Какие вопросы не разрешаются по закону места нахождения имущества
ГК РФ Статья 1206. Право, подлежащее применению к возникновению и прекращению вещных прав
(в ред. Федерального закона от 30.09.2013 N 260-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.
2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом.
3. Стороны могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к их сделке, без ущерба для прав третьих лиц.
4. Возникновение права собственности и иных вещных прав на имущество в силу приобретательной давности определяется по праву страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности.
Какие вопросы не разрешаются по закону места нахождения имущества
ГК РФ Статья 1224. Право, подлежащее применению к отношениям по наследованию
1. Отношения по наследованию определяются по праву страны, где наследодатель имел последнее место жительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву.
2. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта. Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права.
Ответы на первичные вопросы наследников
1. Дата смерти наследодателя. Именно со смертью человека открывается наследство. Не на следующий день, не через 6 месяцев, а именно в день смерти. Эта дата является отсчетной для подачи заявления нотариусу и открытия наследственного дела.
2. Полгода после смерти наследодателя. К нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела и принятии наследства родственники должны обратиться до истечения 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Если это не сделать, то может быть инициирована процедура обращения наследственного имущества в пользу государства как выморочного (т.е. бесхозного, не имеющего собственника).
3. Истечение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Спустя полгода с этой даты прием заявлений о вступлении в наследство завершается.
Если подать заявление вы не успели, у вас есть еще 6 месяцев для вступления в наследство, но уже через суд. Необходимо будет подать в суд заявление об установлении факта фактического принятия наследства и предоставить доказательства этого. К примеру, если наследодатель оставил квартиру, то в качестве доказательств фактического принятия наследства рекомендуется представить в суд документы, подтверждающие оплату вами коммунальных услуг, отправление почтовой корреспонденции по адресу нахождения квартиры, посещение органов государственной власти и местного самоуправления, расположенных по месту нахождения квартиры, и др. Нелишними будут показания соседей в качестве свидетелей.
Открытие наследства
В случае если вы укладываетесь в установленный законодательством срок, для открытия наследственного дела необходимо обратиться с заявлением к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя. Если оно неизвестно или находится за пределами России, наследство открывается по месту нахождения его имущества (недвижимого, как правило).
Нотариуса можно выбрать любого. Но если другие наследники уже обратились к нотариусу, пусть даже в другом городе, то ваше заявление будет направлено ему как открывшему наследственное дело первым. Это облегчает задачу вступления в наследство родственникам, проживающим в разных регионах. Перед посещением нотариуса рекомендуется через общедоступный реестр наследственных дел проверить наличие открытого наследственного дела (чем этот реестр полезен наследникам – читайте в статье «Цифровые сервисы нотариата защищают граждан и бизнес»).
Имейте в виду: открытие и ведение наследственного дела не безвозмездно. Размеры пошлин и сборов за совершение нотариальных действий устанавливаются законодательством. Стоимость технической работы нотариуса, например подготовки заявления и сбора документов, определяется им.
(Если имущество наследодателя рассредоточено по разным странам или если его последним местом жительства было иностранное государство, где и в каком порядке подлежит открытию наследственное дело? Где и с применением какого права должны рассматриваться наследственные споры? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье «Откладываете наследственное планирование на потом?»)
Долги наследодателя
В наследственную массу входят активы и пассивы (обязательства, долги) умершего. Долг наследодателя, возникший в результате привлечения его к субсидиарной ответственности, также входит в состав наследства. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам умершего в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. При его недостаточности требования кредиторов не могут быть удовлетворены за счет личного имущества наследников.
В отношении умершего может быть введена процедура личного банкротства. Тогда наследники, в том числе несовершеннолетние, могут стать ответчиками.
