Как подтвердить рыночную стоимость имущества без оценщика

Подтверждение рыночной стоимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Подтверждение рыночной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Налоговые проверки:
• Акт выездной налоговой проверки
• Акт выездной налоговой проверки форма
• Акт камеральной налоговой проверки
• Акт камеральной налоговой проверки форма
• Виды налоговых проверок
• Показать все

• Налоговые проверки:
• Акт выездной налоговой проверки
• Акт выездной налоговой проверки форма
• Акт камеральной налоговой проверки
• Акт камеральной налоговой проверки форма
• Виды налоговых проверок
• Показать все

• Оценка:
• Государственная кадастровая оценка
• Кадастровая оценка
• Кадастровая оценка земель
• Независимая оценка
• Отчет об оценке
• Показать все

Судебная практика

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Недействительность договора долевого участия в строительстве
(КонсультантПлюс, 2023) В своем заявлении [конкурсный управляющий — ред.]. полагает, что вред, причиненный имущественным правам кредиторов выражается в переуступке должником квартир на этапе строительства. по цене, значительно ниже рыночной стоимости, в подтверждение чего. ссылается на выводы в заключении о наличии (отсутствии) признаков преднамеренного и фиктивного банкротства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Готовое решение: Как проявить должную осмотрительность и подтвердить обоснованность налоговой выгоды
(КонсультантПлюс, 2023) Если сделка фактически имела место, хотя и была исполнена ненадлежащим лицом, налогоплательщик может в ходе налоговой проверки представить сведения и документы, позволяющие установить реального исполнителя и параметры спорной операции. В частности, это могут быть данные об аналогичных документально подтвержденных операциях налогоплательщика, заключения экспертов, документы, которые подтверждают рыночную стоимость товаров (работ, услуг). Если доказательств достаточно, налоговые обязательства будут определены расчетным способом исходя из них. Расходы и вычеты НДС учитываются по параметрам исполнения, отраженным в финансово-хозяйственных документах реального исполнителя. При этом налогоплательщик вправе учесть расходы на приобретение товаров (работ, услуг) и вычеты по НДС только в той части, в какой налоги были уплачены лицом, осуществившим фактическое исполнение по сделке (п. п. 10, 12, 17.1, 17.2 Письма ФНС России от 10.03.2021 N БВ-4-7/3060@, п. 6 Обзора практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2022), Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2021 N 309-ЭС20-23981, приведенное в п. 39 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021), в п. п. 1 и 2 Письма ФНС России от 10.10.2022 N БВ-4-7/13450@, включенное в Обзор, направленный Письмом ФНС России от 28.07.2021 N БВ-4-7/10638).

Нормативные акты

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ
(ред. от 13.06.2023)
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Постановление Правительства РФ от 01.11.2008 N 803
(ред. от 27.09.2023)
«Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации для оказания государственной поддержки экспорта промышленной продукции (товаров, работ, услуг)» в) залог движимого (за исключением ценных бумаг, долей в уставном капитале юридических лиц) и (или) недвижимого имущества принципалов или иных юридических лиц, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка рыночной стоимости (с выводами о ликвидности) передаваемого в залог имущества проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством Российской Федерации и удовлетворяющими условиям, установленным статьей 15.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — оценщики), не ранее чем за 6 месяцев до принятия Министерством финансов Российской Федерации решений, указанных в пунктах 38 и 39 настоящих Правил. Соответствие отчетов об оценке рыночной стоимости (с выводами о ликвидности) имущества требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, подтверждение рыночной стоимости объектов оценки, определенной оценщиками в отчетах, подтверждается положительными заключениями эксперта или экспертов саморегулируемых организаций оценщиков. Передаваемое в залог имущество должно быть застраховано от всех рисков утраты и повреждения на сумму не менее его рыночной стоимости, и выгодоприобретателем по договору страхования указанного имущества должно быть указано Министерство финансов Российской Федерации. Оценка рыночной стоимости и страхование передаваемого в залог имущества осуществляются залогодателями за свой счет. Передаваемое в залог имущество должно быть свободно от прав третьих лиц на него и не должно быть предметом залога по другим договорам. Последующий залог имущества, переданного в залог Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации, не допускается.

