Пахомов: апартаменты никогда не приравняют к жилью
Позиция властей по статусу апартаментов уже пару лет качается от полного разрешения до тотального запрета. Если апартаменты все-таки не приравняют к квартирам, чем это чревато для покупателей, риелторов и властей?
—>
Апартаменты не будут приравнены к жилью и не попадут под действие Жилищного кодекса, заявил глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов.
По его словам, «никогда никто из власти не обещал перевода апартаментов в жилую недвижимость». Однако существует идея предложить вывести апартаменты в отдельную категорию для уменьшения налогов, при этом право определять ставки надо дать регионам, добавил Пахомов.
Конкретный законопроект о статусе апартаментов обсуждается уже много лет, но пока так и не принят. В середине февраля этого года документ был отложен из-за несогласия регионов. Законопроект, впрочем, пока есть только на уровне комитета, рассказал Сергей Пахомов:
Сергей Пахомов глава комитета Госдумы по строительству «Запущен процесс обсуждения. У нас есть законопроект, который косвенно был призван отрегулировать эту отрасль, коллеги и сенаторы его внесли, но он больше относится к тому, что будет построено в будущем. Это позиция комитета, не Госдумы, я это подчеркиваю, что апартаменты не будут признаны жильем в том смысле, который дает жилью Жилищный кодекс. Это не наша прихоть, это просто ни юридически, ни технически невозможно. С одной стороны, мы просто обязаны защитить собственников такой коммерческой недвижимости, потому что сегодня они, получается, вообще без какой-то понятной защиты. С другой стороны, мы должны дать бизнесу четкий сигнал: стройте больше такого вида недвижимости, если на него есть спрос. С другой стороны, регионы должны тоже получить четкое понимание, как это регулировать. Вопрос непростой».
Если апартаменты все-таки не приравняют к квартирам, чем это чревато для покупателей, риелторов и властей? Мнение управляющего партнера компании Webster Константина Ковалева:
Константин Ковалев управляющий партнер компании Webster «Покупатели апартаментов на протяжении многих лет живут в надежде, что все-таки апартаменты будут переделаны в квартиры со всеми вытекающими последствиями. Многие рассказывают, что платежи, которые платятся за апартаменты, и платежи, которые платятся за квартиры, приблизительно одинаковые, просто они по-разному начисляются, но в итоге получается то же самое, но при этом стоимость апартаментов приблизительно на 20% ниже, чем стоимость аналогичных квартир. Поэтому с точки зрения капитализации это одна из самых заинтересованных групп. Я думаю, что пострадавшей стороной будет в первую очередь группа населения, которая приобрела себе апартаменты. Вторая — это те люди, которые делают апартаменты, они тоже в своей маркетинговой программе очень часто позиционировали апартаменты как что-то, что скоро переделают в квартиры. И, наверное, можно говорить о косвенных интересах властей города, потому что там эта скандальная ситуация с апартаментами, квартирами набила оскомину в течение последних десяти лет, хочется в ней так или иначе поставить точку и больше к ней не возвращаться».
Позиция властей по статусу апартаментов, которые по закону не жилье, уже пару лет качается от полного разрешения до тотального запрета. Были идеи приравнять апартаменты к квартирам, перевести их на другую схему оплаты услуг ЖКХ, изменить график капремонта и обеспечить социальной инфраструктурой. А Минстрой высказывался за запрет нового строительства апартаментов.
Но ничего не меняется многие годы и в обозримом будущем не изменится, полагает член совета директоров Simple Estate Артем Цогоев:
Артем Цогоев член совета директоров Simple Estate «На мой взгляд, решение еще не принято, плюс вопрос апартаментов обсуждается огромное количество времени уже. Перспективы принятия этого закона ничтожны, предыдущие попытки тоже были ничтожны. Когда они начнут приступать к оформлению, у них что-то сломается и они так ничего и не сделают, скорее всего. В любом случае решение какое-то когда-нибудь будет, я боюсь, что оно будет не в пользу владельцев апартаментов, потому что государству невыгодно объявлять апартаменты жильем. Это потребует строительства инфраструктуры, денег на это дело нет, возможно, для владельцев апартаментов сделают льготы по налогам, чтобы они не платили 2% от кадастровой стоимости, а платили хотя бы 0,5%, а лучше 0,1%, но никаких других подвижек не будет».
Апартаменты в России появились после кризиса 2008 года. Спрос на офисы и гостиницы тогда резко упал, а на квартиры — нет. Оформлять документы на строительство многоквартирного дома было непросто, и тогда девелоперы нашли лазейку. Апартаменты на 20-30% дешевле квартир, на них есть спрос.
Апартаменты не приравняют к жилью: как это скажется на спросе и ценах
В Госдуме снова отказались приравнивать апартаменты к жилью. Невозможность такого перевода там объяснили месторасположением апарт-комплексов (многие из них построены на участках, которые изначально не подходят под жилищное строительство) и отсутствием инфраструктуры. Однако депутаты рассматривают возможность выделения апартаментов в отдельную категорию недвижимости и снижения по ним ставок и коммунальных платежей. Ждать ли в связи с этим заявлением снижения спроса на апартаменты и падения цен — разбираемся вместе с экспертами и застройщиками данного вида недвижимости.
Влияние на спрос
Участники рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», не прогнозируют снижения спроса на апартаменты из-за невозможности их приравнять к жилью. Недавнее заявление практически не отразится на спросе на такой тип недвижимости, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «А вот возможное снижение налоговых ставок и коммунальных тарифов для апартаментов может привлечь новых потенциальных клиентов, особенно тех, кто ранее отказывался от их приобретения из-за более высоких платежей за ЖКУ и налогов», — подчеркивает она. Существенных изменений в части спроса не ждут и в компании Asterus. «Сколько существуют апартаменты, столько идут разговоры о полном запрете такого вида жилья либо, наоборот, о полной легализации», — говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Понятно, что шансы на уравнивание апартаментов с квартирами минимальны — они изначально не могут удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к жилью», — добавил он. Данную позицию разделяет первый вице-президент GloraX Александр Андрианов. «Мы не ожидаем ощутимого снижения спроса. Это заявление, по сути, никак не отразилось на рынке, поскольку ничего не произошло — статус апартаментов никак не меняется», — заявил застройщик.
Спрос просел Спрос на апартаменты в последнее время сильно просел, но это связано с общерыночными тенденциями, говорят эксперты. По данным «Бон Тон», самое заметное снижение спроса на апартаменты, почти вполовину (на 49,5%), было зафиксировано в апреле (относительно марта). В годовом выражении в апреле 2022 года спрос упал на 62,3% относительно апреля 2021 года, а в мае — на 69% относительно мая 2021 года. В июне спрос стал восстанавливаться. Всего, по оценкам «Метриума», сегодня на апартаменты в Москве приходится около 9,1% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ). Апартаменты в основном покупают те, кто рассматривает недвижимость под сдачу, или те, кого не интересует прописка.
Ипотечные ставки важнее
По мнению экспертов, основное давление на спрос оказывают общее падение покупательской активности и высокие ставки по ипотеке: на апартаменты в отличие от классических квартир не распространяются льготные программы. «Самый важный фактор, влияющий на спрос и цены, это ставки по ипотеке. Сейчас для апартаментов ставки нерыночные. Разрыв, который возникает между первичным рынком квартир и первичным рынком апартаментов, достаточно существенный и чувствительный для апартаментов», — говорит заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова. Субсидировать же ипотеку на апартаменты могут себе позволить только крупные девелоперы — на комплексы, которые стартовали в 2021–2022 годах, добавила эксперт. Активизировать спрос на апартаменты может очередное снижение ключевой ставки ЦБ, которое приведет к общему падению ставок на ипотеку и укрепит развитие сегмента апартаментов, считает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. «Тем не менее темпы восстановления сегмента апартаментов могут отставать от первичного рынка недвижимости. Апартаменты — все же более сложный продукт с ограниченной аудиторией. И спрос на него будет расти медленнее, чем на квартиры», — полагает представитель застройщика.
Читайте также Без поддержки: что будет с рынком апартаментов в Москве
Ждать ли падения стоимости на апартаменты
Снижения цен на апартаменты из-за невозможности их перевода в жилье эксперты тоже не прогнозируют. «В целом на первичном рынке недвижимости сохраняется ценовая стабильность, апартаменты — не исключение», — говорит Сергей Нюхалов. «Сейчас мы не видим оснований для понижательных тенденций в этом сегменте. Спрос восстанавливается, в том числе и на апартаменты. Разница в их цене с квартирами кардинально не изменится», — считает он. По мнению Дениса Бобкова, говорить о грядущем снижении цен на апартаменты в случае окончательного отказа властей признать их жильем опрометчиво. «Апартаменты покупаются не в расчете на их будущий перевод в жилье. Они покупаются из-за более низкой цены при прочих равных и других уже не связанных с самим форматом характеристик: местоположения, качества проекта, наличия управления недвижимостью и т. п.», — поясняет эксперт. «Решение о снижении налогов и коммунальных платежей в случае принятия соответствующего законопроекта, наоборот, способно сократить разницу в ценах между апартаментами и квартирами», — допускает он. Снижение цен на апартаменты маловероятно, согласен Александр Андрианов. «Этот вид недвижимости всегда приобретался в первую очередь для инвестиций. Позже апартаменты начали использовать в качестве альтернативы жилой недвижимости — больше выход квадратных метров для девелопера, меньшая стоимость реализации для конечных потребителей», — отметил он. Сегодня апартаменты по отношению к жилью стоят в среднем дешевле на 15–20%. Эта скидка служит некой компенсацией покупателям за более высокие налоги и коммунальные платежи, а также невозможность прописки, что ограничивает собственников в правах: распределение мест в детских садах, школах, прикрепление к районной поликлинике и т. п. осуществляется по остаточному принципу.
Читайте также Аналитики подсчитали, на сколько подорожали апартаменты в Москве за 5 лет
Активность девелоперов
К выходу новых проектов апартаментов девелоперы будут относиться более взвешенно, считают участники рынка. По словам Валерии Цветковой, уже сейчас новые проекты выводятся в ограниченном количестве. Это связано как с отсутствием закона и понятных рамок работы для девелопера, так и с отсутствием мер поддержки. «У застройщиков нет поддерживающих факторов для реализации. Ипотечные ставки по субсидированию работают только на жилье», — отмечает она. В то же время отсутствие закона об апартаментах спровоцировало прирост проектов на стадии реконструкции. По данным «Бон Тон», с начала года вышло 25 новых проектов, из которых 17 были в стадии реконструкции, только восемь проектов — это новое строительство от комфорт до бизнес-плюс. Сами девелоперы настроены более оптимистично. «Наша компания не планирует отказываться от направления апартаментов. Мы продолжаем разрабатывать проекты в этом сегменте, в частности в ближнем Подмосковье», — говорит замдиректора по продажам ГК «Гранель». По мнению первого вице-президента GloraX, апартаменты продолжат оставаться востребованными в крупных туристических городах. Они дают возможность девелоперам строить в исторических центральных локациях, где уже исчерпан земельный фонд для жилого строительства. Кроме того, реализация проектов с апартаментами не подразумевает возведение социальной инфраструктуры, которая требует дополнительной площади и финансовых вложений, пояснил застройщик. «В обозримом будущем девелоперы не станут отказываться от такого формата, как апартаменты, по крайней мере до тех пор, пока это экономически оправданно и не запрещено законодательно», — заключил руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus.
- Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы
- Апартаменты хотят приравнять к жилью. Почему это сейчас невозможно
- Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус
- Апартаменты VS квартиры: во что лучше инвестировать
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Апартаменты в России могут так и не приравнять к жилью — депутат Госдумы
«В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Хочу сразу сказать: маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только», — рассказал Ресин «Интерфаксу» .
Он пояснил, что речь идет лишь о том, чтобы присвоить апартаментам особый статус как составляющей комфортной городской среды. Строительство жилья должно быть комплексным и включать в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, а апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.
«Единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет», — резюмировал депутат.
Вопрос о статусе апартаментов поднимался летом 2022 года. Тогда глава комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов объяснял , что апартаменты невозможно обеспечить социальной инфраструктурой из-за их расположения. Но в парламенте хотят решить две основные проблемы апартаментов — высокие налоги и коммунальные платежи. Депутаты рассматривали идею вывести апартаменты в отдельную категорию коммерческой недвижимости, чтобы снизить платежи.
Закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года — Ресин
Москва. 28 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Закон, определяющий статус апартаментов, планируется принять до конца года, заявил в интервью «Интерфаксу» депутат Госдумы РФ Владимир Ресин.
«В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Хочу сразу сказать: маловероятно, что апартаменты приравняют к жилью, это сегодня лишь вид коммерческой недвижимости и только», — отметил Ресин.
Он подчеркнул, что власти и законодатели создавали условия, чтобы строительство жилья было комплексным и включало в себя всю необходимую коммунальную и социальную инфраструктуру, и апартаменты чаще всего не проходят по этим критериям.
«Речь сегодня идет лишь о том, присваивать ли им особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет. Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет», — подчеркнул Ресин.
С полным текстом интервью Ресина можно ознакомиться на портале «Интерфакс-Недвижимость».
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.