Как взять землю в аренду под сельское хозяйство

Как по новому закону фермеру получить землю без торгов

С 1 марта 2023 года вступил в силу закон, который предоставил фермерским хозяйствам право без проведения торгов получать в аренду на срок до 5 лет государственные или муниципальные земли сельхозназначения. Как фермерам воспользоваться этим правом, объяснили в пресс-службе правительства Московской области.

Фото: Александр Плонский / «ВиЖ»

«Прежде всего закон (от 14 июля 2022 года № 316-ФЗ. – «ВиЖ») рассчитан на малые формы сельского хозяйства, так как до нововведения фермерам приходилось конкурировать с крупными сельхозпроизводителями. Сейчас же есть возможность получать землю в упрощенном порядке», – рассказала зампредседателя правительства Московской области Анна Кротова.

Она также добавила, что получить землю в аренду можно вне зависимости от уже имеющихся в наличии у фермера земельных наделов, с правом приоритетного выкупа арендуемого участка в будущем.

Как пояснила Анна Кротова, в Подмосковье арендовать участок без торгов можно на региональном портале госуслуг.

При заполнении заявки в поле «Цель вашего обращения» нужно в выпадающем меню выбрать пункт «Предоставление земельного участка без проведения торгов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации».

Срок получения услуги составляет 15 рабочих дней.

Как арендовать землю под фермерское хозяйство

По закону, физическим и юридическим лицам доступна земля в аренду под сельское хозяйство в 2024 году. Причем, арендовать участок можно, как традиционным способом, через аукцион, так и без его проведения.⁠

Законодательные основы

Аренда земельных участков КФХ регламентирована земельным законодательством. В частности, ст.39.6 ЗК РФ закреплено то, что крестьянско-фермерские хозяйства могут получить надел без проведения торгов.

Ведете ли вы или ваши близкие фермерское хозяйство?
Проголосовало: 0
Ведете ли вы или ваши близкие фермерское хозяйство?

Да	105
Нет	90

Проголосовало: 0

Этот факт уже говорит о том, что начинающий фермер может получить надел во временное пользование за минимальную плату. Все начинается с выбора земли подачи заявки на предварительное согласование аренды. Данное правило регламентировано ст.39.14 ЗК РФ.

«После получения соответствующего заявления от претендента на землю, потенциальный арендодатель либо отказывает в предварительном согласовании, либо публикует извещение, в порядке, предусмотренном местными НПА».

Если в течение 30 дней с момента публикации извещения в администрацию не поступило ни одной заявки о проведении аукциона в отношении рассматриваемой земли, то муниципалитет принимает положительное решение о согласовании аренды или готовит пакет проект арендного соглашения для подписания (если организовывать землю или уточнять границы нет необходимости). В целом, начинающему фермеру, планирующему взять землю во временное пользование для занятия сельскохозяйственной деятельностью, необходимо опираться на ст.39.18 ЗК РФ. Надо отметить, что если в течение 30 дней с момента публикации извещения появляются другие претенденты на участок, то муниципалитет организует аукцион. КФХ, в таком случае, имеет право подать заявку на торги в общем порядке.

Пошаговая инструкция аренды земли

1. Начинающему фермеру необходимо учредить и зарегистрировать КФХ. Однако подать заявку на получение земли в аренду можно еще до открытия хозяйства.
2. Затем претендент выбирает подходящий надел. Причем, если он является не организованным и не зарегистрированным в Росреестре, то нужно быть готовым к лишним затратам, связанным с проведением межевальных работ и постановкой земли на учет.
3. Если после публикации извещения появляются другие претенденты на землю, то муниципалитет организует торги. В таком случае заявитель уже не может получить объект, минуя процедуру аукциона. Но он может подать заявку на торги и участвовать в них в общем порядке.
4. Если участок организованный, а других претендентов на землю нет, то спустя 30 дней после публикации извещения, администрация готовит документы для заключения арендного соглашения с заявителем.
5. Если объект не организованный, то муниципалитет принимает решение о предварительном согласовании аренды, о чем направляет соответствующее уведомление заявителю.
6. Затем начинающий фермер осуществляет за свой счет проведение межевальных работ, получение кадастрового паспорта и вновь подает заявление на предоставление земли во временное пользование.
7. Администрация рассматривает поступившее обращение в течение 30 дней, и принимает решение о предоставлении земли в аренду, либо об отказе.