Правовые ресурсы

• «Горячие» документы
• Кодексы и наиболее востребованные законы
• Обзоры законодательства
  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
  • Другие обзоры
  • Календари
  • Формы документов
  • Полезные советы

  Как узнать рыночную стоимость квартиры без оценщика

  

  Перед тем как продать или купить квартиру, нужно оценить ее реальную стоимость. Сделать это бывает непросто. Рынок недвижимости подвержен колебаниям — порой непредсказуемым. Расскажем, как узнать рыночную стоимость квартиры без привлечения экспертов.

  • 10 факторов, влияющих на стоимость квартиры
  • Сайты объявлений — друзья или враги
  • Как не переплатить при покупке жилья: советы покупателям
  • Как узнать стоимость квартиры для продажи: советы продавцам

  Покупатель и продавец недвижимости находятся по разные стороны «баррикад» и преследуют противоположные цели. Первый хочет сэкономить, а второй — получить максимальную прибыль. Рынок должен примирить их.

  Однако на практике так происходит не всегда. Квартиры — специфический товар, на них не клеят ценник с фиксированной суммой. Процесс ценообразования скрыт от посторонних глаз.

  Поэтому определять стоимость приходится буквально на ощупь — осторожными взвешенными действиями. Любое резкое движение может привести к просчетам.

  Риски при покупке и продаже квартиры

  10 факторов, влияющих на стоимость квартиры

  Для начала давайте разберемся, из чего складывается цена квартиры. Так вам будет проще понять, за сколько ее можно продать. Или оценить, адекватную ли цену выставил продавец, если вы покупатель.

  Мы выделили 10 основных параметров, на которые стоит обращать внимание:

  • расположение дома,
  • площадь квартиры,
  • количество комнат,
  • внутреннее состояние помещения,
  • год строительства дома,
  • наличие балкона,
  • этаж,
  • материал стен,
  • количество квартир в доме,
  • инфраструктура поблизости.

  Собираетесь продавать квартиру? Приведите ее в порядок. Так вы быстрее найдете покупателей и сможете продать жилье по более выгодной цене. Возьмите кредит на ремонт в Совкомбанке.

  Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

  Сайты объявлений — друзья или враги

  Первое, что приходит на ум при попытке рассчитать стоимость квартиры, — изучить предложения на сайтах объявлений. Онлайн-сервисы сделали поиск максимально удобным. Можно посмотреть предложения, похожие на ваше, и оценить ситуацию на рынке.

  Но все не так просто. К сожалению, на подобных площадках очень много «пустых» объявлений, направленных совсем не на продажу недвижимости.

  Три года назад родственники из другого города попросили помочь им купить однокомнатную квартиру в Казани. Я просмотрела десятки объявлений на «Авито» и прикинула, за сколько можно купить подходящее жилье. Затем выделила несколько подходящих вариантов и начала обзванивать владельцев.

  Первые два объявления оказались фейками, состряпанными недобросовестными риелторами. На другом конце провода мне сообщили, что квартиру только что продали, но у них есть несколько похожих вариантов. Вот только цены на них не такие приятные.

  Естественно, объявления о «проданных» объектах так и остались висеть на сайте. Посредники использовали их как приманку для доверчивых покупателей.

  Неактуальные объявления — не единственные «ловушки» на сайтах. Адекватно оценить стоимость недвижимости мешают мошенники. Их любимая схема выглядит так.

  1. Человек размещает объявление о продаже жилья по очень выгодной цене.
  2. Потенциальный покупатель связывается с ним, чтобы узнать нюансы и договориться о просмотре.
  3. Мошенник представляется риелтором и перед просмотром предлагает заключить договор и внести аванс за оказание агентских услуг, так как желающих много.
  4. Покупатель приезжает в офис, подписывает бумаги и отдает деньги. После этого мошенник перестает выходить на связь.

  Таким образом, пользоваться сайтами объявлений стоит очень осторожно. Ниже мы представим рекомендации для покупателей и продавцов недвижимости отдельно.

