Почему кадастровая стоимость ниже рыночной земельных участков

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости квартиры

Как получается, что квартира одна, а цены у нее две? Разбираемся в тонкостях и отличиях кадастровой стоимости недвижимости от рыночной.

Определимся с понятиями
В чем разница
- Как происходит оценка КС
- Как происходит оценка РС
Определимся с понятиями

Чтобы разобраться с различиями двух понятий, для начала определимся с их значениями.

Кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости (земельного участка, дома, квартиры), которую определяет государство.

Рыночная стоимость (РС) — это цена купли-продажи объекта, которую устанавливает собственник, риелтор или определяет профессиональный оценщик.

Они могут совпадать, но чаще всего отличаются друг от друга. Причем кадастровая стоимость необязательно ниже рыночной, бывает и обратная ситуация.

Обе цены — переменные величины. Как рыночная формируется в зависимости от многих факторов, так и кадастровую постоянно пересматривают.

Самая древняя русская монета называлась «златник», ее чеканили вскоре после Крещения Руси князем Владимиром.

Другой факт

В чем разница

Наглядно разобраться в разнице между двумя величинами поможет понимание механизма оценки. Разберемся, из чего формируются обе стоимости.

Как происходит оценка КС

Кадастровую стоимость квартиры переопределяют раз в три-пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — раз в два года.

Для оценки государственные органы используют три показателя:
- расположение;
- размер;
- возраст.
Оценщики не смотрят на вид из окна, наличие рядом поликлиники, высоту потолков и состояние ремонта в квартире. Их волнуют только площадь объекта недвижимости; степень износа жилья (не конкретной квартиры, а именно дома, где она находится) и статус района, где этот дом расположен.

Осуществить мечту о покупке собственного жилья поможет ипотека. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования, среди которых каждый сможет найти подходящую для себя программу.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как происходит оценка РС

Иначе оценивают рыночную стоимость. Ко всем перечисленным выше показателям прибавляются такие критерии, как:
- наличие или отсутствие в квартире ремонта;
- хороший или плохой вид из окна;
- расположение дома относительно сторон света;
- удаленность от остановок общественного транспорта;
- наличие поблизости парковки, школ и детских садов.
Этот список можно продолжать долго: в разный период времени параметры оценки могут меняться — все зависит от ситуации на рынке.

Почему кадастровая стоимость ниже рыночной

Теперь, когда мы знаем, из чего складываются обе величины, становится понятней, почему кадастровая цена зачастую ниже рыночной.

Приведем наглядный пример.

Квартира Миши находится на седьмом этаже девятиэтажки — из окон открывается потрясающий вид на парк. Недавно молодой человек сделал современный ремонт, купил новую мебель и технику.

Коля живет по соседству — в квартире на первом этаже с окнами на темный двор. Юноша унаследовал квартиру от бабушки и еще не успел привести ее в порядок. Дел предстоит немало: надо заменить проводку, отремонтировать потолок после протечки сверху, установить новую сантехнику.

Коля не торопится с ремонтом, потому что подумывает продать квартиру. Ему не нравится, что рядом с окном его кухни находится дверь в мусороприемную камеру их подъезда.

Один дом, две одинаковые по площади, но разные по состоянию квартиры, кадастровая стоимость которых будет примерно одинаковой.

А вот рыночная будет существенно отличаться — Михаил может продать квартиру в разы дороже, чем Николай. Так кадастровая стоимость его недвижимости будет ниже рыночной.

Но бывают исключения, когда обе цены совпадают или кадастровая превышает рыночную. На примере Николая это выглядит так: его квартира не может конкурировать с Мишиной, поэтому ему придется занижать рыночную стоимость, чтобы хоть как-то привлечь покупателей.

Что такое кадастровая стоимость

Зачем две цены

Главное функциональное назначение РС в том, чтобы совершать сделки купли-продажи. Именно эту цену мы видим в объявлениях о продаже жилья, на эту сумму начисляются проценты по ипотеке, по ней определяется стоимость страховки.

Страхование — надежный способ сберечь нервы и снизить тревогу за сохранность имущества. Оформите страховку в Совкомбанке и получите в партнеры надежный банк, который разделит с вами риски при любых жизненных обстоятельствах.