Работаем
по всей России
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Открытие КФХ

Для того чтобы открыть КФХ можно следовать общепринятому алгоритму действий.

1. Если об учреждении крестьянско-фермерского хозяйства договорились несколько человек, то в первую очередь необходимо заключить соглашение с учетом правил, отраженных в статье 4 ФЗ-74 от 2033 года. Фермеру, который планирует работать в одиночку, составлять указанный документ нет необходимости.
2. После этого выбираем виды деятельности по справочнику ОКВЭД. Надо отметить, что их основные типы регламентированы ПП-458 от 2006 г.
3. Не менее важно определиться с режимом налогообложения. Для КФХ доступны ОСН, ЕСХН, ПСН, УСН.
4. Затем необходимо составить заявление, подготовить пакет документов для осуществления государственной регистрации КФХ и оплатить госпошлину (при необходимости).
5. Следующий этап – отправка заявки и пакета бумаг. Сделать это можно онлайн, через МФЦ или нотариуса.
6. После получения свидетельства о регистрации, можно оформить лицензию на определенные виды деятельности, при ведении тех типов, которые регламентированы ФЗ-99 от 2011 года.

Также, начинающему фермеру необходимо подать уведомление о начале своей деятельности и приобрести, а затем зарегистрировать кассовый аппарат. В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне ККТ не обязателен, но клиенты имеют право требовать чек при совершении операций.

Образец заявления
Бланк соглашения о формировании фермерского хозяйства в 2024 году

Особенности регистрации КФХ

Для того чтобы зарегистрировать КФХ теперь нужно подавать заявление о госрегистрации физического лица в качестве ИП по форме Р21002.

Основные положения

Утвержденный ранее образец, предназначенный специально для крестьянско-фермерского хозяйства, сегодня утратил силу.

Но для внесения изменений о КФХ в сведения, содержащиеся в ЕГРИП, утверждена отдельная форма №24002.

Направить заявление и документы можно онлайн при помощи портала Госуслуги. Но для этого нужно иметь идентифицированную учетную запись на сайте, а также усиленную квалифицированную электронную подпись.

Подача документов возможна через МФЦ или нотариуса. И в том и другом случае, а также при удаленной отправке заявки, оплачивать госпошлину не нужно.

Если же заявитель предпочел обратиться с заявлением лично в территориальное подразделение ФНС, то ему придется заплатить государственную пошлину, как за регистрацию индивидуального предпринимателя в размере 800 рублей.

Решение о регистрации КФХ принимается в течение 5 рабочих дней. После этого заявитель получает 2 документа: свидетельство и лист записи ЕГРИП.

Образец заявления
Образец заявления о регистрации гражданина в качестве ИП в 2024 году

Выбор объекта

Прежде чем обращаться в муниципалитет за получением земли в аренду, рекомендуется сначала выбрать подходящий надел.

Сведения о зарегистрированных землях содержатся в Росреестре. Для того чтобы найти свободный объект, можно воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте ведомства.

Также, допускается личное обращение в администрацию для получения информации об участках, находящихся в их собственности.

Если начинающий фермер планирует арендовать надел по аукциону, то можно просмотреть информацию о ближайших торгах на официальном сайте земельного департамента или в местных СМИ.

Обратите внимание! Если границы участка не определены, то и информации о нем нигде не найти. Он не отобразится на публичной кадастровой карте.

Предварительное согласование аренды земли

Для получения земли во временное пользование без торгов, обычно заявитель подает заявление о предварительном согласовании аренды. В нем указывают следующие сведения:

• ФИО, место жительства заявителя, его паспортные данные, ИНН;
• кадастровый номер земельного участка;
• данные решения об утверждении проекта межевания, если объект предстоит образовать;
• основания, которые дают возможность заявителю получить участок без торгов;
• целевое использование надела;
• адрес заявителя (почтовый и электронный);
• другие сведения, регламентированные ст.35.19 ЗК РФ.

К заявке прилагают схему межевания, если он является неорганизованным и документы, подтверждающие право заявителя получить землю без торгов.

В течение 30 дней администрация рассматривает заявление и принимает решение о согласовании аренды или об отказе.

Затем формируется извещение для поиска других претендентов на землю. Если появится хоть один заявитель, то муниципалитет организует торги. КФХ вправе участвовать в них в обычном порядке.

Пример из практики:

Павленко Г.Р., зарегистрированный в качестве ИП, планирует заняться сельскохозяйственной деятельностью, для чего подал заявление в администрацию о предварительном согласовании аренды.

