Как выделить долю земельного участка
ЗК РФ Статья 11.5. Выдел земельного участка
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 11.5 ЗК РФ
1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Выдел земельного участка
Если вам необходимо провести процедуру выдела земельного участка, прежде всего стоит разобраться в теории. Главное, нельзя путать выдел земельного участка с разделом.
Что такое выдел земельного участка
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Если исходный земельный участок находится в федеральной собственности, то требуется решение исполнительных органов власти Российской Федерации; если в собственности субъекта Российской Федерации — то исполнительных органов власти на уровне субъекта; если в муниципальной — нужно решение органов местного самоуправления. Такое решение не требуется, если исходные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства или если заключён договор о развитии застроенной территории. ЗК 11.3.1
Выдел допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. ЗК 11.2.3 Согласие не требуется, если исходные участки предоставлены государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда. ЗК 11.2.5 ЗК 11.2.6
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование исходных земельных участков. ЗК 11.2.3
Сервитуты, установленные в отношении исходных земельных участков сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. ЗК 11.8.5
Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности. При этом выдел таких земельных долей осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества.
Зачем нужен выдел земельного участка
Общедолевая собственность накладывает определенные ограничения в использовании земельного участка. Чаще всего выдел земельного участка необходим в случае продажи либо при отсутсвии согласия между собственниками долей в вопросе распоряжения имуществом.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам:
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;
- предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами;
- границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
- не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
- не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
- образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Бесплатная консультация кадастрового инженера
Технический план
здания, сооружения, помещения, квартиры
Как выделить долю в земельном участке в натуре
Когда на один земельный участок приходится два и более собственника, это неудобно, поэтому рано или поздно при долевом владении возникают споры. Во избежание конфликта любой из собственников может инициировать процедуру выдела своей доли земли.
Отличие выдела от раздела
Все достаточно просто. При разделе исходная земля делится на N количество участков и прекращает существование. В кадастре такой объект больше не значится, а на учет ставятся образованные из него участки. При этом собственником всех новых участков остается инициатор раздела.
При выделе доли одного участника из общей долевой собственности производится отделение части участка от общего. В результате инициатор приобретает единоличное право собственности на выделенную часть, а оставшаяся земля продолжает существование, но в измененных границах. Владельцами оставшейся части остаются другие собственники, которые продолжают владеть участком в долях с учетом выбывшей доли инициатора.
Условия выдела
С целью исключения препятствий со стороны регистрационного госоргана в лице Росреестра необходимо позаботиться:
• о соблюдении предельно допустимого размера выделяемого участка. Предельные размеры устанавливаются на уровне муниципальных образований или субъектов. Поэтому, если выделяемый кусок земли или оставшаяся после выдела часть окажется больше или меньше нормы, уполномоченный орган откажет в регистрации;
• о том, чтобы выделяемый участок был правильной формы без наложения границ. Предпочтительным в данном случае будет прямоугольник или квадрат;
• об обеспечении доступа к выделяемому участку от ЗУ, находящегося в общем пользовании, например, проход или проезд.
Это основные моменты, помимо которых важно акцентировать внимание и на таких нюансах:
1. При наличии ограничений, касающихся зон с особыми условиями использования. Если таковые распространяются на исходный участок, аналогичное ограничение будет действовать и в отношении выделенной части.
2. При выделе доли площадь образуемого участка не всегда соответствует доли в праве. Участок может оказаться меньше, но по стоимости будет соответствовать характеристикам земли, например, за счет местоположения или плодородности почвы.
3. В ряде случаев имеющиеся в отношении ЗУ обременения или ограничения являются препятствием к выделу, так как не позволяют эксплуатировать участок согласно разрешенному использованию. Аналогичное препятствие представляет собой объект недвижимого имущества, если выдел доли приводит к невозможности его использования по назначению.
Внесудебный выдел
Таковой осуществляется на основании соглашения всех собственников при условии их согласия. Если хотя бы один из совладельцев будет против, придется искать другое решение, например, обратиться в суд. Соглашение можно составить самостоятельно по заранее найденному образцу. Документ должен включать такие сведения, как:
• дата и место;
• данные всех долевых собственников;
• сведения о доли каждого землевладельца с указанием основания владения;
• информация о выделе доли в натуре;
• сведения о том, в чьей собственности остается первоначальный участок после проведения рассматриваемой процедуры с указанием порядка распределения долей;
• информация о распределении расходов, связанных с выделом;
• подписи сторон соглашения.
Если на участке присутствует объект недвижимости, и он не будет делиться, необходимо включить в текст соглашения сведения о том, в чьей собственности останется объект, а также заявление инициатора выдела о прекращении права собственности в его отношении.
Так как речь идет о выделе доли, документ необходимо заверить у нотариуса, за что придется уплатить нотариальный тариф. Дополнительно оплачиваются услуги правового и технического характера, если требуется консультация или непосредственно составление соглашения.
Следующим этапом будут работы по межеванию. Инициатору потребуются услуги лицензированного кадастрового инженера, который подготовит проект межевания, в том числе осуществит согласование проекта с другими участниками долевой собственности. Подготовка проекта – самый затратный этап.
Когда все будет готово, можно обратиться в Росреестр. Если все сделано правильно, уполномоченный орган поставит на учет образованный участок и выдаст собственнику выписку из ЕГРН. На этом этапе инициатору понадобится пакет документов, состоящий из:
• паспорта;
• соглашения;
• квитанции об уплате пошлины за регистрацию;
• право подтверждающего документа на исходный ЗУ (например, выписки);
• межевого плана.
