Какие дачные дома можно не регистрировать

Какие постройки надо регистрировать, а какие могут признать самостроем

Нужно ли оформлять в собственность теплицу или туалет, если они поставлены на прочный фундамент? Что делать, если построенный дом вплотную приблизился к участку соседа? Не заставят ли его снести? Как зарегистрировать старый земельный участок?

Irklig / iStock

Эти и другие актуальные для любителей загородной жизни вопросы были заданы на «горячей линии» с читателями «Российской газеты». Отвечали на них генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Так что делать с теплицами? В интернете много прямо противоположных советов. Все-таки нужно или нет оформлять их в собственность?

Роман Ларин: Все зависит от назначения участка. Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

Если свои дачные постройки вы не оформили в собственность, то их будет трудно продать, подарить, сдать в аренду, возникнут проблемы и у наследников

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации.

То есть если на огородных участках появятся такие теплицы, то их заставят снести? А на садовых — надо регистрировать. Понятно. А как быть с кирпичным туалетом, если он совмещен с кладовкой?

Роман Ларин: Ответ тот же.

Читатель из Подмосковья. В Солнечногорском районе в СНТ у него «стоит избушка, брус 6х6 метров на цементных блоках. С мансардой». 30 лет без регистрации. Используют только летом. Нужно оформлять?

Роман Ларин: Здесь все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Садовый дом подлежит регистрации. Но обращаем внимание: процедура носит заявительный характер.

Как, кстати, и с каменным туалетом.

В то же время вы должны понимать: если объект недвижимости в собственности, то его легче продать, подарить, сдать в аренду. Меньше проблем с дальнейшим использованием будет и у наследников.

Вопрос от Вячеслава Николаевича Мартынова из Пензы. На участке у него давно стоит омшаник (помещение для разведения пчел) на фундаменте. Двухэтажный. Сейчас пристраивает кухоньку. Регистрировать?

Надежда Лещенко: Ситуация, прямо скажем, не очень стандартная. Насколько мы поняли из пояснений читателя, участок у него находится в садоводческом товариществе.

Сначала он хотел держать там пчел, но по каким-то причинам это сделать не получилось. Сейчас он сооружает некую постройку для сезонного проживания.

То есть это будет что-то похожее на садовый дом, предназначенный не для постоянного, а для временного проживания. Но постройка на капитальном фундаменте, то есть строение прочно связано с землей, его, без ущерба конструктивным особенностям, нельзя передвигать с места на место. А такие постройки подлежат регистрации.

С соседями выгоднее дружить

Что для этого должен сделать Вячеслав Николаевич?

Надежда Лещенко: Прежде всего вызвать кадастрового инженера и заключить с ним договор о подготовке технического плана садового дома.

Он определит точно, что это за строение, составит технический план, с которым затем нужно обратиться в Росреестр. Заявление и необходимые документы могут быть предоставлены как лично, так и отправлены по почте, либо через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

По новому закону, если кто-то не платит членские взносы более двух месяцев, то его могут исключить из садового товарищества по решению общего собрания

Но читатель обращает внимание, что у него могут возникнуть проблемы с соседями. Как мы поняли из-за того, что его строение находится слишком близко к их участку. А должны быть соблюдены отступы — не менее трех метров. Как быть?

Надежда Лещенко: Здесь самый легкий способ — договориться с соседями, что у них нет претензий.

Но если соседи обратятся в органы земельного или строительного надзора, тогда могут возникнуть проблемы, вплоть до того, что потребуется уменьшать параметры здания. Вывод: с соседями выгоднее дружить!

В ожидании дачной амнистии

Без дачной амнистии по уведомительному порядку строительства и регистрации недвижимости это строение уже не оформить в собственность?

Надежда Лещенко: Если он уже его возвел, то поставить строение на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности в данный момент возможно только на основании уведомления об окончании строительства либо судебного решения.

Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Но в Госдуму уже внесен законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. Сколько же сегодня не оформленных в собственность домов и дач?

Надежда Лещенко: Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности.

А сама процедура оформления собственности, как мы уже говорили, носит заявительный характер. Гражданин решил стать собственником, пришел с заявлением в Росреестр, его право на объект недвижимости зарегистрировали в Единый государственный реестр недвижимости.