Лучшие способы снизить тревогу за свое здоровье, близких, имущество — это постоянная забота и страхование на разные случаи жизни. Выбирайте мультипакет или застрахуйте самое дорогое. Главное — обретите уверенность в завтрашнем дне с Совкомбанк Страхование.

Также РС важна для оценки имущества при конфискации и во время процедуры банкротства.

КС нужна для расчета налогов и госпошлин:
- налог на недвижимость;
- земельный налог;
- налог с продажи недвижимости;
- налог на недвижимость, приобретенную по договору дарения;
- госпошлина при оформлении сделок с недвижимостью у нотариуса (в том числе получения наследства);
- госпошлина по имущественным искам.
Подытожим. РС и КС — независимые понятия и не влияют на ценообразование друг друга. Чтобы наглядно продемонстрировать их отличия, мы составили небольшую таблицу.

Кадастровая стоимость

Рыночная стоимость

Определяет и регулирует государство

Формируется в зависимости от спроса на рынке

Оценка происходит в массовом порядке, а не на конкретный объект недвижимости

Оценивается конкретный объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок

Критерии оценки четко определены

Критерии оценки меняются в зависимости от ситуации на рынке

Все мы платим налоги, в том числе на недвижимость, поэтому необходимо понимать, как они формируются. Надеемся, теперь вы лучше видите различия между этими понятиями!

Почему кадастровая стоимость ниже рыночной земельных участков

4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

12 февраля 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

Каков порядок определения рыночной стоимости земельного участка? Может ли рыночная стоимость земельного участка быть ниже кадастровой стоимости?

14 мая 2020

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня!

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2024. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС» (ИНН 7718013048, ОГРН 1027700495745). Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

Разработчик ЭПС Система ГАРАНТ – ООО «НПП «Гарант-Сервис-Университет»

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Споры о кадастре: почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

Администрация Ульяновска продолжает по большей части безуспешно массово оспаривать результаты переоценки Росреестром кадастровой стоимости земельных участков на основании заявлений собственников. На фоне этой массовости юристы предлагают перейти от частного к общему и оспаривать изначальную кадастровую оценку, сделанную еще в 2012 году.

Соответствующее предложение на днях в виде обращения к юристам в блоге на портале ПРАВО.РУ (https://zakon.ru/blog/2017/11/16/kadastrovaya_stoimost_vokrug_da_okolo) высказал известный ульяновский юрист Алмаз Кучембаев, юридическое агентство которого считается одним из лидеров ульяновского рынка снижения кадастровой стоимости земельных участков через суд.

Господин Кучембаев обратил внимание на то, что кадастровая и рыночная стоимости рассчитываются фактически одинаково, то есть принципиальной методологической разницы между этими понятиями нет. При этом при переоценке чаще всего оказывается, что новая рыночная оценка участка ниже, чем кадастровая стоимость. Росреестр, комиссия которого рассматривает отчеты оценщиков, чаще всего соглашается с подобными выводами, принимая решение о снижении кадастровой стоимости по результатам оценки.

Иначе ведет себя город, для которого каждое снижение комиссией учетной стоимости земельного участка — это снижение налогооблагаемой базы. Ведь именно из кадастровой стоимости рассчитывается размер земельного налога, который является одним из самых главных источников дохода городского бюджета. Отсюда и массовые иски.

Корни подобных споров уходят в 2012 год, когда кадастровая стоимость земельных участков в населенных пунктах региона была утверждена областным постановлением на основании результатов массовой оценки. Следовательно, все спорные цифры уходят своими корнями именно в эту оценку.

Её в 2011 году провело московское ООО «Ко-инвест», причем Ульяновская область оказалась одним из первых регионов РФ, где такая работа была проведена.

Оценка проводилась на основании федерального стандарта оценки по определению кадастровой стоимости и соответствующих методических указаний. На тот момент эти указания требовали построения статистической модели расчетов кадастровой стоимости. С 2015 года этого указания уже не требуют, но суть от этого мало меняется, так как сама процедура оценки осталась неизменной.

Оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку

В её основе лежит сбор максимального количества информации по рыночным ценам на аналогичные объекты, а также выбор и обоснование факторов, которые, по мнению оценщика, влияют на формирование рыночной стоимости земли. После выделения этих факторов и сбора массива ценовой информации и составляется модели для оценки стоимости земельных участков разных категорий. Для большинства оценка производится массово, для некоторых видов использования индивидуально, но фактически все сводится к имеющимся начальным данным, то есть к выбранным факторам стоимости и к массиву рыночных цен на аналогичные участки.

