Что проверить перед арендой жилья: чек-лист бдительного квартиранта
В России культура сдачи жилья внаем только начинает развиваться. Показывая квартиры, собственники утаивают, что диван продавлен, а кран течет. Проблемы вскрываются уже после заселения, и их приходится решать арендатору.
Еще есть риск нарваться на мошенников: под видом владельцев они сдают чужое жилье, а спустя пару дней квартирантов выселяет реальный собственник. Рассказываем, что нужно проверить перед арендой квартиры, чтобы не оставить шанса обманщикам.
�� Право собственности
Чтобы исключить мошенничество, попросите показать выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Обратите внимание, сколько всего собственников: если их несколько, то договор аренды либо подписывают все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. Еще бывает, что квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов и брачного договора нет. В таком случае для сдачи ее в аренду нужно согласие второго супруга.
Если опасаетесь, что вам показали поддельные документы, попросите заказать онлайн-выписку из ЕГРН прямо при вас
Как заказать онлайн-выписку
��♂️ Документы владельца
Документы проверяют, чтобы убедиться: квартиру сдает реальный собственник, а не мошенник. Попросите владельца показать вам паспорт и СНИЛС — его номер указывают в выписке из ЕГРН.
Если собственник живет за границей или занят, квартиру за него может сдавать родственник или помощник.
В таком случае у его представителя должна быть нотариальная доверенность, которую можно проверить, или посреднический договор. Убедитесь, что паспортные данные и адрес квартиры совпадают, доверенность не просрочена, а в договоре написано: у представителя собственника есть право заключать договор
Как проверить арендодателя
�� Сантехника
Сантехника — самая уязвимая часть в любой квартире. Жить со сломанным бачком или капающим краном некомфортно, а на вызов мастера придется потратить время и деньги.
Так что проверьте исправность кранов, шланга от стиральной машины, бачка унитаза и прочего. Важно, чтобы нигде не текла вода, на стенах не было следов плесени и пятен от сырости, а вода в ванне и раковинах быстро уходила
�� Розетки
Возьмите на осмотр квартиры зарядку от телефона и проверьте все розетки. Так вы узнаете, все ли работает, и при необходимости договоритесь с владельцем о замене.
Еще благодаря этому можно заранее понять, сколько всего в квартире розеток и насколько удобно они расположены. Может выясниться, что в комнате розетка всего одна и та — за шкафом, поэтому потребуется удлинитель
�� Окна и двери
Главное — окна и двери должны без проблем открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки.
В старых домах с деревянными окнами бывают щели, из-за которых зимой в квартире очень холодно. Если собираетесь снять такую квартиру, внимательно осмотрите рамы: есть ли на них следы клейкой ленты и ваты, дует ли, когда прикладываешь руку.
Если до вас в квартире уже жили арендаторы, то лучше поменять дверные замки — обговорите это с владельцем
�� Мебель
Убедитесь, что шкафы легко открываются и закрываются, а из них не вываливаются полки и ящики. Проверьте, что диван раскладывается и на нем удобно лежать.
Если какая-то мебель явно в плохом состоянии, например кровать продавлена и из нее торчат пружины, поговорите с владельцем о замене.
Чаще всего поступают так: арендатор покупает новую мебель самостоятельно и вычитает ее стоимость из ежемесячной платы
�� Бытовая техника
Важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии. Иначе их придется сдавать в ремонт.
Для проверки попросите владельца включить приборы на пару минут. Заодно обговорите с ним, как поступите, если вдруг сломается стиральная машина или перегорит тостер, — лучше всего прописать это в договоре
Какие документы брать с мастера
�� Интернет
Бывает, что в квартире уже проведен интернет. Тогда собственник дает вам номер договора, логин и пароль от личного кабинета — и вы сами платите за интернет и при необходимости меняете тариф.
Если в квартире интернета нет, то вам даже лучше: сможете сами выбрать провайдера. Для заключения договора с ним документы на квартиру не нужны, достаточно вашего паспорта
�� Условия найма
Обговорите с собственником условия найма: сколько вы платите в месяц, нужен ли залог и в каких случаях он не возвращается, сколько стоят коммунальные услуги и кто за них платит.
