Как сдать долю в квартире

Сдача в аренду доли в квартире

У меня 1/3 доли в трехкомнатной квартире. Хочу временно поселить сына с семьей. Сособственник против. Доли не выделенные. В квартире зарегистрирован я, сын — в другом месте. Что делать?

Владимир Иванов
Консультаций: 597

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников в силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из положений п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что собственники жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, должны осуществлять владение и пользованием им по соглашению и не вправе единолично распоряжаться им без согласия остальных собственников.

В рассматриваемом случае для сдачи одним сособственником в будущем внаем комнаты в трехкомнатной квартире потребуется заключить соглашение с другими собственниками о порядке пользования квартирой и порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной). Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования квартирой устанавливается судом.

Как сдать долю квартиры в аренду

Когда вы являетесь единственным собственником квартиры, то можете распоряжаться ею по своему усмотрению — сдавать в аренду, перепродавать. Но еще бывают случаи, когда одним и тем же имуществом владеют сразу два человека.

То есть совладельцы жилья имеют право на свою часть, а это означает, что со своей частью вы можете делать, что захотите, в том числе сдать в аренду долю в квартире. Могут ли возникнуть какие-то сложности? Конечно могут. Поэтому стоит сразу разобраться со всеми подводными камнями, которые готовит для вас совместная долевая собственность.

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду?

Если вы являетесь совладельцем жилья, то скорее всего поделили его с экс-сожителем/сожительницей после развода, получили его в наследство вместе с другим человеком или возможно купили квартиру вместе с кем-то, вкладывая в нее одинаковые суммы. В любом случае сам факт того, что вы владеете частью квартиры, дает вам определенную свободу действий касаемо именно этой части. Другими словами вы можете сдать долю квартиры в аренду, это не нарушает каких-либо правил.

Но при этом вы можете встретиться с отказом со стороны второго совладельца. Такое тоже бывает. А так как в случае совместной долевой собственности решения по имуществу должны быть исключительно совместными и согласовываться с другим человеком, то ваши планы могут перейти в режим паузы.

В таком случае вы можете попробовать найти компромисс, например, предложить разделить доход поровну. Также вы можете договориться о том, что квартиранты будут пользоваться другими комнатами (ванной, туалетом и т.д.), кроме основной, в плюс-минус одно и то же время. Так как зачастую именно вопрос комфорта беспокоит совладельцев, такое решение может быть выходом из тупиковой ситуации.

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника в Украине?

Оказавшись в такой ситуации лучше всего прибегнуть к такому варианту как выделение доли или иными словами предоставление отдельной комнаты. Тогда вам не нужно будет учитывать решение совладельца. Если пользоваться юридической терминологией, это выделение доли в натуре. Вам нужно определиться с размером комнаты и заверить его у нотариуса, а дальше публиковать объявление в сети или обратиться за помощью к риэлторам, допустим в агентство недвижимости в Киеве Сapital. Ну а далее составление договора аренды. Еще можно обратиться за дополнительными консультациями к юристам, чтобы они ознакомили вас с возможными бюрократическими последствиями и еще раз объяснили, как сдать в аренду половину квартиры.

Как лучше сдать квартиру — с мебелью или без?

И у первого, и у второго варианта есть свои “за” и “против”. Кто-то подумает, что эти моменты не играют для него особой роли, а кто-то задумается и, возможно, поменяет решение. Итак, во-первых, комнаты или квартиры, которые полностью оборудованы мебелью, с большей вероятностью попадут в поле зрения потенциальных арендаторов, так как в них сразу можно заселяться. Когда на запрос “аренда квартир Киев” всплывают объявления с фото, на которых видно всю мебель, то туда тоже кликнут с большей вероятностью.

Во-вторых, как ни странно, мебель может стать гарантией того, что квартиранты выплатят вам деньги за порчу имущества. Но только в том случае, если у вас есть чеки и гарантии. В-третьих, меблированное жилье по понятным причинам поднимается в цене. А это уже фактор, на который стоит обратить внимание.

Конечно можно сдавать жилье и без мебели, тогда вы освободите себя от любых хлопот. Если для вас это приоритетней, то тогда выбирайте именно этот вариант. Как видите, в целом сдать в аренду свою долю в квартире вполне реально, особенно если у вас хорошие отношения с совладельцем. А вот если бы вы захотели продавать свою часть, то тут на поверхность всплыли бы определенные нюансы, но о них чуть позже.

Можно ли сдавать долю в квартире без согласия других собственников.

Отвечает адвокат по жилищным спорам в Москве Иванов Кирилл Анатольевич:

Да, можно сдать в наём свою долю в квартире без согласия собственника другой доли в квартире, но для этого необходимо получить разрешение в решении гражданского суда.

В соответствии со статьей 671, 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пункт 2 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ закрепляет право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Однако, сдача квартиры (части квартиры) в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, по закону в 2018 году можно сдавать в наём долю в общей квартире, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру).

Как выгоднее сдавать общую квартиру, купленную в браке?

Мы с женой купили квартиру в браке. Ей принадлежит 90% квартиры, мне — 10%. Есть брачный договор.

Хотим эту квартиру сдавать. Я ИП на упрощенке 6%, она наемный работник.

1. Кто из нас может сдавать квартиру?
2. Нужно ли жене оформить ИП? Или мне добавить соответствующие ОКВЭДы? Или вообще сдавать как физику и платить НДФЛ?
3. Как быть, когда захотим продавать квартиру? Через сколько лет это можно сделать? Сумма от продажи будет считаться доходом?

Одним словом, как не попасть на огромный налог? Как все правильно сделать по закону?

Сдавать квартиру может любой из собственников — хоть вы, хоть жена, хоть вместе. Нужно только заключить соглашение и предусмотреть в нем, кто будет арендодателем. Но для целей исчисления налога такое соглашение не имеет значения. Каждому из собственников придется платить налог с арендной платы исходя из доли в праве.

Есть и другой вариант. Если кто-то из собственников не хочет иметь дело с арендаторами и заниматься бумажной волокитой, можно передать свою долю другому собственнику по договору безвозмездного пользования с правом сдачи в аренду. Тогда платить налог будет только один из вас.

Расскажу о каждом варианте подробнее.

Если нет договора безвозмездного пользования

Кто может сдавать квартиру в долевой собственности

Сдавать в аренду квартиру, которая находится в долевой собственности, можно как угодно: это могут делать все собственники вместе или кто-то один. Порядок определяется в соглашении между ними.

Что касается налога с арендной платы, то ранее Минфин разъяснял: если квартира в общей долевой собственности, то совладельцы распоряжаются ею по общему согласию. Арендодателем может выступать один из собственников. Тот, кого назначили арендодателем, будет получать арендную плату и должен отчитаться в ИФНС о полной сумме дохода и уплатить налог от своего имени. Остальные совладельцы отчитываться и платить налог не обязаны.

Но в последних разъяснениях Минфин занял другую позицию. Теперь он считает, что соглашение о распределении арендной платы в пользу одного из собственников не важно для исчисления налогов. Каждый должен платить налог исходя из величины его доли в праве собственности на квартиру.

ИФНС, скорее всего, будет руководствоваться последними разъяснениями Минфина. То есть вы можете заключить с супругой соглашение или оформить доверенность, по которой сдавать квартиру будет один из вас. В договоре аренды также может быть указан один арендодатель. Но для инспекции это соглашение, доверенность и договор не будут иметь значения при решении вопроса, кто и в каком размере должен платить налог с арендной платы. Если ИФНС обнаружит, что налог платил один из вас, то может сделать перерасчет — начислить налог каждому пропорционально долям в квартире: 90% у жены и 10% у вас.

При этом каждый собственник будет платить налоги по своей системе налогообложения. Например, если вы будете сдавать квартиру физлицу, то жена, если оформит самозанятость, со своей части дохода заплатит 4%. А вы со своей доли дохода, как упрощенец, заплатите 6%.