение опеки на обременение детских долей и получала в Сбере ипотеку, где дети наделялись собственностью сразу в залоговой квартире.

У меня в такой же ситуации был отказ.

Какую сумму брали в ипотеку? Чем руководствовалась комиссия опеки, давая вам отказ ( НПА)?
Почему не стали оспаривать отказ в суде?
Моя недавняя сделка: субсидия молодой семье+ ипотека+ опека.

Последний раз редактировалось AdivinanZa 03.06.17, 05:07, всего редактировалось 1 раз.
02 авг. 2013
03 июн. 2017
Анастасия-89 писал(а):

Опека Новокосино
Мне в опеке сказали что надо из банка взять документ, в котором будет написано, что банк одобряет ипотеку на квартиру, где собственность детей будет.
В этом случае опека будет рассматривать наш случай. Но так же они сказали, что уже как лет 10 они никому не пописывали разрешение на покупку квартиры в ипотеку, где будут детские доли. ведь если, якобы, мы не сможем закрыть ипотеку, то банк отнимет у нас квартиру и дети останутся на улице!
И ещё, я слышала, что есть возможность написать расписку о том, что мы обязуемся наделить долями детей в новой квартире, как только закроем ипотеку. есть ли такое право у нас?
А так же, слышала, что можно продать детские доли в нашей квартире и деньги положить на счёт.
Не знаю на сколько это всё действительно реально.

Опека много каких сказок вам расскажет

21 фев. 2016
03 июн. 2017
Анастасия-89 писал(а):

Мне в опеке сказали что надо из банка взять документ, в котором будет написано, что банк одобряет ипотеку на квартиру, где собственность детей будет.

А Банк запросит разрешение опеки, где будет написано, что опека не возражает, чтобы квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств. Опека такое разрешение не даст.
В нашем случае вопрос был решён следующим образом.
1. В опеке объявили, что разрешение на приобретение не дадут, как бы мы не старались. Но пояснили, шёпотом, что если собственность на ребёнка будет оформлена, то неважно, что будет ещё и обременение. Таким образом, квартира в разрешении опеки числилась конкретная, но данных об ипотеке не было.
2. Банку СБ было без разницы, или менеджер сделал, что было без разницы, что стоит в разрешении опеки. Главное, объект совпал.
3. Росреестр зарегистрировал, но через своего регистратора. Который не заметил, что в разрешении опеки нет фразы об ипотеке квартиры, с бонусом, конечно.

02 авг. 2013
03 июн. 2017
Olga Tar писал(а):
Анастасия-89 писал(а):

Мне в опеке сказали что надо из банка взять документ, в котором будет написано, что банк одобряет ипотеку на квартиру, где собственность детей будет.

А Банк запросит разрешение опеки, где будет написано, что опека не возражает, чтобы квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств. Опека такое разрешение не даст.
В нашем случае вопрос был решён следующим образом.
1. В опеке объявили, что разрешение на приобретение не дадут, как бы мы не старались. Но пояснили, шёпотом, что если собственность на ребёнка будет оформлена, то неважно, что будет ещё и обременение. Таким образом, квартира в разрешении опеки числилась конкретная, но данных об ипотеке не было.
2. Банку СБ было без разницы, или менеджер сделал, что было без разницы, что стоит в разрешении опеки. Главное, объект совпал.
3. Росреестр зарегистрировал, но через своего регистратора. Который не заметил, что в разрешении опеки нет фразы об ипотеке квартиры, с бонусом, конечно.

Опасный совет от риэлтора, Ольга)
Все можно сделать в правовом поле в данном случае. Исключение — неблагополучная семья или семья с очень низким доходом.

Минпросвещения разъяснило сложные вопросы о сделках с жильем через опеку

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, для сделки нужно одобрение органов опеки.

Иногда это одобрение получить просто, но бывает, что из-за позиции опеки сделка срывается, а взрослые годами бьются за разрешение на нее. Во многом это происходит из-за того, что некоторые сложные случаи до сих пор не были урегулированы.

Чтобы снять вопросы, Минпросвещения выпустило методические рекомендации для сотрудников органов опеки. Документ занимает почти 300 страниц и объясняет, как должны действовать чиновники.