С коммуналкой возможны несколько вариантов: она уже включена в арендную плату, вы платите за услуги ЖКХ сами или отдаете квитанции владельцу вместе с деньгами.
Если состояние квартиры не устраивает, можно поговорить с владельцем о ремонте в счет арендной платы
Ремонт в съемной квартире
��♀️ Адекватность владельца
Все люди разные: одни не приходят в квартиру месяцами, другие считают своим долгом дважды в неделю проверять квартирантов.
Спросите у владельца, как он видит ваше дальнейшее общение, как часто планирует приходить и будет ли предварительно звонить. Возможно, он собирается привозить к вам старые вещи, которые ему жалко выбрасывать, или не даст вам очистить квартиру от хлама. Ответы помогут вам составить впечатление о человеке
Как оценить адекватность хозяев
�� Договор
Адрес квартиры, стоимость аренды, дату внесения денег, права и обязанности сторон прописывают в договоре найма.
К нему обязательно нужен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние квартиры, — без него договор не исполняется.
Чтобы составить договор, необязательно обращаться к юристу — это можно сделать самостоятельно по инструкции
Шаблон договора найма
���� Как научиться жить в России
Рассказываем в нашей еженедельной рассылке. Присылаем лучшие статьи об управлении личными финансами и инструкции на все случаи жизни
Эти статьи пригодятся, если планируете снять квартиру:
Ольга Мокшина
Какие ужасы вы видели в съемных квартирах?
Отредактировано
Квартирант: ходит с зарядкой от телефона, проверяя все розетки.
Владелец:
rm, В реальной жизни 90% арендодателей после того, как увидят желание проверить все розетки и подвигать все ящики решат, что есть смысл просто сдать другим.
Просто это огромный «звоночек» что жилец проблемный и будет доставлять хлопоты
Дмитрий, совсем нет. У меня подруга сдает квартиры и она как раз очень радуется, когда на просмотре люди дотошные. Значит, как раз не будут ее донимать тупыми вопросами после заключения договора, потому что все нашли и все понравилось)
rm, мой муж так делает, кстати, при заключении договора аренды, потому что неработающие розетки бесят!
Отредактировано
К слову о съёмных квартирах, у меня была история когда я переехал в другой город, к будущей жене, искал квартиру рядом с метро и чтобы не особо дорого. Подвернулся вариант, дешевле рынка. В назначенный день прихожу со своей девушкой посмотреть. Пока подходил уже понял что будет что-то новенькое — у подъезда собралось человек 10-12. Проходит 5 минут, приезжает хозяин квартиры, объявляет у подъезда что «кто на просмотр квартиры, милости прошу». Собсна всё это количество людей наполнило однушечку, кто то на этом этапе уже отсортировался, мол что за бред тут происходит. Я решил проявить интерес, посмотреть хотя бы квартиру. Пока смотрел меня тоже начала смущать вся эта ситуация, что конкуренция тут будет будь здоров. Но девушка попросила дождаться «подведения итогов». В итоге: осталось человек 5, кто хотел снять эту квартиру (включая меня). Хозяин начал всех, по очереди, приглашать на «собеседование» на кухню. Спрашивал кто такой, какие планы на квартиру и прочее. После того как со всеми переговорил, вышел и объявил меня «победителем», что выбирает меня для проживания тут. Вот такие дела. Снимал эту квартиру пол-года, пока не женился, потом сразу, вдвоём с женой, въехали в более просторную квартиру.
Спрашивал у этого хозяина, зачем он такое представление устраивает при сдаче квартиры. Он объяснил это тем, что живёт за городом, ему удобно сделать квартиру чуть дешевле, собрать пул людей на просмотр, и за один раз выбрать себе жильца и больше не приезжать. Реально удобно.
На что обратить внимание при аренде квартиры
Вы выбрали квартиру, которую хотите снять в аренду, и готовы заключить договор найма. На что нужно обратить внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о своем выборе?
