Как выделить долю в квартире

Квартирный вопрос нередко превращает близких людей в злейших врагов. Знание законов не сохранит мир в семье, зато поможет отстоять свои права в борьбе за квадратные метры. В статье расскажем, как правильно выделить долю в квартире.

Виды собственности на недвижимость
Как выделить долю в общей совместной собственности
- Как составить соглашение
- Как выделить долю через суд
Алексей, Евгений и Дмитрий – родные братья. До недавнего времени они жили в трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Полгода назад она умерла, и недвижимость досталась молодым людям.

Теперь им предстоит решить, что с ней делать. Но сначала нужно выделить доли и официально зарегистрировать право собственности.

Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов.

Винными этикетками, оформленными специальным образом, пользовались в Якутии в качестве бумажных денег в период с 1919 по 1921 годы.

Другой факт

Виды собственности на недвижимость

Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.
- Общая совместная собственность
Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут. На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.
- Общая долевая собственность
Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.

До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году. Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли.

Росреестр рассказал, как выделять доли в недвижимости

О том, как правильно оформлять доли недвижимости на членов семьи, рассказали специалисты Росреестра.

Сергей Михеев/РГ

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, в совместной и в общей долевой собственности, поясняют в Росреестре. Имущество, приобретенное в браке на общие средства, регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Можно оформить совместно нажитую недвижимость и на одного из супругов. Но даже в этом случае жилье будет считаться совместной собственностью супругов. Можно оформить имущество в общую совместную собственность супругов или же выделить доли супругов в соответствии с брачным договором или соглашением о разделе имущества. Недвижимостью в совместной собственности можно распоряжаться только по обоюдному согласию супругов. Второй супруг должен дать нотариально удостоверенное согласие на сделку. Непредставление такого согласия в Росреестр не является, однако, основанием для приостановления регистрационных действий (при этом в ЕГРН будут внесены сведения об отсутствии согласия).

Если у супругов жилье в общей долевой собственности, то отчуждение доли возможно только с соблюдением права преимущественной покупки, и в этом случае договор должен быть нотариально удостоверен.

Ребенок может получить долю по наследству, а также при приобретении недвижимости (например, по договору дарения, купли-продажи) в общую долевую собственность, в том числе на его имя. В некоторых ситуациях закон обязывает выделить доли несовершеннолетним: при использовании маткапитала, при продаже жилья с долей несовершеннолетнего ради покупки нового (у ребенка должна быть в новом объекте равноценная доля), при приватизации.

При использовании маткапитала супруги подписывают обязательство, что после выплаты ипотеки и снятия обременения недвижимость будет зарегистрирована на всех членов семьи с выделением детских долей.

Право общей долевой собственности на квартиру подлежит госрегистрации в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться в Росреестр с паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, документами о правах на недвижимость, свидетельством о браке или разводе и при необходимости другими документами. Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 руб на всех членов семьи.

Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, то нотариальное удостоверение соглашения не требуется.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием детей можно через МФЦ, заказав выездное обслуживание специалистов Росреестра, через портал госуслуг или сайт Росреестра (для подачи документов в электронном виде нужна усиленная квалифицированная электронная подпись), через филиал Кадастровой палаты (по экстерриториальному принципу) или заказным письмом по почте в адрес Росреестра.

Заявителями являются все участники общей долевой собственности на объект. Если госрегистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенной сделки, то заявление в Росреестр может представить и нотариус. Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней с даты приема документов Росреестром или 9 рабочих дней при их подаче через МФЦ.

Как выделить доли детям при использовании материнского капитала

Зачем и когда надо выделять доли? Какие бывают виды собственности? Что делать с долями при разводе родителей?

Как выделить доли детям при использовании материнского капитала

Зачем и когда надо выделять доли? Какие бывают виды собственности? Что делать с долями при разводе родителей?

Как выделить доли детям — пошаговая инструкция

Саша и Маша поженились несколько лет назад. Снимали уютную однушку недалеко от метро и выплачивали ипотеку за просторную евротрешку с видом на город. После рождения погодок решили ипотеку побыстрее погасить — как раз материнский капитал пришелся бы кстати. Но оказалось, что не так все просто.

Квартира оформлена на Сашу, но по закону он все равно должен будет выделить доли в новом жилье жене и детям. Давайте разбираться, как сделать это правильно, чтобы потом не возникло проблем.

Почему вообще нужно выделять доли

Право всех граждан Российской Федерации на жилище, а также право иметь в собственности имущество или его часть закреплено в Конституции. А с появлением программы «Материнский капитал» вопрос выделения долей в квартире детям стал особенно актуальным.

Какие бывают виды собственности

Существует два вида собственности, в которую можно оформить недвижимость, где проживают и прописаны дети до 18 лет:

Совместное владение всех членов семьи
Общая долевая собственность
Рассмотрим основные различия.
Совместное владение

Дети до 18 лет наравне со взрослыми имеют право иметь в собственности родительское имущество или его часть и пользоваться таким имуществом, но без права им распоряжаться. Оно появляется только после совершеннолетия.

