Покупка зарубежной недвижимости в мае 2023 года: актуальные правила для россиян
.png)
В 2023 году резидентам России разрешено покупать недвижимость со следующими ограничениями
Данные актуальны на 05 мая 2023 года.
В дружественных странах (Турция, ОАЭ и другие, не вошедшие в список недружественных)
- у резидентов этой страны или другой дружественной страны*,
- у резидентов России с оплатой в рублях в юрисдикции РФ*,
- у резидентов недружественных стран через зарубежные счета, сведения о которых раскрыты в России.
В недружественных странах (страны ЕС, США, Великобритания и др.)
- у резидентов недружественных стран через зарубежные счета, сведения о которых раскрыты в России, по следующим этапам:
- открытие счёта в дружественной стране с подачей уведомления об открытии в ФНС России,
- перевод средств из России на свой зарубежный счёт в рамках лимита 1 млн $ в месяц,
- оплата покупки переводом на счёт продавца в недружественной стране,
* Продавцом может быть резидент России или дружественной страны, который приобрёл право собственности на недвижимость в недружественной стране до 22.02.2022 года. Если же право возникло позже, то необходимо убедиться, что недвижимость не была куплена у собственника из недружественной страны. В противном случае сделка не разрешена по Указу Президента РФ от 01.03.22 года.
К покупке у собственников из недружественных стран, кроме описанных выше условий, также применяется особый порядок оплаты — через зачисление средств на специальный счёт. Эта практика пока применяется крайне редко, подробности можно уточнить на сайте ЦБ.
Правила и этапы сделок представлены выше в общем виде. Оставьте свои контакты, чтобы назначить встречу с экспертом на удобное время и обсудить ваш конкретный случай.
Сделки с недвижимостью с гражданами дружественных стран. Разъяснения ЦБ
Центральный банк России разъяснил нюансы сделок с недвижимостью с иностранцами из дружественных стран. Об этом сообщается на сайте регулятора. Вместе с юристами рассказываем, как будет проходить сделка с резидентами из дружественного государства и какие есть ограничения. Уточним, что речь идет о сделках с недвижимостью на территории России, которые совершают россияне (резиденты) с иностранцами из дружественных стран.
Особенности сделок с иностранцами из дружественных стран
ЦБ указывает, что россиянин может совершать сделки с недвижимостью с лицами, не являющимися гражданами «иностранных государств, совершающих недружественные действия», без получения специального разрешения. Такое разрешение необходимо в случае, если сделка совершается с иностранцем из списка недружественных государств.
В марте 2022 года правительство России утвердило перечень иностранных государств и территорий, которые совершают в отношении России или российских юридических и физических лиц недружественные действия. В список таких стран, впоследствии расширявшийся, вошли все страны ЕС, а также Австралия, Великобритания, Исландия, Норвегия, Канада, Новая Зеландия, США, Украина, Япония и ряд других государств и территорий. Глава МИД Сергей Лавров заявлял, что Россия считает дружественными все государства, которые в этот список не попали.
Например, если россиянин покупает недвижимость у иностранца из дружественной страны (например, Китая), то получать одобрение сделки у правительственной комиссии не нужно, пояснил управляющий партнер юркомпании «БЦА Унтернеменсбератунг» Александр Баранов. Но здесь есть одно исключение, на которое указывает регулятор. «Если иностранец сам успел купить эту недвижимость после 22 февраля у другого иностранца, но уже из недружественной страны (например, Франции), в этом случае надо получать одобрение правительственной комиссии по аналогичной процедуре», — уточнил Александр Баранов. «Если продавец является собственником объекта с 23 февраля 2022 года и приобрел его, скажем, у гражданина Латвии (недружественное государство), то одному из участников предстоящей сделки потребуется получить разрешение правительственной комиссии либо производить расчеты в рублях с использованием счета типа С», — добавила специалист департамента контроля качества Amulex.ru Софья Танина.
Читайте также Какие страны Россия считает недружественными. Карта
Ограничение по сумме
Кроме того, есть ограничение, связанное с переводом денег за недвижимость иностранцам. Так, если россиянин покупает недвижимость у резидента из дружественной страны, то он сможет перевести ему в течение месяца максимум $1 млн с банковского счета и максимум $10 тыс. без открытия счета. «Например, при приобретении россиянином недвижимости, находящейся пять лет в собственности гражданина Республики Беларусь, сделка будет проходить в общем порядке: заключается договор, далее денежные средства при стоимости объекта до $10 тыс. перечисляются продавцу как через компанию, оказывающую услуги по переводу денежных средств, так и путем зачисления на счет физлица, открытый за пределами РФ», — пояснила специалист департамента контроля качества Amulex.ru. «Если же стоимость недвижимости превышает указанную сумму, но составляет не более $1 млн, то расчет возможен только путем перевода со счета на иностранный счет», — уточнила юрист.
