Какой документ регулирует деятельность рынка первичной недвижимости

Нормативно-правовые акты в сфере недвижимости

Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.

Кроме федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают региональные и муниципальные органы власти, которые имеют право регулировать рынок недвижимости определенного региона с помощью нормативных актов. Отсюда вывод — система рыночных взаимоотношений в сфере недвижимости регулируется огромным комплектом законов и нормативных правовых актов.

Главным регулировщиком всех отношений и действий остается высший правовой документ РФ — Конституция. Все официальные бумаги составляются и согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ.

Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.

Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четка обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.

Единая система

Объекты недвижимости, территориально размещенные в России и принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в уникальной системе с информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся к рынку недвижимости — кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и истории сделок, прописаны территориальные грани местности, на которой находится объект.

Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:

• Конституция Российской Федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Водный кодекс Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Лесной кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» выданный 24.07.2007 года.

В последнем законе описана система регулирования отношений между субъектами в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена сведениями. Работой, связанной с собранием информации и обработки пакета необходимых бумаг для оформления и постановки объекта в кадастровый список или проведения определенных кадастровых работ занимается специальный работник — инженер. Оформляется недвижимость после обращения будущего владельца в многофункциональный центр, предоставляющий услуги такого рода.

Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняются. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.

Ипотека

Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращения оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:

• Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.
• №218 «о кредитных историях» от 30.12.2004 года.
• №188 «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 года.
• №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменяться некоторые пункты подсчетов.

Правовая база

Кодексы

Федеральные законы

Содержание и границы рынка первичной недвижимости как объекта статистического исследования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ / СТРУКТУРИЗАЦИЯ РЫНКА / ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ НЕДВИЖИМОСТИ / ЭКСПЛУАТАЦИЯ И ВОССТАНОВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ / PRIMARY REAL ESTATE MARKET / MARKET STRUCTURING / REAL ESTATE LIFE CYCLE / REAL ESTATE OPERATION AND RESTORATION

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Дианов Д.В., Смелов П.А.

Первичный рынок недвижимости является одним из самых молодых сегментов рыночной экономики в современной России. Если генезис современного вторичного рынка наблюдался еще в дореформенный период: носил форму бартерных отношений в части городского жилья, свободно осуществлялась купля-продажа дачных участков, мелкой загородной недвижимости, гаражных сооружений и т.д., то реальные рыночные отношения с соответствующим юридическим обрамлением в части прав собственности на первичном рынке стали возможны только со сменой экономической формации. Все участники быстро формирующегося рынка первичной недвижимости довольно быстро сориентировались по вопросам ценообразования, рыночной конъюнктуры, критериев полезности и многим другим параметрам, присущим данному сегменту рынка. Вместе с тем, решение вопросов управления хозяйственными процессами на первичном рынке недвижимости, включая сбалансированность возможностей продавцов и потребностей покупателей, регулирования ценообразования, адекватного информационного обеспечения всех управленческих звеньев, до сих пор носят проблемный характер и остаются открытыми.Цель. Актуальность и общественная потребность в статистическом изучении первичного рынка недвижимости предопределили цель научной работы как уточнение сущности, содержания, границ и участников данного рынка в интересах совершенствования и развития статистической методологии.Материалы и методы. Для выстраивание исследования и формирования адекватных выводов при написании научной статьи использован обширный материал теоретического, методологического и прикладного характера, авторами которого являются, как отечественные, так и зарубежные ученый в области статистики, менеджмента, инвестиций, маркетинга, а также технических наук. В работе использован широкий круг общенаучных методов познания, применение которых в совокупности позволило абстрагироваться от несущественных аспектов и взаимопогашающих друг друга факторов, не оказывающих в конечном итоге ощутимого влияния на состояние и динамику рынка первичной недвижимости – методы абстракции и идеализации; перейдя от общих закономерностей функционирования рынка недвижимости, сформировать частные выводы, касающиеся сегментов и даже объектов первичного рынка недвижимости как объекта статистического исследования – метод дедукции; постичь объект как единое целое и одновременно как взаимоувязанный механизм, представленный всеми его структурными составляющими – методы анализа и синтеза; провести сравнительный анализ объектов и обозначить возможные векторы развития исследуемого рынка – методы аналогии и мысленно-символического моделирования.Результаты. Качественный анализ позволил определить место и значение первичного рынка недвижимости во всей системе многоукладного рыночного хозяйства; обозначить жизненные цикла объектов данного рынка и на их основе структурировать его; обозначить факторы развития первичного рынка недвижимости, количественная оценка влияния которых будет в последующем дана на основе применения регрессионного анализа; обобщить совокупность рисков, определяющих многообразную вариацию первичного рынка недвижимости.Заключение. Развитие статистической методологии для изучения первичного рынка недвижимости может базироваться только на чётком понимании сущности и внутреннего содержания изучаемого объекта. При этом такой чувствительный к рыночной конъюнктуре и общей экономической ситуации в стране и каждом регионе рынок, манятся постоянно: у него не бывает стационарной точки. Поэтому необходим не только количественный анализ объекта на основе статистических методов, но и постоянный мониторинг всех экономических явлений, вносящих свой вклад в модификацию первичного рынка недвижимости.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Дианов Д.В., Смелов П.А.

Разработка статистических классификаций для изучения содержания и структуры первичного рынка недвижимости

Факторы, влияющие на ценовую динамику рынка недвижимости

Анализ статистических показателей эксплуатации объектов первичного рынка недвижимости в московском регионе

Анализ первичного рынка жилой недвижимости Самары
Анализ ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости в 2018 г
i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Content and boundaries of the primary real estate market as an object of statistical research