Совместное владение недвижимостью обязывает всех собственников принимать участие в сделках купли-продажи и прочих операциях с совместной собственностью. Например, продать такую квартиру получится только с согласия всех собственников.

С 2020 года письменное нотариальное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи было отменено, поэтому все члены семьи автоматически имеют право на недвижимость.

Долевая собственность

Дает право всем совладельцем пользоваться своей долей имущества без обязательного согласия остальных собственников недвижимости. Долю можно продать, завещать или подарить по своему усмотрению. Но в ситуации отчуждения долевым собственником своей части в квартире остальные совладельцы получают право преимущественной покупки его доли.

Когда требуется выделение долей детям

Родители не всегда должны выделять доли детям в приобретаемой недвижимости. Законом предусмотрены несколько ситуаций, когда процедура является обязательной. Это может быть приобретение жилья за счет средств материнского капитала или ситуация, требующая защитить законные права ребенка (например, когда новая квартира покупается после продажи старого жилья, где у ребенка была доля).

Выделение доли детям, если недвижимость куплена в ипотеку

Возможно только после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. При покупке квартиры в ипотеку заемщиком может быть один или оба родителя. Ребенок в качестве заемщика банком не рассматривается, но получает право на получение части имущества родителей после выплаты ипотеки и перехода недвижимости в собственность его родителей.

Выделение долей при использовании маткапитала

Средства материнского капитала по закону можно потратить на улучшение жилищных условий семьи. При этом, если недвижимость приобретена с их помощью, то выделение долей в квартире родителям и несовершеннолетним детям является обязательным. Для этого оформляют Соглашение об определении долей.

На выделение долей дается шесть месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Этот срок указывается в обязательстве от продавца недвижимости, которое должно быть заверено у нотариуса при погашении ипотеки средствами маткапитала. Документ будет нужен для выделения долей. Оригинал хранится у заемщика, а копия — в пенсионном фонде.

Примерная пошаговая инструкция выглядит так

Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.

Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.

После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.

Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.

Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.

Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.

В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:

Доля ребенка — 2/50
Доля каждого родителя — по 2/50
В совместной собственности родителей остается — 44/50

Далее нужно оформить выделение долей. Самый легкий вариант — оформить Соглашение о выделении долей в письменной форме. Можно скачать шаблон в интернете, заполнить его и отдать на регистрацию вместе с остальными документами.

Но если доли выделяются не только детям, но и супругу, соглашение должен составить нотариус.
Осталось зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого нужно подать документы через МФЦ.
Вам понадобятся:
Паспорта супругов и свидетельства о рождении всех детей
Соглашение о выделении долей — три экземпляра
Свидетельство о заключении брака
Чеки об уплате госпошлины — на общую сумму две тысячи рублей

Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.

Выделение доли детям при разводе родителей

По действующим нормам семейного законодательства все имущество, которое было куплено супругами во время официального брака, считается совместной собственностью и делится при разводе в равных долях. Тот супруг, у которого останутся дети, вправе требовать большую часть в совместном имуществе. Определить долю детей можно устно, письменным соглашением или по суду.

Это не относится к средствам маткапитала — они разделу не подлежат и, как правило, после развода остаются в распоряжении матери. Переход права на получение материнского капитала от матери к отцу возможен, но только в исключительных ситуациях. Например, смерть матери, признание ее пропавшей без вести или лишение родительских прав.

Отец детей, который получил право собственности после покупки недвижимости на средства маткапитала и выделения долей, является полноправным владельцем своей части имущества. Но это не мешает ему передать полученную часть жилья своим детям после развода. Оформить передачу можно по договору дарения с обязательной регистрацией права в Росреестре.

Что будет, если не выделить доли

Если родители не выделят долю ребенку, они нарушат свое нотариальное обязательство. Это чревато неприятными последствиями, если прокуратура проведет проверку и выявит нарушения. Родителей обяжут выделить причитающиеся доли детям по суду или вернуть маткапитал обратно в Пенсионный фонд. А в отдельных случаях может дойти до привлечения родителей к ответственности по статье «мошенничество» (159 УК РФ).

Также возникнут проблемы с продажей такой квартиры — сделка может быть признана недействительной. Или супруг может подать иск и взыскать доли себе и детям по суду.

Как передать жене равные права на квартиру?

Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.

Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.

Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?

Илья, тут все просто. Если вы купили квартиру в браке, ваша жена автоматически приобретает равные права на квартиру как на имущество, совместно нажитое в браке. Это не зависит от того, на кого будет оформлен договор долевого участия в строительстве.

Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.

Виды общей собственности

Существуют два вида общей собственности: общая долевая — с точным определением долей и совместная — без определения долей. Доли в общей долевой собственности могут быть в любых пропорциях, например 40 на 60, 20 на 80 или 50 на 50.

В семейном кодексе для имущества мужа и жены существует специальное уточнение: совместная собственность супругов. Имущество, приобретенное в браке, всегда по умолчанию считается общей совместной собственностью супругов, если нет брачного договора. Доли в этом случае признаются равными, если договором не предусмотрено иное. Это не мешает вам с женой при желании зафиксировать конкретные размеры долей, в том числе и 50 на 50.

По закону квартира, купленная до брака, считается собственностью того, кто ее покупал. Но если вы купили квартиру до брака, а потом вместе платили по кредиту, суд может признать такую квартиру совместной собственностью. Поскольку, как супруги в браке, вы вкладывали в нее общие средства.

Иногда супруги фиксируют размер долей, чтобы при разводе не терять время на судебный раздел имущества. Впрочем, даже в этом случае есть риск, что суд признает доли мужа и жены неравными. Например, если один из них докажет, что часть кредита на квартиру он погасил на деньги, которые ему подарили родители. Подаренные деньги — личная собственность каждого, совместной собственностью они не считаются. Если квартира куплена на личные деньги, она принадлежит только одному супругу.

Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.

Соглашение об определении долей в квартире

Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие. Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.

Это не единственная, но самая простая форма выделения доли, если все согласны. Если не согласны — доли и порядок раздела имущества определит только суд. Причем можно сделать это даже в браке. Хотя я не понимаю, зачем в браке ходить в суд и делить имущество.

Все проще, если есть взаимное согласие. Росреестр признает соглашение об определении долей супругов в общей собственности формой раздела имущества и поэтому требует заверить такое соглашение у нотариуса.

Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше. Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 рублей, плюс 9000 рублей за техническую и правовую работу. Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.

То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 29 000 рублей.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.

Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
1. Соглашение в трех экземплярах.
2. Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор

Есть и другой вариант — брачный договор. Его заключают как до, так и во время брака. И он может изменить режим общей собственности с совместного на долевой.

Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена в Москве — от 11 000 и до 17 000 рублей в зависимости от количества объектов. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.

Договор удостоверяет нотариус, регистрировать в Росреестре его не нужно. Но если хотите, чтобы у жены все-таки появилась по документам отдельная доля, — нотариус может отправить договор на регистрацию в Росреестр.

Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Задать вопрос

А как быть в обратном случая? Я приобретал квартиру в ипотеку до вступления в брак. Соответственно , в ЕГРН я указан, как единственный собственник. А теперь хочу оформить квартиру в совместную собственность с супругой. На горячей линии Росреестра говорят, что единственный вариант — заключение брачного договора у нотариуса. Разве невозможно внести изменения в ЕГРН по моему заявления, если я единственный собственник?

Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.

А оказалось вот и нет: в выписке ЕГРН указан только один собственник — это я, и тип собственности индивидуальная частная. Хотя нотариальное Согласие супруги передавалось в Росреестр для регистрации права. Что делать теперь в этом случае? Вносить изменения в ЕГРН?

Константин, Как я понимаю, если в росреестр не передавать согласие от супруги, что вовсе не обязательно, обязаны зарегистрировать совместную собственность.
В силу Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество может осуществляться на основании заявления одного из участников совместной собственности. Таким образом, для регистрации права общей совместной собственности на квартиру либо иной объект недвижимости одному из супругов необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации права общей совместной собственности. Вместе с заявлением нужно представить документ, который подтверждает, что на момент приобретения недвижимого имущества правообладатель состоял в зарегистрированном браке. При этом в заявлении должны приводиться сведения об обоих правообладателях (супругах). В результате регистрации права общей совместной собственности в сведениях ЕГРН все сособственники (супруги) будут указаны в одной записи о вещном праве.

Константин, собственность совместная — «по умолчанию» — то есть априори у вас 50 на 50 и при разводе так же делиться будет. А в росреестре конечно записана как индивидуальная, п.ч. числится только на Вас, все верно.

Olga, а у меня другая ситуация. мне надо доли выделит по мат капиталу и как выяснилось то что у нас не выделялась доля супругу то придется все через натариуса делать, если бы были оба в долях то только в МФЦ заявление о выделении долей детям и все. вот и как быть? у натариуса в копейку выливается процедура выделения долей детям и хотелось бы сначала с супругом встать в совместную собственность

а можно при покупке квартиры оформить в долевую собственность по 1/2 доли супругам?

Приобретаем квартиру в браке с помощью городской субсидии(на мужа и ребёнка) и ипотеки, оформленной на мужа. В течении 1-2 лет будем гасить ипотеку собственными средствами. За это время продадим квартиру мужа, подаренную ему его родителями. После этого погасим ипотеку этими деньгами.
Моей частью, как жены, возможна только часть, погашенная собственными средствами?

Подскажите, пожалуйста, а как оформить совместную собственность на недвижимость, приобретенную одним из супругов до брака? Чтобы собственность была именно совместной, а не долевой?

Подскажите мне одобрили квартиру в ипотеку только мне, без участия жены в ипотеке как после оформления квартиры права собственности выделить жене долю
Похожие публикации: