Продавец гарантирует что не находится в процессе банкротства

Как обезопасить себя при сделке с банкротом

Рассмотрим ситуацию с недавно приобретённой недвижимостью, автомобилем или иной собственностью, когда вскоре после приобретения сторона-продавец объявляет себя банкротом. В таком случае покупатель обязан возвратить имущество в конкурсную массу. При этом шансы на возврат затраченных средств практически отсутствуют. В данной статье будут рассмотрены меры, чтобы избежать полностью, или хотя бы максимально минимизировать подобный расклад. В первую очередь не следует гнаться за «выгодными» предложениями и бездумно скупать имущество по крайне сниженной цене. К сожалению, доподлинно узнать о возможном банкротстве продавца в срок до года с совершения сделки заранее невозможно. Поэтому следует понимать, что любая покупка на вторичном рынке несёт в себе долю риска. Эксперты отмечают, что в последнее время усиливается практика по оспариванию признания банкротства. Так если ранее процедура банкротства использовалась как действенный инструмент по освобождению от долговой зависимости при малых издержках, то сегодня данная практика обеспечивает кредиторской подход. То есть максимально удовлетворяет интересам кредиторов. Причём количественно подобные случаи растут год от года. Хотя прошлый 2020 год и был исключением из этой динамики, однако вероятно это связано не с объективной правоприменительной практикой, а наложенным в связи с последствиями от коронавирусной пандемии мораторием на банкротство.

В каких случаях сделку возможно оспорить?

Дата заключения соглашения не должна превышать 12 месяцев до принятия заявления продавца о банкротстве;
Наличие самого факта неравноценности.

Неравноценность определяется в соответствии с разницей, заплаченной по сделке цены, относительно среднерыночной стоимости на тот период.

Так, к примеру, будущий банкрот продал квартиру в Московской области за 650.000 руб. при рыночной цене в 4 млн.+. По итогу разбирательства суд определил очевидную заниженность цены и договор купли-продажи стал недействительным (дело за номером А41-29941/2017). Эксперты здесь отмечают, что определение степени заниженности цены сделки не имеет чётких рамок, и определяется позицией суда в каждом отдельном случае.

В соответствии с постановлением пленума ВАС РФ от 16.05.14 г. за номером 28 «Об ущербе» по одному из условий тот может определяться как совершение сделки на заведомо невыгодных условиях. К примеру, если недвижимость была продана по цене в два или более раза ниже среднерыночного предложения на период заключения договора (в пользу контрагента).

Данная позиция прослеживается, к примеру, в судебных вердиктах по делам за номерами А55-22185/2015 и А65-18389/2019. Однако при крупных суммах (от 10 млн. руб. и выше) критерий неравноценности может применяться в судебном производстве, даже если цена сделки была занижена на 20-40% от рыночной.

Практика оценки судами разницы между договорной и рыночными ценами:

5-20% — разница несущественна (сделка признаётся справедливой);
20-40% — решение судов вариативно. К примеру, в деле за номером А43-15879/2016 расхождение между фигурирующей в договоре купли-продажи и рыночной ценой недвижимости равнялось 37% и была признана судом несущественным. Однако в деле за номером А71-11854/2015 суд уже счёл аналогичную разницу в 34% существенной;
40% и более — однозначное существенное занижение цены (вердикты от ВС РФ по делу за номером А40-49715/2016 и от АСГМ по делу за номером А40-49715/2016).

Текущая практика свидетельствует, что наиболее безопасным с точки зрения последующего оспаривания для покупателя будет разница цены не более чем 20% от рыночной. Чем выше это значение, тем больше шанс для последующего разбирательства и признания заключённой сделки недействительной.

Однако эксперты отмечают, что зачастую занижение цены инициируется продавцами не с целью последующего оспаривания сделки, а для того, чтобы заплатить с неё меньше налог с продажи. К примеру, при стоимости квартиры в 10 млн. продавец просит оформить сделку на 6, а оставшиеся 4 млн. просто передать ему на руки.

Важно! Никогда не соглашайтесь на подобные предложения, так как это не только противозаконно, но и впоследствии даёт продавцу инструменты аннулирования сделки с туманными для Вас перспективами возврата средств. При возможном разбирательстве доказать заплаченную Вами реальную цену будет практически нереально.

К примеру, в деле за номером А41-66664/2017 суды не приняли во внимание доводы покупателя о его двукратной переплате по сумме сделки указанной в договоре. По итогу продажа была признана недействительной, и покупатель потерял свои средства.

Следующим распространённым основанием по признанию совершённой с должником сделки недействительной является предумышленное занижение цены продажи для нанесения ущерба имущественным правам кредиторов. Оспаривание сделки по данному основанию должно проходить в трёхлетний срок с момента принятия заявления о банкротстве продавца. При этом важно доказать сговор между сторонами: осведомлённость покупателя о целях продавца.

На практике по данному основанию сделки аннулируется в случае, когда:

покупатель не перевёл средства (дело за номером А56-22745/2019), но собственность всё равно была перерегистрирована на его имя с подтверждением о получении средств со стороны продавца;
наличествует нестандартная форма расчётов. К примеру, в деле за номером А40-270147/2018 впоследствии ставшее банкротом ООО «Крон» проинвестировало в постройку жилого комплекса 75 млн. руб. После перечисления средств договор был расторгнут. Застройщик вернул перечисленную ему сумму не «живыми деньгами», а векселями от третьих лиц. По итогу конкурсный управляющий инициировал оспаривание сделки по основанию нанесения вреда интересам кредиторов. Вердикт суда утвердил эту позицию;
должник оформил дарственную на имущество. Здесь имеется высокая вероятность последующего оспаривания сделки дарения с аффилированным лицом. Так в деле за номером А53-15496/2017, впоследствии ставшее банкротом лицо переписало находившиеся в его собственности дом и земельный участок на жену. Суд признал жену аффилированным лицом, а сделку недействительной, так как супруга, проживая с мужем на одной площади и ведя с ним совместное хозяйство, знала о его финансовых проблемах, в итоге и приведших к банкротству;
совершаемая сделка фиктивна. Так в деле о несостоятельности ответчика за номером А33-26650/2016 кредитор будущего банкрота решил взыскать с того долговые обязательства на сумму 2,6 млн руб. Для покрытия долга ответчик продал свою машину марки Citroen. Однако во время судебного разбирательства было выяснено, что данный автомобиль и так принадлежал кредитору в течение 3-х лет до инициации им с ответчика долгового взыскания;
сделка совершается для сокрытия иных операций с имуществом (притворная сделка). Так в деле за номером А65-14835/2019 притворной была признана реализация ответчиком автомобиля марки Lexus. За 4 года у машины сменилось 4 владельца. По ходу разбирательства суд пришел к выводу, что цепочка куплей-продаж была организована не для получения прибыли, а для того, чтобы скрыть фактический вывод имущества должника от притязаний кредиторов. На данный вывод суд натолкнула невозможность доказать первым покупателям автомобиля факт передачи средств.

Как определить добросовестность должника?

При покупке имущества «с историей» на вторичном рынке приобретатель должен действовать крайне осмотрительно, чтобы впоследствии иметь возможность доказать свои добросовестные намерения. Чтобы судом ему не был инкриминирован факт участия в преступном сговоре с целью вывода имущества должника от притязаний кредиторов (в обратном случае покупатель лишается и покупки, и затраченных на неё средств). Для этого приобретателям собственности необходимо инициировать алгоритм установления юридической чистоты сделки.

В соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ от 29.04 2010 г. за номером 22, для доказательства добросовестности сделки покупатель должен предоставить суду (или иным ответственным проверяющим структурам — прокуратуре, службе судебных приставов, представителям кредитора и т.д.) кассовые чеки, платёжные поручения и иные подтверждающие законность оплаты предмета сделки доказательства. Также им будет необходимо доказать финансовую возможность приобретения (выписку с банковских счетов) и отсутствие аффилированности (партнёрских, родственных и иных отношений) между собой и продавцом.

При этом эксперты отмечают, что в текущей практике суды расширили перечень условий для доказательства добросовестности. Сюда относятся:

проведение покупателем ревизии полномочий продавца (дело за номером А03-16038/2016);
получение покупателем выписок из ЕРГН и реестра уведомлений о залогах движимого имущества (дело за номером А60-2733/2020);
поиск наличия/отсутствия информации о споре относительно приобретаемого в рамках сделки имущества (дело за номером А40-157934/2015);
ознакомление приобретателя собственности с пакетом правоустанавливающих документов на покупаемое им имущество (дело за номером А12-1534/2020);
ревизия покупателем текущего финансового состояния продавца (дело за номером А27-25291/2018);
осмотр покупателем (его доверенным лицом) приобретаемого имущества непосредственно в момент оформления сделки (дело за номером А33-4417/2018).

Здесь важно понимать, что покупателю для доказательства своей добросовестности необязательно одновременно выполнять все условия из вышеперечисленного списка. Однако их соблюдение (чем больше, тем лучше) будет способствовать снижению рисков последующего оспаривания сделки.

Алгоритм мер по предохранению сделки от последующего оспаривания в связи с банкротством продавца

На предварительном этапе покупателю критически важно выяснить как можно больше информации о самом продавце и реализуемом им имуществе. Это можно сделать самостоятельно, но практичнее всё же нанять для этих целей профильных специалистов.

Так можно воспользоваться услугами нотариуса, который проверит отчуждаемую в рамках сделки недвижимость на предмет её нахождения в залоге, параллельной продажи или дарения третьим лицам, наличия различных обременений или прав на него со стороны третьих, не фигурирующих в сделке лиц.

Важно! Факт нотариального обращения повсеместно признаётся судами как важный аспект доказательства добросовестности приобретателя.

Однако правовой аудит может проводиться не только нотариусами — большинство современных юридических компаний также предоставляют услуги по всесторонней проверке продавца и реализуемого актива. Лучше перестраховаться и потратить малую (относительно потенциальных потерь) сумму на правовое сопровождение, чем оказаться в ситуации с убытками в сотни тысяч и даже миллионы рублей.

Важным критерием анализа данных документов будет выяснение частоты смены собственников приобретаемого имущества. Если продавец приобрёл реализуемое имущество недавно, а до этого по нему уже совершалось несколько сделок также в краткосрочный период, то от сделки, какой первоначально выгодной она бы не казалась, следует отказаться. Так как высока вероятность появления в перспективе различных скрытых проблем. Также при анализе сопроводительных документов на покупку важно установить форму и факт оплаты предыдущей сделки по предмету заключаемого договора.

Важно иметь ввиду, что в рамках судебного разбирательства проблемы у добросовестного покупателя могут возникнуть даже в случае, если он не сможет правдоподобно объяснить наличие у него денег на осуществлённую покупку. Аргументы из категории «накопил» или «нашёл средства», как правило, судом во внимание приняты не будут. Также дополнительным риском для покупателя будет факт не получения средств продавцом по предыдущей сделки с приобретаемым имуществом.

Так в деле за номером А45-26468/2019 Арбитражный суд Западно-Сибирского федерального округа в вердикте об отчуждении ранее приобретённого покупателем имущества по причине банкротства продавца обосновал вывод об осознании покупателем потенциальных рисков и ущерба интересам кредиторов при приобретении движимого имущества (автомобиля) со значительным дисконтом у находящегося в сложном финансовом положении продавца. При этом продавец добросовестно до заключения сделки сообщил покупателю о своих финансовых проблемах.

Эксперты рекомендуют здесь запрашивать у продавца отчёт по сделкам из бюро кредитных историй. Однако нужно учитывать, что справка от бюро не отражает задолженности перед физ. лицами. В любом случае если справка от бюро показывает наличие у продавца задолженности, от сделки следует отказаться.

