Как добиться уменьшения размера арендных платежей?
И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?
1 апреля вступил в силу новый закон 1 , которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.
(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)
Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?
Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.
На какой срок может быть снижена арендная плата?
На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
На сколько можно уменьшить размер арендной платы?
Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.
Как получить скидку?
Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.
Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.
Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.
Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.
Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.
Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.
Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?
Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.
Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.
Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:
- санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
- обеспечительный платеж;
- право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
- обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
- застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
- право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).
Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.
Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.
Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.
Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?
1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).
2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).
3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.
4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.
5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.
6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.
7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.
8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период 2 .
Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.
Как еще можно минимизировать затраты на аренду?
- Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
- Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
- Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
- Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.
Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?
В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.
Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.
Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.
На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.
Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.
С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.
Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.
1 Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
2 Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».
Как договориться с собственником о снижении аренды за квартиру
Россияне, не имеющих собственного жилья и не желающие брать ипотеку, снимают квартиры. Каждый квартиросъемщик хочет найти идеальный баланс между стоимостью аренды жилья и его состоянием. Но зачастую квартиры с удачным расположением и хорошим ремонтом стоят несколько дороже, чем рассчитывает арендатор. Из-за широкого распространения коронавирусной инфекции в России многие арендаторы жилья или потеряли работу или столкнулись с потерей части доходов. Что делать? Искать новый заработок и пытаться снизить цену аренды на жилье. Рассказываем, как договориться с собственником о снижении арендной ставки.
В счет ремонта, мебели или техники
Это один из популярных вариантов договоренностей между арендодателем и жильцом. Можно предложить собственнику квартиры улучшить состояние жилплощади, отремонтируя комнату, предмет мебели или бытовую технику. Используя этот аргумент, можно сослаться на то, что в будущем это повысит рыночную стоимость жилья. Нередко владельцы квартир предлагают такой вариант сами при заключении договора, а некоторые собственники соглашаются на такие условия, услышав уместные замечания будущих жильцов о состоянии помещения. Если жить без новых обоев, плиты или стиральной машинки вам будет неудобно — смело предлагайте распределить их стоимость в счет скидки на несколько месяцев проживания.
Фото: George Rudy/Shutterstock
Изучите ситуацию на рынке аренды
Еще одним аргументом станут отсылки к рыночным тенденциям. Прежде чем начинать разговор с хозяином квартиры, нужно провести небольшое исследование рынка для выяснения актуальной средней стоимости аренды. Для этого необходимо посетить самые популярные сайты с объявлениями о найме жилья и выбрать квартиры, расположенные именно в вашем районе и рядом с ближайшей станцией метро. Нужно также обращать внимание на фотографии, так как диапазон цен может быть довольно широким, поэтому фильтруйте поиск, учитывая жилье, состояние которого схоже с вашим. Чем больше информации вы соберете, тем убедительнее сможете разговаривать и тем больше вероятность получить скидку.
Фото: Yuliya Loginova/Shutterstock
Простой квартиры
После изучения рынка недвижимости нужно оценить перспективу быстрого поиска нового арендатора. Если состояние квартиры среднее, требуются ремонт и обновление мебели, арендодатель должен понимать, что быстро сдать квартиру в случае расторжения договора не удастся. Это повлечет за собой расходы за простой квартиры, оплату услуг риелторов, проведение генеральной уборки, обновление общего состояния жилплощади. Оценив предстоящие убытки, собственник легче пойдет на уступки.
Фото: fizkes/Shutterstock
Надежный наниматель
Если вы несколько лет живете в съемной квартире, исправно вносите плату и с арендодателем у вас сложились хорошие отношения, то можно попросить снижения арендной платы, ссылаясь на свою репутацию. Найти добропорядочного квартиросъемщика не так уж просто, а простой жилья будет для владельца убыточным. Можно также указать на бережное отношение к жилью и показать периодические расходы на его улучшение. Также стоит напомнить, что за время вашего проживания от соседей не поступило ни одной жалобы.