Роман Ларин: В Московской области, в частности, программа по вовлечению в налоговый оборот объектов, которые у нас не поставлены на кадастровый учет и на них не зарегистрированы права, началась с 2016 года. За три года мы выявили порядка 900 тысяч таких объектов. Из них около 500 тысяч уже оформлены в собственность по всем правилам.

А вот уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, как раз предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома.

Он должен уложиться в эти сроки и подать уведомление об окончании строительства. Если все возведено по правилам, органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. То есть при таких правилах от регистрации объектов недвижимости уже нельзя уклониться.

Но при этом государство выявляет незарегистрированные объекты — самострои.

Роман Ларин: Выявляет. Но мы можем людей только информировать, какие преимущества дает право собственности.

«Пограничный» вопрос пора закрывать

Давайте уточним: какие основные сложности могут возникнуть со старыми домами и строениями без продления дачной амнистии?

Роман Ларин: Прежде всего это, как мы уже говорили, нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка.

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно.

А какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

Роман Ларин: Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.

Вопрос от читателя из Башкортостана. На участке, взятом в аренду под индивидуальное жилищное строительство, недостроенный дом. Он хочет оформить участок в собственность, но ему отказывают на том основании, что сначала нужно завершить стройку. Это правомерно?

Роман Ларин: Все правильно. В соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке.

Соответственно, необходимо сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после соблюдения этих процедур гражданин получит преимущественное право покупки этого земельного участка. Пока строительство не завершено, выкупить землю нельзя. Можно только продлить договор аренды.

У читательницы дом пока строится. Можно ли его будет оформить по дачной амнистии, если ее продлят?

Роман Ларин: Если земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов, то для строительства жилого дома обязательно было получение разрешения на строительство.

Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то для строительства дачных и садовых домов не требовалось получение разрешений. Право на такие объекты (на землях СНТ/ДНТ) регистрировалось в упрощенном порядке по техническому плану, составленному на основании декларации, и правоустанавливающих документов на землю.

Надежда Лещенко: И еще. Если дом на землях ИЖС или ЛПХ, то независимо, будет ли продлена дачная амнистия или нет, можно будет зарегистрировать право собственности либо на основании разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на участок, либо уведомления об окончании строительства.

Что касается жилых и садовых домов в СНТ, то при продлении амнистии, когда дом будет достроен, необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит технический план на основании декларации. Далее самостоятельно обращаться в Росреестр. Если амнистию не продлят, то нужно будет также предоставить техплан с уведомлением об окончании строительства в органы местного самоуправления, которые самостоятельно направят их на регистрацию прав собственности.

Только через суд

Михаил из Самарской области описывает такую ситуацию. После смерти родителей он не нашел никаких правоустанавливающих документов на земельный участок в садоводческом товариществе. Что ему сделать, чтобы оформить участок на себя?

Роман Ларин: Теперь только через суд. Прежде всего рекомендуем подать запрос в территориальный архив и запросить копию правоустанавливающих документов на землю.

Можно еще обратиться в Росреестр и запросить информацию из Госфонда данных. Подать запросы удобнее через МФЦ по месту нахождения объекта. Эта информация будет являться доказательственной базой при обращении в суд за признанием вашего права.

Вопрос от Игоря из Владимирской области. У него есть дом на 6 сотках, в городе. Земля под ИЖС выделена в 50-60-х годах прошлого века в пожизненное пользование. В собственность не оформлены. Как теперь все это оформить по закону?

Надежда Лещенко: Следует отметить, что в отношении земельных участков дачная амнистия не имеет сроков ее окончания. Если у читателя имеются правоустанавливающие документы на земельный участок, то нужно просто обратиться за регистрацией права собственности на него. А если документы отсутствуют, то право собственности придется устанавливать также в судебном порядке.

Вопрос от Ирины из Подмосковья. У нее в собственности половина участка. А вторая половина — у мужа умершей сестры. Ирина заказала межевание всего участка. Его сделали. Но в Росреестр подать документы по межеванию Ирина должна вместе со вторым владельцем. А он отказывается идти в Росреестр. Участком не пользуется. Что посоветуете?

Роман Ларин: Снова ситуация, которую можно разрешить только в судебном порядке. В данном случае должно быть волеизъявление двух сторон. Если один из собственников уклоняется от похода в Росреестр, то решение суда может заменить заявление собственника, который уклоняется от регистрации. То есть Ирина может прийти в Росреестр с решением суда и подать документы для постановки на учет.