Как правило, квартиры, которые сдаются в аренду, наниматели находят через риелторов. Присутствие посредника на показе не гарантирует арендатору защиты от мошенников. Отдавая деньги за месяц проживания человеку, которого вы видите впервые в жизни, убедитесь, что он вправе распоряжаться этой недвижимостью и вам как новому жильцу не грозят неприятности.
Как узнать, кому принадлежит квартира?
Первым делом изучите правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, свидетельство о приватизации. Обязательно требуйте оригинал, потому что копии легко подделать.
Вместо правоустанавливающего вам могут показать правоподтверждающий документ — свидетельство о праве собственности. Такие свидетельства есть у владельцев квартир, право на которые зарегистрировано до 15 июля 2016 года. После этой даты свидетельства выдавать перестали. Их заменил другой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Информация о зарегистрированных правах в этой выписке быстро устаревает. Сразу после ее выдачи квартиру могут продать, подарить, заложить или арестовать, а вы об этом не узнаете. Поэтому надежнее всего будет получить актуальную информацию самостоятельно или попросить собственника заказать свежую выписку перед оформлением договора аренды.
Как проверить арендодателя?
Сверьте данные о владельце в документах на квартиру с паспортом человека, который хочет вам ее сдать. Если это не собственник, то он обязательно должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность от собственника, где оговаривается его право заключать договор аренды и получать деньги у арендатора. Родственники, агенты по недвижимости или соседи не могут распоряжаться квартирой без доверенности. Договор с ними будет недействителен, если появится хозяин и попросит освободить жилье.
Если есть и другие собственники, удостоверьтесь, что они не против вашего заселения. Для этого они должны выдать своему представителю, заключающему сделку, письменное согласие на сдачу квартиры в аренду либо доверенность на право подписывать договор с правом получения денег. Другой вариант — все они могут быть указаны в договоре аренды как арендодатели и должны этот документ подписать.
Как проверить задолженность по квартире?
Попросите у хозяина квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг. Если вы увидите в ней задолженность, потребуйте, чтобы владелец погасил долг. В противном случае он может переложить эту сумму на вас. По закону платить вы не обязаны, но по чужой вине можете столкнуться с коммунальными неудобствами. После длительной неуплаты управляющая компания может пойти на крайнюю меру — отключить в квартире должника свет или горячую воду.
Как оформить договор аренды?
Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.
Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:
- ФИО и паспортные данные собственника;
- адрес квартиры;
- срок аренды и размер платы;
- оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);
- условия повышения стоимости аренды;
- условия и порядок досрочного расторжения договора;
- штрафные санкции;
- количество визитов собственника.
По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.
Как составить опись мебели при аренде квартиры?
Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.
Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.
Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.
Какие вопросы задавать собственнику?
Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.
Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.
Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.
О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.
Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.
Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.
Что проверить перед тем, как снять квартиру?
Собираетесь арендовать квартиру? Циан.Журнал составил чек-лист, что нужно знать при съеме квартиры на длительный срок.
Аренда квартиры от собственника — всегда риск. В полицейских сводках то и дело мелькают истории, подобные этой. 19-летняя студентка одного из столичных вузов договорилась об аренде квартиры с мужчиной, который представился собственником. Он получил арендную плату за месяц и депозит, размер которого равнялся арендной ставке, и предложил заселиться на следующий день. Когда девушка вернулась с вещами, дверь ей открыли незнакомые люди, которые удивились визиту. Выяснилось, что мужчина арендовал квартиру на короткий срок и за эти несколько дней успел пересдать ее нескольким доверчивым арендаторам. Возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
А еще бывает так. «Мы сняли “двушку” на долгий срок — рассчитывали прожить никак не меньше пяти лет: ребенок пошел в расположенную рядом школу. Документы были в порядке. На просмотре в квартире пахло кофе и диффузорами, — вспоминает Алла Романова. — Мы решили, что это для дополнительного антуража, и заселились. Но скоро выяснилось, что эта “ароматерапия” была устроена неспроста: у дома были нерешаемые сложности с канализацией. Из ванной разило так, будто мы живем в подвале! Ни ремонт, ни ароматизаторы не спасали, а лишь ненадолго маскировали проблему. Нам пришлось съезжать».