Если сделка заключается с иностранцем из недружественной страны
- на электронный адрес podcom@minfin.gov.ru при условии, что все документы подписаны ЭЦП;
- почтой или лично по адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, 9. Если заявление подает физическое лицо, то подпись нужно заверить у нотариуса, если юридическое лицо, то заверить нужно печатью организации при ее наличии.
2. Заявление будет рассматривать подкомиссия правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в России. Нормативных сроков нет, однако срок обработки обычных обращений граждан составляет 30 дней.
3. Получить ответ правительственной комиссии. Он придет на электронную почту или почтой — в зависимости от способа подачи заявления.
Покупка недвижимости резидентом у нерезидента из дружественной страны позволяет избежать процедуры получения одобрения.
- Росреестр разъяснил правила купли-продажи жилья с участием иностранцев
- Сделки с недвижимостью: что ограничили для иностранцев из ЕС и США
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как и в каких странах россияне могут купить жилье в условиях ограничений
В 2021 году наибольшим спросом среди россиян, желающих приобрести жилье за рубежом, пользовалась недвижимость в Турции, Испании, Болгарии, Черногории и Италии. Однако сегодня из-за ограничений и санкций покупка жилья в некоторых странах стала невозможна. С какими трудностями сталкиваются россияне, желающие обзавестись недвижимостью в Европе, где за границей сегодня можно купить жилье и как это сделать — рассказываем вместе с экспертами.
Европа на стопе
Список стран, где россияне могут приобрести жилье, сейчас существенно ограничен. Например, недоступны стали еще недавно популярные у покупателей страны Европы. «На данный момент совсем нельзя купить недвижимость в странах из списка недружественных государств. То есть это вся «старая» Европа», — отметила генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. Сегодня фактически вся Европа недоступна для россиян как с точки зрения покупки, так и продажи недвижимости, согласился генеральный директор, управляющий партнер Nika Estate Виктор Садыгов. «Основная проблема связана именно с банковской системой и оплатой сделки. Сейчас россияне не могут открыть счет в европейском банке и провести платеж», — пояснил он. По его словам, в некоторых случаях это касается даже счетов тех россиян, которые имеют вид на жительство (ВНЖ) или двойное гражданство. Такие счета, случалось, тоже замораживались. Таким образом, из-за ограничений у россиян возникают сложности даже с элементарной оплатой платежей по ранее приобретенной недвижимости, в том числе в ипотеку, отметил Виктор Садыгов. «Сегодня покупка недвижимости за рубежом осложняется именно невозможностью открытия счета в недружественных странах (куда входят страны ЕС) и перевода средств на уже существующие заграничные счета», — подтвердил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
- От Батуми до Пхукета: где россияне покупают недвижимость после санкций
- В каких странах аренда жилья выросла из-за приезжих россиян
Продавцы готовы продавать
При этом продавцы и застройщики в некоторых европейских странах готовы продавать недвижимость россиянам. Например, подобную ситуацию мы наблюдали в Италии и Испании, продолжил глава Nika Estate. «Но из-за сложностей с переводами сделать это сейчас почти невозможно. Банки не открывают россиянам счета, наличные никто не принимает. Люди хотят продать, но они не понимают, как они получат деньги», — добавил эксперт.
По его словам, чуть проще ситуация обстоит с застройщиками на Кипре. Покупку недвижимости здесь можно оплатить с зарубежного счета (если он есть) или провести оплату через третью страну (например, Узбекистан или Казахстан). «Но сами российские банки непредсказуемо переводят деньги на такие счета. Некоторые не готовы переводить больше $10 тыс. Поэтому процесс усложняется и затягивается», — отметил Виктор Садыгов.
Как возможный вариант — покупка недвижимости в leasehold, а не freehold. «Есть такие объекты, которые предоставляются в аренду на 100 лет, а не в собственность. Это формальность, но поскольку оплата аренды не подпала под запрет, банки могут пропустить такие платежи», — пояснил он.