Как написать письмо с просьбой снизить арендную плату
Два года назад россияне столкнулись с пандемией, а в прошлом – с западными санкциями. Это сказалось на доходах и расходах, в том числе арендной плате. Рассказываем, как попросить о ее снижении в кризисные времена.
- Когда предприниматель может просить о снижении арендной платы
- Алгоритм написания письма
- Образец письма
Когда предприниматель может просить о снижении арендной платы
Договор – обязательное условие при аренде помещения. В нем обе стороны указывают, как часто может меняться размер арендной платы. Если вы не оговорили эти условия, скорректировать сумму можно только раз в год ( ст. 614 ГК РФ ).
Но нельзя забывать о форс-мажорах. Во время пандемии правительство России ввело дополнительные меры поддержки, позволяющие отсрочить платежи.
Дайджест мер поддержки бизнеса в 2022–2023 годах
Однако арендную плату меняют не только из-за непредвиденных событий. Написать письмо с просьбой снизить арендную плату можно и в других случаях:
- в помещении нашлись недостатки, о которых арендодатель вам не рассказал и которые не прописал в договоре;
- в стране снизилась средняя стоимость аренды;
- около здания нет свободных мест для стоянки.
Если состояние арендованного помещения или условия пользования им ухудшились, вы также вправе требовать пересмотр платежа. Но есть небольшой нюанс: изменения должны произойти не по вашей вине.
То же касается случаев, когда арендатор по независящим от него обстоятельствам не может пользоваться помещением совсем.
Если ваш бизнес переживает не самые лучшие времена, обратитесь за поддержкой в Совкомбанк. У нас доступны кредиты для самозанятых на выгодных условиях.
Если ваш бизнес нуждается в дополнительном финансировании, возьмите кредит. Совкомбанк предлагает «Легкий кредит», «Программы с господдержкой», «Банковские гарантии», «Кредитная линия» и «Овердрафт». Выберите удобный вариант и оставьте заявку на сайте.
Алгоритм написания письма
Письмо с просьбой пишут в свободной форме, унифицированного шаблона для этого нет. Но мы составили для вас небольшую инструкцию, как написать заявление о снижении арендной платы. Следуя этому алгоритму, вы не упустите ни одной важной детали.
Укажите обе стороны договора: компанию-арендатора и владельца помещения.
- Обозначьте правовые отношения
Начните письмо с обращения к владельцу по имени и отчеству. Затем впишите сведения из вашего договора аренды: номер и наименование, а также дату составления.
- Пропишите обязанности сторон
Здесь ничего нового: арендодатель предоставляет помещение, а арендатор – за него платит.
- Укажите, из-за чего вы хотите снизить плату
Если такое право оговорено в законах или других нормативных документах, ссылайтесь на него. Во время пандемии бизнесмены указывали ст. 19 98-ФЗ . Если у вас ухудшились условия пользования помещением, оперируйте ст. 614 ГК РФ .
В остальных случаях указывайте реальную причину, по которой вы не можете оплачивать аренду. Например, из-за сложной финансовой ситуации.
- Предложите новую сумму для оплаты помещения
Напишите, какая плата была бы сейчас наиболее комфортной. Не забывайте про разумность: сообщите владельцу, что это временная мера, поэтому спустя определенный срок вы снова будете платить за аренду как раньше. Обязательно укажите, сколько на это уйдет времени.
- Попросите понимания со стороны арендодателя
Уточните, что вы делаете все возможное для улучшения материального положения.
- Предложите заключить дополнительное соглашение
Так арендодатель будет знать, что вы предлагаете пересмотреть условия не на словах, а на деле.
И, при наличии, поставьте печать.
Передавать письмо лучше на руки арендодателю или его официальному представителю. В иных случаях отправьте его по почте с описью вложения и уведомлением о вручении.
По закону у владельца помещения есть 30 дней для ответа. В этот же срок заключают допсоглашение.
Образец письма
Ниже — образец письма о снижении арендной платы.
Генеральному директору ООО «Фирма»
Адрес: 111111 г. Москва ул. Авангардная д.7
От генерального директора ООО «Организация»
Адрес: 222222 г. Москва ул. Ленина д. 59
Уважаемый Иван Иванович!