The primary real estate market is one of the youngest segments of the market economy in modern Russia. If the genesis of the modern secondary market was observed in the pre-reform period: barter relations in terms of urban housing, the purchase and sale of suburban areas were freely carried out, small suburban real estate, garage buildings, etc., the real market relations with the relevant legal framework in terms of ownership rights in the primary market became possible only with the change of economic formation. All participants in the rapidly emerging primary real estate market quickly became familiar with pricing, market conditions, utility criteria and many other parameters inherent in this market segment. However, issues of managing business processes on the primary market of real estate, including a balance of opportunities for sellers and customer needs, pricing, adequate information support to all management levels, still are a problem and remain open.Purpose. The relevance and social need for statistical study of the primary real estate market determined the purpose of scientific work as a clarification of the nature, content, boundaries and participants of the market in order to improve and develop statistical methodology.Materials and methods. To make the research and form the adequate conclusions when writing a scientific paper, the extensive material of theoretical, methodological and applied nature was used, the authors of which are both domestic and foreign scientists in the field of statistics, management, investment, marketing and technical sciences. The paper uses a wide range of general scientific methods of knowledge, the use of which together allowed to abstract from the non-essential aspects and mutually reinforcing factors that do not ultimately have a tangible impact on the state and dynamics of the primary real estate market methods of abstraction and idealization; moving from the general laws of the real estate market, to form private conclusions concerning the segments and even objects of the primary real estate market as an object of statistical research – the method of deduction; to comprehend the object as a whole and at the same time as an interconnected mechanism represented by all its structural components – methods of analysis and synthesis; to conduct a comparative analysis of objects and identify possible vectors of the market development – methods of analogy and mental-symbolic modeling.Results. Qualitative analysis allowed to determine the place and importance of the primary real estate market in the entire system of multi-market economy; to identify the life cycle of the objects of the market and on their basis to structure it; to identify the factors of development of the primary real estate market , quantitative assessment of the impact of which will be subsequently given on the basis of regression analysis; to summarize the set of risks that determine the diverse variation of the primary real estate market . The development of statistical methodology for the study of the primary real estate market can be based only on a clear understanding of the nature and internal content of the studied object. At the same time, so sensitive to the market and general economic situation in the country and each region, the market is constantly changing: it does not have a stationary point. Therefore, it is necessary not only quantitative analysis of the object on the basis of statistical methods, but also continuous monitoring of all economic phenomena that contribute to the modification of the primary real estate market .

Текст научной работы на тему «Содержание и границы рынка первичной недвижимости как объекта статистического исследования»

УДК 3133 Д.В. Дианов1, П.А. Смелов2

1 Московский университет МВД России им. В.Я. Кикотя, Москва, Россия 2 Российский экономический университет им. Г В. Плеханова,

Содержание и границы рынка первичной недвижимости как объекта статистического исследования

Первичный рынок недвижимости является одним из самых молодых сегментов рыночной экономики в современной России. Если генезис современного вторичного рынка наблюдался еще в дореформенный период: носил форму бартерных отношений в части городского жилья, свободно осуществлялась купля-продажа дачных участков, мелкой загородной недвижимости, гаражных сооружений и т.д., то реальные рыночные отношения с соответствующим юридическим обрамлением в части прав собственности на первичном рынке стали возможны только со сменой экономической формации. Все участники быстро формирующегося рынка первичной недвижимости довольно быстро сориентировались по вопросам ценообразования, рыночной конъюнктуры, критериев полезности и многим другим параметрам, присущим данному сегменту рынка. Вместе с тем, решение вопросов управления хозяйственными процессами на первичном рынке недвижимости, включая сбалансированность возможностей продавцов и потребностей покупателей, регулирования ценообразования, адекватного информационного обеспечения всех управленческих звеньев, до сих пор носят проблемный характер и остаются открытыми.

Цель. Актуальность и общественная потребность в статистическом изучении первичного рынка недвижимости предопределили цель научной работы как уточнение сущности, содержания, границ и участников данного рынка в интересах совершенствования и развития статистической методологии.

Материалы и методы. Для выстраивание исследования и формирования адекватных выводов при написании научной статьи использован обширный материал теоретического, методологического и прикладного характера, авторами которого являются, как отечественные, так и зарубежные ученый в области статистики, менеджмента, инвестиций, маркетинга, а также технических наук. В работе использован широкий круг общенаучных методов познания, применение которых в совокупности позволило абстрагироваться от несущественных аспектов и взаимопогашающих друг друга факторов, не

оказывающих в конечном итоге ощутимого влияния на состояние и динамику рынка первичной недвижимости — методы абстракции и идеализации; перейдя от общих закономерностей функционирования рынка недвижимости, сформировать частные выводы, касающиеся сегментов и даже объектов первичного рынка недвижимости как объекта статистического исследования — метод дедукции; постичь объект как единое целое и одновременно как взаимоувязанный механизм, представленный всеми его структурными составляющими — методы анализа и синтеза; провести сравнительный анализ объектов и обозначить возможные векторы развития исследуемого рынка — методы аналогии и мысленно-символического моделирования. Результаты. Качественный анализ позволил определить место и значение первичного рынка недвижимости во всей системе многоукладного рыночного хозяйства; обозначить жизненные цикла объектов данного рынка и на их основе структурировать его; обозначить факторы развития первичного рынка недвижимости, количественная оценка влияния которых будет в последующем дана на основе применения регрессионного анализа; обобщить совокупность рисков, определяющих многообразную вариацию первичного рынка недвижимости. Заключение. Развитие статистической методологии для изучения первичного рынка недвижимости может базироваться только на чётком понимании сущности и внутреннего содержания изучаемого объекта. При этом такой чувствительный к рыночной конъюнктуре и общей экономической ситуации в стране и каждом регионе рынок, манятся постоянно: у него не бывает стационарной точки. Поэтому необходим не только количественный анализ объекта на основе статистических методов, но и постоянный мониторинг всех экономических явлений, вносящих свой вклад в модификацию первичного рынка недвижимости.

Ключевые слова: первичный рынок недвижимости, структуризация рынка, жизненный цикл недвижимости, эксплуатация и восстановление недвижимости

Dmitry V. Dianov1, Pavel A. Smelov2

1 Kikot Moscow University of Russian MIA, Moscow, Russia 2 Plekhanov Russian University of Economics, Moscow, Russia

Content and boundaries of the primary real estate market as an object of statistical research

The primary real estate market is one of the youngest segments of the market economy in modern Russia. If the genesis of the modern secondary market was observed in the pre-reform period: barter relations in terms of urban housing, the purchase and sale of suburban areas were freely carried out, small suburban real estate, garage buildings, etc., the real market relations with the relevant legal framework in terms of ownership rights in the primary market became possible only with the change of economic formation. All participants in the rapidly emerging primary real estate market quickly became

familiar with pricing, market conditions, utility criteria and many other parameters inherent in this market segment. However, issues of managing business processes on the primary market of real estate, including a balance of opportunities for sellers and customer needs, pricing, adequate information support to all management levels, still are a problem and remain open.

Purpose. The relevance and social need for statistical study of the primary real estate market determined the purpose of scientific work as a clarification of the nature, content, boundaries

and participants of the market in order to improve and develop statistical methodology.