Прием заявок по ВНЖ ограничен
Полина Кулешова, Henley & Partners Switzerland AG:
— Аналогичным образом ситуация складывается по инвестиционным программам получения гражданства или ВНЖ (часто связаны именно с приобретением недвижимости). Основные сложности граждан России в том, что многие страны в принципе прекратили рассмотрение заявок от россиян, рассказывает руководитель департамента по связям с общественностью. Кто-то прекратил работу по политическим причинам, кто-то — из-за невозможности проведения процедур проверки на благонадежность, получения необходимых данных для прохождения банковских процедур KYC (know your client) или из-за невозможности открытия банковских счетов и/или перевода денег из российских банков в желаемую страну.
Рассмотрение заявок (в том числе на покупку недвижимости) от российских граждан прекратили следующие популярные ранее среди россиян страны: Черногория, Мальта, Греция, Испания, Португалия, а также страны Карибского бассейна — Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда, Сент-Люсия и Гренада.
Где и как могут купить жилье россияне
Сегодня россияне могут приобретать недвижимость в дружественных странах, которые не ввели санкции против России или занимают нейтральную позицию. Среди популярных направлений здесь эксперты называют ОАЭ, Турцию, Грузию, Узбекистан, Таиланд, Армению. «Жилье за рубежом можно купить при 100%-ной оплате и по ипотечным программам. В некоторых государствах предоставляются программы рассрочки на покупку жилья», — отмечает Кирилл Голышев.
По его мнению, сейчас наиболее выгодные условия покупки жилой недвижимости можно найти в ОАЭ и Турции, где широкое распространение получили программы рассрочки «после выдачи ключей»: в таком случае срок выплат может составлять до семи — десяти лет как по беспроцентной ставке, так и под процент значительно ниже уровня ипотечной ставки. При этом первоначальный взнос по программам рассрочки в ОАЭ начинается от 5%. «Это дает инвестору возможность вложиться в проект на начальных сроках с минимальным бюджетом. После выплаты 30% от стоимости квартиры можно передать рассрочку по переуступке, тем самым в короткий срок приумножив стартовый капитал», — пояснил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers.
Сегодня россияне могут приобретать недвижимость в так называемых дружественных странах, которые не ввели санкции против России. Среди популярных направлений эксперты называют ОАЭ, Турцию, Грузию, Узбекистан, Таиланд, Армению (Фото: MarryJayn/shutterstock.com)
По словам Виктора Садыгова, сейчас популярными странами для покупки жилья среди россиян являются ОАЭ, Турция, Узбекистан, а также Грузия. «Сейчас мы отмечаем интерес к покупки жилья в Узбекистане. Здесь развивающийся рынок жилья, который растет последние три года. Экономика страны развивается: растет ВВП, производство, приходят иностранные инвесторы. Плюс здесь высокая аренда на новое жилье (есть дефицит нового жилья), а сама аренда оплачивается в долларах. Это позволяет получать высокий доход — до 12–15% годовых», — рассказал гендиректор Nika Estate. При этом, по его словам, «направлением номер один» для покупки жилья среди россиян является Дубай. Высокий спрос на недвижимость отмечает в Турции — в Стамбуле, Анталье.
Что касается проведения самой сделки в указанных странах, то здесь для россиян нет ограничений, продолжил Виктор Садыгов. Оплачивать покупку жилья в ОАЭ, Турции, Узбекистане можно наличным или перевести деньги на счет застройщика, в том числе через российский банк. «Российские банки, которые сегодня не под санкциями, при предоставлении им договора приобретения и инвойса об оплате могут переводить деньги», — пояснил эксперт. В Узбекистане оплату можно проводить в рублях, а в ОАЭ — криптовалютой. «Некоторые клиенты в Дубае выбирают именно этот способ оплаты», — отметил он.
Сама схема покупки недвижимости в этих странах, по его словам, выглядит следующим образом: покупатель выбирает понравившийся объект, продавец выставляет счет, предоставляет договор купли-продажи и на основании этих документов происходит оплата одним из указанных способов.
Например, оплачивать покупку жилья в ОАЭ, Турции, Узбекистане можно наличным или перевести деньги на счет застройщика, в том числе через российский банк (Фото: Nick N A/shutterstock.com)
Татьяна Бурлаковская, гендиректор Golden Brown Group:
— Пока относительно без проблем можно закрывать сделки в Армении, Грузии, Дубае и Турции. Оплатить покупку можно, переведя сумму, равную стоимости недвижимости по договору, на счет юридического лица девелопера. В связи с антироссийскими санкциями денежные переводы за рубеж практически недоступны. Хотя пока еще можно отправлять SWIFT-переводы из несанкционных банков. Открывать счета в зарубежных банках по российскому паспорту россияне сейчас не могут. При этом в некоторых государствах, например Турции, это можно сделать по загранпаспорту — ряд банков позволяет открыть счет даже без ВНЖ, хотя в последнее время сделать это гораздо сложнее.