Вот что важно для простых людей, если надо провести сделку с жильем.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Когда нужно получать предварительное разрешение

Предварительное разрешение опеки нужно для сделок с недвижимостью, если среди собственников есть несовершеннолетний.

Разрешение требуется, если имущество:

• продают, меняют или дарят;
• сдают по договору;
• передают в безвозмездное пользование;
• передают в залог;
• делят, в том числе через выдел долей;
• уменьшают в площади или стоимости;
• отказываются от него.

Какие документы нужны

Независимо от вида сделки потребуются паспорта родителей и их копии, а также документы ребенка. В методических рекомендациях сказано, что для ребенка подойдут:

• свидетельство о рождении;
• акт об установлении опеки или попечительства;
• акт о помещении ребенка, оставшегося без попечения родителей, под надзор в специализированную организацию;
• свидетельство об усыновлении, если усыновителей не вписали в книгу записей рождений в качестве родителей усыновленного ребенка.

Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии.

Все документы, кроме копий паспортов, опека может запросить сама в рамках межведомственного взаимодействия.

Остальные документы могут понадобится в зависимости от сделки, для которой нужно предварительное разрешение.

Для купли-продажи, мены, дарения:

1. Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на продаваемое и покупаемое взамен жилье. На покупаемое жилье выписку должен получить продавец. Также он может написать в Росреестр заявление о том, что он разрешает предоставлять свои данные, — иначе сведений о собственнике в документе не будет.
2. Единый жилищный или другой документ, в котором есть сведения о продаваемой квартире, а также указано, что нет долгов по взносам на капремонт.
3. Могут попросить: отчет об оценке продаваемого и покупаемого взамен жилья.

Для передачи имущества ребенка в залог:

1. Правоустанавливающие документы на недвижимость, где есть несовершеннолетний собственник.
2. Предварительное согласие залогодержателя, чаще всего — банка, который выдает ипотеку.
3. Могут попросить: отчет об оценке.

Для отказа от наследства:

1. Свидетельство о смерти наследодателя.
2. Правоустанавливающие документы на имущество.
3. Подтверждение, что принимать наследство невыгодно для несовершеннолетнего — например, документы о долгах умершего.
4. Могут попросить: отчет об оценке.

В какой отдел опеки идти, если ребенок живет не там, где находится имущество

В методичке Минпросвещения разобран один из проблемных вопросов — когда ребенок живет в одном населенном пункте, а его квартира находится в другом. Обращаться советуют по месту жительства, при этом отдел опеки может действовать так:

1. Самостоятельно со всем разобраться: при помощи межведомственного взаимодействия отправить запросы туда, где находится имущество, получить нужные данные и принять решение об одобрении сделки или отказе.
2. Отправить родителей в опеку населенного пункта, где находится имущество, и уже родители должны будут взять там предварительное согласие на сделку. В разъяснениях не указано, как передаются документы: должны ли родители привезти их, или два органа опеки сами обменяются бумагами.
3. Связаться с отделом опеки в населенном пункте, где находится квартира, и запросить предварительное заключение — фактически перепоручить проверку. На основе предварительного заключения одобрить сделку или отклонить ее.

Как быть, если один из родителей не дает согласие на сделку

У родителей равные права и обязанности в отношении детей. Это значит, что на совершение сделки нужно согласие обоих родителей.

Но иногда возникают сложности — например, когда один из родителей живет отдельно, между ними конфликт, родитель просто не участвует в воспитании детей или выступает против продажи квартиры.

Если такой родитель не лишен родительских прав и не ограничен в них, есть только один вариант — судиться. Потребуется доказать невозможность получить согласие. Нигде не сказано, как именно это сделать, суд рассматривает каждую ситуацию индивидуально.

В методичке Минпросвещения сказано, что опека вправе попытаться уладить разногласия родителей. В частности, предложить им заключить письменное соглашение, его официальное название — «О порядке осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка». В соглашении можно прописать в том числе и позицию по поводу продажи жилья.

Если родители не могут прийти к соглашению, спор может быть разрешен только в суде, опека тоже будет в нем участвовать.

Если разногласия между родителями по сделке противоречат интересам ребенка, а каждый из родителей преследует свои цели, опека вправе назначить независимого представителя для защиты прав ребенка.