Materials and methods. To make the research and form the adequate conclusions when writing a scientific paper, the extensive material of theoretical, methodological and applied nature was used, the authors of which are both domestic and foreign scientists in the field of statistics, management, investment, marketing and technical sciences. The paper uses a wide range of general scientific methods of knowledge, the use of which together allowed to abstract from the non-essential aspects and mutually reinforcing factors that do not ultimately have a tangible impact on the state and dynamics of the primary real estate market — methods of abstraction and idealization; moving from the general laws of the real estate market, to form private conclusions concerning the segments and even objects of the primary real estate market as an object of statistical research — the method of deduction; to comprehend the object as a whole and at the same time as an interconnected mechanism represented by all its structural components — methods of analysis and synthesis; to conduct a comparative analysis of objects and identify possible vectors of the market development — methods of analogy and mental-symbolic modeling.

Results. Qualitative analysis allowed to determine the place and importance of the primary real estate market in the entire system of multi-market economy; to identify the life cycle of the objects of the market and on their basis to structure it; to identify the factors of development of the primary real estate market, quantitative assessment of the impact of which will be subsequently given on the basis of regression analysis; to summarize the set of risks that determine the diverse variation of the primary real estate market. The development of statistical methodology for the study of the primary real estate market can be based only on a clear understanding of the nature and internal content of the studied object. At the same time, so sensitive to the market and general economic situation in the country and each region, the market is constantly changing: it does not have a stationary point. Therefore, it is necessary not only quantitative analysis of the object on the basis of statistical methods, but also continuous monitoring of all economic phenomena that contribute to the modification of the primary real estate market.

Keywords: primary real estate market, market structuring, real estate life cycle, real estate operation and restoration

На сегодняшний день и в законодательном, и в методологическом плане исследуемый сегмент рынка — первичная недвижимость — обрёл вполне цивилизованный формат в части своего экономического содержания: установился определенный порядок сделок, признания объектов готовыми и разрешенными к продаже, упорядочилась система ипотечного кредитования, частично систематизировалась методология статистического учета стоимости, созданной организациями строительного вида экономической деятельности. Однако, проблемы законодательного характера сделали рынок недвижимости столь же криминализированным, как, например, рынок подакцизной продукции.

Кроме того, можно констатировать: система факторов, определяющих конъюнктуру, уровень развития и результаты функционирования первичного рынка недвижимости, не упорядочена; система статистических показателей, позволяющая проводить его комплексное исследование, не выстроена; анализ содержания и структуры первичного рынка недвижимости носит фрагментарный, хаотичный характер, классификационные признаки не систематизированы.

Ввиду того, что состояние и развитие первичного рынка недвижимости сопряжено непосредственно: с функционированием реального сектора экономики, в частности строительством; с социальным потенциалом общества, в частности с уровнем и качеством жизни населения; с экономическим потенциалом, в частности по поводу капиталообразования — накоплением материальных благ как составной части национального богатства; с институциональными преобразованиями, в части еще незавершенного процесса приватизации экономических активов, подлежащих разгосударствлению, тема диссертационного исследования чрезвычайно актуальна, имеет большое практическое значение для управления процессами обмена и распределения вновь создаваемых и вовлекаемых в экономический оборот материальных благ капитального характера, относимых к недвижимости.

Изучение тематической научной и методической литературы, нормативно-правовой базы по обозначенному направлению статистического исследования позволяет выявить различие подходов по комплексу вопросов, касающихся всестороннего анализа первичного рынка недвижимости территориальных об-

разований. Именно систематизации и упорядочению всех элементов объекта статистического наблюдения — первичного рынка недвижимости — посвящена данная научная работа.

2. Первичный рынок недвижимости в системе многоукладной экономики

Материальная составляющая жизни общества, ресурсное обеспечение его как биологического существования человека, так экономического, социального, духовного развития всегда находились в поле зрения общественных наук с самого их зарождения. Материальные ресурсы с древнейших времен стали рассматриваться и как фактор жизнеобеспечения, и как фактор развития, и как фактор значимости — состоятельности, богатства, и как фактор накопления. Отношения, связанные с использованием материальных ресурсов, обозначились по своему содержанию и внутренней сущности ещё до появления римского права, до самого первого теоретического и юридического обрамления понятия «собственность» [1].

Объективный характер этих отношений и привел к появлению термина «собственность», а в дальнейшем, понятий «недвижимость», «недвижимое

имущество». От генезиса научного обоснования перечисленных понятий по сегодняшний день развитие теории и методологии изучения тенденций развития рынка недвижимости шло нарастающими темпами. Это обусловлено, как научно-техническим прогрессом, следствием которого является техническое совершенство недвижимых ресурсов и технологий их создания, так и развитием фундаментальных наук, где недвижимое имущество является объектом изучения [2].

Недвижимость — не только обязательное условие биологического выживания человека, но и необходимое условие существования экономики вообще. Никакая деятельность, даже по добыче природных ископаемых и лесозаготовке, не может осуществляться только под открытым небом.

На сегодняшний день, в Гражданском кодексе РФ (ст. 130), приведен достаточно обширный ассортимент объектов, относимых к недвижимости вообще. Это и участки земли и недр, естественные и искусственные водные бассейны, леса, объекты основных средств, которые «приросли» и в буквальном смысле — многолетние насаждения, и в переносном смысле — здания, сооружения и другие объекты, являющиеся физически неотъемлемой частью земельно-имущественных комплексов. Такое законодательное обрамление согласуется с экономической сущностью недвижимости, с подходами к ее статистическому изучению — определению, оценке и учету активов в системе национальных счетов и статистике национального богатства. Вместе с тем, во всех науках, определение недвижимости имеет свои особенности исходя из целей изучения и практического применения.

Рынок недвижимости обладает рядом признаков, по которым он классифицируется, как показано на рис. 1.

Неотъемлемым атрибутом недвижимости выступает ее сращивание с землей, которая в свою очередь является самостоятельным объектом недвижимости. В соответствии с методологией СНС, к недвижимости относятся некоторые виды дорогостоящих объектов, которые по своей физической сути перемещаются в пространстве — самолеты, корабли, космические летательные аппараты и т.д. Однако такие объекты представляют собой отдельную совокупность, подлежащую статистическому изучению с иными целями, нежели большинство объектов рынка недвижимости — земля и основные фонды.

Из вышесказанного следует, что объекты, обращаемые как на первичном, так и вторичном рынке недвижимости обладают такими свойствами, как: неподвижность, материальность, долговечность, капиталоемкость, длительность создания. Неподвижность означает строгую привязку к участку земли, практически исключает возможность перемещения объекта.

В то же время, с развитием строительных технологий, это

свойство уже в ближайшем будущем может быть оспорено. Материальность означает, что объекты обладают, как натурально-вещественными, так и стоимостными характеристиками. Речь идет о размерах, группе капитальности, наличии транспортных и коммунальных коммуникаций и т.д. Эти параметры служат основой для установления некоей базовой стоимости объекта, которая в дальнейшем будет корректироваться на такие рыночные факторы, как ограниченность предложения, пригодность объекта, капитализация его стоимости, источник доходности и др. Долговечность означает, что использование земельных участков может осуществляться практически вечно, а сро-щенные с ними объекты недвижимости, в зависимости от группы капитальности, могут эксплуатироваться более ста лет. В силу длительности срока эксплуатации, благодаря практически неизменяемому натурально-вещественному составу, исходя из сложностей инженерно-технологического создания, объекты первичного рынка недвижимости являются

Классификационные признаки рынка недвижимости

Какой документ регулирует деятельность рынка первичной недвижимости

Чистовую отделка от «БСК Стандарт»,
скидка 2%
Компенсация затрат для иногородних покупателей
Скидка при 100% оплате в ЖК «Life Приморский».
Паркинг со скидкой

Форма обратной связи

Рынок первичной недвижимости – это строящееся жилье, либо рынок продажи недвижимости непосредственно от строительной организации.

В рынок первичного жилья входит любое жилье, которое еще не эксплуатировалось по назначению, а также жилые объекты незавершенные строительством. Строительство первичной недвижимости осуществляется путем привлечения денежных средств потребителей через установленные законом формы.

Более низкая стоимость

Отсутствие необходимости изучать правовые аспекты проживания всех предыдущих владельцев

Покупатель получает в собственность абсолютно новую квартиру

Заселиться в квартиру сразу после покупки не получится

Есть риск срыва заявленных сроков строительства или приостановления проекта.

Основные юридические понятия и термины

Недвижимость — недвижимое имущество (участок территории, с принадлежащими ему зданиями и сооружениями).

Собственность — право владения (фактическое обладание), пользования (использование в зависимости от назначения) и распоряжения (совершение каких-либо действий) имуществом.

Жилье («жилище») — обычно понимается особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей, вместе со вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода объектами жилого дома (лифт, инженерное оборудование и т.п.).

Федеральный закон № 214 — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ. Именно этот закон регулирует отношения на рынке первичной недвижимости.

ВАЖНО: ФЗ №214 – это закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновение и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане или юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Договор долевого участия – договор, заключаемый между юридическим лицом (застройщиком) и физическим или юридическим лицом (участником долевого строительства) на стадии строительства дома. Договор долевого участия может быть заключен с момента получения застройщиком разрешения на строительство и до получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Разрешение на строительство Объекта – документ, выдаваемый застройщику органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, дающий Застройщику право осуществлять строительство Объекта.

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию – документ, удостоверяющий выполнение строительства Объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство Объекта, выдается Застройщику уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Прописка — государственная регистрация по месту жительства. Подтверждением регистрации по месту жительства является штамп в паспорте с указанием адреса регистрации. Нельзя путать с так называемой временной регистрацией, подтверждением которой является справка, выдаваемая уполномоченным органом

Виды договоров на рынке первичной недвижимости

(договоров о привлечении денежных средств для строительства)

Закон допускает только три формы привлечения денежных средств для строительства:

1. На основании договора участия в долевом строительстве (договор долевого участия — сокр. ДДУ)
2. Посредством вступления в жилищно-строительные и накопительные кооперативы (сокр. ЖСК)
3. С помощью жилищных сертификатов, выпущенных застройщиком, имеющим разрешение на строительство.

ВАЖНО: Если застройщик предлагает заключить договор по иной схеме, нежели перечислены выше, то велик риск, что он изначально не планирует выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — определяет участие покупателя в финансировании строительства объекта недвижимости, при этом его вклад равен стоимости приобретаемой квартиры.

Плюсы договора долевого участия

• снижение риска двойных продаж (поскольку оплата производится после государственной регистрации договора)
• договор долевого участия предполагает целевое использование средств (деньги привлеченные на строительства дома, не могут быть направлены на другой объект)
• инвестиционная ответственность строительной компанией за нарушение сроков сдачи объекта (за каждый день просрочки застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени), в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка выплачивается застройщиком в двойном объеме)
• прописаны правила возвращения денежных сумм дольщику в случае расторжения договора
• оговорены все нюансы, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор и взыскать с застройщика пени

В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия

• Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
• Цену договора, срок и порядок ее уплаты
• Гарантийный срок на объект долевого строительства
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

ВАЖНО: Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Ни в коем случае нельзя оплачивать договор на участие в долевом строительстве до его прохождения процедуры государственной регистрации. Заключать договор долевого участия в строительстве нужно только с застройщиком! Ни инвестор, ни подрядчик, ни любая другая организация не должны выступать в качестве продавца.

Подписывая документы, нужно обратить внимание на следующие пункты ·

сроки окончания строительства объекта (срок окончания строительства должен быть зафиксирован в договоре)

штрафные санкции за нарушение договора

сроки передачи квартиры ( с этой даты в будущем может быть рассчитана неустойка, если сроки строительства не соответствуют договору)

цена объекта, сроки и порядок ее уплаты ( Застройщик не может изменить цену договора в одностороннем порядке)

условия расторжения договора

соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению

сроки передачи документации для регистрации права собственности

Соглашение об уступке права требования

Права на строящееся жилье, полученные первичным дольщиком/инвестором на основании заключенного с застройщиком договора дольщик/инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

• По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные
• Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием
• Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним

Соглашения об уступке права требования являются удобным инструментом при осуществлении инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, т.к. продажа права требования не облагается налогом.

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Жилищно-строительный кооператив и жилищно-накопительный кооператив (ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Это организации, целью которых является строительство многоквартирного дома и приобретения жилья гражданами. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, поэтому стоимость недвижимости при такой схеме как правило ниже, чем в случае заключения ДДУ. Но, тем не менее, кооперативы больше выгоды приносят застройщикам, так как права пайщика защищены в меньшей степени, чем права дольщика так как договор не проходит государственную регистрацию в Росреестре. как правило, пайщик присоединяется к уже существующему договору и уставу, составленному застройщиком еще до вступления в ЖСК реальных членов.