Где покупают недвижимость россияне
Недвижимость каких стран привлекательна сегодня с точки зрения инвестиций
Москва. 27 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Продолжающийся рост цен на недвижимость внутри страны и падающая доходность не сильно привлекают инвесторов в российскую недвижимость, а вот спрос на зарубежную недвижимость в этом году показал небывалый всплеск и продолжает расти. Эксперты рынка рассказали порталу «Интерфакс-Недвижимость», куда и почему сегодня предпочитают инвестировать граждане РФ.
Куда и зачем
«Фокус россиян при выборе страны для покупки недвижимости в этом году сместился: если в 2021 году лидерами спроса на зарубежную недвижимость являлись Греция, Кипр и Португалия, то сейчас в топ-10 стран по спросу со стороны россиян находятся Турция, ОАЭ, Кипр, Мальта, Испания, Сербия, Израиль и страны Карибского бассейна. Изменения непосредственно связаны с доступностью получения ВНЖ, а также лояльностью властей по отношению к иностранным инвесторам. В этом году мы наблюдаем активный спрос на получение статуса резидента за рубежом. Так, около 70% запросов клиентов приходится на получение ВНЖ и гражданства. Лидерами в этой области стали Турция и ОАЭ», — говорит региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Марина Шалаева.
По словам эксперта, вторая категория клиентов, около 13%, рассматривает покупку зарубежной недвижимости для личного пользования. Турция, Кипр и ОАЭ лидируют, однако нестандартные локации – Бали, Таиланд, Маврикий — также набирают популярность среди россиян.
Также эксперты отмечают возросший интерес к Сербии, Черногории и странам Средней Азии, особенно к Узбекистану.
«В этом году россияне инвестируют в недвижимость за рубежом чаще всего для создания «запасного аэродрома» — получения второго паспорта или ВНЖ, трансфера капитала и приобретения жилья в такой локации, куда при желании можно переехать в будущем. При этом клиенты всегда внимательно изучают инвестиционные показатели проектов: на рынке нет такой паники, из-за которой россияне покупали бы любые доступные объекты за границей», — добавляет коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова.
Что покупают
Конечно, параметры лотов зависят от предложений и условий покупки, представленных в каждой отдельной стране, но, по данным основателя Alexey Shvyrkov Realty Алексея Швыркова, чаще всего речь идет о квартирах с одной спальней площадью около 70 кв.м. Стоимость ликвидной и интересной квартиры, которая гарантированно будет сдаваться и приносить доход, составляет от 250 до 470 тыс. евро в зависимости от локации, стоимости комплекса и условий платежа.
На втором месте – апартаменты-студии без отдельно выделенных спальных комнат, но они очень интересны и привлекательны как раз для туристов и курортного отдыха. Стоимость таких апартаментов площадью примерно 45 кв.м составляет от 120 до 290 тыс. евро.
На третьем месте – гостиничные номера и специальные апарты, приспособленные для гостиничного заселения и управления. Они немного дороже, так как в стоимость сразу заложена комплектация и даже посуда. Это хоть и не так привлекательно по деньгам, но это гарантированная инвестиция, о которой не стоит беспокоиться в будущем. Стоимость таких объектов составляет от 270 до 400 тыс. евро, площадь 38-48 кв.м.
Где и как
Довольно нестандартным направлением для инвестиционных покупок россиян в последние несколько лет являются ОАЭ.
«На 2022 год в ОАЭ проживает около 9,4 млн человек. Из них 8,92 млн человек — экспаты. По более-менее точным данным, стабильно на территории страны проживает около 40 тыс. россиян и около 60 тыс. русскоговорящих граждан стран СНГ», — рассказывает представитель портала Emirates.Estate Алексей Щербатых.
При этом, как уточнил директор по развитию Becar Asset Management Александр Пестряков, россияне внесли существенный вклад в динамику спроса на недвижимость в Дубае в этом году.
«Объем сделок с недвижимостью в эмирате составлял до 2-2,5 млрд дирхам ежедневно, что примерно соответствует 45 млрд рублей. При этом в Дубае также крайне либерализован процесс регистрации компаний. Поэтому люди переезжают семьями и перевозят свой бизнес», — пояснил эксперт.
Для получения ВНЖ в Дубае (в данном случае – резидентской визы на 3 года) нужно купить недвижимость стоимостью примерно в $205 тыс. Для получения резидентской визы на 5 лет стоимость приобретенной недвижимости должна составлять $1,5 млрд.