А чем технический план отличается от межевого?

Вычеркните меня из реестра!

Тамара Шетикова когда-то зарегистрировала свои строения. А теперь интересуется, как исключить из ЕГРН полуразвалившиеся, стоящие на подпорках сарай и теплички? Ведь они не стоят того налога, который она за них платит.

Роман Ларин: Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.

Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учета.

А вот еще похожая ситуация. На земельном участке, который оформлен в собственность, стоит ветхий дом 1928 года постройки. Он оформлен в собственность, но наша читательница хочет снять его с регистрации и использовать как хозпостройку. Это возможно? У нее есть новый дом, но она не может оформить в собственность, так как местный отдел архитектуры требует снести старый дом.

Роман Ларин: В данном случае заявительной процедуры снятия с учета и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хозяйственной постройки не существует. Процедура снятия с учета предусмотрена только в связи с прекращением существования объекта. Для подтверждения существования дома необходимо будет заказать у кадастрового инженера акт обследования дома. Но предварительно действительно необходимо снести дом.

Что, два дома иметь нельзя?

Роман Ларин: Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.В данном случае, скорее всего, земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные). Именно поэтому заявителю отказывают в согласовании такого строительства и рекомендуют снести первый дом. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке.

Владимир Васильевич Хабаров из Рязани — председатель садоводческого некоммерческого товарищества «Весна». Когда оформляли дороги общего пользования в собственность товарищества, надо было пройти межевание, уточнить границы: «Я это сделал, сдал документы в МФЦ «Мои документы». Но мне сообщили, что только муниципалитет может уточнять границы. Обратился в муниципалитет, но там сказали, что они этим не занимаются. В результате мы не смогли приватизировать земли. И не можем теперь оформить общедолевую собственность. Что делать?»

Надежда Лещенко: Если решением общего собрания членов товарищества именно Владимир Васильевич уполномочен решать вопросы регистрации и кадастрового учета земли общего пользования, то я не вижу оснований для приостановления регистрации.

В каждом территориальном органе Росреестра есть апелляционная комиссия. Целесообразно обратиться в эту комиссию. Сделать это нужно в течение 30 дней с даты принятия решения о приостановлении учетно-регистрационных действий.

Роман Ларин: Можете с собой взять письмо из органов местного самоуправления, где они вам отказали. Решение, которое принимается на апелляционной комиссии, является основанием для изменения решения государственного регистратора.

Законопроект

Платить не надо

«В настоящее время Минэкономразвития России, — напомнил Роман Ларин, — разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам. По законопроекту вспомогательные постройки: сараи, теплицы и прочее будут считаться улучшениями земельного участка или основного объекта — например, жилого дома. А ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя. Поправки Минэкономразвития предполагают исключение из налогооблагаемой базы строений, являющихся улучшениями земельного участка».

Земельный вопрос

Нашей читательнице в наследство достался участок в деревне, но пока нет времени им заниматься. Девушка интересуется: его не отберут, если долго им не пользоваться?

Надежда Лещенко: Действительно, в Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок , предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения , не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят. Рекомендуем читательнице все-таки заняться оформлением прав на то, что досталось в наследство. Если нет времени лично этим заниматься, то можно оформить доверенность на родственников или кого-то из друзей, кому человек доверяет.

А за что еще могут изъять землю?

Роман Ларин: Если участок не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин. Или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде. Допустим, открыта автомойка.

Смотрите, какая ситуация сложилась в СНТ у Сергея Боровикова. Половина всех участков в течение 25 лет не используются, и владельцы неизвестны. А все расходы по содержанию лежат на 60 владельцах участков. Большая часть из них пенсионеры. Как вывести из членов товарищества владельцев заброшенных участков?

Роман Ларин: По новому закону о ведении садоводства и огородничества, который вступил в действие с нынешнего года, если члены СНТ не платят членские взносы более двух месяцев, то могут быть исключены из товарищества.

Делается это через решение общего собрания. Если земельный участок, как мы уже говорили, не используется по назначению более трех лет, необходимо обращаться в органы местного самоуправления, которые могут инициировать процедуру изъятия такого участка. Изъятые земельные участки в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства подлежат продаже с публичных торгов.

