Как достроить объект незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Как достроить объект незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Незавершенное строительство:
- Аренда объекта незавершенного строительства
- Банкротство застройщика
- Инв-1-кс
- Инвентаризация незавершенного строительства
- Консервация незавершенного строительства
- Показать все
- Незавершенное строительство:
- Аренда объекта незавершенного строительства
- Банкротство застройщика
- Инв-1-кс
- Инвентаризация незавершенного строительства
- Консервация незавершенного строительства
- Показать все
- Право собственности:
- Аренда обременение
- Бремя содержания имущества
- Виндикационный иск срок исковой давности
- Виндикационный иск это
- Владение это
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налоговый орган доначислил индивидуальному предпринимателю налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, поскольку налогоплательщик неправомерно не включил в налоговую базу доходы от реализации объекта незавершенного строительства и прав на аренду земельного участка. Суд признал доначисление правомерным. Суд отметил, что согласно выпискам ЕГРН спорные объекты незавершенного строительства не являются жилыми помещениями и не являются объектами для личного использования. Из разрешения на строительство было установлено, что в случае завершения строительства спорные объекты представляли бы собой гостевые домики при спортивном комплексе. Довод налогоплательщика о том, что спорные объекты могли бы быть использованы для личных нужд или в благотворительных целях, был отклонен судом, так как носит предположительный характер. Возможное использование спорных объектов недвижимости исключительно в благотворительных целях не может быть подтверждено, поскольку они фактически не были достроены и реализованы налогоплательщиком на этапе незавершенного строительства. Суд указал, что объекты незавершенного строительства могут быть использованы только для их завершения или продажи. Исходя из характеристик и назначения спорных объектов недвижимости, суд пришел к выводу о том, что такие объекты не предназначены для использования в личных и благотворительных целях. Следовательно, доход от продажи объектов незавершенного строительства и земельных участков непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а потому подлежит обложению налогом по УСН.
Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(АО «Центр экономических экспертиз «Налоги и финансовое право») Возможное использование спорных объектов (спортивных комплексов) исключительно в благотворительных целях не может быть подтверждено, поскольку они фактически не были достроены и реализованы еще на этапе незавершенного строительства.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Готовое решение: В каких случаях можно продлить договор аренды публичного земельного участка и как это сделать
(КонсультантПлюс, 2023) Вам могут предоставить участок в аренду без торгов как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно и только для завершения строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Это возможно в одном из следующих случаев:
Нормативные акты
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) 24. Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Консультация юриста: как достроить недострой
Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах «РБК-Недвижимости». На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с «объектом незавершенного строительства».
Фото: Depositphotos/Digifuture
HEADS Роман Ляпунов
В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные — от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств. В результате возникает так называемый «объект незавершенного строительства». Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают «счастливого» обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.
Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства. Суть проблемы Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены. Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают. При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства. Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др. Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион. Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г. В этом случае собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ. Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта. Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями. С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г. Дословно новая редакция закона звучит следующим образом «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов» (п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей . Примеры из практики Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности). Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г. Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором. Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства. Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке. Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов. С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г. Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для «РБК-Недвижимости»
Роман Ляпунов HEADS
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Кадастровая палата: что делать с объектом незавершенного строительства
Кадастровая палата по Волгоградской области напоминает жителям региона о необходимости снятия с кадастрового учета объектов незавершенного строительства, которые были достроены, поскольку они перестают существовать в таком качестве.
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, возведение которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.
При этом согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ, объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (ч. 7 ст. 1, ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
«Постановка на учет и регистрация прав объекта незавершенного строительства требуется, например, если в силу жизненных обстоятельств нет возможности продолжить строительство и объект нужно продать, поменять, подарить и т.д. Процедура постановки на кадастровый учет в данном случае ничем не отличается от учета построенного объекта капитального строительства. Необходимо подготовить технический план и иметь правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости», – отмечает директор Кадастровой палаты по Волгоградской области Константин Миндигаяс.
В результате учетно-регистрационных действий заказчик получает выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах на него.
Если возведенный объект в ЕГРН имеет статус объекта незавершенного строительства и на него зарегистрированы права, то в таком случае проводится одновременное снятие с учета и регистрация прекращения на него прав, а затем постановка на кадастровый учет и регистрация прав на построенный объект. Необходимо вновь пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект.
Во избежание недоразумений, связанных с задвоением объектов, при подготовке технического плана на достроенное здание (сооружение) кадастровому инженеру необходимо указать кадастровый номер, который был ему присвоен, как объекту незавершенного строительства.
В ходе учетно-регистрационных действий, в отношении построенного объекта, ему присваивается новый кадастровый номер и запись о регистрации права, а сведениям об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в ЕГРН присваивается статус «архивный».
Достройка объекта незавершенного строительства
Правовой центр «Два М» оказывает квалифицированную юридическую помощь в рамках предоставления услуг, связанных с оформлением прав на землю под объектом незавершенного строительства, получением разрешения на достройку объекта незавершенного строительства, а также проектной и иной необходимой документации.
Для возобновления прерванного строительства необходимо урегулировать ряд правовых вопросов. В ряде случаев задача может оказаться даже боле сложной чем при оформлении разрешительной документации на новое строительство.
Права на землю
Для осуществления достройки объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) необходимо иметь надлежащим образом оформленные права на земельный участок – право собственности или аренды на землю.
В случае, если земельный участок, на котором расположен ОНС, находится в аренде, то договор аренды должен быть действующим и предусматривающим право возведения капитальных объектов.
В противном случае, если ОНС расположен на публичном земельном участке, предоставленном в аренду по результатам аукциона, то в случае прекращения договора аренды такой объект может быть изъят у собственника по решению суда (путем продажи с публичных торгов).
Однако, следует иметь в виду, что действующим законодательством предусмотрена возможность продления аренды публичной земли.
Так, например, публичная земля без проведения торгов может быть предоставлена для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства:
- если до 1 марта 2015 года было зарегистрировано право собственности на такой объект либо был предоставлен в аренду земельный участок;
- если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по его продаже, в случае изъятия у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды;
- если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или торги не состоялись.
Продлить аренду без торгов для достройки не получится, если к моменту окончания договора ОНС на участке не появился.
Обновление / получение разрешительной документации
Следует учитывать, что к моменту начала работ по достройке ОНС срок действия разрешения на строительство, а также, например, срок давности инженерных изысканий (2 года) могут истечь или изменится назначение объекта строительства либо градостроительный регламент земельного участка, измениться подлежащие применению технические нормы. В связи с этим потребуется повторное оформление разрешительной документации на строительство.
А в некоторых случаях предварительно необходимо установить градостроительный регламент, допускающий достройку.
Следовательно, для возобновления строительства незавершенного объекта необходимо, чтобы имелось действующее актуальное разрешение на строительство.
Если срок ранее выданного разрешения на строительство истекает, следует обратиться в компетентные органы с запросом о продлении действия такого разрешения, если срок истек — получить заново.
Разрешение на строительство выдается уполномоченным на то органом на основании заявления застройщика с приложением необходимых документов, среди которых в обязательном порядке должны быть представлены:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проектной документации, проект организации строительства объекта;
- положительное заключение экспертизы проектной документации и др.
При этом, подготовка проектной документации не требуется при строительстве отдельно стоящих домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи, садового дома.
Также, в соответствии с недавними поправками в законодательное регулирование, касающегося вопроса возобновления строительства недостроенного объекта, застройщик в целях выявления дефектов и определения текущего состояния объекта обязан проводить техническую инвентаризацию.
Осуществление кадастрового учета недостроенного объекта
Для возобновления работ по строительству ОНС и получения соответствующего разрешения необходимо, чтобы такой объект был поставлен на кадастровый учет.
Постановка осуществляется на основании заявления с приложением правоустанавливающих документов на землю, проектной документации, технического плана объекта незавершенного строительства, межевого плана и др.
Правовой центр «Два М» имеет обширный опыт по сопровождению проектов, связанных с достройкой объектов незавершенного строительства.
Именно знание деталей процедуры легализации планируемых к осуществлению работ по завершению строительства недостроенных объектов сводит к минимуму вероятность получения отказа уполномоченных органов в согласовании дальнейшего строительства.
Юристы Правого центра «Два М» оказывают на высоком качественном уровне спектр юридических услуг, начиная от подготовки всех необходимых для получения разрешения на строительство документов и заканчивая сопровождением процедуры оформления прав на земельный участок и готовый объект.
Также по теме
- Понятие объекта незавершенного строительства
- Регистрация прав на объекты незавершенного строительства