Как проверить документы при покупке дома с земельным участком

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
2. Сведения о продавце.
3. Фактические границы и площадь земельного участка.
4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

• На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
• Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.

Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.

Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.

• Действительность паспорта на сайте МВД.
• Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
• Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
• Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН «улетают» от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.

Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий

Инструкция по проверке дома перед покупкой

Вернуться к списку статей

3 Августа 2021 г.

Покупка недвижимости требует от покупателя ответственности и придирчивости. Речь идет о больших деньгах и месте, в котором предстоит жить, поэтому важно знать, как проверить дом перед покупкой.

Правила осмотра дома

Загородный дом нужно осматривать со специалистом. Человек, который грезит мечтами о доме, видит одни преимущества: цветущий сад, просторная веранда, высокие потолки.

Нужен независимый взгляд, поэтому потребуются услуги эксперта, который обратит внимание еще и на недостатки.

Эксперт — представитель компании, занимающейся строительной экспертизой. За услуги сотрудники берут немалые деньги, однако это того стоит, ведь покупатель получает заключение о реальном состоянии объекта: обо всех характеристиках, наличии дефектов; а также смету затрат на ремонт.

Неважно, это покупка в ипотеку или за наличные: речь идет о миллионах рублей, поэтому лучше не экономить на услугах строительных экспертов.

Если вы приняли решение изучить объект самостоятельно, важно знать, как правильно проверить состояние дома перед покупкой.

• Осмотр дома перед покупкой лучше делать весной. Грунтовые воды и тающий снег обнажат все слабые места.
• Лучше выбрать дом, в котором уже жили люди. Они, вероятно, делали его «под себя», поэтому можно надеяться, что он в хорошем состоянии.
• Отличный совет от экспертов — пообщаться с соседями об условиях проживания, качестве застроек. Они расскажут больше, чем хозяева, заинтересованные в продаже.
• Многие забывают, что проверить при покупке дома с участком нужно не только дом, но и особенности территории, расположение, удобство транспортной развязки, удаленность от магазинов, школ и так далее.
• Лучше при осмотре записывать все вопросы и фотографировать «подозрительные» места, чтобы потом обратиться с собранной информацией к специалисту.

Проверка технического состояния дома

Проверить состояние дома нужно полностью, от планировки до инженерных сетей, чтобы после покупки не всплыли нюансы, о которых при просмотре покупатель забыл.

Планировка

Удачным считается обустройство дома, где человек чувствует одновременно простор и уединение. Идеальный вариант — отдельно стоящие спальни и плавно перетекающие друг в друга помещения общего пользования (кухня, гостиная, столовая).

Жители дома должны иметь возможность побыть наедине с собой, а также легко пройти в любую комнату.

Хорошо, если частный дом лишен длинных узких коридоров и комнат, крутых лестниц. Отлично, если в нем много естественного света и есть место для хранения инвентаря (подсобка, кладовая, чулан).

Крыша, мансарда, чердак

Проверить загородный дом, не поднявшись наверх, будет ошибкой. При осмотре чердака или мансарды должны насторожить влажность, запах сырости, плесень, грибок и подтеки. Если что-то из этого есть, лучше отказаться от покупки дома или готовиться к ремонту.

Признак неполадок с кровлей — подтеки на внешней поверхности стен или маленькие канавки на земле, вымытые водой.

Наружные стены

Плохое качество постройки наружных стен выдают трещины или следы свежей штукатурки на стенах. Их присутствие говорит о ненадежности объекта.

Стоит обратить внимание на наличие утеплителя, если стены выполнены из кирпича, пенобетона, керамоблоков. Минеральная вата подходит в любых случаях, а пенополистирол — только для кирпичных стен.

Стены из газобетона толщиной от 400 мм можно не утеплять.

Перекрытия и полы дома

Первый тревожный звонок при оценке качества перекрытий — прогиб потолка нижнего этажа. Со временем он может увеличиваться из-за малой площади сечения балок. Укрепление перекрытия стоит дорого, и лучше отказаться от дома с таким существенным дефектом.

Строительный уровень поможет оценить ровность полов. У деревянных покрытий нужно проверить еще и уровень колебаний. Если при ходьбе пол прогибается, покупка дома — плохая идея.

Фундамент и подвал

Проверить состояние дома перед покупкой нельзя без анализа его основы. О нарушении технологии возведения фундамента свидетельствуют трещины на стенах, подтеки и следы подтоплений на стенах и в углах подвала. Запах сырости и плесени в подвале — тоже плохой знак.