Что будет, если не выполнить условия предварительного разрешения

В предварительном разрешении опека указывает, на каких условиях возможна сделка с имуществом несовершеннолетнего. Например, продать квартиру, только если взамен будет куплена другая. Или сдать дом в аренду при условии, что арендная плата будет поступать на счет ребенка.

Оформить договор купли-продажи недвижимости, где есть несовершеннолетний собственник, можно только через нотариуса. Если стороны решат обойти это условие и подпишут договор в простой письменной форме, Росреестр не зарегистрирует сделку.

В предварительном разрешении может быть отложенное обязательство родителей оформить недвижимость на ребенка взамен проданной — например, переписать на него долю в новостройке, когда дом будет готов. Однако для покупателя это рискованная сделка, потому что родители несовершеннолетнего могут не выполнить описанные в разрешении требования.

Так же орган опеки поступит, если узнает, что сделка заключена без предварительного разрешения.

• Так, в Ульяновске чиновники подали иск в суд и потребовали признать недействительным договор купли-продажи квартиры и вернуть все как было до сделки.
• Разрешение на продажу квартиры, принадлежащей в долях родителям и несовершеннолетнему ребенку, выдали с условием, что на имя ребенка будет куплена доля в строящейся квартире.
• Договор долевого участия был расторгнут по инициативе застройщика, но это всё равно означало, что родители не выполнили обязательство, нарушили условия соглашения.
• Суд первой инстанции признал договор купли-продажи квартиры недействительным, прекратил право собственности покупателя на квартиру и признал на нее право общей долевой собственности за родителями и ребенком в равных долях, по 1 /3 доли за каждым. Покупатель обжаловал решение, но апелляция и кассация оставили его в силе.

Что еще почитать по теме:

1. Как получить разрешение опеки и продать квартиру с долей ребенка.
2. Почему органы опеки могут не дать разрешение на продажу квартиры?
3. 6 ситуаций, когда родителям нужно получать разрешение органов опеки.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Обложка — Georgijevic / Getty Images
Анастасия Корнилова
Продавали жилье через опеку? Расскажите, как это было:

«Если фамилия родителя не совпадает с фамилией ребенка в свидетельстве о рождении, потребуется свидетельство о заключении или расторжении брака либо справка из загса о смене фамилии.»

Может, это если фамилия родителя не совпадает с фамилией того же родителя в свидетельстве о рождении?

Отредактировано

Как получить разрешение опеки на проведении сделки с недвижимостью, если квартира, предоставлена по договору найма, и справка требуется лицу, не являющемуся матерью или отцом ребёнка (не опекун, сестра отца ребёнка)?
Получается нужно обратиться в органы опеки с заявлением о выдаче согласия на обмен. Опека выдаёт отказ (например, на основании того, что лицо не является родителем и /или не предоставило свидетельство о рождении) и с ним идти в суд? А уже судья обяжет органы опеки обследовать условия жилья, предлагаемого ребенку, ну или ходатайствовать в суде об обследовании жилья на предмет . и выдаче соответствующего заключения?
Или как-то по другому это работает (осуществляется) при обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма (муниципальное жилье)?

Дано: 1 кв (2комн). 63 кв.м., 3 взрослых собственника в равных доля 1/3, куплена за счет средств мужа 80% (продажа квартиры до брака) и собственных накоклений
квартира 2 (1комн), 34,4 кв.м. 4 собственника в долях муж -29%, жена 55%, сын 18 лет — 8%, дочь 13 лет — 8%., куплена за счет мат.капитала и собственных средств.
Нужно совершить обмен доля, с согласия органов опеки в результате которой муж получит развод и 100 % квартиры 2 (1комн) 34,4 к.м., несовершеннолетний ребенок получит долю не менее 5% (чтобы не ухудшить жилищные условия) в квартире 1 (2ком) 63 к.м, взрослые увеличат свои доли пропорционально в квартире 1 (2ком) 63 к.м. Если будет получено разрешение органов опеки, как лучше проводить сделку (чтобы меньше платить налогов), через соглашение у нотариуса ? Пока все еще супруги с двумя детьми. Спасибо.

Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторички

Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.

Сергей Михеев

Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.

Нельзя признать недействительной сделку, основы­ваясь только на ст. 167 Граждан­ского кодекса

Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.

Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.

На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.

А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.

Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.

Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.

А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.

Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.

В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.

По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным. По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет. При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.

Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса. В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».

Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят

Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления. По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным. Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.