Идея ульяновских юристов заключается в том, чтобы оспаривать в суде не саму итоговую цифру кадастровой оценки на основе новой (и дорогой) рыночной оценки, а именно факторы, которые влияли на оценку участка в изначальном отчете. Ведь получается, что завышенной относительно рыночной оказывается в этом случае стоимость ни одного конкретного участка, а целой группы, но к прохождению дорогой процедуры «новая оценка — комиссия Росреестра» готовы далеко не все собственники. А те, кто готов, создают избыточный рынок для оценщиков просто на основании того, что в 2012 году группу участков оценили выше рынка, часто в разы.

Почему это возникло? Анализ отчета по массовой оценке от 2011 года позволяет сделать предположения.

Во-первых, оценщикам пришлось сделать ряд допущений из-за того, что им не удалось получить информацию о зданиях от областного БТИ — за свои услуги бюро запросило сумму, сопоставимую со стоимостью госконтракта на оценку. «Ко-инвест» пришлось обойтись без этой информации, сосредоточившись на сборе ценовых предложений из открытых источников и на применении метода Монте-Карло.

Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани

Во-вторых, из всего набор предусмотренных методиками стоимостных факторов оценщики учитывали менее половины, в первую очередь базовые: площадь земельного участка, расстояние до центра города, рекреационной зоны, до производственных зон и основных магистралей. Совершенно не учитывалось, например, расстояние до остановок общественного транспорта, зато учитывалось расстояние до ближайшей пристани так как из информации, предоставленной оценщикам, следует, что «речной транспорт является одним из видов транспорта в г.Ульяновске». Также практически не учитывалась обеспеченность района инфраструктурой в виде школ, детских садов, больниц, ВУЗов, аптек и так далее и плотность и этажность застройки. Оценщики посчитали, что все это практически не влияет на стоимость земли.

Впрочем, все это можно считать неизбежным следствием самой методики массовой оценки, которая проводилась дистанционно. То есть, специалисты город с целью изучения не посещали, да и каждый участок в отдельности в основной массе не рассматривали. В тех же зонах, которые рассматривались «в ручном режиме» оценка оказалась, судя по всему, более адекватной реалиям — по подобным зонам мы не нашли случаев изменения кадастровой стоимости после оценки.

Рыночные оценки, проводимые местными оценщиками, фактически оперируют близкими данными по ценам и тем же набором факторов оценки из которых делается обоснованный выбор. И рыночная стоимость получается ниже просто за счет другого выбора факторов, влияющих на цену.

Проблема в том, что через суд оспорить изначальный отчет оценщиков нельзя — по этому поводу есть ряд разъяснений Верховного суда. По этой причине господин Кучембаев предлагает либо менять законодательство, либо искать лазейки в существующем, позволяющие оспаривать выбор и применение в оценке стоимостных факторов. Иначе история будет продолжаться и далее, искусственно создавая рынок оценки, особенно в преддверии новой массовой кадастровой оценки, которая запланирована на 2018 год.

Кадастровая и рыночная стоимость: разница между ними

Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

Просмотров
Опубликовано

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:
- Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
- Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
- Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.
Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:
- Плодородность
- Прибыль, получаемая от участка
- Местоположение
Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:
- Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
- При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
- Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
- Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
- Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
- Расчет ежегодного налога на земельный участок.
С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:
- Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
- Местоположение.
- Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
- Состояние недвижимости.
- Наличие ремонта и его качество.
Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:
- Получение кредита под залог недвижимости
- Оформление процедуры банкротства
- Конфискация имущества
В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:
- Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
- Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
- Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.
Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:
- Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
- Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
- Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
- Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.
Как оспорить кадастровую стоимость?

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости выше рыночной, то можно обратиться к нашим оценщикам или экспертам для проведения независимой оценки недвижимого имущества. Они смогут определить реальную рыночную стоимость объекта и предложить рекомендации по снижению кадастровой стоимости. Также можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости, если она была установлена неправильно или не соответствует рыночным условиям.

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

При обращении вам понадобится:
1. Заявление по форме установленной законодательством РФ
2. Документы на недвижимость
3. Отчет независимой экспертизы
4. Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.
Похожие публикации: