Переуступка прав аренды что это

Аренда офиса — площади высокого спроса
Управляющая компания «Теорема».
Работа агентств недвижимости при второй волне пандемии
Специалисты агентства недвижимости «Мореон.
Москвичи предпочитают новостройки
На протяжении последних месяцев на рынке.

Что такое ППА? Переуступка прав аренды.

Переуступка прав аренды

Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:

заявление;
копия доверенности, заверенная нотариусом;
платеж;
протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
копия и подлинник учредительных документов арендатора;
свидетельство ОГРН;
свидетельство ИНН;
устав;
если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
учредительный договор, если заключался;
подлинники БТИ (менее годичной давности);
план каждого этажа;
эксплиация;
выписка по форме 1-а из технического паспорта;
решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
протокол собрания совета директоров, акционеров;
копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
подлинник протокола соглашения переуступки.

После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.

Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды. Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду. В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

Право пользования имуществом;
Обязательства по арендным платежам;
Амортизацию права;
Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2018 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

Передать актив в субаренду;
Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
Заложить арендные права;
Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
Величины расходов на содержание нежилого помещения;
Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику. Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится. Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

Как будут переданы арендные права;
Условия содержания недвижимости;
Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию. В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему. Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Почему нам можно доверять?

• Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• Публичность. 6.300 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»

1 раз в месяц

Новости законодательства и финансов

Обновления видеоблога

ППА что это такое — и как происходит переуступка прав аренды?

ППА – это передача права пользования арендуемой коммерческой недвижимостью третьему лицу, и это бывает крайне разумным вариантом обращения с недвижимостью. Раскладываем по полочкам.

Наша компания оказывает помощь в приобретении права аренды >> на помещения от ДГИ Москвы с уже заключенными договорами с правом выкупа или уже идущем выкупом, по ставкам ниже рыночных.
Мы так же предоставляем услуги по подготовке и участию в аукционных торгах >> на помещения от Департамента имущества города Москвы (ДГИ).

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Переуступка права аренды земельного участка

Информация, размещенная на настоящем сайте, не является публичной офертой. Условия сотрудничества с каждым клиентом согласовываются в индивидуальном порядке и закрепляются в соответствующем договоре оказания услуг.

Отправляя контактные данные, Вы даете

© 2024 ООО «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ»
191123, г.Санкт-Петербург, Потемкинская ул.,
дом 13/48, помещение 40Н, лит.А
ИНН: 7842216236 КПП: 784201001
ОГРН: 1237800074709

+7(812) 200-4000

Пн-Пт 9:00 — 22:00, Сб-Вс 10:00-20:00

Переуступка прав аренды что это