Вопрос: Договор розничной купли-продажи — это договор консенсуальный или реальный? («эж-ЮРИСТ», N 25, июнь 2010 г.)
Договор розничной купли-продажи — это договор консенсуальный или реальный?
В ГК РФ нет буквального закрепления классификации договоров на реальные и консенсуальные. Несмотря на это, указанное деление договоров нашло широкое распространение в науке гражданского права. Так, в зависимости от определения момента заключения договора принято выделять консенсуальные, реальные договоры и договоры, требующие государственной регистрации. Соответственно в ГК РФ основные положения о заключении договора и моменте такого заключения содержатся в ст. 432, 433.
Так, ч. 1 ст. 432 определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (консенсуальный договор). Часть 2 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что, если в силу закона для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор).
Таким образом, для реальных договоров необходимо не только достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям, но и фактическая передача имущества. В противном случае такой договор считается незаключенным.
Согласно ст. 492 ГК РФ по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В статье 493 «Форма договора розничной купли-продажи» указано, что договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.
На первый взгляд, между ст. 492 и ст. 493 ГК РФ имеется некоторое противоречие (в ст. 492 договор можно определить как консенсуальный, а ст. 493 указывает на его реальный характер). Это в свою очередь породило немало дискуссий в юридическом обществе о характере договора розничной купли-продажи.
Тем не менее в науке гражданского права большинство ученых схожи во мнении, что договор розничной купли-продажи следует считать консенсуальным. Несмотря на то что момент вступления договора в силу порой совпадает с фактической передачей товара (как это происходит в данном случае с договором розничной купли-продажи), нужно говорить об особом порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора (см., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2), (4-е издание, стереотипное). Статут, 2002; Суханов Е.А. «Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: учебник» (том 3), (3-е издание, переработанное и дополненное). Волтерс Клувер, 2008).
Между тем противоположную позицию можно встретить в статье А.М. Эрделевского «О толковании закона», который считает, что договор розничной купли-продажи является реальным.
По нашему мнению, несмотря на некоторые черты «реальности» договора розничной купли-продажи, его модель стоит определить как консенсуальную. Нам хочется согласиться с мнением О.С. Иоффе, который считал, что смешивать порядок совершения конкретных сделок с тем, как они объективно могут быть совершены, нельзя. В реальных сделках передача вещи выражает их заключение, а в консенсуальных сделках — исполнение. Передача вещи в порядке исполнения консенсуальной сделки может совпасть, а может и не совпадать во времени с моментом ее совершения. Передача вещи в реальной сделке выражает тот факт, что сделка состоялась и потому обязательно должна совпасть во времени с моментом ее совершения.
Таким образом, договор розничной купли-продажи является консенсуальным, а нормы ст. 493 ГК РФ следует рассматривать как особый порядок исполнения сделки.
«эж-ЮРИСТ», N 25, июнь 2010 г.
2. Понятие договора купли-продажи
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).
Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные
1 См, например: Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред О. Н Садиков. С. 8-9
либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382-390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т. е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.
Если к моменту заключения договора купли-продажи индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т. п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора. В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально-определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли-продажи.
Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).
Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях — государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.
В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.
По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях — с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).
Риск случайной гибели или случайного повреждении товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (ст. 459 ГК).
Договор купли-продажи недвижимости реальный или консенсуальный
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи недвижимости реальный или консенсуальный (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Показать все
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Показать все
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 454 «Договор купли-продажи» ГК РФ
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право») Исходя из закрепленных в п. 1 ст. 454 ГК РФ положений, договор купли-продажи как движимой вещи, так и недвижимости считается заключенным при достижении между продавцом и покупателем облеченного в надлежащую форму соглашения по всем существенным условиям. Таким образом, договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, следовательно, считается заключенным с момента согласования всех существенных условий договора, а не с момента реальной передачи товара.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обязательственное право в Византии: институты и основные черты (по материалам законодательства VII — XIV вв.)
(Костогрызова Л.Ю.)
(«Российский юридический журнал», 2022, N 5) Так, в Эклоге регламентировались договоры дарения (тит. V, 6) , купли-продажи (который из консенсуального контракта превращался в реальный, вступающий в силу с момента передачи вещи) (тит. IX, 1) , займа (для обеспечения которого запрещалось отдавать в долговую кабалу детей) (тит. X, 3) , товарищества (тит. X, 5) , хранения (тит. XI) , найма (запрещающий аренду недвижимости более чем на 29 лет и указывающий на невозможность изменить наемную плату в течение года после заключения договора) (тит. XIII) .
«Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие»
(Астапова Т.Ю.)
(«Проспект», 2022) консенсуальный договор — для заключения договора достаточно соглашения по всем существенным условиям (договор купли-продажи недвижимого имущества)
Правовые ресурсы
- «Горячие» документы
- Кодексы и наиболее востребованные законы
- Обзоры законодательства
- Федеральное законодательство
- Региональное законодательство
- Проекты правовых актов и законодательная деятельность
- Другие обзоры
- Календари
- Формы документов
- Полезные советы
Договор купли-продажи консенсуальный или реальный?
Договор купли-продажи консенсуальный или реальный и как формат принятия обязательств влияет на договор купли-продажи.
Продолжаем наш небольшой блок для наших доверителей и читателей о характеристики договора купли-продажи, в частности этой статьи рассмотрим, как влияет формат принятия обязательств хозяйствующими субъектами на характеристику договорной конструкции, какие они бывают и как возможно их применить на практике.
Полный перечень статей размещен на странице «Договор купли-продажи».
Дихотомия договорных конструкций, т. е. деление договорной конструкции на две составляющие, была принята законодателем на службу обществу для классификации договорных отношений между хозяйствующими субъектами, как основополагающий метод. Данный метод применяется в отношение трех базовых параметра оценки договорной конструкции (основ гражданского взаимодействия): распределение обязательств, встречное удовлетворение и момент образования договорной конструкции. В результате такого деления договорных конструкций, общество для своего хозяйственного оборота получило три пары по которым характеризуются все договорные конструкции: односторонние/двусторонние, возмездные/безвозмездные и консенсуальные/реальные.
В рамках настоящей статьи будем рассматривать пару консенсуальные/реальные, так как именно она определяется через дихотомию формата принятия обязательств хозяйствующими субъектами при совершении сделки.
Алексей Громов
Статья опубликована 28.03.2023
Статья актуальна на 24.03.2023
Настоящий обзор носит исключительно информационный характер и не является официальной консультацией или рекомендацией, рекламой или офертой.
Консенсуальный договор купли-продажи?
Основная цель любой договорной конструкции, это получить блага в результате соглашения и оформления сделки, а соответственно средством является баланс интересов хозяйствующих субъектов. Именно метод поиска баланса интересов и лежит в основе разделения договорных конструкций в паре консенсуальные/реальные договоры.
Вероятно, договорная пара консенсуальные/реальные является самой коварной, так как с одной стороны по названию вроде она самая интуитивно понятная, но в тоже время в ней проявляются все отрицательные стороны применения дихотомического принципа и договор купли-продажи отличный тому пример.
Консенсуальный договор – это договорная конструкция, при которой баланс интересов хозяйствующих субъектов находится обоюдно по всем ключевым условиям договорной конструкции и в результате чего формируется юридический факт, на основании которого договорная конструкция считает заключенной.
В рамках описания консенсуальной конструкции договора возможно ли утверждать, что договор купли-продажи является консенсуальным? Вроде как подходит. Есть хозяйствующие субъекты, которые хотят совершить сделку купли-продажи, они договариваются по ключевым условиям (имущество, цена и некоторые иные) и в результате чего заключают договор купли-продажи. Вроде все подходит, но давайте посмотрим на договор купли-продажи с точки зрения второй стороны этой дихотомической пары.
Договор купли-продажи является реальным?
Реальный договор – это договорная конструкция, при которой баланс интересов хозяйствующих субъектов находится обоюдно по всем ключевым условиям договорной конструкции и в результате чего формируется условие о передачи имущества, по результату которого формируется юридический факт, на основании которого договорная конструкция считает заключенной.
Резюмируя оба постулата дихотомического деления договорных конструкций в паре консенсуальные/реальные договоры можно сказать, что консенсуальная конструкция договорных отношений хозяйствующих субъектов определяет формирования юридического факта с момента когда субъекты договорились о ключевых условиях договорной конструкции, когда как реальная конструкция договорных отношений хозяйствующих субъектов предполагает выполнения условий консенсуальной конструкции договорных отношений и еще условие о передаче имущества, тогда договор будет расцениваться как реальный.
В рамках описания реальной конструкции договора возможно ли утверждать, что договор купли-продажи является реальным? Вроде как тоже подходит. Договор купли-продажи, один из классических договоров, который сформировался для одноименного общественного института купли-продажи с целью передачи имущества за денежное вознаграждение. Узнать больше >>>