Более точно оценить надежность фундамента могут специалисты, которые при помощи специального оборудования оголяют его в нескольких местах.

Инженерные системы дома

По сути, это первое, что проверить при покупке дома с участком нужно с особой придирчивостью. Инженерные сети, которые сделаны на совесть, обуславливают комфорт проживания в доме.

Система водоснабжения

У дома с автономной системой водоснабжения нужно взять воду на пробу и убедиться, что она пригодна для бытовых нужд. Также стоит проверить, имеет ли уличный участок трубопровода хорошую теплоизоляцию, а все остальные трубы — на наличие подтеков и ржавчины.

Удобный и надежный вариант — центральное водоснабжение, как в коттеджном поселке «Лето-парк».

Канализация

При центральной канализации достаточно осмотреть канализационные трубы и слить воду в унитазе: если она уходит быстро, все в порядке.

При других формах канализации нужно обратить внимание на состояние выгребной ямы или септика. Резервуар должен иметь размер, приближенный к стандартному, не быть полностью заполненным, а его стены должны быть сделаны из бетона, кирпича или камня.

Система отопления

Вне зависимости от времени года, нужно проверить систему отопления: включить котел и убедиться, что все радиаторы и батареи греют, быстро нагреваются, не имеют подтеков и снабжены кранами для спуска воздуха.

Возле самого котла не должно быть запаха газа или следов ржавчины.

Электрическая система

Есть два способа проверить состояние электрической системы.

• Снять крышку одной из розеток и убедиться, что электропроводка сделана не из алюминия: это устаревший вариант.
• Попросить хозяев одновременно включить все электроприборы и удостовериться, что сеть выдержит нагрузку.

Вентиляция

Для проверки вентиляционной системы достаточно осмотреть вентиляционные решетки и убедиться, что они не забиты грязью. Также стоит узнать, есть ли в доме принудительная система вентиляции.

Двери и окна

Пошаговая инструкция, как проверить двери и окна.

• Проверить конструкции на наличие трещин, повреждений, отсутствие фурнитуры.
• Убедиться, что окна пропускают достаточно света, обладают хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами.
• Проверить наличие утеплителя с внутренней и наружной сторон откосов дверей.
• При осмотре дома в холодное время года — обратить внимание на запотевание и влагу внутри стеклопакета.

Какие документы проверять при покупке дома?

Немногие знают, какие документы надо проверить перед покупкой дома.

• документ о праве собственности на участок;
• документ о праве собственности на объект или выписка из ЕГРП;
• правоустанавливающие бумаги на объект и земельный участок (например, договор купли-продажи);
• кадастровый паспорт дома и участка;
• техническая документация: техпаспорт дома с поэтажным планом и техпаспорт домовладения;
• договоры на подключения к коммуникациям и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Заключение

• Проверить состояние дома перед покупкой лучше со специалистом — сотрудником фирмы строительной экспертизы.
• Важно обратить внимание на сам дом, участок, расположение, инфраструктуру, удаленность от промышленных объектов, железной дороги, удобство транспортной развязки.
• Стоит «придираться» ко всем недочетам, даже самым незначительным, потому что иначе покупка дома с участком дополнится расходом на ремонт и устранение дефектов.
• Больше всего о состоянии дома могут сказать чердак и подвал, поэтому их не стоит игнорировать.
• После проверки дома и участка нужно попросить у хозяев все необходимые документы, и только после ознакомления с ними принимать решение о покупке.

Другие статьи

Подписаться на новости
Никакого спама, только самое важное и интересное

г. Тюмень, р-н Метелёво, ул. Солнечная, д.4
Продвижение сайта
Связаться с нами:
© 2017 — 2023 Девелоперская компания “Ярд”, не является публичной офертой.
Создание сайта: cloudmarketing.info
Ваша заявка успешно отправлена! Наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время!
Политика обработки персональных данных

Предоставляя свои персональные данные Пользователь даёт согласие на обработку, хранение и использование своих персональных данных на основании ФЗ № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 г. в следующих целях:

Осуществление клиентской поддержки
Получения Пользователем информации о маркетинговых событиях
Проведения аудита и прочих внутренних исследований с целью повышения качества предоставляемых услуг.
Под персональными данными подразумевается любая информация личного характера, позволяющая установить личность Пользователя/Покупателя такая как:

— Фамилия, Имя, Отчество
— Дата рождения
— Контактный телефон
— Адрес электронной почты
— Почтовый адрес

Персональные данные Пользователей хранятся исключительно на электронных носителях и обрабатываются с использованием автоматизированных систем, за исключением случаев, когда неавтоматизированная обработка персональных данных необходима в связи с исполнением требований законодательства.