Если бы арендаторы были бдительнее, всех этих неприятностей можно было бы избежать. Можно ли минимизировать риски? Циан.Журнал составил чек-лист того, что нужно проверить перед тем, как снять квартиру.
- Никогда не платите вперед. Оплата и получение ключей — только одновременно.
- Не ведитесь на объявления о сдаче в аренду отличной квартиры по очень низкой цене. С таких объявлений начинается сразу несколько мошеннических схем. Подробнее читайте тут .
- Внимательно проверяйте все документы. Особенно перед тем, как их подписывать.
Проверьте документы на квартиру и документы собственника
Чтобы не стать жертвой мошенников, как та самая студентка, необходимо запросить у собственника и проверить документы по этому списку.
1. Правоподтверждающий документ: свежая (не больше месяца) выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Эти документы подтверждают, что квартира действительно принадлежит тому человеку, с которым вы намерены подписать договор аренды.
2. Правоустанавливающий документ: договоры ДДУ, купли-продажи, дарения, наследство. Эти документы объясняют, каким образом квартира оказалась в собственности у человека, сдающего квартиру.
Важный момент: при сдаче в аренду эти правоустанавливающие документы необязательны. Но если собственник ничего не скрывает, обычно он хранит все документы в одной папке и легко готов показать всё, что интересует потенциального арендатора.
3. Согласие всех сособственников. Из справки ЕГРН (графа «Объект права») вы узнаете, сколько собственников у квартиры.
Если недвижимость в совместной собственности, то стоит уточнить срок договора. Как правило, это 11 месяцев: в этом случае его не придется регистрировать в Росреестре, а согласие других сособственников необязательно.
Если договор рассчитан на год и более — письменное согласие нужно от всех собственников — желательно, чтобы оно было зарегистрировано у нотариуса. Правило касается и супругов.
4. Паспорт собственника, сдающего квартиру. Желательно на всякий случай проверить его в реестре недействительных паспортов .
5. СНИЛС собственника (он указывается в правоподтверждающем документе — сверьте, чтобы данные совпадали).
6. Доверенность (если квартира сдается по доверенности). Тут проявляйте особую осмотрительность. Надо проверить:
— Полномочия доверенного лица: что именно разрешил отсутствующий собственник в отношении квартиры? Только ли устраивать показы? Или еще собирать справки, подписывать договор и принимать арендную плату?
— Действительна ли доверенность. Это можно оценить в соответствующем реестре .
— Совпадают ли указанные в доверенности паспортные данные с паспортными данными человека, который вам этот документ предъявляет. Иными словами, точно ли перед вами то самое доверенное лицо?
7. Последние квитанции об оплате ЖКУ. В них надо посмотреть, есть ли долги за предыдущие месяцы.
Если долги есть, требуйте их погасить, иначе есть риск, что арендодатель захочет приписать эту сумму вам. Когда речь идет о крупной задолженности, лучше не связываться с таким вариантом: коммунальные службы отключат или будут угрожать отключить вам предоставляемые услуги.
Разумеется, все документы должны быть оригиналами — копии не подойдут!
Оцените и зафиксируйте состояние квартиры
Если вы обнаружите какие-либо недостатки, требуйте у арендодателя либо устранить их, либо зафиксировать в акте приема-передачи. Можно снять все недостатки на фото или видео и приложить их к договору. В противном случае не исключено, что собственник попытается переложить ремонт на вас.
Общие моменты:
- выключатели — все ли работают исправно, зажигается ли свет в помещениях;
- розетки — нет ли выпадающих и искрящих;
- двери — все ли спокойно открываются и закрываются (когда получите ключи от квартиры, не забудьте проверить, подходят ли он к замкам);
- окна — все ли открываются и закрываются как в распахнутом виде, так и в режиме проветривания; нет ли на стеклах трещин;
- нет ли темных размытых пятен (особенно под обоями) — они могут быть не только плохо замытыми следами детских художеств, но и плесенью;
- нет ли подтеков под батареями;
- нет ли посторонних и странных запахов.