Судебный выдел
В ситуациях, когда договориться не выходит ни в части выдела доли в натуре, ни даже в части определения порядка пользования ЗУ, инициатору не остается ничего другого, как обратиться в районный суд, где расположен спорный объект недвижимости. В данном случае владельцу доли необходимо грамотно составить иск, для чего желательно обратиться к опытному юристу, уплатить пошлину, принять участие в заседании и дождаться решения.
В рамках судебного процесса может быть назначена землеустроительная экспертиза, на основании которой и будет осуществлен выдел доли. При этом суд вправе, руководствуясь положениями ст. 252 ГК РФ назначить к выплате компенсацию. Это становится возможным в случае несоразмерности реальной доли доле в праве, например, если доля заявителя настолько мала, что ее нельзя выделить в натуре.
По вступлению судебного акта в силу, то есть после истечения месячного срока на обжалование, истец может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать права на выделенную долю. Основанием регистрации будет выступать не соглашение собственников, а решение суда.
Судебная практика
Как показывает практика судов, в большинстве дел, связанных с выделом долей в натуре из общей долевой собственности, инициаторам удается добиться желаемого результата, если только выдел части земли в принципе возможен и не противоречит требованиям закона.
Наибольшую сложность представляют дела о выделе долей из участков, на которых имеется объект капитального строительства, но и такие случаи небезнадежны. К примеру, заявитель может получить часть дома, находящийся под ней участок земли и еще часть прилегающей территории. Правда многое будет зависеть от заключения эксперта, ведь далеко не всегда долю реально выделить без несоразмерного ущерба. И даже, казалось бы, в безвыходных ситуациях заявителям удается получить если не часть ЗУ, то соразмерную доле в праве компенсацию.
Как выделить земельный участок из общей долевой собственности?
Не всем, но многим известно, что такое сельскохозяйственные паи, что это не одно и тоже с земельным участком. Это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве.
Для начала отметим, что продать или сдать в аренду свою долю участникам общей долевой собственности (далее – ОДС) Вы можете и без осуществления выдела. Но если Вы хотите его продать третьим лицам, не являющимся дольщиками, то его потребуется выделить и зарегистрировать право собственности как на отдельный обособленный от других земельный участок.
В соответствии со статьей 11.5 Земельного кодекса РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в ОДС (далее – выдел). При выделе образуются один или несколько земельных участков. Исходный земельный участок сохраняется в измененных границах.У участника ОДС, который выделяется, возникает право собственности на образуемый земельный участок и утрачивается право долевой собственности на измененный исходный участок. Другие участники ОДС сохраняют право долевой собственности на исходный измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Отметим, что после государственной регистрации Вы можете продать выделившийся земельный участок любому физическому, либо юридическому лицу. Но с обязательным соблюдением преимущественного права покупки — собственник пая обязан предложить его муниципалитету с целью возможного выкупа по цене, по которой он продается. В случае отказа или бездействия в течение 30 дней со дня получения извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в ОДС более чем 5 лиц, осуществляется в соответствии с решением участников ОДС, которое принимается на общем собрании участников ОДС.Особенности подготовки решения общего собрания участников ОДС изложены в статье 14.1 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — № 101-ФЗ).
Размер и местоположение границ выделяемого земельного участка, должны быть согласованы кадастровым инженером в проекте межевания. Важно, что площадь земельного участка, который Вы хотите выделить определяется на основании данных, указанных в документах, которые подтверждают право на эту земельную долю.
После заключения договора подряда на оказание услуг с межевой организацией, кадастровый инженер подготовит проект межевания земельного участка для выдела, так как в соответствии с пунктом 16 статьи 13.1 № 101-ФЗ кадастровые работы в отношении такого земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.
Проект межевания выполняется в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 № 388. Его обязательно необходимо согласовать с участниками ОДС. Предметом согласования выступает размер и точное местоположение границ выделяемого земельного участка.
При подготовке проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает возможность ознакомиться с проектом межевания всех заинтересованных лиц не менее чем за 30 дней до утверждения и представить предложения по его доработке (часть 6 статьи 13.1 №101-ФЗ).
Участники ОДС извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в СМИ и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания.
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников ОДС, составляющих не менее чем 50 % их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей.
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.
Если в течение 30 дней со дня извещения о согласовании проекта межевания земельного участка от участников ОДС не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Если же у участников ОДС есть возражения?То они направляются кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка в течении 30 дней с момента надлежащего извещения участников ОДС о согласовании проекта.
Споры о размере и местоположении границ выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Бывают случаи, когда участок в аренде и арендатор не дает согласия на выдел, тоничего сделать нельзя. Здесь нет простого решения. Однако, стоит отметить, что согласно пункту 5 статьи 14№ 101-ФЗ: «Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению….».
После утверждения проекта межевания кадастровый инженер готовит межевой план.
Для оформления прав собственнику земельной доли либо его представителю необходимо обратиться в любой офис «Многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг» (МФЦ), либо подать заявление в электронном виде через портал Росреестра.
Отметим, что при осуществлении процедуры выдела необходимо будет оплатить государственную пошлину за регистрацию права, размер которой составляет 350 рублей.
После проведения всех необходимых работ, Вы получите выписку из ЕГРН, которая является официальным документом, подтверждающим государственную регистрацию права на земельный участок.
Специалист по связям с общественностью
Компании «Региональный кадастровый центр»