  Юлий Цезарь стал первым императором, чей портрет появился на монете при его жизни.
  Другой факт

  Как не переплатить при покупке жилья: советы покупателям

  Покупатель заинтересован в правильной оценке стоимости жилья не меньше, чем продавец. Важно уберечь себя от лишних трат и неприятных ситуаций. Переплатить несколько сотен тысяч рублей или стать жертвой мошенников, польстившись на низкую цену, — типичные ошибки при покупке квартиры.

  Эти советы помогут избежать неприятностей.

  1. Обзвоните как можно больше продавцов, чтобы проверить, реальны ли объявления. Те, которые оказались фейками, не учитывайте при оценке стоимости.
  2. К слишком низким ценам относитесь настороженно. Не забывайте поговорку про бесплатный сыр.
  3. Не стесняйтесь торговаться. Многие продавцы завышают цену на 10–15%, чтобы потом снизить ее при торге.

  Приобрести квартиру мечты поможет Совкомбанк! Изучите наши ипотечные программы и выберите подходящую для себя.

  Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

  Как узнать стоимость квартиры для продажи: советы продавцам

  Мнение эксперта

  Александр Жалнин
  Руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»

  Самостоятельно определить рыночную стоимость недвижимости можно путем анализа похожих объявлений на популярных сервисах — «Циан», «Авито», «Домклик» и других.

  Для этого нужно собрать воедино все параметры квартиры: количество комнат, стоимость ремонта, площадь кухни и т. п.

  Далее следует мониторить рынок предложений по совокупности параметров. Для большей объективности соберите 10–15 объявлений с максимально похожими квартирами. Затем можно составить таблицу и вывести среднюю стоимость квадратного метра.

  Рекомендуем позвонить по объявлениям с самой высокой и низкой стоимостью и узнать у продавцов, чем обусловлена цена. Так вы сможете выяснить нюансы, которые влияют на стоимость как в большую, так и меньшую сторону.

  Проверить правильность расчетов довольно легко — выставьте объявление о продаже квартиры. Если звонков будет слишком мало, понемногу снижайте цену, подбирая таким образом идеальное соотношение.

  Если звонков слишком много, следует действовать в обратном порядке и постепенно повышать стоимость жилья.

  Помните — вы не обязаны продавать квартиру за ту цену, которую указали в объявлении. Если сразу несколько покупателей готовы купить ваше жилье чуть ли не в тот же день, значит, стоимость слишком низкая. Вежливо объясните людям ситуацию и повысьте цену.

  Советуем также обратить внимание на специальные сервисы на сайтах объявлений, которые рассчитывают стоимость жилья в автоматическом режиме.

  Введите адрес квартиры, площадь и количество комнат — система выдаст среднюю стоимость объекта на основе имеющихся объявлений. Однако имейте в виду, что способ не учитывает состояние жилого помещения.

  Правильная оценка стоимости жилья — залог успешной сделки. Подходите к этому вопросу ответственно. Спешка — худший враг как продавца, так и покупателя.

  Департамент общего аудита об определении стоимости имущества, обнаруженного в процессе инвентаризации

  Арендодатель при проведении инвентаризации помещения, освободившегося от предыдущего арендатора, обнаружил установленный арендатором кондиционер.
  Какими документами (кроме оценки независимого оценщика) можно подтвердить рыночную стоимость бывшего в употреблении кондиционера. Например, инвентаризация проводится в 2010 году. А дата выпуска кондиционера – 2008 год. Можно ли учесть износ?

  Бухгалтерский учет

  Согласно пункту 5 статьи 8 Закона о бухгалтерском учете от 21.11.96 № 129-ФЗ результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий. Своевременность в разрезе заданного вопроса означает, что результат инвентаризации (обнаружение кондиционера) должен быть отражен в бухгалтерском учете на дату утверждения результатов инвентаризации.