Между ООО «Фирма» (далее – Арендодатель) и ООО «Организация» (далее – Арендатор) был заключен договор аренды от 01.11.2020 №123 (далее – Договор). Согласно ему, арендодатель передает во временное пользование арендатору следующее имущество: нежилое помещение площадью 200 (двести) кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Москва ул. Авангардная д.7.
В последние пару месяцев наша компания столкнулась с ухудшением условий при использовании помещения. Согласно п.4 ст.614 ГК РФ, мы просим снизить арендную плату на 10%. Предлагаем закрепить новые условия в дополнительном соглашении.
За время сотрудничества мы добросовестно выполняли свои обязательства и не задерживали выплату платежей. Надеемся на ваше понимание.
Дата: «_____» _______ 2023 г. Подпись (с расшифровкой): _______
Самая древняя русская монета называлась «златник», ее чеканили вскоре после Крещения Руси князем Владимиром.
Другой факт
А что делать квартиросъемщикам
Для многих квартиросъемщиков арендная плата – самая затратная часть расходов. Особенно это заметно в кризисные моменты. В таких ситуациях вы также вправе просить арендодателя о снижении суммы. Причем даже без заявления.
Несколько советов, как подготовиться к разговору с владельцем квартиры.
- Изучите рынок аренды жилья
Возможно, средний ценник по городу ниже вашей арендной платы. Если это так, возьмите аргумент себе на вооружение.
Самое главное – не озвучивайте его в обвинительной форме. Лучше скажите, что нашли рядом более выгодный вариант, но хотите остаться в этой квартире. Скорее всего, арендодатель пойдет на уступки.
- Убедите владельца, что финансовые проблемы временные
Если со средним ценником все в порядке, составьте новый план действий. Заранее подумайте, как вы будете вести разговор с хозяином квартиры. Сделай акцент на том, что ваш звонок или письмо – просьба, а не требование. Это также расположит собеседника к разговору.
Скажите, что испытываете проблемы с деньгами, но знаете, как выйти из этой ситуации. Будьте откровенны: поделитесь, что этот разговор дался вам нелегко, но другого выхода не было.
- Воспользуйтесь своей репутацией
Тактично напомните, что никогда не задерживали плату за аренду и ухаживали за жильем, как за своим. Если вы давно снимаете квартиру, хозяин, скорее всего, уступит вам.
- Подтвердите шаткое финансовое положение документами
Абстрактные причины вряд ли убедят арендодателя. Поверните ситуацию в свою пользу, выслав ему подтверждающие документы. Например, выписку об увольнении, счета за лечение или справку о снижении зарплаты.
Если вы не хотите просить отсрочку по арендной плате, воспользуйтесь картой «Халва» . Снимайте заемные средства в любом банкомате и не переплачивайте за пользование ими ни копейки.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства до 500 000 рублей и потратить их на покупки в рассрочку на срок до 24 месяцев. Закажите Халву в форме ниже, и курьер привезет ее вам!
- Обращайтесь только с реалистичными просьбами
Важно понимать, вряд ли хозяин сократит арендную плату вдвое или отсрочит ее на пару месяцев. Ему невыгодно лишаться заработка, как бы хорошо он к вам не относился.
- Документируйте договоренности
Если владелец пошел на уступки, закрепите новые условия на бумаге. Необязательно составлять новый договор, достаточно приложить соглашение к старому.
Не пренебрегайте этим советом. Иначе у хозяина будет полное право запросить плату по старой цене. Разве вам нужны такие неприятности?
Это был последний совет, как договориться с арендодателем. Надеемся, наши инструкции помогут и квартиросъемщикам, и предпринимателям. Удачи!
8 советов, как поговорить с арендодателем о снижении платы за квартиру
Квартплата для многих – ключевая статья расходов, особенно это заметно в трудные финансовые времена. Heroine собрал несколько советов, как уговорить собственника жилья снизить плату за аренду.
1. Признай, что ты просишь о снижении в трудное время
Сейчас многие люди переживают финансовые проблемы из-за ограничений, связанных с пандемией. Это стоит отразить в обращении к арендодателю. Начни с того, что понимаешь, какая сложная ситуация сейчас в стране и наверняка арендодателя это тоже коснулось. Отметь, что тем не менее ты вынуждена попросить его о помощи.
Выразив сочувствие к собственнику квартиры в самом начале разговора, ты поможешь ему быть лояльнее и не вставать в оборонительную позицию. Подчеркни, что это именно просьба, а не требование.
2. Предоставь доказательства того, что твое финансовое положение ухудшилось
Хорошо, если ты сможешь назвать конкретные причины, по которым не способна больше платить за квартиру, как прежде, а не будешь абстрактно ссылаться на тяжелые времена. Покажи документы, которые подтверждают увольнение, временную потерю работы, снижение заработной платы, кредитные обязательства или счета за лечение, если речь идет об ухудшении здоровья.
Слишком подробно рассказывать о перипетиях своей жизни тоже не нужно, выбери один-два ключевых аргумента.
3. Реалистично относись к тому, о чем просишь
Важно понимать, что арендодатель не согласится снизить плату вдвое или отсрочить ее на длительное время. Каким бы сложным ни было твое положение, запрос должен быть адекватным. Уместно просить о снижении стоимости съема квартиры в пределах 10% ,об отсрочке в течение пары недель или возможности в этом месяце платить по частям.
Если подозреваешь, что арендодатель откажется снижать плату насовсем, предложи ему сделать это хотя бы временно, например на полгода.
4. Составь план действий
Хорошо подумай о том, чего конкретно ты просишь – снижения платы, отсрочки платежа. Если будешь звонить собственнику и просто жаловаться на жизнь, это только собьет его с толку.
Будь открыта к его предложениям. Скажи, что тебе непросто вести этот разговор, но другого выхода у тебя нет, и спроси, есть ли у него другие предложения, как решить эту ситуацию. Это поможет арендодателю понять, что перед ним не ставят ультиматумов, а обращаются за помощью.
Продумай, как ты планируешь расплачиваться за квартиру в ближайшие месяцы. Если собственник поймет, что это временный кризис и у тебя есть план по выходу из него, ему будет проще довериться тебе и пойти на уступки.
Однако стоит быть готовой к отказу и иметь план на этот случай.
5. Изучи рынок
Посмотри, сколько стоит аренда примерно таких же квартир в твоем районе и сильно ли это отличается от того, что платишь ты. Если запрос твоего арендодателя окажется выше, чем в среднем по району, это тоже может быть аргументом. Только не стоит преподносить его в обвинительной форме. Скажи, что нашла предложения дешевле, но хотела бы остаться в этой квартире, потому что она тебе нравится и ты уже уверена в добросовестности этого арендодателя.
6. Используй свою репутацию
Если раньше у тебя никогда не было проблем с платой за квартиру и ты продолжительное время снимаешь жилье у этого арендодателя, это тоже нужно упомянуть в разговоре. Мягко намекни, что ты никогда их не подводила, содержишь квартиру в порядке и готова и дальше за ней ухаживать. Если арендодатель ценит это жилье, добросовестный и аккуратный квартиросъемщик может оказаться ценнее, чем дополнительные пара тысяч рублей дохода.
7. Не стесняйся торговаться
Съем квартиры – это тоже форма рыночных отношений, поэтому нет ничего плохого в том, чтобы договариваться, торговаться и пытаться изменить условия. Не стыдись своего положения и попыток сэкономить на жилье. Здесь важно действовать корректно, мягко, но уверенно.
8. Документируй все изменения
Если удалось получить скидку, обязательно зафиксируйте это юридически. Необязательно перезаключать договор, можно составить дополнительную записку к нему. Это станет твоей гарантией, ведь если вы договоритесь только на словах, у арендодателя останется договор со старой ценой, и он может в любой момент отказаться от своего обещания.
То же касается ситуации, когда ты что-то покупаешь или делаешь в квартире в счет арендной платы: сохраняй все чеки, чтобы потом подтвердить расходы.