«Турция как была, так и остаётся одним из наиболее приоритетных для россиян инвестиционных направлений в смысле приобретения жилой недвижимости», — рассказывает представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев.
По словам Шалаевой, Турция занимает второе место по востребованности среди клиентов – на нее пришлось около 40% запросов. Самыми популярными городами считаются Стамбул и Бодрум.
Однако с начала 2022 года правила меняются чуть ли не каждую неделю, постоянно выходят новые постановления, предупреждает Еремеев.
«Из ключевых моментов стоит отметить повышение в июне минимального финансового ценза для получения «гражданства за инвестиции» с $250 тыс. до $400 тыс., что, впрочем, практически никого не отпугнуло: многие россияне интересуются именно элитными резиденциями, а они столько и стоят. Те же, чей бюджет на покупку поменьше, могут по-прежнему приобретать жильё по устраивающей их цене и при желании оформлять вид на жительство на общих основаниях, как владельцы недвижимости. Правда, летом этого года для ряда собственников изменился тип ВНЖ», — говорит он.
Самой популярной для инвестиций в недвижимость европейской страной для россиян остается Кипр. Весной 2022 года количество запросов выросло на 50%. Здесь можно получить ВНЖ при инвестициях в размере 300 тыс. евро. Средний бюджет покупки – от 300 тыс. до 1 млн евро. Прежде всего, интерес наблюдается к лотам в Пафосе и Лимасоле с целью собственного проживания или для сдачи в аренду.
Интересно, что одним из вариантов для покупки жилья остается Испания. Привлекательной является возможность получения вида на жительство, так называемой Золотой визы, при инвестировании в недвижимость на сумму 500 тыс. евро или более, говорит представитель портала Spain-Real Estate Юлия Коршунова. Но это, конечно, единичные случаи.
«Если в 2020 году гражданам России было выдано 74 инвестиционные визы, то в 2021 году, отмеченном пандемией коронавируса, их число увеличилось до 157 граждан. Что касается 2022 года, в январе иностранцам с российским гражданством было выдано шесть виз для приобретения недвижимости на сумму более 500 тыс. евро», — добавляет она.
Что касается намного более бюджетных вариантов подальше от центра Европы, то раньше таким вариантом для инвестиций в недвижимость наряду с Турцией была Грузия, но в последнее время цены на жильё в этой стране взлетели в 2 раза. В связи с этим сейчас вкладывать деньги в жильё там невыгодно, говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
Ну и совсем редкой ранее страной для инвестиций с точки зрения россиян был Узбекистан, который сейчас вызывает живейший интерес.
«Но говорить о наплыве иностранных инвестиций в недвижимость, как это происходит в Турции или ОАЭ, пока рано. Россияне пока покупают квартиры больше в инвестиционных целях, а не ради получения ВНЖ, хотя такие программы есть. Средний бюджет сделок россиян в январе-июле составил $50 тыс.», — говорит генеральный директор Golden House Авраам Городецкий.
По мнению эксперта, популярность Узбекистана связана также еще и с уходом из РФ мировых платежных систем: теперь именно там россияне предпочитают открывать карты и счета.
Риски и возможности
Законодательство России регулирует условия расчётов с резидентами разных стран. Купить недвижимость у резидента «недружественной» страны можно, но необходимо проводить оплату с зарубежного счёта. Резидентам РФ и остальных стран можно отправить перевод с российских счетов. Изменения условий со стороны других стран заключаются в том, что сейчас россияне не могут оформить ВНЖ или гражданство за инвестиции по ряду программ, а также ограничен доступ к финансовым услугам. Запрета на продажу недвижимости россиянам не вводила ни одна страна, но фактически сейчас максимально сложно оформить сделку в Великобритании и во Франции, говорит Милишенкова.
В остальном, по ее словам, условия для инвесторов из России принципиально не изменились. На уровень риска влияет стабильность экономики и регулирование: считается, что риски на первичном рынке в ЕС минимальны, в Черногории и Таиланде они несколько выше — инвесторы могут столкнуться с переносом сроков. Рынок новостроек в Дубае регулируется довольно жестко: чтобы начать стройку, девелопер вносит значительную часть от стоимости объекта на эскроу-счет. В Турции застройщики по закону обязаны страховать свои проекты, что снижает риски, но не исключает их полностью.
«В европейской стране или недружественном государстве ты можешь остаться в ограничении прав на свою недвижимость, но от этого сейчас не застрахован нигде и никто. Поэтому все инвестиционные проекты сейчас становятся очень рисковыми и нужно серьёзно взвесить всё «за и против», — добавляет Швырков.