  Согласно пункту 36 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств[1] (далее по тексту – Приказ № 91н) неучтенные объекты основных средств, выявленные при проведении организацией инвентаризации активов и обязательств, принимаются к бухгалтерскому учету по текущей рыночной стоимости и отражаются по дебету счета учета основных средств в корреспонденции со счетом прибылей и убытков в качестве внереализационных доходов.

  Понятие «текущей рыночной стоимости» приведено в пункте 29 Приказа № 91н:

  Под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

  При определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные:

  — о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей;

  — сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе;

  — экспертные заключения (например, оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

  Таким образом, при определении текущей рыночной стоимости выявленного в процессе инвентаризации кондиционера могут быть использованы, например, сведения из средств массовой информации (включая, информацию из сети интернет) о стоимости аналогичных кондиционеров, бывших в употреблении до 2010 г.

  В отношении возможности использования информации о стоимости нового аналогичного кондиционера, уменьшенной на величину износа с момента выпуска кондиционера до момента проведения инвентаризации, отмечаем следующее.

  Как следует из приведенной нормы, указанные способы могут быть использованы при определении рыночной стоимости объекта. Однако из данной нормы не следует, что организация не может скорректировать указанные цены с учетом фактического износа оборудования.

  Иными словами, если Ваша организация скорректирует стоимость нового кондиционера, полученную, например, из СМИ, на величину износа за период с даты его выпуска по дату проведения инвентаризации, то формально при определении стоимости будут использованы данные о цене на такое оборудование из СМИ, что полностью соответствует подходу, приведенному в Приказе № 91н.

  Соответственно, по нашему мнению, Ваша организация вправе определить стоимость объекта и иным способом, например, уменьшив первоначальную стоимость по данным СМИ на величину износа за период с момента выпуска кондиционера до момента проведения инвентаризации. При этом норму амортизации, по нашему мнению, логично определить исходя из нормативного срока использования данного оборудования, установленного производителем.

  Следует учитывать, что стоимость основного средства учитывается при определении величины налога на имущество.

  В случае, если налоговый орган не согласится с определенной Вашей организацией стоимостью, он должен предложить иной обоснованный расчет такой стоимости. При этом указанный расчет должен учитывать состояние оборудования на дату проведения инвентаризации и данные о возможных ценах, по которым такое оборудование могло быть продано в тот момент.

  По нашему мнению, учитывая, что стоимость оборудования уменьшается в течение нормативного срока использования, цена, которая может быть указана налоговым органом, не должна сильно отличаться от цены, определенной указанным выше способом.

  Вместе с тем, поскольку указанный выше порядок расчета будет соответствовать нормам действующего бухгалтерского законодательства, доказать неправомерность определения текущей рыночной стоимости оборудования в таком порядке, на наш взгляд, будет достаточно проблематично.

  Следует отметить, что какие-либо разъяснения налоговых органов по вопросу определения текущей рыночной цены имущества, выявленного в результате инвентаризации, в настоящее время отсутствуют. Кроме того, отсутствует и арбитражная практика по данному вопросу.

  Налоговый учет

  В соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, либо выявлено в результате инвентаризации, — как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с пунктами 8 и 20 статьи 250 НК РФ).

  В соответствии с пунктом 20 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде стоимости излишков материально-производственных запасов и прочего имущества, которые выявлены в результате инвентаризации.

  Таким образом, стоимость основного средства, выявленного в результате инвентаризации, признается доходом для целей налогообложения прибыли организаций.

  В соответствии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 271 НК РФ внереализационные доходы в виде излишков основных средств формируются в налоговом учете на дату их выявления.

  Учитывая положения пункта 5 статьи 274 НК РФ, стоимость указанного основного средства в налоговом учете определяется исходя из его рыночной цены с учетом положений статьи 40 НК РФ.

  Согласно пункту 4 статьи 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

  Соответственно, считаем, что Ваша организация при определении рыночной цены товара может использовать сведения о цене аналогичных кондиционеров. При этом если в общедоступных источниках будет иметься лишь информация о стоимости новых кондиционеров, считаем, что Ваша организация за основу определения рыночной стоимости может взять данную величину, скорректировав ее на величину износа.