Компания обязуется не передавать полученные персональные данные третьим лицам, за исключением следующих случаев:

1. По запросам уполномоченных органов государственной власти РФ только по основаниям и в порядке, установленным законодательством РФ

2. Стратегическим партнерам, которые работают с Компанией для предоставления продуктов и услуг, или тем из них, которые помогают Компании реализовывать продукты и услуги потребителям. Мы предоставляем третьим лицам минимальный объем персональных данных, необходимый только для оказания требуемой услуги или проведения необходимой транзакции.

Компания оставляет за собой право вносить изменения в одностороннем порядке в настоящие правила, при условии, что изменения не противоречат действующему законодательству РФ. Изменения условий настоящих правил вступают в силу после их публикации на Сайте.

Эксперт рассказал, на что нужно обратить внимание при покупке частного дома

Интерес к загородной недвижимости сохраняется: многие люди хотят жить в своем частном доме, подальше от городской суеты. Например, осенью спрос на ипотеку на индивидуальное жилищное строительство в Сбере побил очередной рекорд . Но покупка дома — дело серьезное и хлопотное.

Вместе с экспертом по недвижимости Феликсом Альбертом выясняем, на что нужно обратить особое внимание при покупке частного дома.

О чем стоит подумать перед покупкой частного дома

Феликс Альберт
эксперт по недвижимости

Если вы задумались о покупке частного дома, в первую очередь, надо обязательно проанализировать ваши потребности: надо ли вам ездить каждый день на работу или у вас есть возможность работать хотя бы пару дней в неделю дистанционно, в какие учебные заведения ходят ваши дети.

Не забудьте о планах на будущее и вспомните, как вы и ваши близкие хотели бы восполнять потраченную в заботах и делах энергию: в людской гуще и суете или перед горящим камином вдали от городского шума. Составьте таблицу по каждому члену семьи, напишите, кому и что больше подходит, и только тогда принимайте решение.

Если вы решили, что частный дом — именно то, что вам нужно и нашли подходящие варианты, подготовьтесь к просмотру понравившихся домов. Особое внимание нужно уделить трем важным аспектам: территориальным, техническим и юридическим.

Дом в деревне: как грамотно купить и оформить жильё за городом

Оцениваем локацию

Запишите все места, куда вам надо ездить чаще, чем раз в неделю: работа, учебные заведения. Проверьте, сколько занимает дорога до них на личном и общественном транспорте, особенно в часы пик.

Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, больницы. Также нелишним будет поинтересоваться планами застройки и развития окружающей местности, что с экологической обстановкой, есть ли поблизости водоемы и леса.

Выясните, кто ваши ближайшие потенциальные соседи — знакомство с ними поможет вам перед покупкой узнать много интересного о самом доме, его прошлых владельцах и о жизни в той местности, где этот дом расположен.

Что выгоднее: купить дом или построить самому

Проверяем техническое состояние дома

При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.

• Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.
• Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
• Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
• Фундаменти подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
• Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.
• Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.
• Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.
• Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.
• Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.

На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.

Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.

Проверяем документы на дом и землю

Если вас устраивает локация и нет проблем с техническими аспектами, время для третьего и не менее важного этапа — проверки документов и всех юридических нюансов.

Список документов для проверки достаточно большой и может меняться в зависимости от типа жилья и участка.

К основным документам относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (если регистрация проводилась после 15 июля 2016 года, то выписка из ЕГРП)
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
• кадастровый паспорт строения и земельного участка
• технический паспорт дома с поэтажным планом
• технический паспорт домовладения (документ, включающий в себя план земельного участка, описание расположенных на нем зданий и сооружений, их техническое состояние и оценочная стоимость, назначение земли)
• договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и справки об отсутствии долгов по оплате за их использование

Как проверить участок перед покупкой

Также необходимо проверить статус земли населенного пункта, соответствие фактических и зарегистрированных границ и статус строений.

Проверить угрозу права собственности и юридическую историю жилья, оценить риски и защитить право собственности можно с помощью сервиса «Юридическая проверка» от Домклик.

Как проверить дом перед покупкой и не быть обманутым?

Покупка дома требует максимальной собранности и внимательности. Перед подписанием договора вам стоит тщательно проверить состояние самой недвижимости и правильности составления документов на неё, убедиться в надёжности продавца. Такой подход позволит покупателю не быть обманутым. Что именно следует проверять при покупке дома? На что нужно обратить внимание, каким образом должен проходить процесс заключения сделки?

В какое время года лучше приобретать дом?

Когда лучше совершать такую покупку? Дом для круглогодичного проживания лучше всего покупать зимой, чтобы иметь возможность убедиться в его готовности к морозам.

Летом совершать такую покупку не стоит, так как в это время года сложно проверить качество работы коммуникаций. Летом цены на недвижимость обычно бывают более высокими, чем зимой, что делает покупку невыгодной.

Осень и весна тоже подходят для покупки частного дома. В это время года можно проверить, нет ли протечек в доме, понять, не затапливает ли участок, насколько сильно размывает дороги.

Разговор с продавцом: какие вопросы задавать?

Какие вопросы задавать при покупке дома? Нужно выяснить, зарегистрировано ли строение, имеется ли право собственности на него. Узнайте, сколько лет здание находится в собственности. Чем меньше этот период, тем больше риск, что вашу сделку могут оспорить бывшие владельцы недвижимости. Желательно, чтобы дом находился в собственности не менее года. Оптимальный вариант – если строение принадлежит продавцу более трёх лет.

Следует выяснить, было ли проведено межевание участка, чтобы впоследствии не возникло проблем с соседями. Также необходимо задать вопрос продавцу о его семейном положении. Если продавец состоит в браке, важно заручиться согласием на проведение сделки от его супруги/супруга.

Дополнительно задайте продавцу следующие вопросы:

• Почему продается недвижимость?
• Все ли коммуникации имеются?
• Нет ли у продавца задолженности по коммунальным платежам и налогам?
• К какой категории земель относится участок?

Резиденция в посёлке «Барвиха 21»

Изучение окрестностей перед проверкой дома

С помощью онлайн-карт убедитесь, что рядом с участком нет загрязнённых территорий, свалок, скотомогильников и других опасных в экологическом отношении объектов. Осмотрите территорию посёлка, его окрестности. Убедитесь в отсутствии дренажных каналов, обратите внимание на окружающий рельеф. Лучшими считаются участки, расположенные на возвышенностях — риск их подтопления минимален.

Пошаговая инструкция: как проверить дом снаружи перед покупкой.

Обычный визуальный осмотр дома снаружи позволит вам многое узнать о качестве использованных материалов и строительных

Общий чек-лист

Перед покупкой необходимо проверить следующие характеристики дома:

• материал, использованный для строительства;
• границы участка, расстояние до строений;
• текущее состояние фундамента;
• особенности изготовления и состояние кровли;
• нет ли признаков долгостроя;
• на каком расстоянии от поверхности находятся грунтовые воды, нет ли угрозы затопления.

Материал строительства

Для постройки элитных частных домов используются следующие материалы:

• кирпич. Морозостойкий, прочный, долговечный материал с точной геометрией и эстетичным внешним видом. Недостатки — низкая влагостойкость, большая масса, высокая стоимость.
• пено- и газоблоки. Доступны по цене, обладают точной геометрией, позволяют избежать сложной отделки, хорошо сохраняют тепло. Недостаток материала — повышенная хрупкость.
• брёвна, брус. Деревянные дома экологичны и безопасны. Они уютны внутри и солидны снаружи, обладают способностью «дышать». Главный недостаток деревянных строений — высокая пожароопасность.
• ракушечник. Этот натуральный материал характеризуется качественным звукопоглощением, высокими теплоизоляционными характеристиками, хорошей паропроницаемостью и экологичностью. Недостаток домов из ракушечника — необходимость в дополнительной защиты от влаги

Границы и расстояние до строений

Расстояние от дома до границ участков, расположенных по соседству, должно быть не менее трёх метров. Это важно проверить при отсутствии объекта на кадастровой карте. Пройдитесь со смартфоном по участку в режиме навигации, тщательно изучите расположение всех строений на нём, сверьте данные с кадастровой картой.

Фундамент

Внимательно осмотрите фундамент интересующего вас здания — нет ли на нём трещин, и присутствуют ли попытки их маскировки. Фундамент — это основа здания. Любые его дефекты повлекут за собой появление проблем с остальными частями конструкции.

Наличие трещин на фундаменте говорит о подвижности грунта. Обратите внимание, давно ли выполнялась покраска здания. Если это было сделано недавно, возможно, продавец таким образом решил замаскировать зашпаклёванные трещины на фасадах.

Осмотрите видимые участки забивных либо винтовых свай. Проверьте также при помощи строительного уровня горизонтальность пола на террасе и вертикальность стен, углов, свай.

Минималистичная резиденция в посёлке «Жуковка 2»

Крыша

Покупателю следует внимательно осмотреть крышу. Взгляните на кровельный материал и наличие водостока. Если водосток отсутствует, дождевая вода всё время после постройки здания лилась под фундамент. Это могло усилить пучение грунтов и снизить несущие характеристики почв.

Признаки долгостроя

В том случае, если коробка простояла без крыши в течение нескольких лет, это негативно отразилось на состоянии стен. Внимательно осмотрите дом. Если некоторые его части были достроены позднее остальных, они будут иметь более новый вид, чем остальная конструкция. Узнайте у хозяев, когда велась стройка, также задайте этот вопрос владельцам соседних участков.

Проверка уровня грунтовых вод

Проверить уровень грунтовых вод на участке можно при помощи приборов с использованием барометрического, геометрического либо гидростатического способа. Это можно сделать самостоятельно или вызвать специалистов. Если на участке имеется скважина или колодец, уровень вод можно определить с их помощью.

Пошаговая инструкция как проверить дом внутри перед покупкой

• Перед приобретением дома, его следует тщательно осмотреть не только снаружи, но и изнутри, выполнив следующие действия:
• Убедитесь в наличии или отсутствии свежего ремонта;
• Проверьте качество и состояние пола, стен, перекрытий;
• Внимательно осмотрите внутренние коммуникации;
• Выполните осмотр подвала, чердака, кухни, жилых и других помещений.

Качество перекрытий, стен, пола

Обратите внимание на качество перекрытий, стен, пола. От их состояния зависит долговечность конструкции. Наличие дефектов у этих элементов здания потребует в скором будущем дорогостоящего ремонта.

Проверка коммуникаций

Осматривая здание, проверьте инженерные сети, нуждающиеся в постоянном контроле. От их состояния зависит комфорт проживания в доме. Осмотрите следующие инженерные коммуникации:

• водопровод;
• канализационную систему;
• водоснабжение;
• электропроводку;
• систему отопления;
• вентиляцию.

Коттедж в посёлке «МосОблДачи»

Часть сантехнического оборудования и трубы могут находиться внутри коробов с дверцами. Попросите хозяина открыть их вам для осмотра. Если здание пока не подключено к газу, поэтому в нём не установлен газовый котёл, следует убедиться, что место для монтажа отопительного оборудования имеется.

Проверка теплоизоляции и гидроизоляции

Обратите внимание на утепление частного дома, проверьте его пароизоляцию, внимательно осмотрите крышу. На внутренней поверхности кровли должны отсутствовать потёки. Если вы их обнаружили, вам придётся переделывать гидро- и пароизолояцию, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Проверка комнат и помещений

Внимательно осмотрите каждую комнату, проверьте с помощью рулетки площадь внутренних жилых помещений. Возможно, полученные данные не соответствуют тем сведениям, которые озвучил вам продавец.

Осмотр чердака и подвала

Подвал должен быть сухим, без пятен сырости, плесени, потёков и участков вспухшей краски. Наличие следов затопления в подвале говорит о том, что во время весеннего половодья и в период дождей в него проникает вода. Повышенная влажность разрушает фундамент дома, что может становиться причиной появления плесени и грибка. Для исправления данного недостатка вам придется делать гидроизоляцию в подвале, что приведёт к появлению дополнительных расходов.

Немаловажно состояние кровли. Даже небольшие отступления от технологии и ошибки во время строительства способны приводить к её протеканию, недостаточному утеплению крыши, образованию конденсата на её внутренней поверхности. Осматривая чердак, убедитесь в отсутствии следов потёков и отслоений.

Что стоит сфотографировать для дальнейшего анализа?

Если какие-то части дома во время осмотра вызвали у вас подозрение, можете сфотографировать их либо снять на видео, чтобы затем показать профессионалам, способных предоставить вам профессиональную консультацию.

Кому можно доверить проверку дома?

Получить консультацию можно у экспертов-строителей, занимающихся возведением частных домов и хорошо разбирающихся во всех нюансах. Лучше всего пригласить специалиста на объект, чтобы он лично осмотрел его и выявил имеющиеся недостатки и проблемы. Стоимость услуги строительно-технической экспертизы в Москве начинается от 10 000 рублей. Если вы хотите получить дополнительную консультацию, можете показать отснятый видео- и фотоматериал другим экспертам.

Интернет-ресурсы, которые могут помочь с проверкой

Можно заказать следующие виды проверки:

• юридическая чистота приобретаемой недвижимости;
• кадастровая стоимость дома;
• наличие долгов у собственника и обременений у объекта недвижимости.

С помощью официального реестра можно узнать, не является ли продавец банкротом, а используя базу судебных актов, выяснить, не судился ли он с кем-либо из-за продающегося дома.

Какие должны быть документы у продавца?

• Какие документы следует проверять при покупке дома?
• выписку ЕГРН на участок и дом;
• документы о проведённом межевании земельного участка;
• план и кадастровый паспорт на землю;
• документ, подтверждающий право собственности: договор наследования, дарения либо купли-продажи;
• справку, подтверждающую отсутствие каких-либо задолженностей;
• при наличии супруга, включая бывшего, согласие на продажу от него.

Резиденция в посёлке «Сады Майендорф»

На какие нюансы обратить внимание в технической документации?

Важно обратить особое внимание на техническую документацию — включен ли он в ЕГРН, проведено ли межевание, имеется ли ГПЗУ. Также необходимо выяснить, как часто переходило право собственности на недвижимость до её продажи. Чем больше у дома было в прошлом собственников, тем выше риск того, что кто-то из бывших владельцев захочет предъявить на него свои права. Даже если вы идеально проведёте сделку купли-продажи, существует риск того, что будет оспорена предыдущая сделка. Поэтому идеальным вариантом является приобретение той недвижимости, у которой был всего один владелец.

Обязательно следует убедиться и в отсутствии обременений у недвижимости. Учтите, что обременения могут накладывать не только судебные приставы или банки, но и ресурсоснабжающие организации. Также существуют территории, которые разрешено использовать на особых условиях: природо- и водоохранные зоны, санитарные зоны газо- и нефтепроводов, места рядом с действующими электростанциями, транспортными путями и ЛЭП. Если вы купите недвижимость, расположенную на территории одной из таких специальных зон, вы можете столкнуться не только с запретом на возведение новых объектов на своём участке, но и с необходимость сноса приобретенного вами дома.

Соседи рядом с домом

Перед покупкой дома необходимо пройтись по посёлку и пообщаться с его жителями, расспросить о соседях. Пообщайтесь и самими соседями. Если у них имеется конфликт с владельцами дома, узнайте его причину. Возможно, есть территориальный или другой спор. Всё это следует узнать заранее, чтобы нерешённые конфликты не перешли к вам в нагрузку к дому в момент его покупки и не стали вашей головной болью.

Проверка частного дома и дачи — есть ли разница в проверке?

К проверке частного дома для постоянного проживания следует подходить более ответственно, чем дачного. Если он построен с нарушениями, могут возникнуть проблемы с постановкой строения на учёт и получением постоянной прописки.

Какие риски существуют при покупке дома?

При покупке дома существуют риски, связанные с неправильным составлением документов, наличием обременений, низким качеством возведения строения или его неудовлетворительным состоянием, проблемой с коммуникациями.

Чек-лист по проверке земельного участка

• ознакомиться с документами;
• проверить юридическую чистоту участка в Росреестре;
• убедиться в отсутствии обременений;
• осмотреть дом.

Алгоритм действий после проверки для оформления покупки

1. договориться с продавцом о сумме покупки и способе передачи денег;
2. составить предварительное соглашение;
3. составить договор купли-продажи;
4. подать заявление на на регистрацию сделки в Росреестре через МФЦ;
5. получить документы на дом.

Заключение

Процесс покупки дома достаточно сложный и требует самого серьезного, взвешенного подхода. Чтобы учесть все нюансы и особенности, избежав проблем, перед покупкой необходимо всё тщательно проверить. Если вы хотите, чтобы сделка прошла идеально, во время её подготовки вам стоит воспользоваться помощью экспертов-строителей и профессиональных юристов.

Если вы планируете купить загородный дом в Барвихе — перейдите на главную страницу и с помощью фильтра подберите свой вариант в коттеджном посёлке. Или позвоните по номеру +7 (495) 255-76-67, и наши эксперты составят для вас индивидуальную подборку из 3-5 домов и проведут показы.