Важно понимать, что срочно нуждающемуся в средствах продавцу невыгодно предоставлять покупателю данные по своим долгам. Однако в соответствии с приведённой выше информацией выяснить факт наличия задолженности можно и без содействия продавца. Для того чтобы проверить физическое лицо, необходимо знать его личную информацию (ФИО) и паспортные данные.

Важно! При начале оформления сделки продавец обязан предоставить покупателю ксерокопию своего паспорта. По ней покупатель может проверить наличие задолженности у физ. лица на сервисах ФНС РФ и ФССП РФ (действующим исполнительным производствам), Всероссийской картотеке арбитражных дел или сайтов судов по-домашнему для продавца региону (на предмет наличия арбитражных процессов по взысканию различных задолженностей).

Также эксперты рекомендуют проверить продавца на его участие в качестве учредителя или акционера в различных компаниях. Если это было установлено, проверить текущее финансовое состояние таких компаний, так как они требуют субсидий, что потенциально может привести к банкротству продавца.

В случае, когда продавцом выступает юр. лицо эксперты рекомендуют воспользоваться услугами государственного ресурса финансовой отчётности — сервиса «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС РФ. Также сведения о компании можно выяснить по сервису Сasebook. Здесь развёрнуто дана динамика текущих финансовых показателей продавца, а также история его финансовой деятельности на прошедшие отчётные периоды.

Эксперты напоминают, что на практике российские суды признают факт осведомления покупателя о банкротстве продавца, если данная информация была опубликована на профильном Федеральном ресурсе или СМИ с тиражом (счётчиком посещения сайта) более 100 тыс. экземпляров или просмотров соответственно. К примеру, таким СМИ может быть газета «Коммерсант», в которой публикуются сведения об инициации кредиторами в отношении должника процедуры наблюдения (к примеру, дело за номером А40-69663/2017).

Также суды признают доказательством осведомления покупателя о возбуждения в отношении должника процедуры банкротства при наличии карточки из картотеки арбитражных дел (дело за номером А62-7960/2017). Однако эксперты отмечают, что в этом случае практика не общепринятая, а ситуативная (выборочная).

Чтобы обезопасить себя, эксперты рекомендуют дополнить договор реализации заверением об обстоятельствах. В частности о том, что на момент заключения сделки у продавца отсутствуют задолженности и финансовые проблемы. Также в договоре следует прописать санкции на случай нарушения продавцом этих гарантий. Конечно, в случае банкротства продавца, это может не помочь покупателю (так как приоритет выполнения финансовых обязательств перед ним будет стоять после кредиторов). Однако такие меры отпугнут большинство недобросовестных продавцов.

Итак, подытожим. Чтобы понизить риски оспаривания сделки при последующем банкротстве продавца, следуют:

предварительно проверить его благосостояние;
добросовестно оформить все документы (досконально прописать в договоре порядок оплаты и внести туда реальную сумму сделки);
убедиться в малом расхождении обговорённой цены от среднерыночной (желательно с разницей не более 15-18%);
удостовериться в правомочности подписывающей договор стороны (при сделках с юр. лицами);
стараться избегать сделок с аффилированными лицами (родственниками, друзьями и т.д.), имеющими какие-либо финансовые затруднения;
приобретать автомобили в салонах, а недвижимость на публичных торгах;
собирать и хранить доказательства уплаты по договору и своей платежеспособности;
оплатить договор банковским переводом на счёт продавца или потребовать от него нотариально заверенную расписку о получении средств. Если продавец юр. лицо — платёжное поручение и выписку со счёта;
хранить в безопасном и легкодоступном для себя месте полную документацию о заключении и исполнении сделки.

Где взять справку об отсутствии банкротства

Банкротство позволяет гражданину на законных основаниях избавиться от долгов и начать жизнь с чистого листа. Однако процедура имеет ряд последствий, в том числе обязанность сообщать о финансовой несостоятельности банкам. Кроме того, человек или организация, получившие статус банкрота, могут вызывать сомнения в возможности рассчитываться по обязательствам. Юридические лица, кредитные организации и госорганы должны убедиться в благонадежности партнеров, заемщиков, поэтому они хотят увидеть справку об отсутствии банкротства. Кто может запрашивать и где ее взять в Москве — читайте далее.

Связанные материалы

Для чего нужен документ

Справка об отсутствии банкротства показывает, что ни арбитражный суд, ни МФЦ не занимались списанием долгов интересующих лиц или компаний. А значит, они не были признаны несостоятельными. Информацию о благонадежности чаще всего запрашивают:

контрагенты — чтобы убедиться, что партнеру можно доверять и вести с ним дела;
банки — перед выдачей кредита для перестраховки и доказательства платежеспособности заемщика;
госорганы — перед допуском к участию в закупках;
нотариусы — для оформления определенных документов.

Справка об отсутствии банкротства может быть выдана отдельным документом, или данный факт можно оформить в виде письма.

Для чего юрлицам нужна информация о банкротстве

Справка об отсутствии банкротства требуется юрлицам перед заключением сделок или получением мер государственной поддержки. Благодаря документу контрагенты и госорганы убеждаются в благонадежности заявителя, и на основании этого выдают займ и начинают сотрудничество.

В каких случаях справка необходима физлицам

Физ лицам тоже может потребоваться справка при:

попытках взять кредит, хотя банкроты обязаны самостоятельно уведомлять о своем статусе в течение 5 лет после процедуры;
заключении договора займа;
получении мер господдержки, например, субсидии на развитие бизнеса;
заключении договора купли-продажи. В ходе банкротства или незадолго до процедуры некоторые должники пытаются «спрятать» собственность от изъятия и продают квартиры, машины. Такие сделки признают недействительными и аннулируют. У покупателя отберут имущество для включения в конкурсную массу. Продавца-банкрота обяжут вернуть деньги, а с учетом плачевного материального положения с этим будут проблемы.

Как доказать, что банкротства не было

На самом деле, справка об отсутствии банкротства — скорее, формальность, ведь любой человек может самостоятельно запросить сведения в официальных источниках:

Налоговая по месту жительства заявителя-предпринимателя исправно фиксирует информацию о фирмах. Когда юр лицо участвует в банкротстве и переходит на стадию внешнего управления, в Реестре фиксируется передача руководства арбитражному управляющему. Аналогично ставится отметка о реализации имущества или прекращении деятельности из-за банкротства.
На портале ЕФСРБ необходимо ввести данные должника (название фирмы или ФИО предполагаемого банкрота), чтобы узнать, не проходил ли он через процедуру банкротства.
В картотеке Арбитражных дел легко получить требующуюся информацию о неплатежеспособности. В процессе банкротства суды размещают данные о процессах. Стоит ввести ИНН, и сразу появится карточка суда с номером дела и судебными актами, по которым можно отследить этап рассмотрения.
Информация о процедуре признания несостоятельности в обязательном порядке публикуется в газете «Коммерсантъ». Если человек банкротится через суд или МФЦ, утаить этот факт не удастся. Сведения о судебном разбирательстве отправляют на сайт арбитражные управляющие, а поиск ведется по названию организации, ФИО гражданина, ИНН или ОГРН.

Через поисковые строки онлайн-сервисов легко найти должника, объявившего о банкротстве. Если же в базе не оказалось сведений, значит, лицо не участвовало в процедуре. Справка об отсутствии банкротства станет дополнительным подтверждением этого факта. Для получателя она означает, что принятые обязательства контрагентом или заемщиком будут полностью исполнены.

Наличие справки часто становится условием заключения договора. Хотя гарантировать, что лицо будет исправно платить — нельзя даже при наличии документа. Несмотря на отсутствие банкротства в прошлом, гражданин или компания могут обладать признаками неплатежеспособности и при этом скрывать истинное финансовое положение. Поэтому опираться стоит не только на справку, но и учитывать другие документы, в том числе кредитную историю.

Тест Признают ли Вас банкротом? Пройти тест

Где взять справку

Порядок выдачи справки об отсутствии банкротства официально не предопределен, поэтому ее можно подготовить самостоятельно. Форма — свободная, поскольку документ неофициальный. Его можно подготовить в бумажном или электронном виде с ЭЦП. При этом следует соблюсти ряд формальностей:

оформить на официальном бланке компании (для юрлиц);
заполнить данные об организации или гражданине;
указать дату;
поставить личную подпись и печать, если она имеется.

Форма справки

Образец справки не утвержден на законодательном уровне. Однако есть определенные правила, которых стоит придерживаться. В произвольной форме необходимо указать:

сведения о фирме или физ лице;
подтверждение, что банкротство не проводилось, а лицо не обладает признаками неплатежеспособности;
гарантии исполнения обязательств по договору и отсутствия намерения банкротиться в будущем;
текущую дату, когда подтверждается отсутствие финансовых проблем;
отсылки на официальные документы.

Не запрещено включать в справку иные сведения, например, об отсутствии долгов за предыдущие годы.

Под основной частью важно оставить ссылки на официальные источники информации: выписки из Картотеки арбитражных дел, ЕГРЮЛ, ЕГРИП, сайта ЕФРСБ.

Образец бланка

Сделать справку об отсутствии банкротства поможет образец, который мы приготовили для вас. В него включены необходимые пункты, осталось только подставить свои данные.

Кому предоставить справку

В зависимости от ситуации, справка понадобится при:

подписании договоров;
участии в тендерах и госзакупках, инвестиционных проектах;
получении кредита;
купле-продаже имущества;
формировании отчетности компании.

Справка не гарантирует финансовую состоятельность лица, поэтому обычно ее необходимо предоставлять в комплекте с другими документами.

Стоит ли доверять справке

Справка об отсутствии банкротства не официальный документ и оформляется самим гражданином или предпринимателем. У получателя могут возникнуть сомнения в правомерности и честности изложенной информации. Чтобы убедиться в достоверности, не стоит всецело полагаться на сведения, предоставленные заемщиком или партнером. Лучше самостоятельно проверить отсутствие банкротства на официальных онлайн-сервисах.

Помимо справки об отсутствии банкротства, важно запросить и другие бумаги, характеризующие лицо, как добросовестного плательщика: бухгалтерскую отчетность за прошедшие годы, копии действующих и исполненных договоров.

Справку оформляет заинтересованное в кредите или партнерстве лицо на основании официальной информации, представленной на открытых ресурсах. При принятии решения о сотрудничестве рекомендуем опираться не только на справку об отсутствии банкротства, но и использовать другие источники.

Может ли справка гарантировать платежеспособность?

Можно ли быть уверенным, что человек, предоставивший справку и подтвердивший отсутствие банкротства, будет исправно исполнять обязательства? Нет, справка позволяет судить только о том, что лицо не объявляло себя банкротом и не участвует в процедуре. Однако, обстоятельства могут резко измениться, и партнер или заемщик станут финансово несостоятельными. При соответствии признакам неплатежеспособности должники вправе выйти в суд и заявить о намерении списать долги перед кредиторами. Это значит, что наличие справки говорит об отсутствии банкротства в прошлом, но не гарантирует, что проблем с деньгами не возникнет в будущем.

Проверка продавца перед покупкой квартиры: банкротство, долги и доверенность

При самостоятельной покупке недвижимости на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с различными проблемами, одна из которых — недобросовестные или недееспособные продавцы. Наиболее простой и быстрый способ проверить любое физическое лицо — специальный сервис, разработанный Цифровой платформой СберКорус. Он позволяет пользователю в режиме онлайн получить все необходимые сведения о продавце квартиры: действительность паспорта, отсутствие правонарушений, долгов, штрафов, статуса банкротства и пр. Самостоятельная проверка продавца квартиры занимает немало времени и требует от покупателя компетенции в этом вопросе. В статье мы рассмотрим каждый этап такой проверки, которую необходимо проводить в обязательном порядке перед заключением договора купли-продажи.

ШАГ 1. Действительность документа, удостоверяющего личность

Проверьте паспорта собственников квартиры или их официальных представителей — они могут числиться утерянными или требующими замены. Российские документы можно пробить по списку недействительных паспортов, который ежедневно обновляет миграционное управление МВД России. При этом юристы считают, что сделка по недействительному паспорту не может считаться ничтожной и утратить силу, т. к. стороны договора соглашаются с условиями сделки на добровольной основе. Единственный риск в такой ситуации — Росреестр может приостанавливать госрегистрацию сделок, заключенных по недействительным паспортам.

ШАГ 2. Банкротство

Для проверки информации о физлицах и компаниях, признанных банкротами или находящихся в процессе банкротства, следует воспользоваться специальным российским реестром (ЕФРСБ). Если собственник недвижимости числится банкротом, то любая заключенная с ним сделка может быть оспорена в дальнейшем третьими лицами. Если в ходе судебного разбирательства сделка будет признана недействительной, то у покупателя отберут его квартиру, а уплаченные за нее деньги будет очень сложно вернуть. Фактически, такой покупатель становится в очередь на получение денег от банкрота вместе с другими его кредиторами и заемщиками.

ШАГ 3. Отсутствие исполнительных производств

Большая долговая нагрузка может привести физлицо к банкротству. Поэтому следует проверять все открытые исполнительные производства на продавца квартиры с помощью сайта Федеральной службы судебных приставов. Если будут найдены небольшие долги (например, штрафы за нарушение ПДД), то будет достаточно попросить продавца погасить эти задолженности до заключения договора. Но если суммы долгов крупные, исков много, а продавец сообщает о неготовности закрыть все исполнительные производства до заключения договора — стоит отложить сделку и обратиться за помощью к юристам.

ШАГ 4. Отсутствие судебных производств

Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.

ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел

Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.

ШАГ 6. Кредитная история

Исполнительное производство, банкротство и судебные дела зачастую появляются из-за проблем с кредиторской задолженностью физлица. С момента образования кредитных просрочек до начала судебных разбирательств проходит немало времени. Сам покупатель не имеет права на получение сведений о кредитной истории продавца в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Продавец должен самостоятельно запросить эти сведения из Центрального каталога на портале «Госуслуги» и предоставить покупателю соответствующий отчет до заключения договора.

ШАГ 7. Дееспособность

По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.

ШАГ 8. Семейное положение и дети

Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.

ШАГ 9. Доверенность

В случае, если личное присутствие продавца в момент заключении договора невозможно и он передал эти правовые функции другому лицу — у него в наличии должна быть доверенность. Покупатель должен самостоятельно проверить ее на действительность. Такой функционал доступен на сайте Федеральной нотариальной палаты, в нем можно найти сведения об аннулировании доверенности или выявить несоответствия. Следует обратить внимание на срок действия доверенности и установленные права доверенного лица (на осуществление сделки и ее госрегистрацию, а также на проставление своих подписей на документах). Также в доверенности отдельным пунктом должен быть указан способ передачи денежных средств. Если этот момент не прописан — следует производить оплату исключительно на счет самого продавца.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Мы, гражданка РФ Иванова Ирина Ивановна, 01 февраля 1900 года рождения, место рождения: гор. Санкт-Петербург, пол женский, паспорт РФ _____________, выдан \————— Московской обл. 01.01.2001 г., код подразделения 002-002, зарегистрированная по адресу: ______________________, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ », с одной стороны, и

гражданин РФ Иванов Иван Иванович, 01 марта 1900 года рождения, место рождения: гор. Москва, пол мужской, паспорт РФ 11 11 11111, выдан Отделением _________ по гор. Москве по району ________ 01.01.2011 г., код подразделения 110-011, СНИЛС 111-111-111 11, зарегистрированный по адресу: Московская обл., г. __________________, именуемый в дальнейшем « ПОКУПАТЕЛЬ „ , с другой стороны, вместе именуемые «СТОРОНЫ “,

находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРОДАВЕЦ продал ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Пупок, ул. Ленина, д. 4 (Четыре ), кв. __________, кадастровый номер: 10:11:0000000:11111, далее – «КВАРТИРА ».
Указанная КВАРТИРА расположена на 8 (Восьмом ) этаже, состоит из 2 (Двух ) жилых комнат, имеет общую площадь 40,0 (Сорок целых ноль десятых) м²
Указанная КВАРТИРА принадлежит по праву собственности ПРОДАВЦУ на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от 11.11.2001 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк серия 11 АД № 11111, выданным Московской областной регистрационной палатой 10.01.2001 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2001 г. сделана запись регистрации № __________.
По соглашению сторон ПОКУПАТЕЛЬ купил у ПРОДАВЦА указанную КВАРТИРУ за 4 600 000 (Четыре миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется выплатить указанную сумму ПРОДАВЦУ в течение 1 (Одного ) дня после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Расчеты между сторонами будут производиться с использованием индивидуальной сейфовой ячейки банка.
Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на указанную КВАРТИРУ не возникает.
ПРОДАВЕЦ гарантирует, что настоящая сделка не является кабальной и заключается не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях; что документы, удостоверяющие его личность, полномочия и правоустанавливающие документы на КВАРТИРУ получены им в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также не имеется фактов имущественных споров, государственных санкций и иных неисполненных обязательств; других оснований, установленных ст.168-180 ГК РФ о недействительности сделок не имеется.
ПРОДАВЕЦ подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство, как физического лица, в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд с иском о признании себя банкротом.
Право собственности на КВАРТИРУ переходит от ПРОДАВЦА к ПОКУПАТЕЛЮ после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. При этом, ПОКУПАТЕЛЬ становится собственником КВАРТИРЫ и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт КВАРТИРЫ, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории, в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.
В КВАРТИРЕ по вышеуказанному адресу никто не зарегистрирован по месту жительства. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить КВАРТИРУ от личных вещей и передать ее по передаточному акту ПОКУПАТЕЛЮ в течение 1 (Одного ) календарного дня с момента регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче КВАРТИРЫ стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, либо принять его.
С содержанием ст. 131, 161, 167, 209, 223, 288, 292, 433, 549-551, 556-558 ГК РФ, ст. 17, 18, 19, 30, 38 ЖК РФ стороны ознакомлены, ст. 34, 35, 36 СК РФ, сторонами соблюдены.
Стороны, руководствуясь ст. 421 (свобода договора), ст.461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ об изъятии КВАРТИРЫ, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия КВАРТИРЫ у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения КВАРТИРЫ, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей КВАРТИРЫ. При этом КВАРТИРА не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не отчуждена, в споре и под арестом (запретом ) не состоит, предметом долга не является, рентой, залогом не обременена, не сдана в аренду, нет заключенных Договоров найма и пользования в любой форме, в доверительное управление не передана, на нее не обращено взыскание, к ней не применены меры по обеспечению иска, свободна от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица не передана, брачный договор в отношении ее не заключался, отсутствуют задолженности по налогам и другим обязательным платежам.
ПРОДАВЕЦ обязуется передать указанную КВАРТИРУ в том состоянии, в котором она была на момент осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ, укомплектованную электротехническим и сантехническим оборудованием, не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию. ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРУ осмотрел, претензий по внешнему виду и качеству не имеет.
Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.
При подписании настоящего Договора стороны подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, осознают суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения и не заблуждаются относительно сделки; не лишались и не ограничивались в дееспособности; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; не страдают заболеваниями, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора. Стороны также заявляют, что текст Договора полностью соответствует их волеизъявлению, до подписания прочитан ими лично.
Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
Настоящий Договор составлен и подписан в 3 (Трёх ) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области или иной орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, второй выдается на руки ПРОДАВЦУ, третий — ПОКУПАТЕЛЮ.

Переход права собственности по настоящему Договору подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.