ЖСК сам выбирает местоположение объекта, освобожден от целого ряда налогов

Стоимость квадратного метра ниже, чем при покупке квартиры по ДДУ, так как ЖСК имеет возможность привлекать кредитные средства. ЖСК сам формирует примерную смету работ и выбирает подрядчика.

Законом не предусмотрен порядок внесения платежей пайщиков и их окончательный размер

Отсутствует государственная регистрация договоров паенокопления

Платежи определяются Уставом самого ЖСК

ВАЖНО: Покупка квартир в строящихся домах по договорам об участии в ЖСК узаконена Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ, но отношения дольщика и застройщика регулируются не законом №214-ФЗ, а Гражданским кодексом, Жилищным кодексом и нормами о договоре строительного подряда. Иными словами, закон 214-ФЗ не может защитить интересы граждан: все риски члена кооператива лежат исключительно на члене кооператива.

ВАЖНО: Заключая договор ЖСК, следует помнить, что собственником квартиры, до тех пор пока не выплачен пай полностью будет являться ЖСК.

Жилищно-строительные кооперативы

Как снизить риски

С ЖСК можно иметь дело, если он отвечает следующим параметрам

Партнер ЖСК – известная фирма Застройщик, ранее не замеченная в непорядочном отношении к гражданам

В офисе ЖСК показали учредительные документы, устав, разрешение на строительство

Лучше если земля под застройку предоставлена в аренду или является собственностью не Застройщика , а ЖСК Вам разрешили взять бланк договора о вступлении в кооператив для консультации с юристом

Вам предлагают внести деньги на основании договора о внесении паевых взносов (это лучше, чем когда взносы уплачиваются просто на основании заявления о вступлении в ЖСК).

ВАЖНО: Никогда при подписании договора не давайте доверенность на участие вместо вас в собраниях и принятие решений, касающихся внесения изменений в Устав ЖСК.

Что нужно понимать, вступая в ЖСК

• Cроки передачи готового объекта. Вступая в ЖСК, гражданин не имеет право требовать фиксации в договоре паевого накопления конкретных сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику. ЖСК в свою очередь имеет право устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах и в зависимости от своих финансовых и технических возможностях. Пайщики не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, в отличие от участников долевого строительства, зарегистрировавших в Росреестре договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
• Цена квартиры. Даже если в договоре паенакопления установлена стоимость приобретаемой квартиры в строящемся доме, законодательством РФ допускается возможность её изменения. ДДУ фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры.
• Возврат денежных средств, уплаченных по договору. Если пайщик решил расторгнуть договор паенакопления по различным причинам, только сам ЖСК решает, когда и на каких условиях он возвратит полученные от пайщика денежные средства (это подтверждается, в том числе и судебной практикой).
• Риск «двойных продаж». Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что может являться причиной возникновения «двойных продаж». «Двойные продажи» исключает государственная регистрация ДДУ в Росреестре.
• Отсутствие контролирующего органа. Деятельность ЖСК в Российской Федерации не контролируется. Проверка законности заключения договоров с гражданами и финансовые потоки ЖСК со стороны государственных органов не осуществляется (не предусмотрено законодательством).

Жилищные сертификаты

Жилищные сертификаты — документы, которые закрепляют право гражданина на получение от застройщика жилого помещения. Но такие документы подобны именным ценным бумагам: требуют регистрации, четкого указания объекта строительства, соблюдения определенной формы составления, а выпускать эти Сертификаты должен сам застройщик.

При таких жёстких требованиях велик риск несоблюдения формальных требований и даже подделок: регистрация бумаг происходит по воле застройщика; возможны двойные продажи; сроки строительства, промежуточные неустойки, штрафные санкции и права дольщика не гарантируются.

Другое дело — жилищные сертификаты, выдаваемые во исполнение государственных программ — увольняемым в запас военнослужащим, переселенцам с Севера и Дальнего Востока и т.п., хотя «острых моментов» и здесь хватает.

В общем, предпочтительнее приобретать жильё с помощью Договора долевого участия по 214-ФЗ.

Основные положения по управлению недвижимостью. Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Лицензирование риэлтерской деятельности.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные и др.).

Основные цели управления недвижимостью:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

-обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

-создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления:

1) разделение процедур – применение особых подходов, регулирование отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;

2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;

3) гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;

4) конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости;

5) разделение полномочий между регулирующими органами – нормотворчество и нормоприменение – не должны совмещаться в одном лице;

6) объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении, пользовании всего населения соответствующего региона;

7) простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников – добросовестных приобретателей от любого произвола;

8) применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска – несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.;

9) рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками – коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др);

10) политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой;

11) представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости;

12) распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти;

13) приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной;

14) сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами;

15) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости (имеющей свою историю и традиции) с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) методом прямого вмешательства – это административный способ;

2) методом косвенного воздействия, или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

1) создание юридической (нормативной) базы: издание законов, постановлений, инструкций, которые будут регулировать функционирование рынка недвижимости в регионах и в центре страны;

2) регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3) установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4) контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5) введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6) выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются с помощью:

1) системы налогообложения имущества;

2) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

3) реализации государственных целевых программ;

4) дисконтной политики Центрального банка;

5) амортизационной политики;

6) внешнеэкономической деятельности и пр.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Лицензирование является одним из способов государственного регулирования риэлторской деятельности и осуществляется в соответствии с федеральным законом о лицензировании отдельных видов деятельности и настоящим законом. Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

— обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности;

Правовое регулирование рынка недвижимости

Введение………………………………………………………………………………….3
Регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем……. 5
Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью……………………………………………………………………….8
Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями……………..19
Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью……………………………………………………………………. 21
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости……………………………………………………..23
Роль регуляторов в формировании рынка недвижимости………………………..25
Влияние регулирования на стоимость конкретного объекта недвижимости…………………………………………………………………….….28
Заключение………………………………………………………………………….……30
Список литературы……………………………………………………………………. 33

Содержимое работы — 1 файл

курсовая (недв).doc

1. Регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем……. 5
2. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью…………………………………………… ………………………….8
3. Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями……………..19
4. Бюро технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью…………………………………………… ………………………. 21
5. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости……………………………………………… ……..23
6. Роль регуляторов в формировании рынка недвижимости………………………..25
7. Влияние регулирования на стоимость конкретного объекта недвижимости……………………………………………… …………………….….28