Муниципалитет опубликовал извещение, после чего появилось еще 2 претендента на рассматриваемый объект. Администрация организовала торги. Павленко подал заявку на участие в аукционе.

Двоих участников, которые выразили желание арендовать рассматриваемую землю, не допустили к торгам. Таким образом, муниципалитет заключил договор аренды с единственным участником (Павленко Г.Р.) по первоначальной стоимости лота.

Надо отметить, что арендодатель отдает землю, являющуюся предметом аукциона, в аренду победителю торгов. Таковым признается тот, кто предложит самую высокую цену.

Если на аукцион не заявилось ни одного участника, или подана одна заявка, то торги признают несостоявшимися, а арендное соглашение заключают с единственным участником.

Образец заявления
Образец заявления о предварительном согласовании получения земли в аренду в 2024 году

Подача заявления на предоставление земли в аренду

После получения положительного решения о предварительном согласовании аренды, в случае необходимости начинающий фермер за свой счет проводит межевальные работы и осуществляет постановку участка на кадастровый учет.

Затем, необходимо вновь подать заявление в администрацию, но только уже на предоставление земли во временное пользование. В нем указывают информацию, регламентированную ст.39.17 ЗК РФ.

Образец заявления
Образец заявления о предоставлении земельного участка под фермерское хозяйство в 2024 году

Заключение договора аренды земли

В течение 30 дней администрация рассматривает заявку начинающего фермера о предоставлении участка во временное пользование, а затем выносит решение:

• о подготовке документации для заключения арендного соглашения с заявителем;
• об отказе в предоставлении объекта во временное пользование.

В первом случае муниципалитет составляет договор аренды в трех экземплярах и направляет его для подписания заявителю.

Важно! Подписать соглашение и передать его обратно необходимо в течение 30 дней с момента его получения.

Регистрация

Если договор аренды земли заключен на срок более 1 года или хотя бы одним из его субъектов является юридическое лицо, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий можно обратиться в МФЦ с пакетом документов:

• заявление;
• гражданский идентификатор личности заявителя;
• оригинал договора аренды;
• квитанция об оплате госпошлины (по желанию).

За осуществление регистрационных действий физические лица уплачивают 2 тыс. рублей, а юридические 22 тыс. руб.

Могут ли отказать в предоставлении земли

Физическим и юридическим лицам доступна аренда земли для КФХ без торгов. Но, в некоторых случаях потенциальный арендодатель имеет право отказать в предоставлении участка. Например, это может произойти, если:

• объект находится во временном или постоянном пользовании третьих лиц;
• земля зарезервирована для муниципальных или государственных нужд;
• надел изъят из оборота;
• заявитель предоставил неточные данные или неполный пакет документов;
• претендент не имеет права на получение участка без торгов;
• размер участка превышает обозначенные законодательством границы и др.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

По закону, потенциальный арендодатель земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, не имеет право отказать в предоставлении надела, не имея на это оснований. Но, в некоторых случаях администрация начинает апеллировать некими местными НПА, согласно которым передача объекта во временное пользование невозможно. В таком случае в обязательном порядке просите предоставить официальный письменный отказ. Если вам отказывают в аренде земли для КФХ или вы не знаете, с чего начать и, как правильно действовать, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом.

Работаем
по всей РФ
0 + клиентов физических лиц
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района о расторжении договора аренды земли, заключенного с Рыковым Н.Д. Истец пояснил о том, что в 2011 году с ответчиком было заключено арендное соглашение сроком на 30 лет. Предусмотрено целевое использование объекта – для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Ответчик в период с 2011 по 2019 год исправно исполнял обязанности по внесению арендной платы и целевому применению участка. Но, начиная с марта 2019 года, прекратил вносить арендные платежи. В 2020 году, в ходе проверки выяснилось, что арендатор не использует участок по назначению. Надел зарос сорняком, что существенно ухудшает его свойства.

Администрация неоднократно пыталась урегулировать конфликт путем переговоров, направляла претензии о выплате задолженности, переговаривала с арендатором об использовании участка по назначению.

В 2021 году выяснилось, что еще в конце 2020 г. Рыков ликвидировал КФХ. Это говорит о том, что он прекратил заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Кроме этого, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за 13 месяцев.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что ответчик нарушил условия договора аренды земельного участка, а также не соблюдает требования действующего законодательства по содержанию надела. Судья удовлетворил иск в полном объеме.

Частые вопросы

Доступна ли аренда полей для посева КФХ в Московской области?

Крестьянско-фермерские хозяйства имеют право подать заявление о предоставлении земли в аренду для выращивания овощных, зерновых и других сельскохозяйственных культур. Получить надел можно в обычном порядке, в результате торгов, или в упрощенном, минуя аукцион.

Доступна ли аренда фермы без земельного участка, на котором она расположена в Подмосковье?

По закону, при передаче права пользования на нежилую недвижимость, одновременно передается в аренду земля, на которой расположен арендуемый объект. Причем, данный факт можно отразить в договоре аренды недвижимого имущества или отдельным соглашением. Также, арендатор может пользоваться землей без заключения соответствующего договора.

Кто оплачивает государственную пошлину за осуществление регистрационных действий в отношении договора аренды муниципальной земли?

По закону, госпошлину оплачивает заявитель. Арендным договором определяют сторону, которая несет затраты на осуществление регистрационных действий. Это может быть арендатор, арендодатель или оба субъекта соглашения. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. руб.

Заключение эксперта

Единого закона об аренде земли и развитии фермерства не существует. Предоставление участков во временное пользование КФХ осуществляется с учетом правил, регламентированных ЗК РФ.
В свою очередь, деятельность КФХ, порядок его организации утверждена ФЗ-74 от 2003 года.
Согласно земельному законодательству, крестьянско-фермерские хозяйства могут арендовать участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Получение надела осуществляется с учетом норм, регламентированных ЗК РФ, ФЗ-101 от 2002 г.

Публикуем только проверенную информацию

Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361

Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости. Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.

Доступ ограничен: проблема с IP

Иногда такое случается — подождите немного и обновите страницу. Если проблема не уходит, вот что можно сделать:

• Отключить VPN.
• Включить и выключить режим «В самолёте».
• Подключиться к другой сети.
• Перезагрузить роутер.

Если и это не сработает, напишите в поддержку. В письме укажите город, провайдера и (его можно посмотреть на yandex.ru/internet). Постараемся разобраться как можно скорее.

С/х земель

Одной из семи разновидностей земель, которые выделяются российским законодательством, являются земли с/х назначения. Определение земель сельхозназначения содержится в п.1 77 ст. Земельного кодекса. Он подразумевает под ними земельные участки, которые не входят в границы населенных пунктов и предназначенные под сельскохозяйственные нужды.

Обороту и специфике использования сельхоз земель посвящена 14 Глава Земельного кодекса. Данная категория земельных участков неоднородна и предполагает целый спектр вариантов возможного использования.

• ведение ЛПХ;
• дачное строительство;
• фермерское хозяйство;
• садоводство;
• огородничество;
• животноводство;
• производство с/х продукции;
• производство смежной с сельским хозяйством товаров.

Одна из перечисленных разновидностей разрешенного использования прописывается в правоустанавливающей документации и соответствующем пункте договора аренды.

Помимо использования под определенные с/х цели на всех землях допускается право собственника на его застройку. Законодательство разрешает возводить здесь как бытовые и хозяйственные постройки для производства и переработки с/х товаров, так и дачные или жилые строения.

Как взять землю в аренду у государства под сельское хозяйство

Для того чтобы арендовать землю у государства для сельсхозцелей первоначально необходимо определиться с участком. Найти подходящее предложение можно несколькими способами:

• обратиться к местной администрации для получения сведений о свободных землях (не все представители органов власти готовы идти навстречу заявителям и предоставлять такие сведения);
• подобрать подходящий вариант, выставленный на торги: сегодня все торги проводятся в формате открытого аукциона, поэтому данная информация общедоступна, а в торгах может принять участие любой желающий;
• обратиться за выпиской о земле, которая находится в муниципальной собственности в МФЦ;
• найти свободную землю на публичной кадастровой карте от Росреестра.

Что может быть объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Объектом аренды может стать участок земли, ограниченный в натуре. Он должен иметь четкие границы, отраженные на плане и состоять на кадастровом учете.

Арендатору стоит помнить, что он не вправе самовольно менять целевое назначение земли и обязан соблюдать установленный здесь режим землепользования.

Некоторые категории земель не подлежат передаче в аренду. В частности, с расположенными на их территории парками и заповедниками или объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Правом на аренду земли у государства наделены физические и юридические лица. В каком именно статусе пользователь планирует арендовать земельный участок неважно. Если он предполагает продавать произведенную на участке сельхоз продукцию, то потребуется регистрация бизнеса. Если же он будет выращивать ее для собственных целей, то в этом нет необходимости.

Какой минимальный и максимальный сроки возможной аренды с/х земли

Согласно действующему законодательству договор аренды земельного участка (независимо от того в чьей собственности он находится: муниципальной или государственной) может быть заключен на срок от 3 до 49 лет. Исключение составляют земли для сенокошения и выпаса скота. Сроки аренды таких земель составляют до 3 лет.

Конкретные сроки прописываются в арендном договоре и определяются по соглашению сторон. При этом действующий арендатор наделен приоритетным правом на пролонгирование договора аренды на новый срок.

Что касается предельных минимального и максимального размера земельных участков, предназначенных для передачи в аренду, то они устанавливаются муниципальными нормативно-правовыми актами. Например, для земель под ЛПХ обычно действуют нормативы от 10 до 50 соток.

При этом общая площадь арендованных одним арендатором земель законодательством не ограничивается.

Какие учреждения заниматься выдачей сх земель в аренду

Земли сельхозназначения обычно принадлежат муниципальным органам власти. Решение вопросов передачи земель в аренду и их оборота находится в компетенции органов местного самоуправления. Обычно арендой земель занимается администрация муниципального образования или специально созданный комитет по земельным вопросам.

Собственниками с/х земель могут выступать также физические и юридические лица. Тогда вопросы их аренды решаются в частном порядке или на уровне органов управления юрлица.

Для того чтобы избежать злоупотреблений со стороны местных властей при распределении земель все участки распределяются через открытые торги в формате аукциона. Инициатива о проведении торгов может исходить как от потенциального арендатора, так и муниципальных властей.

Отдельные льготные категории граждан могут рассчитывать на предоставлении им земель без торгов. На участки, которые не состоят на кадастровом учете также распространяется льготная схема выделения земли без торгов.

Стоимость аренды определяется на аукционе. Участник торгов, который предложит наибольшую годовую ставку аренды и будет являться победителем.

При определении первоначальной стоимости аренды земельного участка, по которой он будет выставляться на торги, учитывается комплекс факторов. В том числе, месторасположение земли и площадь участка, его целевое предназначение, ценность земли, окружающую среду и другие важные характеристики.

Годовая ставка аренды обычно привязывается к ее кадастровой стоимости и составляет 0,6-1,5% от нее. Кадастровая оценка максимально соответствует рыночной и при ее определении учитывается оценочная продуктивность с/х земли, затраты на возделывание, стоимость производства продукта.

Так, например, земля в аренду в Тульской области будет стоить около 500 р. за га, тогда как в Московской – уже 2000 р.

Что нужно делать, после того, как вы определились с участком

После того как оптимальный вариант подобран, необходимо обратится в местную администрацию для его согласования. Это обязательное требование для выделения участка в аренду без проведения торгов. Данное заявление обычно пишется в свободной форме или возможно, что муниципальными властями для удобства разработана рекомендованная форма. В нем прописывается кадастровый номер земли и указывается просьба предоставить его в аренду.

При подаче заявления от заявителя потребуется только паспорт. Если участок не стоит на кадастровом учете, то заявителю предварительно необходимо составить его схему и утвердить ее в администрации. В этом случае сложно обойтись без помощи кадастрового инженера.

После того как заявление на предварительное согласование получено администрация должна разместить публикацию о проведении торгов на данный с/х участок. Затем в течение 30 дней власти будут ждать поступления заявок от других кандидатов на данный земельный надел. Если же другие претенденты так и не будут обнаружены, то может быть заключен арендный договор без торгов.

При получении положительного решения в части предварительного согласования арендатору нужно заняться постановкой участка на кадастровый учет.

Для этого потребуется обратиться к кадастровому инженеру и получить кадастровый паспорт на землю, а также произвести оценку ее кадастровой стоимости.

Далее подается заявление о предоставлении земельного участка в аренду на имя главы администрации муниципального образования. Для составления договора потребуется паспорт и техническая документация из Росреестра с указанием местоположения, площади и кадастрового номера земли. На основании представленного заявления специалисты администрации должны подготовить договор аренды (обычно на это им отводится не более 30 дней). После чего заявителя пригласят на ознакомление с документом и подписание договора.

Затем арендатор в установленный срок должен внести арендную плату.

Порядок и периодичность платежей прописывается в арендном договоре. Стандартно плата вносится с периодичностью раз в полгода.