  При этом, как и для целей бухгалтерского учета, считаем, что износ целесообразно определять не по Классификации основных средств, а исходя из нормативного срока полезного использования такого оборудования, установленного заводом – изготовителем.

  Исходя из вышеизложенного считаем, что в рассматриваемом случае, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, Организация может использовать следующий порядок определения рыночных цен (отличный от оценки независимым оценщиком):

  — на основании общедоступных источников средств массовой информации определяется стоимость нового идентичного кондиционера на момент проведения инвентаризации;

  — рассчитывается сумма амортизации, исходя из даты его выпуска и срока полезного использования исходя из нормативного срока использования такого оборудования;

  — определяется остаточная стоимость на момент проведения инвентаризации, которая и признается как рыночная.

  Данный расчет необходимо оформить в виде бухгалтерской справки, утвержденной членами инвентаризационной комиссии (данный документ должен содержать необходимые реквизиты, установленные статьей 9 Федерального закона № 129-ФЗ). Кроме того, рассчитанная стоимость отражается в унифицированных формах № ИНВ-1 и № ИНВ-18.

  Следует отметить, что статьей 40 НК РФ установлена презумпция соответствия применяемой цены уровню рыночных цен и предусмотрены основания и порядок опровержения налоговым органом цены, установленной налогоплательщиком, то есть обязанность по подбору доказательной базы об отклонении применяемых налогоплательщиком цен лежит на налоговых органах.

  При этом при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги налоговые органы должны использовать официальные источники информации (пункт 11 статьи 40 НК РФ).

  В случае, если при проведении проверок налоговые органы посчитают стоимость, указанную организацией, необоснованной (например, рассчитанная стоимость отклоняются в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены), то бремя сбора доказательной базы по информации официальных источников, будет ложиться на налоговые органы.

  По нашему мнению, данный процесс является довольно трудоемким. Рассчитанная цена, на наш взгляд, не должна быть сильно занижена по сравнению с рыночной ценой аналогичных кондиционеров, бывших в употреблении, в результате чего налоговые риски, на наш взгляд, не должны быть существенными.

  [1] Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н

  Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

  Как определить рыночную стоимость недвижимости

  

  Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.

  • Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
  • Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

  Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.

  Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

  Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.

  В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

  

  Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже (Фото: Илья Щербаков/ТАСС)

  Цели расчета кадастровой стоимости:

  • вычисление суммы налога на недвижимость;
  • подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
  • оформление права наследования на жилье;
  • определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
  • оформление договора дарения на недвижимость.

  Зачем нужно знать рыночную стоимость

  Определение рыночной стоимости может потребоваться при:

  • покупке или продаже недвижимости;
  • получении недвижимости по наследству;
  • страховании недвижимости;
  • оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
  • решении спорных вопросов с недвижимостью;
  • установлении стоимости имущества должника-банкрота;
  • установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
  • установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

  «Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

  Критерии оценки рыночной стоимости жилья

  Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

  Общие критерии оценки рыночной стоимости:

  • конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
  • типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
  • расположение жилья;
  • транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
  • экологическая обстановка;
  • социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

  Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

  • площадь квартиры, количество комнат;
  • этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
  • наличие лифта/лифтов;
  • стандартная или индивидуальная планировка;
  • техническое состояние, наличие современного ремонта;
  • соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
  • наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

  Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.

  

  Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить (Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)

  Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:

  — Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.

  Этапы проведения оценки рыночной стоимости

  • заключение договора о проведении оценки;
  • выбор методов оценки;
  • сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
  • определение итоговой стоимости объекта оценки;
  • составление отчета об оценке.

  Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

  — Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.

  Основные подходы к оценке рыночной стоимости

  Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.

  Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.

  Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.

  Читайте также:

  • Как правильно оценить квартиру при продаже
  • Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка
  • Росреестр упростил снятие с кадастрового учета несуществующих объектов
  Похожие публикации:

  1. Изложить что входит в мониторинг текущих условий эксплуатации лифтов ответ
  2. Код фоив в состав структуру которого входит организация как узнать
  3. Суммовые и курсовые разницы в чем разница
  4. Счет 30406 в бюджетном учете для чего используется