В данной курсовой работе речь пойдет о недвижимости, а также о государственном управлении и регулировании операций, проводимых с ней.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Своеобразие экономических и физических свойств недвижимого имущества предопределяет особенности правового регулирования возникающих по его поводу отношений между субъектами имущественного оборота. В силу закона к недвижимости относится также имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, но подпадающее под установленный для последнего правовой режим: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Этот перечень не является исчерпывающим. Так, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, тоже признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. [5]

Тема моей курсовой работы в настоящее время очень актуальна, ведь недвижимость является сейчас важнейшим элементом экономической и социальной жизни общества. Значимость недвижимости определяется её комплексной взаимосвязью с важнейшими сторонами общественной жизни. Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности. Управление недвижимостью включает:

— систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

— оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

— управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение. Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости в интересах решения социально-экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на рыночной оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. [1; 98]

Так как в своей работе я хочу обратить внимание именно на государственные органы управления недвижимостью и операций, проводимых с ней, то главной моей целью является рассмотрение роли государства на рынке недвижимости. В связи с этим к моим задачам относится описание видов государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости, а также определение элементов государственного регулирования. Таким образом я должна изучить как производится регулирование рынка недвижимости и операций, совершаемых на нем; ряд функций, выполняемых таким органом государственного управления как Госкомимущество; основные функции БТИ; роль комитета по земельным ресурсам и землеустройству при оформлении права на объекты недвижимости. Так же в задачи моей курсовой работы входит определение роли государственного регулирования в формировании рынка недвижимости и влияния такого регулирования на стоимость объектов недвижимости. Все эти задачи будут отражены в главах курсовой работы именно в таком порядке, так как такая очередность позволяет понять суть темы и изучить все составляющие государственного регулирования, а также описать влияние государства на операции с недвижимым имуществом.

РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОПЕРАЦИЙ, СОВЕРШАЕМЫХ НА НЕМ

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативной-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. [2; 74]

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 26.06.2007).

2. Жилищный Кодекс РФ N188-ФЗ от 29 декабря 2004года (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)

3. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ»N189-ФЗ 29 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 26.12.2005 N 184-ФЗ)

4. Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» N215-ФЗ 30 декабря 2004 года.

5. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации N214-ФЗ 30 декабря 2004 года.

6. Федеральный закон государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N122-ФЗ 21 июля 1997 года (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ)

Правовой основой осуществления капитального строительства на отведенных земельных участках является Закон об инвестиционной деятельности в РФ, который гарантирует инвестору установление и защиту права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Жилые многоквартирные дома и иные крупные недвижимые объекты строятся, как правило, путем объединения денежных и иных средств граждан и юридических лиц на основе долевого участия в строительстве или создания потребительских кооперативов. В Кодексе закреплено специальное правило, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Привлечение денежных средств на строительство жилых домов с последующим оформлением права собственности инвесторов на квартиры может осуществляться посредством выпуска ценных бумаг — жилищных сертификатов в соответствии с Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.94г. N 1182.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. В случае отчуждения недвижимого имущества право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации этого имущества.

Содержанием процесса учета объектов недвижимости является техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, в результате которого объект получает такие технические, экономические характеристики и юридический статус, который позволяет однозначно выделить его из других объектов недвижимости. В целях учета объекты недвижимости разделены на первичные и вторичные. К первичным объектам недвижимости относятся земельный участок и все прочно связанные с землей объекты (здания, сооружения). Вторичными объектами недвижимости являются оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющие правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, комнаты, нежилые помещения и т.п).

Государственный учет объектов недвижимости является обязательным, и все собственники, пользователи недвижимого имущества обязаны представлять в уполномоченные органы необходимые документы для внесения соответствующей информации в единый банк данных недвижимости.

Формирование кадастровых дел посредством сбора необходимой информации об объектах недвижимости, организацию и проведение необходимых для государственного учета работ осуществляет Городское управление технической инвентаризации и подведомственные ему учреждения – проектно-инвентаризационные бюро (ПИБы). [5]

Это лишь краткий обзор некоторых наиболее значимых нормативных актов, который позволяет судить о состоянии и развитии правовой базы рынка недвижимости в России.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

1. идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
2. инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
3. профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
4. эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
5. регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
6. верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
7. контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации;

б) государственные и иные нормативные акты.

Различают следующие виды государственных органов и организаций по регулированию рынка недвижимости:

1. Президент РФ;
2. Федеральное собрание;
3. Правительство РФ.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

-путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

-косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

1. создание нормативной базы законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
2. отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
3. установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
4. контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
5. введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
6. поддержание правопорядка на рынке;
7. выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием (городах Москве, Санкт-Петербурге и др.).

Related posts:

1. Какие документы нужны для квоты на операцию
2. Какие документы нужны для нотариального согласия супруги на сделку
3. Какие документы нужны для открытия массажного кабинета
4. Какие документы нужны для оформления в дом престарелых

Рынок недвижимости в России: формирование, функции и особенности

Планируете ли вы купить жилье или сдать его в аренду, приходится взаимодействовать с рынком недвижимости. Знание его принципов работы позволяет определить:

• стоит ли покупать / продавать квартиру сейчас или лучше подождать;
• нужно ли вложить деньги в акции или лучше купить квартиру, чтобы сдавать в аренду.

Подробнее о российском рынке недвижимости и его правовом регулировании, читайте в нашем материале.

Понятие рынка недвижимости и его особенностей

Под недвижимостью подразумевается земля и любые постоянные постройки на ней – дома, коттеджи. Часть 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимости землю, участки недр и то, что на них находится и не может быть перемещено. В той же статье к недвижимости относят морские и воздушные суда. Однако к большинству россиян это не имеет отношения. К движимому имуществу относят деньги и ценные бумаги.

Недвижимость делится на 5 категорий:

• жилая;
• коммерческая (нежилая);
• промышленная;
• необработанная земля;
• участки специального назначения.

Деление рынка недвижимости интересно как часть инвестиционного рынка. Например, предприятие как комплекс – это тоже недвижимость (ст. 132 ГК РФ). Поэтому тот, кто планирует купить, продать или организовать небольшое предприятие, интересуется нормативно-правовыми актами, регулирующими рынок промышленной недвижимости. А человеку, который покупает квартиру, важнее законодательство, которое регулирует отношения в сфере жилой недвижимости.