(Подробнее о долгах наследодателя рассказано в статье «Если в наследство получили долги. »)
Раздел наследства и отказ от него
Существуют три основания наследования: по завещанию, по наследственному договору и по закону. Однако наследник может быть не заинтересован в получении наследственного имущества. Для подобных ситуаций законодательством предусмотрена процедура отказа от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или по закону либо без их указания. Такое право может быть реализовано в течение 6 месяцев – срока, установленного для принятия наследства. При этом допускается только отказ от всего наследуемого имущества. Отказаться от части наследства не получится. Но это правило не распространяется на случаи наследования по нескольким основаниям, например одновременно по завещанию и по закону. То есть можно отказаться от наследства, причитающегося по одному или нескольким основаниям наследования. Отказ от наследства совершается подачей по месту его открытия заявления нотариусу.
Если при переходе права собственности на наследуемое имущество нескольким родственникам они мирным путем договорились распределить его между собой, наследники могут заключить соглашение о разделе наследства. Временные пределы осуществления такого раздела разъяснил Верховный Суд РФ. Он указал, что раздел наследственного имущества, поступившего в долевую собственность наследников, производится в течение 3 лет со дня открытия наследства (абз. 2 п. 51 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Если же между наследниками возникли разногласия при разделе полученного имущества, придется обратиться в суд. После рассмотрения дела судом раздел наследства осуществляется на основании судебного решения.
Наследник может быть лишен наследства, если его признают недостойным. Например, к такой категории наследников относятся граждане, которые своими противоправными действиями (подделка завещания, понуждение к его составлению и др.) пытались способствовать призванию их или других лиц к наследованию, увеличить причитающиеся им или другим лицам доли наследства. Чтобы такой наследник был отстранен от наследования, его противоправные действия должны быть подтверждены судебным актом (приговором по уголовному делу, решением суда о признании недействительным завещания или др.).
Росреестр Петербурга: 15 актуальных вопросов о регистрации права собственности на недвижимость
15 лет исполняется Росреестру: 25 декабря 2008 года вышел Указ Президента Российской Федерации «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». Кроме того в январе исполнилось 25 лет закону, с которого началось построение современной единой системы государственной регистрации прав на недвижимость — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Екатерина Кондрашева ответила на 15 актуальных вопросов петербуржцев в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.
Вопрос. Можно ли оформить сделку с недвижимостью из другого региона страны, а не по месту нахождения недвижимости?
— Экстерриториально документы можно подать в офисах приема документов МФЦ «Мои документы» вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости.
Вопрос. При экстерриториальной подаче документов регистрировать права на объект недвижимости, расположенный в другом субъекте Российской Федерации, будет Управление Росреестра по Санкт-Петербургу?
— Учетно-регистрационные действия в отношении объектов недвижимости проводит территориальный орган Росреестра по месту расположения объекта недвижимости. Документы в другой регион поступают в виде электронных образов посредством программного комплекса.
Вопрос. Каким документом можно подтвердить государственную регистрацию права собственности на недвижимость?
— По результатам проведения регистрационных действий выдаётся выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Выписка может быть:
- в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью;
- в виде бумажного документа, заверенного подписью и печатью сотрудника МФЦ.
Вопрос. Что такое ранее возникшее право?
— Ранее возникшие права – это права, которые возникли до 31 января 1998 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. Ранее возникшие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации в реестре недвижимости.
Вопрос. Зачем регистрировать такие ранее возникшие права?
— Регистрация ранее возникшего права в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию собственников недвижимости.
Однако при государственной регистрации перехода таких прав, ограничений и обременений объектов недвижимости, например, при купле-продаже, дарении, объектов недвижимости, государственная регистрация таких прав обязательна.
Граждане, у которых право собственности на имущество возникло до 31 января 1998 года, а в ЕГРН отсутствуют данные о зарегистрированном праве, не смогут распорядиться объектом недвижимости: продать, подарить, завещать, сдать в аренду и т.д.
Такие граждане также не смогут установить запрет на совершение сделок с недвижимостью без их личного участия, поскольку запись об их праве собственности отсутствует в ЕГРН.
Правильно оформленные имущественные права позволяют собственнику свободно распоряжаться имуществом и защитить его от мошенников.
Вопрос. Как зарегистрировать ранее возникшее право?
— Для регистрации нужно обратиться в МФЦ с паспортом и правоустанавливающим документом, например, договором приватизации, купли-продажи, мены, и подать заявление.
Госпошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается.
Вопрос. Каковы правила внесения в ЕГРН записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя, т.е. о запрете на совершение сделок с недвижимостью без их личного участия?
— Лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законный представитель либо его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, представляет заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя).
Запись о таком заявлении вносится в Единый государственный реестр недвижимости в течение пяти рабочих дней.
Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в офис МФЦ или в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
Отсутствие в ЕГРН сведений о собственнике недвижимости становится препятствием для внесения такой записи.
Вопрос. Нужно ли перед заключением договора купли-продажи погашать в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя?
— Наличие отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем).
При этом запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.
В остальных случаях, если собственник объекта планирует распоряжение объектом через представителя по доверенности, вышеуказанную запись в реестре следует погасить.
Вопрос. В чью собственность требуется оформить квартиру, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала?
— Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется на основании соглашения в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей.
Вопрос. Как можно получить сведения о кадастровой стоимости объекта?
— Самый простой способ – это воспользоваться официальным сайтом Росреестра https://rosreestr.gov.ru: раздел «Сервисы» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Кроме того, сведения о кадастровой стоимости в форме электронного документа можно получить в форме выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости: в личном кабинете на сайте Росреестра, пройдя авторизацию через Госулуги, открыть раздел «Мои услуги и сервисы» — «Предоставление сведений ЕГРН», выбрать вид выписки «Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости».
Для получения выписки в форме бумажного документа можно обратиться в офис МФЦ.
Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно.
Вопрос. Стороны договора зачастую фактически передают объект недвижимости, т.е. ключи и доступ к объекту, значительно позже проведения государственной регистрации. Обязательно ли для регистрации права прилагать акт приема-передачи?
— На момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора о его отчуждении исполнение обязанности лица, отчуждающего объект, по передаче такого объекта в собственность приобретателя должно подтверждаться актом приема-передачи, если договором или законом не установлено иное.
Например, договором может быть установлен порядок передачи объекта без составления передаточного акта, либо в договоре может быть предусмотрено, что фактическая передача имущества приобретателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество. В таком случае акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости может не представляться.
Вопрос. Можно ли погасить запись в ЕГРН о том, что сделка оспорима, и не представлено согласие третьего лица?
— Действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено погашение записи реестра прав на недвижимость ЕГРН в части дополнительных сведений об осуществлении государственной регистрации прав на основании сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица.
Вопрос. Обязательно ли указывать в договоре купли-продажи расшифровку всех ограничений по земельному участку ст.56, 56.1 ЗК РФ? Или достаточно прописать, что имеются ограничения на земельный участок, предусмотренные ст.56, 56.1 ЗК РФ?
— Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В подлежащем государственной регистрации или являющемся основанием для осуществления регистрационных действий договоре (в договоре купли-продажи), предметом которого является земельный участок, должны быть указаны сведения об ограничениях прав на него, обременениях такого участка, ограничениях его использования, а не нормы закона. Отсутствие таких сведений в договоре является основанием для приостановления регистрационных действий.
Вопрос. Какие обязательные пункты должен содержать Договор купли-продажи во избежание приостановления государственной регистрации?
— Заключение договора купли-продажи недвижимости, а также существенные условия данного договора регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ.
По общему правилу, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся условия о его предмете (статьи 552, 554 ГК РФ) и цене (статья 555 ГК РФ).
Закон или иные правовые акты могут устанавливать дополнительные существенные условия.
Например, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (статья 558 ГК РФ) при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
Вопрос. Выплатили ипотеку. Как снять запись об ипотеке в ЕГРН?
— Для погашения регистрационной записи об ипотеке в МФЦ необходимо представить:
в случае, если выдана закладная:
совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
Запись погашается в течение трех рабочих дней.
Материал подготовлен Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу: