Как размежевать земельный участок на два участка

Как разделить земельный участок на два участка

Если размер и планировка вашего участка предполагают его разделение: новообразованные участки будут соответствовать или превышать минимально возможную площадь участка, установленную органами местного самоуправления, сохранится возможность их эксплуатации и обслуживания (подъезд), то для разделения земельного участка на два участка вам необходимо будет выполнить следующие шаги:

1. Собрать пакет правоустанавливающих и технических документов на участок, согласовать его разделение с совладельцами на добровольных основах либо в принудительном порядке через суд;
2. Вызвать кадастрового инженера для выполнения инженерно-геодезических работ. В соответствии с правоустанавливающими документами (или решением суда) он произведет физическое разделение участка: определит и составит межевой план, установит границы и межевые знаки новых участков. По результатам проведенных работ формируется межевое дело, в котором числится ведомость вычисления площадей участков, чертежи и акт установления границы (границ);
3. Присвоение адреса участкам после разделения зависит от назначения участка. Для территорий под застройку (в черте населенного пункта) адреса выдаются в органах архитектуры и градостроения; для участков иного назначения адресом является полученный кадастровый номер;
4. Обратиться в кадастровую палату с полученным межевым делом. На его основании единый участок снимается с реестра (аннулируется), а два новообразованных ставятся на учет: им присваиваются индивидуальные номера, оформляется кадастровый паспорт с основными характеристиками участка;
5. Зарегистрировать права собственности на новообразованные участки в Государственном реестре. После изучения предоставленных документов собственнику (или собственникам) новых участков выдаются выписки из ЕГРП относительно новообразованных территориальных зон.

Автор статьи: Руководитель Департамента «Землеустроительная экспертиза и инженерно-геодезические работы» Кондратьева А.А.

Наша миссия

Мы работаем для того, чтобы Вы строили свои самые лучшие объекты быстрее и дешевле, чем рассчитывали!

наши контакты

г. Москва, 2-ой Кожевнический пер., д. 12, стр. 2, под. 4

Раздел земельного участка

Раздел земельного участка — процедура постановки на учет двух или более земельных участков, образованных путем раздела исходного земельных участков.

При разделе земельного участка образуются два или более земельных участков и им присваивается новый кадастровый номер, а исходный прекращают свое существование со дня государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на образуемый участок.

Кто проводит раздел земельного участка

Процедуру раздела земельного участка проводит кадастровый инженер. В процессе работы инженер на основании предоставленных заказчиком документов и полученных сведений подготавливает межевой план.

Условия раздела земельного участка

Земельный участок может быть разделен на несколько участков в случае, если каждый из них будет соответствовать градостроительным и землеустроительным регламентам. Соответствие минимальным размерам участка необходимо не только для первичного оформления земель, но и для дальнейшей эксплуатации земельного участка. Максимальный размер земельного участка определен для индивидуального жилищного строительства, личных подсобных хозяйств, данный размер устанавливается нормативно-правовыми актами местного самоуправления. При разделе земельного участка каждый из образованных должен иметь размеры не менее установленных, иначе раздел землепользования невозможен.

Документы, необходимые для раздела

• Правоустанавливающие документы на земельный участок
• Кадастровый план территории (кадастровая выписка на земельный участок)
• решение собственника о разделе, соглашение о разделе, решение суда

Порядок раздела земельного участка

Процедура раздела земельного участка включает следующие этапы:

• Сбор необходимых документов и заказ сведений
• Подготовка межевого плана
• Подача межевого плана с заявлением о разделе земельного участка в орган кадастрового учета либо МФЦ
• Получение кадастровых паспортов на образованные земельные участоки
• Подача заявления и получение свидетельства о праве собственности на образованные земельные участоки

Право собственности на образованные участки

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Кроме критериев установленных Федеральными законами, Гражданским, Земельным, Градостроительным кодексом, для деления земельных участков также принимается во внимание законодательство субъекта Федерации по месту расположения и актов местного самоуправления оформляемого земельного участка:

• неизменность категории земель
• соответствие минимальным размерам земельного участка
• соответствие градостроительным нормам.

Как разделить земельный участок на два, если собственник один

Принято считать, что раздел земельного участка – необходимость, вызванная нахождением объекта в собственности нескольких лиц. Однако иногда она возникает и у единоличного собственника. Разделить земельный участок на два, может потребоваться по разным причинам. С юридической точки зрения данная процедура строго регламентирована законом, поэтому важно руководствоваться действующими правовыми нормами.

Зачем собственнику делить участок

Причин немало, причем у каждого землевладельца она своя и продиктована определенными интересами. Так, например, участок может быть поделен:
• при создании СНТ, когда каждому члену товарищества выделяется отдельный участок из общего;
• при комплексном развитии предоставленной конкретному лицу территории;
• при осуществлении строительства;
• при планировании предпринимательской деятельности.

Частные собственники участков, являющиеся единоличными владельцами, при разделе могут руководствоваться такими причинами, как:
• необходимость предоставления в пользование участка родственнику или члену семьи, например, когда собственник не хочет дарить или продавать весь ЗУ, но готов выделить часть площади;
• желание продать часть неиспользуемой земли или сдавать в аренду;
• намерение передать право собственности на часть ЗУ наследнику, который не был указан в завещании.

Особенности процедуры раздела

Начнем с того, что раздел ЗУ согласно земельному законодательству предполагает:
• образование новых объектов;
• прекращение существования первоначального участка;
• сохранение права собственности за инициатором раздела на все образуемые участки.

К особенностям процедуры в данном случае необходимо отнести предъявляемые к ЗУ требования. И вот в чем они состоят:
• подлежащий разделу ЗУ должен стоять на кадастровом учете;
• к образуемым участкам должен быть обеспечен доступ от ЗУ общего пользования (проход, проезд или сервитут);
• границы исходного ЗУ должны быть определены путем межевания, что предполагает согласование границ со смежными собственниками и их уточнение (внесение сведений в кадастр);
• образуемые участки должны соответствовать по площади предельным значениям, установленным ГрК РФ, ЗК РФ, иными ФЗ, а также муниципальными правовыми актами или актами субъектов.

Какие потребуются документы

Непосредственно для осуществления регистрационных действий по прекращению существования исходного ЗУ и образованию новых участков собственнику понадобится пакет, включающий:
• паспорт для подтверждения личности;
• межевой план, содержащий сведения об образуемых участках (сейчас план записывается на диск);
• квитанция об уплате государственной пошлины. Ее нужно оплатить до подачи документов. В 2022 году стоимость регистрации 350 руб.

Для межевания участка собственник должен прилечь специалиста (кадастрового инженера) из числа действующих членов СРО. Последнему для составления плана необходимо предоставить:
• паспорт собственника;
• правоустанавливающий документ на ЗУ (ДКП, ДД, свидетельство о вступлении в наследство или иной документ);
• выписку из ЕГРН или свидетельство;
• план участка (при наличии);
• документацию на строения (если на участке присутствуют объекты недвижимого имущества, например, дом).

Куда обращаться

Органом, уполномоченным совершать любые действия, связанные с постановкой на учет, снятием с учета, разделом, выделом, объединением, регистрацией обременений в отношении земельных участков, является Росреестр. Поэтому собственник, намеревающийся разделить имеющийся ЗУ на два или даже более участка, должен подать соответствующее заявление в уполномоченный орган.

В подавляющем числе населенных пунктов сделать это можно через МФЦ, а при отсутствии отделения Многофункционального центра и наличии отделения Росреестра напрямую, минуя посредника. Перечень обязательных документов обозначен выше, а заявление о снятии с учета исходного участка и постановке на учет вновь образуемых можно заполнить на месте.

План действий

В том случае, когда подлежащий разделу участок не имеет уточненных границ, начинать следует с их уточнения. Для этого необходимо нанять кадастрового инженера, который осуществит выезд на местность, где установит поворотные точки для подготовки межевого плана. Помимо этого, процедура межевания предполагает согласование границ, для чего специалист уведомляет владельцев смежных участков. По окончанию всех работ заказчик получает межевой план на диске, с которым он должен обратиться в Росреестр. Регистрационный орган внесет полученные сведения в кадастр, выдаст собственнику выписку, после чего можно приступать непосредственно к разделу.

Дальнейший алгоритм будет включать:
1. Повторное обращение к кадастровому инженеру для подготовки плана раздела ЗУ.
2. Уплата госпошлины.
3. Подача заявления и обозначенных выше документов в МФЦ или отделение Росреестра.
4. Получение выписки из ЕГРН.

С момента регистрации новых участков прежний прекращает свое существование, а землевладелец становится собственником тех участков, которые были образованы из первоначального.

Раздел земельного участка: как разделить участок между двумя собственниками

С точки зрения российского законодательства раздел земельного участка собственником представляет собой сложный процесс, предусматривающий множество нюансов. Особенно много подводных камней возникает в рамках деления территории на несколько площадок, и у каждой будет свой владелец. Чтобы четко понимать, как действовать в подобных ситуациях, генеральный директор компании «Вита-Хауз» Будич Марьян Марьянович подробно рассказал о деталях разделения территорий и дал профессиональные рекомендации по правильной последовательности действий.

В каких случаях может понадобиться раздел земли?

• желание нескольких владельцев оформить права на землю, которая находится в общедолевой собственности (примером служат ситуации вступления в наследство нескольких родственников, расторжения брака и раздела имущества);
• выставление объекта на продажу;
• образование садоводческого некоммерческого товарищества, требующее разделения недвижимости между членами СНТ;
• использование площадки для ведения бизнеса, например, под открытие кафе, торговой точки и т.п.

После того, как территория будет раздроблена, образованные фрагменты будут иметь то же целевое назначение, что и исходная недвижимость. Если на вновь образованном участке планируется построить производственный цех или использовать его как-то иначе, то потребуется дополнительно проводить перерегистрацию.

Какие справки необходимы для проведения процедуры

Прежде чем заниматься сбором предусмотренных документов, предстоит определиться с кандидатурой кадастрового инженера. Именно он будет заниматься всеми процедурами. При рассмотрении кандидатов нужно удостовериться в наличии у них аттестации по профилю работы, также необходимо, чтобы кадастровый инженер состоял в саморегулируемой организации. Соответственно, желательно нанимать для такой работы человека с опытом, который сможет пройти все этапы и выдать нужный заказчику результат.

Чтобы начать раздел земельного участка, владельцу потребуется передать кадастровому инженеру документы согласно следующему списку:

1. Паспорт собственника или всех владельцев, если их несколько, а также нотариально заверенная доверенность, если интересы правообладателя представляет третье лицо.
2. Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы на объект (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приеме наследства, свидетельство о госрегистрации, выписка из Росреестра).
3. Согласие на выполнение процедуры от каждого собственника (требуется только в том случае, если земельным участком владеют два и более субъекта).
4. Судебное решение о разделении, если не удалось достичь согласия между всеми собственниками.

Порядок действий для раздела общего земельного участка при единственном собственнике

Если недвижимостью единолично владеет одно лицо, при этом предварительно не было выполнено межевание, то перед процедурой дробления проводится уточнение границ земельного участка. Для этого кадастровый инженер:

• изучает представленные заказчиком документы;
• выезжает на место для съемки территории и выяснения поворотных точек;
• подготавливает межевой план для последующей регистрации в Росреестре.

Регистрационные мероприятия длятся до 12 дней, по результатам заявителю выдается актуальная выписка из ЕГРН.

Если правообладатель уже имеет на руках актуальный межевой план, то вместе с паспортом передает его кадастровому инженеру. Специалист на основании полученной документации подготавливает межевой план по разделу земли и передает его на CD-диске владельцу. Правообладателю остается оплатить государственную пошлину и передать бумаги через МФЦ на государственную регистрацию.

По завершении процесса исходный надел снимается с учета, новым фрагментам присваиваются кадастровые номера и соответствующие адреса.

Порядок действий для раздела общего земельного участка при долевой собственности

Когда предстоит раздел долей земельного участка, то одним из важных документов для запуска процедуры становится согласие всех собственников. Оно оформляется нотариально. Если кто-то из правообладателей не соглашается с порядком деления объекта, его не устраивают условия образования новых наделов, то процедуру провести не удастся.

Единственным выходом из ситуации может быть обращение в суд. В случае положительного решения постановление суда станет основанием для запуска процесса. В остальном порядок разделения прежний, но с одним нюансом: подавать документы в МФЦ должны все владельцы, предоставив свои паспорта.

Как разделить дом и участок, который находится в совместной собственности

Раздел части земельного участка и дома происходит при обоюдном согласии собственников. Но при этом важно, чтобы объекты удовлетворяли нескольким условиям:

• у здания должны быть оборудованы два входа;
• после разделения в каждой образованной части должна быть оборудована хотя бы одна комната для проживания;
• образованные части недвижимости имеют минимальный набор удобств для проживания.

Процедура деления объекта на фрагменты происходит так же, как и в остальных случаях.

Как разделить дом и участок с государственной или муниципальной собственностью

Немного сложнее протекает процесс, когда речь идет о делении муниципальных или государственных площадей. В такой ситуации кадастровому инженеру предстоит подготовить межевой план и схему разделения территории, к этим документам дополнительно прилагается согласие владельцев недвижимости, располагающейся по соседству. Если в Росреестре отсутствуют данные о правоустанавливающих документах, то дополнительно прикладывают и их.

Пакет бумаг подают в исполнительный орган государственной власти или в органы местного самоуправления. Для рассмотрения вопроса создается специальная комиссия, которая в течение месяца должна дать ответ на заявление. Если решение положительное, то его вместе с пакетом установленных бумаг передают в Росреестр для регистрационных мероприятий. В случае отказа можно попытаться оспорить решение комиссии через суд.

Особенности раздела земельного участка под зданием

В практике кадастровых инженеров довольно часто встречаются неоднозначные ситуации, при которых требуется подыскивать нестандартные решения. Классический пример такого случая, когда приходится делить имущество бывших супругов.

В законодательстве нашей страны установлены четкие правила, что земля и жилье, возведенное на ней, является единым целым. Если поставлена задача разделить такие объекты, то делится и дом, и территория под ним.

Но как быть, когда площадь под застройку принадлежит одному из супругов единолично, то есть он является единственным владельцем, а дом построен уже в браке совместными усилиями? В такой ситуации второй супруг может претендовать не только на выделение доли в общем праве собственности на жилье, но и на землю. Но только в тех границах, на которых располагается жилая постройка. Подобные действия также подлежат обязательной регистрации.

Если собственники хотят выделить свои владения в натуре, то для этого необходимо дополнительно приглашать представителя из БТИ и проводить строительную экспертизу. Избежать проблем удастся только при условии, когда стороны согласятся о выкупе долей. В противном случае бывшим супругам придется проживать на одной территории, что далеко не всегда удобно.

Помимо деления объектов недвижимости также предстоит разделить лицевые счета на оплату жилищно-коммунальных услуг (электричество, газоснабжение, водоснабжение). Это удастся сделать только в случае, когда разделение инженерных систем становится физически осуществимым.