Вопрос из Свердловской области. Житель в 2018 году купил участок и начал строить дом. Земля сельхозназначения. Почти достроил, но при подаче уведомления в администрацию получил отказ в регистрации жилого дома, так как местные правила землепользования и застройки не предусматривают с 1 марта 2019 года строительство жилых домов на такой земле. Хотя до этого регистрировали все через МФЦ без проблем. Как быть?

Надежда Лещенко: Если местные правила не предусматривают размещение жилых домов на таких земельных участках, но при этом до 1 марта 2019 это было возможно (как следует из сообщения читателя), то, полагаю, читатель вправе оспорить правила землепользования и застройки в судебном порядке.

Читатель хочет купить участок для строительства загородного дома и ведения хозяйства для собственных (некоммерческих) нужд. Что это должен быть за участок?

Надежда Лещенко: Земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Категория земель — земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

На землях ИЖС возможно: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания). На таких землях допускается выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. На землях ЛПХ (приусадебный земельный участок) можно построить жилой дом, выращивать сельхозпродукцию, размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения, содержать сельскохозяйственных животных.

Земельная амнистия в отличие от дачной по-прежнему действует? Что нужно сделать, чтобы ею воспользоваться?

Роман Ларин: Да, и распространяется на земли, выделенные до 30 октября 2001 года (даты вступления в силу Земельного кодекса РФ) для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства.

Для того, чтобы получить право собственности на такие участки, нужно иметь на руках документы, на основании которых в свое время земля и выделялась. Например, это может быть выписка из похозяйственной книги, розовое или голубое свидетельство, выписка из постановления о предоставлении земельного участка. В отношении ИЖС земельная амнистия действует бессрочно. Что касается участков в садоводческих и огороднических товариществах, то там амнистия действует до 31 декабря 2020 года. При этом участок должен быть распределен дачнику по решению общего собрания.

Как оформить садовый дом для «прописки»

Но прежде придётся получить для такого дома статус жилого помещения

Поделиться
Читать нас в

© Тимур Ханов/ПГ

Жилым дачный дом на садовом участке может быть признан при наличии в нём отопления, электричества, водоснабжения и канализации. Для получения такого статуса следует обратиться в МФЦ или в органы местного самоуправления. Оформить подобным образом дом не получится на землях для огородничества. Кроме того, со 2 марта жилым не признают строение, если оно расположено в границах зоны затопления. Такую норму вводит соответствующее постановление кабмина.

Куда обращаться

Садовый дом предназначен для сезонного проживания. Как правило, в нём нет отопления, центрального водопровода и газа. Такие строения ставят на кадастровый учёт как нежилые, и прописаться в них нельзя. Если владельцы круглый год живут на даче и хотят оформить прописку, то у них есть один вариант — оформить строение как жилой дом.

Раньше для изменения статуса требовалось доказывать в суде, что это единственное возможное место для проживания. С 2019 года процедура признания садового домика жилым стала проще. Для этого нужно подать заявление в органы местного самоуправления или в МФЦ, указав в нём кадастровый номер здания и земельного участка и сведения о собственнике.

К заявлению прилагают выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках строения и праве собственности на него и заключение по обследованию здания. Такое заключение подготовит кадастровый инженер, составив межевой план участка и кадастровый паспорт дома. Если собственность на недвижимость оформлена на несколько человек, то нужно их нотариально заверенное согласие на изменение статуса дома.

Решение о признании дачи постоянным жильём примут в течение 45 дней со дня обращения. Если владельцы получили положительный ответ, то они смогут прописаться за городом. По словам заместителя председателя Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николая Николаева, получив регистрацию, люди смогут пользоваться всеми социальными услугами по месту жительства. Им, например, будет проще записать детей в ближайший детский сад или школу.

Но если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий, им не стоит переоформлять дачу. На новую квартиру могут претендовать семьи в которых на одного человека приходится меньше девяти квадратных метров площади квартиры или дома. Садовый домик в расчётах не участвует, а жилой загородный дом обязательно учтут, и людей смогут вычеркнуть из очередников.

В каких случаях могут отказать

Дом за городом не признают жилым, если он расположен на землях для огородничества. На таких участках разрешены только хозяйственные постройки. Капитальные жилые строения можно возводить исключительно на садовых участках или на землях населённых пунктов. Запрещено строить жильё на землях лесного фонда или в пределах водоохранной зоны.

Также оформить новый статус не получится, если техническое состояние дачи не соответствует требованиям для жилого дома. Высота потолков в нём должна быть не меньше 2,5 метра в комнатах и 2,1 метра в коридорах. Кухня, туалет и ванная не могут располагаться над жилыми помещениями. В доме, где люди хотят жить круглый год, обязательно наличие отопления, электричества, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газа — если район газифицирован. В СНТ без централизованных инженерных сетей допускают отсутствие водопровода и канализации в домах высотой не более двух этажей.

Читайте также:

Согласно постановлению кабмина от 17 февраля 2022 года №187, со 2 марта запретили оформлять дачу как жилой дом, если она находится на земельном участке в границах зоны затопления или подтопления. Это территории, которые могут быть покрыты водой, если, например, река выйдет из берегов, разрушится плотина или дамба или поднимутся грунтовые воды.

Новая норма в первую очередь обеспечит безопасность жителей, сказал «Парламентской газете» Николай Николаев. «Если люди живут круглый год в загородных домах, которые являются единственным жильем, то им некуда будет уехать в случае затопления, — отметил депутат. — Считаю, что строить жилые дома в таких зонах — это то же самое, что на краю жерла вулкана».

11322

Регистрация дачных домов на садовых участках в 2020 году

Регистрация дачных построек сейчас перешла на новый уровень, собственники могут использовать упрощенные схемы. Однако даже это не стимулирует владельцев обращаться в уполномоченные органы с пакетом документов. Предлагаем разобраться в специфике регистрации загородного имущества, в том числе дачных домов.

Закон «о дачной амнистии» и внесенные правки

Такое название за собой закрепил ФЗ от 30.07.2006 года № 93. Этот акт регламентирует особенности оформления права собственности на объекты дачного строительства: домики, бани, беседки, гаражи. Согласно закону, в некоторых случаях становится возможным отказаться от регистрации отдельных объектов, которые не относятся к разряду капитальных. Изначально срок действия программы устанавливался до 2015 года, но был продлен до 2019 года (до 1 марта).

Упрощенная регистрация возможна при соблюдении следующих условий:

• Дом построен на приватизированной земле.
• Другие постройки на дачном участке также могут попадать под эту категорию. Это хозблоки, бани, гаражи.

В дальнейшем законодательство ужесточилось. В соответствии с поправкой с начала 2017 года, зарегистрировать объект стало возможным только при наличии технического плана и после постановки на кадастровый учет.

Нужна ли регистрация дачной постройки и для чего

Право собственности на недвижимость является важнейшей категорией российского права. Вот почему ответ на вопрос, нужно ли обращаться в МФЦ с документами, положителен. Без регистрации вы не сможете на законных основаниях владеть дачным домом.

Дачного дома

Регистрация дачного дома на земельном участке (ЗУ) обязательна, поскольку в противном случае владелец не будет обладать правом собственности на данный объект. Однако сейчас это можно сделать по так называемой «дачной амнистии» — в упрощенном порядке. Необходимо подать заполненную собственником декларацию. Если этого не сделать, вы не сможете распоряжаться постройкой – продать ее, подарить или завещать.

Обязательной регистрации не подлежат следующие дачные постройки:

• теплицы;
• небольшие бани;
• беседки;
• колодцы.

Постройки, относящиеся к капитальному строительству, то есть стоящие на фундаменте, должны быть оформлены в обозначенном в законе порядке. Следовательно, садовый домик необходимо регистрировать. Единственный плюс отсутствия регистрации – возможность избежать уплаты налогов. Но помните, что это незаконно. Право собственности дает возможность на различные сделки с дачными домами, в том числе их продажу, дарение, включение в завещание. Если же расположенный на участке объект отнесут к категории самостроя, собственнику могут выписать штраф и обязать снести постройку.

Садового домика на сваях

Регистрация все еще вызывает вопросы и имеет спорные моменты. Если дачный садовый домик размещен на сваях, то оформление его в собственность является желательным, но необязательным. По законодательству, оформлять право собственности следует только на капитальные постройки, временные же позволяют этого не делать. На данный момент еще не используются четкие критерии того, что именно относить к капитальному фонду.

Ориентируются на следующие факторы:

1. Наличие бетонного фундамента.
2. Невозможность демонтажа и перемещения сооружения без его повреждения.

Поэтому домик на трубчатых столбах или сваях может быть отнесен к категории временных. Если они имеют небольшой размер и созданы из легких материалов, то перемещение возможно. Однако на практике их часто причисляют к недвижимому имуществу, а потому – процедура регистрации, пусть и упрощенная, становится обязательной. Без нее законное использование дачного дома недопустимо.

Летнего домика на блоках

Такие постройки могут относиться к категории капитальных, так и быть признанными временными. Решение о том, нужна ли регистрация, принимает специалист. Дачный домик может быть причислен к постройкам временного назначения, которые не требуют законодательного оформления.

Плюсы и минусы регистрации дачного домика

К преимуществам регистрации недвижимости сезонного проживания относятся следующие:

• Дачным домом можно распоряжаться в соответствии с законом: его разрешается продать, обменять, указать в завещании.
• Разрешается заключение договора страхования и получение возмещения, если произойдет страховой случай.
• Допускается использовать конструкцию как залог при получении банковского кредита.
• При необходимости в постройке можно зарегистрироваться, постоянно или временно.
• Земельный участок не может быть изъят.
• Споры с соседями из-за границ участка исключаются – ваши права будут документально оформлены. Межевания границы земельного участка точно определены.

В силу этих обстоятельств регистрация объекта сезонного строительства, садового домика, имеет множество преимуществ. Владелец получает возможность распоряжаться своей недвижимостью без проблем. Процедура позволяет исключить риск мошенничества и подделки документов. Сведения о регистрации могут получить только владельцы недвижимости после предъявления правоустанавливающих документов. Всероссийская единая база дает возможность потенциальному покупателю получить необходимые сведения без обращения в районные подразделения уполномоченных органов.

Однако процедура не лишена и недостатков:

• Придется оплачивать земельный налог и налог на объект недвижимости.
• Получение технического плана и оплата госпошлины – это финансовые затраты. Оформление права собственности проводится совместно с постановкой на кадастровый учет.
• На регистрацию придется потратить время.
• Если при строительстве дома были допущены нарушения, о которых собственник не догадывается, они будут выявлены при обращении в госорганы. Возрастает риск отказа в оформлении, собственника могут даже обязать снести постройку.

Важно помнить, что госпошлина увеличивается из года в год. Поэтому, задумываясь о регистрации, тянуть не стоит. Иначе оформление дачного дома обойдется дороже.

Какие постройки подлежат обязательной регистрации

К числу таких объектов недвижимости относятся:

1. Постройки при возведении дома на участках для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Если строятся гаражи, беседки, хозблоки, их также оформляют.
2. Дома, построенные на участках, основное предназначение которых – садовое, дачное либо подсобное хозяйство.
3. Дома, хозблоки площадью от 50 м 2 .
4. Гаражи капитального строительства.

Подлежат регистрации и земельные участки, не имеющие кадастрового паспорта.

Если основное назначение земли – занятие огороднической деятельностью, то теплицы, бани, сараи и прочие объекты не могут быть построены на прочном фундаменте. А потому – в регистрации не нуждаются. Более того, если такой дом уже построен, при попытке подачи документов вы получите отказ. На садовых участках допускается возведение капитальных построек, на них право собственности нужно оформлять.

Подлежат обязательной регистрации объекты капитального строительства. То есть садовые дома, имеющие фундамент. Их перемещение невозможно без нарушения целостности.

Правила оформления дачного домика

Для регистрации дачного дома следует обратиться в уполномоченный орган или в МФЦ.

Вы можете воспользоваться такой пошаговой инструкцией:

1. Обращение в БТИ для оформления кадастрового паспорта. Специалист приедет на объект (часто транспортные расходы оплачивает собственник), проведет необходимые замеры и съемку. Услуги специалиста оплачиваются по установленному в БТИ тарифу.
2. В течение двух недель будет составлен кадастровый паспорт. Сейчас он предоставляется на электронном носителе с электронной цифровой подписью инженера. Допускается дополнительная выдача в бумажном варианте.
3. Оплата государственной пошлины (350 рублей за каждый регистрируемый объект). Реквизиты для оплаты получают в МФЦ.
4. Подача документов. Для этого можно обратиться в МЯЦ, Росреестр или воспользоваться сайтом госуслуг. Если ошибок в поданных документах не обнаружено, данные будут внесены в реестр.
5. Заказ и получение выписки из ЕГРН. Она говорит о том, что обратившийся является собственником указанного объекта недвижимости.

В целом, порядок регистрации максимально упрощен и предполагает подачу минимально возможного количества документов. Садовые дома можно оформлять и коллективно, через председателя садового товарищества, который вправе подавать заявки от имени всех членов.

Участок в ИЖС

При регистрации расположенного на участке ИЖС дачного дома следует придерживаться следующего алгоритма:

1. Обращение в МФЦ для получения градостроительного плана ЗУ.
2. Составление ЗУ с указанием места расположения будущей постройки.
3. Подача заявления в МФЦ для получения разрешения на строительство.
4. Получение соответствующего разрешения.

Последующий порядок действий для регистрации права собственности – описан ранее. Вам нужно будет заказать в БТИ услуги кадастрового инженера, оплатить их и получить кадастровый паспорт. С ним и другими необходимыми документами (список представлен в соответствующем пункте статьи) – обратиться в МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. После рассмотрения вам будет предоставлена выписка из ЕГРН, ранее выдавались свидетельства, которые сейчас не выдаются, но считаются действительными. Поэтому если вы – покупатель, не стоит удивляться тому, что собственник вместо выписки предъявит свидетельство.

Земля в собственности, что делать с домиком

Оформление права собственности на ЗУ никак не влияет на дом. Его нужно регистрировать отдельно, иначе заключать какие-либо сделки станет невозможно. Вы не сможете его продать, сдать в аренду официально, подарить, включить в завещание.

Для регистрации потребуется технический план дома, полученный в БТИ. В МФЦ нужно будет подать и другие документы, чтобы воспользоваться дачной амнистией. Чтобы постройку признали жилой, в ней должны быть проведены электропроводка, вода и газ. В противном случае здание не признают жилым.

Как получить ЗУ под ИЖС

Приобрести землю может отнюдь не каждый человек. Именно поэтому возможность получения участка для многих актуальна. Сделать это можно единожды. Для получения собирается пакет документов, которые подтвердят, что квадратных метров недостаточно для проживания семьи. Участки выдаются в порядке очереди в собственность или в аренду. В последнем случае выдвигаются определенные требования, например, о начале застройки в течение 3 лет. После возведения дома земля будет передана в собственность. В этом случае предстоит оплатить налог в сумме 13% от стоимости.

Важно понимать, чем отличается ИЖС от СНТ и ЛПХ. За этими аббревиатурами скрывается следующая расшифровка:

1. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Подразумевает высотность не более 3 этажей, предназначенных для проживания одной семьи.
2. ЛПХ – личное подсобное хозяйство. Здесь допустимо возведение жилых и хозяйственных помещений.
3. СНТ – садовое некоммерческое товарищество. Постройка жилого дома при этом типе недопустима.

Сроки регистрации права

Если ЗУ приватизирован, то для регистрации права может потребоваться время:

10 суток, если садовый дом впервые ставится на учет с одновременным оформлением права собственности.

7 суток при регистрации исключительно права собственности.

5 дней при внесении изменений.

Помните, что при регистрации дома при обращении в МФЦ потребуется больше времени, чем при аналогичной процедуре оформления постройки на садовом участке при обращении в Росреестр. Если важны сроки, обращайтесь непосредственно в Росреестр.

Основные стадии регистрации таковы:

1. Подтверждение права собственности на дачный дом.
2. Получение технического плана в установленном законом порядке.
3. Обращение в МФЦ для регистрации.

В результате собственник получает выписку из ЕГРН, в которой фиксируется номер и сведения о владельце.

Возможные причины отказа:

• Постройка не соответствует законодательным нормам. Например, если в доме более трех этажей или он рассчитан на проживание нескольких семей.
• Объект расположен на ЗУ, не предназначенном для ИЖС.

• Удостоверение личности, чаще всего это паспорт.
• Документ на ЗУ правоустанавливающего характера. Это может быть декларация, выписка из книги товарищества садоводов, свидетельство о праве собственности.
• Кадастровый план ЗУ.
• Технический план постройки, которая подлежит регистрации.
• Документ, свидетельствующий об оплате госпошлины.

Таковы основные документы, которые потребуется подготовить для регистрации садового дома. Однако если постройка возведена до 2015 года, вам потребуется акт сдачи строения в эксплуатацию.

Стоимость оформления:

• Госпошлина. Сейчас составляет 350 рублей за каждый объект.
• Оплата услуг сотрудника БТИ.

Страхование строения – это дополнительная статья расходов.

Нюансы оформления, о которых следует знать

Помните, что застраховать незарегистрированный домик можно, многие страховые компании закрывают глаза на отсутствие правоустанавливающих документов. Однако при страховом случае получение возмещения весьма проблематично. В Росреестре постройка не значится, поэтому доказать что-либо практически невозможно. Получается, что страховые взносы вносились напрасно.

Если дом не достроен, то внести изменения в Реестр можно несколькими способами:

1. Получение разрешения на застройку.
2. Оформление после возведения. Но при этом домик признают самостроем, что грозит владельцу штрафом в 2000 рублей.
3. Подача декларации и регистрации на ее основании.

Если дачное сооружение уже возведено и используется только для временного проживания, то регистрация проводится на общих основаниях. То есть пользоваться постройкой вы сможете, по факту проверки проводятся крайне редко, но если нужно будет продать/обменять/включить в завещание, то строение нужно зарегистрировать. Затягивать не стоит, дачная амнистия может быть отменена.

Если необходимо прописаться в дачном домике, он должен быть признан жилым, то есть быть утепленным, отапливаемым, пригодным для использования круглый год.

Приглашается комиссия, проводящая оценку по ряду параметров:

1. Наличие необходимых коммуникаций либо возможности их проведения.
2. Ровные стены, ограждения, подходящие под требования норм безопасности.
3. Шум внутри постройки в рамках допустимых норм.

Срок рассмотрения – до 40 дней. После этого собственнику выдается акт, на основании которого он может зарегистрировать объект. Однако помните, что если домик располагается на участке СНТ, то признать его жилым законодательно невозможно.

О регистрации и налоге на садово-дачные постройки (2022)

Коротко о главном.

Строения до 50 м 2 не облагаются налогом.

Садовые/дачные домики площадью до 50 м 2 регистрировать не нужно.

В список также входят навесы, колодцы, хозблоки, беседки, бытовки, небольшие бани.

О чем закон?
Всех дачников в России разделили на 2 типа: садоводы и огородники.
Все участки разделили на садовые и огородные.
Обычные населенные пункты под закон не попадают!
Суть:
№1 — собирать налог с тех дачников, у которых постройки более 50 м 2 по площади.
№2 — при правильном оформлении собственности + при выполнении определенных условий для проживания в доме можно будет прописаться.

На садовых участках: можно строить капитальные и жилые дома.
На огородных участках: можно возводить только некапитальные постройки.

Некапитальные постройки:
— не имеют основательного фундамента;
— теоретически можно разобрать или перевезти;
— нельзя зарегистрировать право собственности;
— строения с фундаментом площадью до 50 м 2 .

Капитальные постройки:
— имеют основательный фундамент;
— должны соответствовать СНиПам при размещении на участке;
— можно регистрировать (при этом придется платить налог);
— можно прописаться.

Что это означает?

Вы можете смело строить садовые домики, хозблоки или беседки!

Площадь до 50 м 2 ! И никакого налогообложения и регистрации.

Пример: вот этот домик 6х6 площадью 36 м 2 можно смело строить безо всяких разрешений.

Как выявляются нарушения и самострои?
1. Аэрофотосъемка.
2. Специальные проверяющие комиссии.

Зачем нужно регистрировать садовую недвижимость?
1. Чтобы ваш дом не был признан самостроем и не был снесен.
2. Для исключения проблем с соседями в любых земельных спорах.
3. Только в зарегистрированном доме можно подключить коммуникации.

Льготы.
1. Налог на 1 дом могут не платить пенсионеры и другие льготные категории населения.
2. Налоговый вычет — 50 м 2 . Если у вас дом 100 м 2 , то вы должны оплачивать налог только за 100-50=50 м 2 .

Главная налоговая льгота:
Налог не взимается с физических лиц, имеющих хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества.