Участок без курта что это

Сопровождение строительства в зонах комплексного и устойчивого развития территории

Зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) — части населенных пунктов Московской области, градостроительное развитие которых предусматривает застройку или реконструкцию значительных площадей жилыми и нежилыми объектами вместе с обустройством сопутствующей инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной и пр.).

Сегодня в Подмосковье насчитывается более 1,2 тыс. подобных зон. Около 75 % из них относятся к жилому строительству, а 25 % — к нежилому. На практике подобный режим используется как для реновации уже существующей застройки (чаще всего речь идет о бывших промзонах), так и для возведения новых объектов на свободных территориях. Фактически зоны КУРТ представляют собой отдельные образования, к которым предъявляются более детальные требования, чем к обычным территориальным зонам. Для каждой из них устанавливаются свои градостроительные показатели и параметры планируемого строительства:

• список вариантов разрешенного использования;
• максимальная площадь застройки в пределах указанной территории;
• предельные площади застройки для объектов определенного типа или допустимое соотношение площадей между объектами разных типов;
• высотность и прочие характеристики строительства;
• обеспеченность инженерной, транспортной и другими видами инфраструктуры.

Цели и задачи

Градостроительный кодекс основной целью зон КУРТ определяет планомерное и устойчивое развитие территории, предотвращение ошибок, исключение вероятности возведения объектов, которые не вписываются в городскую среду и не сопровождаются необходимой инфраструктурой. Ответственные органы обеспечивают достаточно жесткий контроль за строительством и накладывают определенные ограничения на застройщиков. Например, в Московской области не допускается возведение жилых объектов вне зон КУРТ на участках менее 3 га. Во многих случаях этот режим применяется для незастроенных территорий, которые имеют собственников и арендаторов. В результате у них не остается других вариантов использования своей недвижимости. Кроме того, данный механизм допускает изъятие земельных участков у владельцев.

В то же время зоны комплексного устойчивого развития территории выгодны застройщикам, которые реализуют крупные проекты в Московской области, а также владельцам земли, планирующим новое строительство. Режим позволяет эффективно решать вопросы оформления аренды, градостроительного регламента и инфраструктурного обеспечения. Он является более прозрачной заменой ранее существовавшему механизму инвестиционных контрактов на строительство.

Трудности при взаимодействии с зонами КУРТ

Чтобы вести строительство на территории зон комплексного развития, необходимо заключить договор КУРТ. Он подписывается в трехстороннем формате, где сторонами выступают застройщик, орган местного самоуправления и Министерство строительного комплекса МО. Заявления подаются в электронном виде на портале госуслуг и рассматриваются в течение 30 дней. Вместе с заявкой необходимо предоставить график обустройства территории, проект договора КУРТ и сведения о ней. Подавать заявления могут индивидуальные предприниматели, юридические и физические лица. В случае положительного решения застройщику предоставляется подписанный договор с приложениями.

На практике владельцы недвижимости и инвесторы могут столкнуться с рядом трудностей, связанных с взаимодействием с зонами КУРТ:

• границы зон комплексного развития и особенности строительства на их территории определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Поэтому во многих случаях необходимо внесение изменений в ПЗЗ. Это может потребоваться, например, для возведения объекта на свободных или неэффективно используемых участках. Также в некоторых ситуациях возможно исключение зоны КУРТ из ПЗЗ и установление вместо нее обычной территориальной зоны;
• в случае реализации мероприятий по развитию территории, инициированных уполномоченными органами, часто происходит изъятие земельных участков и расположенных на них строений у собственников. В подобных ситуациях актуальным становится вопрос адекватной компенсации правообладателям за изымаемое имущество;
• в зонах КУРТ не действуют обычные правила, позволяющие свободно выбирать варианты разрешенного использования. Застройка может осуществляться только при наличии утвержденного проекта планировки территории.

Мы предоставляем полный спектр услуг, связанных с комплексным устойчивым развитием территории в Московской области. У нас работают лучшие специалисты России, которые помогут минимизировать финансовые и временные расходы, а также избежать различных ошибок при строительстве или другом разрешенном использовании земельных участков. Представляем интересы заказчика в судах и других уполномоченных органах, подготавливаем юридические заключения, взаимодействуем с проектными и экспертными организациями.

Ограничения в использовании земельных участков на территориях комплексного устойчивого развития (КУРТ)

Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле.

Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет.

Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится.

В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты.

Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой.

Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания — и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать.

Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок — от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.

Комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ)

Как правило, нахождение земельных участков и объектов недвижимости в зонах комплексного и устойчивого развития территории (в документах территориального планирования такие зоны еще обозначаются аббревиатурой КУРТ) обнаруживается на первоначальном этапе освоения земли и/или строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Для большинства правообладателей таких земельных участков и/или зданий, строений, сооружений, нахождение объектов недвижимости в зоне КУРТ оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Итак, эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. Предполагается, что на территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты расчетные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности данных объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Сама по себе деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, комплексное и устойчивое развитие территории – это:

• деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
• деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
• деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
• деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий. В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (на карте градостроительного зонирования), а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части данных правил землепользования и застройки. Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Строительная деятельность на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможна лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ. Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства в границах КУРТ с органами местного самоуправления (с местной администрацией). Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

• разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
• их сроки и очередность (этапность таких мероприятий);
• ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
• виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

К слову, максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать данную документацию (проект планировки, проект межевания территории) законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора. Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости (в том числе земельного участка) в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления объекта недвижимости (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории. В случае отказа правообладателя(ей) объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона, а лицо, их выигравшее, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Наша компания имеет опыт сопровождения градостроительной деятельности в зонах комплексного и устойчивого развития территории. Законность включения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в границы КУРТ, законность изъятия таких объектов, согласование условий договора о комплексном развитии территории, возможность комплексного развития части территории КУРТ, а также перспективы отстаивания интересов клиентов и защита их прав в судебном порядке являются предметом профессиональных интересов специалистов компании Maxard.

Требуется помощь наших юристов? Свяжитесь с нами по телефону, указанному на сайте, или отправьте заявку на бесплатную консультацию – наши специалисты с удовольствием помогут вам сориентироваться в аспектах законодательства в сфере недвижимости.

Комплексное и устойчивое развитие территории (КУРТ).

Как правило, нахождение земельных участков и объектов недвижимости в зонах комплексного и устойчивого развития территории (в документах территориального планирования такие зоны ещё обозначаются аббревиатурой КУРТ) обнаруживается на первоначальном этапе освоения земли и/или строительства (реконструкции) объектов недвижимости. Для большинства правообладателей таких земельных участков и/или зданий, строений, сооружений, нахождение объектов недвижимости в зоне КУРТ оказывается полной неожиданностью. Порядок осуществления деятельности в указанной зоне сокрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы и намерены в настоящей статье.

Итак, эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ. Предполагается, что на территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты расчетные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности данных объектов для граждан. Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Сама по себе деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории определяется, согласно с пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, как деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

Согласно данному выше определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий, в связи с чем, генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры комплексного и устойчивого развития территорий, поскольку без данных градостроительных документов указанная процедура (КУРТ), в принципе, не может быть реализована.

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования (на карте градостроительного зонирования), а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части данных правил землепользования и застройки, ознакомиться с которыми можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) по адресу: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Строительная деятельность на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможна лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ. Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства в границах КУРТ с органами местного самоуправления (с местной администрацией). Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются, среди прочего, разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности, их сроки и очередность (этапность таких мероприятий), ответственность сторон за нарушение своих обязательств, виды льгот для правообладателей недвижимости, с учётом порядка и условий их предоставления, а также иные условия. К слову, максимальный срок действия такого договора — не более 15-ти лет.

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления. Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по её планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать данную документацию (проект планировки, проект межевания территории) законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории, будь то правообладатель земельного участка и (или) расположенных на нём объектов недвижимости в границах КУРТ или же победитель торгов на заключение такого договора (проводится в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки, – 6-ть месяцев с даты направления предложения администрации, заключить договор о комплексном развитии территории).

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости (в том числе земельного участка) в зоне КУРТ для его правообладателя можно выделить следующее обстоятельство: возможность изъятия органом местного самоуправления объекта недвижимости (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по её планировке. Риск изъятия объекта возрастает многократно в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории. Как было указано в абзаце выше, в случае отказа правообладателя(ей) объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона, а лицо их выигравшее, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учётом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания под силу.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Предсказуемость судьбы объектов, находящихся в КУРТ, резко снижается, что отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу, если только не в порядке упомянутой сделки комплексного развития территории, заключаемой с местной администрацией, для чего, как правило, предполагает серьёзные финансовые траты.

Наша Компания имеет опыт сопровождения градостроительной деятельности в зонах комплексного и устойчивого развития территории. Законность включения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в границы КУРТ, законность изъятия таких объектов, согласование условий договора о комплексном развитии территории, возможность комплексного развития части территории КУРТ, а также перспективы отстаивания интересов клиентов и защита их прав в судебном порядке, являются предметом профессиональных интересов специалистов компании Maxard.

Ведущий юрист по земельным правоотношениям ГК «MAXARD»