Основные элементы рынка недвижимости:

Жилая недвижимость – это любое имущество, используемое для проживания. Привычные для России варианты – квартира, частный дом, комната. В других странах встречаются другие объекты. Бунгало – одноэтажный отдельно стоящий дом с открытой верандой в Таиланде и странах Карибского бассейна. Пентхауз – элитная квартира, расположенная на самом последнем этаже элитного многоквартирного дома. Вилла – одноэтажный роскошный дом с участком.

Коммерческая недвижимость – это здания, используемые в коммерческих целях. Среди них АЗС, продуктовые магазины, больницы, гостиницы, торговые центры, парковки, рестораны, театры и т.д.

Промышленная недвижимость – любые здания, составляющие производственный комплекс для хранения и переработки первичного сырья в готовую продукцию.

Земельные участки. В зависимости от назначения, они бывают предназначенными для построения жилой недвижимости (участки под ИЖС) и не предназначенными. Во вторую группу входят участки леса, фермерские поля, сады.

Под недвижимостью специального назначения подразумевают кладбища, городские парки, места для отправления религиозных культов, общественные библиотеки, учебные заведения.

Понятие субъекта и объекта на рынке недвижимости

Объектом рынка является то, с чем взаимодействуют, – квартира, завод. Субъектом – тот, кто взаимодействует с объектом. Субъекты можно разделить на:

• продавцов и покупателей;
• арендаторов и арендодателей;
• заказчиков и клиентов;
• застройщиков и дольщиков или покупателей;
• инвесторов;
• риелторов;
• страховщиков и застрахованных;
• представителей оценщиков (компаний, которые проводят независимую оценку стоимости недвижимости).

Специальной государственной классификации для субъектной структуры рынка недвижимости нет. Это просто ситуативное деление объектов и субъектов рынка недвижимости в зависимости от того, что является целью сделки.

Основные функции рынка недвижимости

Функционирование рынка недвижимости выполняет ряд общих и специальных функций:

Информационная. Собранные Росстатом и другими организациями данные информируют стороны рынка об основных тенденциях (спрос, предложение, ценообразование). В то же время люди не слишком доверяют официальным каналам, понимая, что сторона, предоставившая информацию, может искажать ее для своих целей.

Ценообразовательная. Рынок помогает устранять перекосы ценовой политики отдельных категорий компаний и граждан.

Посредническая. На рынке недвижимости работает много профессиональных посредников – риелторы, оценщики, страховые компании, ипотечные кредиторы.

Регулирующая функция. Рынок недвижимости активно участвует в перераспределении ресурсов, направляя усилия своих участников на создание и поддержание эффективной модели экономики. В большей степени регулирующая функция проявляется на рынке вторичной недвижимости.

Инвестиционная. Рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и приумножения капитала. Он способствует переводу сбережений из пассивной формы в реальный капитал, приносящий доход.

Социальная. Способствует повышению интенсивности труда граждан, стремящихся заработать средства для покупки квартиры.

Стимулирующая. Расходы, понесенные сторонами рынка недвижимости, стимулируют дальнейшее развитие экономики.

Нормативная база

Другие важные законы:

• «О приватизации» №178-ФЗ от 21.12.2001;
• «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998;
• «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004;
• «О жилищно-накопительных кооперативах» №215-ФЗ от 30.12.2004;
• «О залоге» №2872-1 от 29.05.1992.

Особенности рынка недвижимости в России

Формирование рынка недвижимости в России происходило в четыре этапа:

• начальный период в 90-х со слабой законодательной базой;
• переходный период 1995-98 гг.;
• период созревания рынка с 2000-х с развитой нормативной базой;
• период развитого рынка 2010-2020 гг.

Рынок жилой недвижимости как часть рыночного пространства появился после распада СССР вместе с возникновением в законодательном поле права частной собственности и приватизации советского жилья. До этого рынок был нелегальным.

Граждане СССР не имели права собственности на квартиру, которую получали от государства. Но проблемы с тем, что кто-то женился и объединяет квартиру с супругой или в семье родился еще один ребенок и понадобилось расширить жилье, существовали всегда. Их помогали решать специалисты теневого рынка, действовавшие незаконными методами, т.к. законных не было.

В 90-х, когда официальный рынок недвижимости только появился, он был хаотичным, а его участники действовали не всегда в рамках правового поля. Затем появились правовые основы рынка недвижимости, регулирующие деятельность сторон и количество мошеннических сделок уменьшилось. Чтобы точно не попасть в ситуацию, которая грозит потерей денег, стоит тщательно изучать требования закона прежде, чем заключить сделку. Тем, кто не уверен в своей правоте, помогут разобраться консультации юристов и других специалистов рынка недвижимости.

Подходящее ли сейчас время для покупки квартиры

На самом деле идеального времени для того, чтобы купить квартиру не существует. Цены всегда будут расти. Рост зависит от инфляции, изменения цен на строительные материалы и других факторов, таких как изменение ключевой ставки. Ключевой называют процентную ставку, по которой Центробанк кредитует другие банки страны. От условий, на которых банку дали кредит, зависит то, на каких условиях он кредитует застройщика.

Единственный фактор, влияющий на то, когда покупать, – наличие подходящей суммы. Потенциальному покупателю нужно собрать 20% на оплату первоначального взноса. Желательно также иметь небольшой запас денег на случай форс-мажорных обстоятельств.

Остается сравнить сумму ежемесячного платежа с вашим доходом. Правильным считается, если сумма месячного платежа составляет не более 30% от дохода. Тогда вы с легкостью оплачиваете текущие расходы семьи и сможете перенести внезапное кратковременное изменение размера дохода или расходов. Однако специфика рынка ипотечной недвижимости в России такова, что банки дают кредиты, при которых месячная сумма к оплате составляет 40-50% от месячного дохода. Стоит ли брать ипотеку на таких условиях, решать только самому заемщику.

Текущие условия рынка жилой недвижимости

В 2022 году классификация рынка жилой недвижимости, субъекты и объекты, остаются прежними. Они базовые и не меняются. Изменяются только экономические условия рынка недвижимости.

Колеблются процентные ставки. В начале года была резко повышена ключевая ставка. Затем ее снижали в несколько этапов. Поэтому люди, которые взяли ипотеку на покупку квартиры, оказались в разных условиях. Тем, кто сравнивает условия своего договора с текущими и находит последние более выгодными, банки предлагают программы реинвестирования. Они согласны перезаключить договора, но каждая ситуация рассматривается после заявления заемщика в индивидуальном порядке.

Цены на жилье растут. На основные показатели рынка недвижимости влияют разные факторы, но даже тогда, когда продажи замирают, цены не снижаются. Если недостаточно денег для покупки выбранной квартиры – рассмотрите более дешевые варианты. Когда изменится ситуация, вы сможете продать приобретенную недвижимость или обменять ее на другую с доплатой. Вариантов масса. Купив сейчас, вы уменьшаете риск потери части накоплений из-за инфляции. Если же квартира не нужна для проживания, ее можно сдавать в аренду, чтобы получить дополнительные средства в семейный бюджет.

Быстрые продажи. Среднее время экспозиции жилья в крупных городах – 2-3 месяца. Это нужно учитывать, если вы уже определились с тем, какую квартиру хотите купить.

Рынок продавца. На рынке меньше предложений квартир, чем потенциальных покупателей, которые планируют приобрести недвижимость. Это еще один фактор того, почему цены не падают.

Все перечисленные процессы функционирования рынка недвижимости влияют на цены, на принятие решений покупателем. Принимая решение о том, покупать или нет, помните, что похожие условия не редки, поэтому нет причин, чтобы менять собственные планы. Если вы продаете недвижимость и дом находится в прекрасной районе, то у продавца есть все шансы продать жилье на выгодных условиях.

Покупательские предпочтения

Значительную часть квартир на рынке недвижимости россияне по-прежнему покупают в ипотеку. Единственное, что изменилось в условиях функционирования рынка недвижимости, – сроки кредитования. Из-за уменьшения покупательской способности, граждане предпочитают оформлять ипотеку на более продолжительный срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Средний срок ипотечного кредита достиг 23 лет.

Есть и другая тенденция. Россияне стремятся погашать кредиты досрочно. Так, 90% ипотечных кредитов, которые были выданы 10-12 лет назад, были закрыты через 3-4 года. Даже если тенденция на досрочное закрытие будет уменьшаться, то все равно больше 50% сделок будут закрывать досрочно, что говорит о стабильных доходах заемщиков.

Популярная недвижимость в 2022 году

Спрос на недвижимость в приморских городах оказался выше на 20-23%, чем по стране в целом. Это говорит о том, что в постпандемийном мире достаточно много сотрудников, которые работают онлайн. Они стремятся к переезду в более интересные и выгодные для последующего проживания (и продажи) локации. Также спрос на загородную недвижимость растет, опережая спрос на квартиры в многоквартирных домах. На эти тенденции уже реагируют застройщики, изменяя количество позиций и объем предложений в структуре рынка недвижимости.

Статистика изменения цен

Цены по регионам меняются неравномерно. Так, в Москве за год с октября 2021 год по октябрь 2022 года больше всего цены выросли на однокомнатные квартиры и меньше всего – на трехкомнатные.

Динамика цен (средняя стоимость):

• однушки – 8,268 млн руб. – рост составил 12,15%; площадь – 42,93 кв. м.; цена кв. м. – 197,53 тыс. руб.
• двушки – 11,621 млн. руб. – рост составил 2,64%; площадь – 58,47 кв. м.; цена кв. м. – 199,91 тыс. руб.
• трешки – 17,794 млн руб. – рост составил 1,81%; площадь – 85,08 кв. м.; цена кв. м. – 204,57 тыс. руб.

Самый большой рост цен за год зафиксирован в Московской области (+37%). В Сочи рост составил 19,29%. Цены снижались по сравнению с прошлым годом в Санкт-Петербурге, Башкортостане, Татарстане, Калининградской области, Красноярском крае, Казани, Оренбурге, Твери. В ряде регионов рост был незначительным – не более 5%. Среди них Ярославль, Забайкальский край, Ижевск, Чебоксары, Орловская область, Набережные Челны, Астрахань, Сыктывкар, Волгодонск, Ялта, Находка.

Как инвестируют в недвижимость

• для себя;
• для перепродажи;
• для сдачи в аренду.

Профессионально перепродажей занимаются риелторские агентства по рынку вторичного жилья. Специфика формирования российского рынка недвижимости в том, что у части людей нет достаточных средств, чтобы купить квартиру сейчас, а потом заниматься вопросами продажи старого жилища.

Поэтому они стремятся приобрести новое с одновременной продажей старого, возможно с доплатой. Риелторы находят варианты и заключают взаимовыгодные сделки между продавцом и покупателем. Часто в цепочке участвует несколько квартир и соответственно несколько покупателей, чтобы максимально удовлетворить запрос на новое жилье каждого участника. Составлять цепочки сделок сложно. Поэтому на рынке недвижимости мало частных риелторов, которые этим занимаются.

Если вы решите заняться перепродажами жилья самостоятельно, то считается, что рентабельность таких инвестиций составляет от 20% до 45%. На цену влияет местоположение дома и квартиры, развитость местной инфраструктуры, количество школ, транспортные развязки и другие факторы.

Преимущества от инвестирования на рынке недвижимости:

• стабильный доход;
• прирост капитала;
• уменьшение влияния инфляции на ваши финансы.

Минусы инвестирования в недвижимость:

• требуются первоначальные большие капиталовложения;
• на объем предполагаемой прибыли действует много локальных факторов.

Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости в России

В 2022 году ожидается, что рынок замрет. Цены не будут расти или будут, но незначительно – на 5-7%. Снижение покупательской способности покупателей ведет к снижению спроса. Поэтому механизм функционирования рынка недвижимости «включает» автоматическое регулирование. Как только повысилась ключевая ставка весной 2022 года, спрос упал. Продавцам, которые стремились продать квартиру подороже, пришлось снять недвижимость с экспозиции и ожидать, пока рынок снова поднимется.

Падение доходов также влечет изменение типов квартир, пользующихся спросом. Застройщики сократили количество элитной недвижимости, квартир бизнес-класса. За счет этого расширили количество предложений по однокомнатным и двухкомнатным квартирам эконом- и комфорт-класса. Этот сектор сейчас пользуется повышенным спросом. Впрочем, год назад повышенным спросом пользовались двухкомнатные квартиры. Это также означает, что тот, кто планирует купить жилье в сегменте с падающим спросом, имеет больше шансов выбрать подходящую недвижимость по выгодным ценам.