Мебель:
- нет ли сломанных элементов;
- не отваливаются ли ножки, спинки и дверцы у мебели;
- нет ли заметных пятен, сколов и царапин;
- не испорчен ли матрас: не продавлен ли он, нет ли на нем следов плесени и других неприятных пятен, а также жизнедеятельности постельных клопов — скопления черных точек и прогрызенных дорожек .
Бытовая техника:
- бытовые приборы, которые можно включить, лучше включить: вдруг прибор перегорел еще до вас;
- нет ли сколов и трещин (например, в электрическом чайнике, в чашах блендера или кофеварки и т. д.);
- исправно ли работает холодильник и чистый ли он (можете, конечно, и сами вымыть, но до подписания договора можете попросить об этом арендодателя).
Обратите внимание не только на то, хорошо ли морозит холодильник, но и не слишком ли шумно он работает. Особенно актуально это для студий и маленьких квартир. Маловероятно, что холодильник станет весомым контраргументом против аренды. Но если у вас чуткий сон, это способно сыграть свою роль.
- работает ли плита: покрутите конфорки, чтобы оценить подачу газа или, если плита электрическая, их нагрев;
- включается ли кондиционер, работает ли он и на обогрев, и на охлаждение, не появляется ли при его включении странных запахов.
Сантехника:
- есть ли в кранах вода и все ли с ней в порядке: из горячего течет горячая вода, из холодного — холодная, ржавчины и неприятного запаха нет ни в том, ни в другом случае;
- не появляются ли на полу лужи при включении воды (нет ли протечек);
- нормально ли работает смыв в туалете (и нет ли при этом протечек);
- обратите внимание на пятна в санузлах — они могут свидетельствовать о застарелых протечках (если пятна есть, спросите, были ли после этого отремонтированы коммуникации).
Выясните адекватность собственника и соседей
Арендуя квартиру, вы получаете не только помещение, в котором будете жить. Вам предстоит общаться с людьми — и это, кстати, не только собственник.
Собственники бывают разными — некоторые настолько не доверяют арендатору, что стараются постоянно держать руку на пульсе и проверять квартиру по несколько раз в неделю.
Обязательно договаривайтесь на берегу, как часто собственник будет наведываться в гости, и прописывайте это в договоре. Не забудьте зафиксировать, может ли собственник заходить в квартиру в ваше отсутствие.
При знакомстве обращайте внимание на поведение собственника. Не хамит ли он, вежливо ли разговаривает, соблюдает ли общепринятые нормы общения.
Подписывая договор, вы в определенной степени оказываетесь зависимы от этого человека. Если он нарушает ваши границы или нормы общения на просмотре, что же будет, когда вы уже подпишете договор.
вопросы, которые стоит задать собственнику на просмотре
— Впервые ли сдается квартира или предыдущие арендаторы съехали? Если съехали, то почему?
— Что входит в стоимость проживания? Кто и как оплачивает счета?
— Есть ли какие-то особые правила — например, не приглашать гостей или не курить на балконе?
— Что, если сейчас у вас нет животных, но вы решите со временем завести?
— Можно ли менять что-либо в квартире (купить новый матрас, перекрасить стены, заменить старую душевую кабину на новую, повесить полки или сменить интернет-провайдера, просверлив отверстие для нового кабеля? Будет ли учитываться стоимость улучшения в арендной плате?
— Не собирается ли арендодатель продавать квартиру в ближайшее время? Кстати, не лишним будет проверить базы объявлений и убедиться, что она не продается прямо сейчас.
— Собирается ли арендодатель вывозить свои личные вещи? Актуально, если квартира совмещает в себе библиотеку, посудную лавку и коллекционный фонд сувениров из разных стран.
— Готов ли собственник дать скидку?
Но собственник — не единственный, от кого будет зависеть комфорт вашего проживания. Есть еще и соседи! Заходя в подъезд, обратите внимание на его состояние и оцените, не придется ли вам жить рядом, скажем, с наркоманами или сильно пьющими соседями?
Лучше просматривать квартиры вечером, когда все соседи уже пришли с работы. Так вы сможете оценить шумоизоляцию. На просмотре попросите дать вам минуту тишины, чтобы оценить, насколько слышны соседские разборки, работающие телевизоры и орущие дети.
О чем еще важно помнить
Если всё в порядке и вы решились на аренду, необходимо будет заключить договор, подписать акт-приема передачи и получить расписку от арендодателя в том, что он принял оплату.
Если вы договорились платить наличными, берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет. Отсутствие доказательств оплаты рискованно тем, что позже арендодатель сможет заявить, будто вы ему что-то недоплатили. Если переводите деньги онлайн через интернет-банкинг, можно обойтись и без расписки.
- Шаблон договора аренды
- Шаблон акта приема-передачи от наймодателя нанимателю
- Шаблон расписки в получении денежных средств
Чек-лист. Что надо иметь в виду перед тем, как снять квартиру
✔️ Не ведитесь на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — идеальное. Скорее всего, это уловка.
✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.
✔️ Требуйте от собственника оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.
✔️ В квартире проверьте всё — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в акт приема-передачи.
✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, не выставлена ли она на продажу.
✔️ Прочитайте договор целиком. В нем указываются все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, возможность и частота посещения квартиры собственником. Даты в договоре должны быть актуальными.
✔️ Здесь же нужно прописать размер залога и условия его возвращения. Стоимость залога — исключительно договорной момент. Обычная практика — залог в размере полной стоимости месячной аренды. Это не оплата последнего месяца, как часто принято считать, а гарантии для собственника, что с квартирой всё будет в порядке (тогда залог возвращается арендатору в полном размере). В противном случае стоимость ущерба вычитается из суммы залога.
✔️ В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки (например «хорошее»), а конкретные недостатки или даже фотографии.
✔️ Не цепляйтесь за понравившийся объект — вариантов с недостатками много, сэкономленные нервы дороже.
Восемь ловушек, в которые можно попасть при аренде квартиры
Снять хорошую квартиру в привлекательной локации и по приемлемой цене — почти то же самое, что выиграть в лотерею. Нередко поиск квартиры превращается в настоящее испытание. Еще хуже — когда после десятков просмотров квартир нужный вариант найден, но внезапно вскрываются несколько неприятных фактов: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Вместе с риелторами рассказываем о самых распространенных уловках при аренде жилья.
Договор всему голова
Первое, на что советуют обратить внимание риелторы, — договор. Этот документ не стоит рассматривать как нечто условное. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Договор нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие вас пункты — от оплаты до ремонта. Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. По данным «Инком-Недвижимости», сегодня абсолютное большинство — до 85% — соглашений о долгосрочном найме квартиры или комнаты в Москве подтверждается письменным договором. До подписания договора нужно тщательно проверять все правоустанавливающие документы — они должны быть оригиналами, а не копиями. Бывают случаи, когда человек говорит, что он живет в квартире с мамой, показывает паспорт с пропиской и отмечает, что мама живет в деревне, рассказывает руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. Арендаторы заселяются, а через два дня приезжает мама. Она сообщает, что ничего не знает, и выгоняет жильцов. Именно поэтому при подписании договора необходимо присутствие всех собственников жилья или нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.
Коммунальная ноша
Иногда случается так, что вместе с квартирой будущему жильцу переходят и долги за коммуналку. Оказывается, что собственник является должником, а квартирант в итоге остается без электричества. Арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а жильцу приходится делать выбор: искать другую квартиру и нести убытки или погасить долг и остаться в этой. «До подписания договора следует попросить отчет о коммунальных платежах. Если решились на погашение долга, оформите письменно, что эта сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания», — рекомендует замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
Обещанного ремонта три года ждут
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель. Все это он обязуется исполнить сразу после заселения. Однако проходит время, а неисправности так и остаются. Чтобы не стать заложником подобной ситуации, арендатору следует прописать в договоре найма особые условия. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупку нужной мебели. Также нередко нарушается устная договоренность о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, вы делаете ремонт квартиры за свой счет и не платите за аренду несколько месяцев. Однако некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Зачастую у сторон возникают разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда дело и вовсе доходит до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее, рекомендует Оксана Полякова.
Ты мне больше не друг
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключаются. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому лучше заключить договор, даже если вы снимаете квартиру у своего дяди или близкого друга. Есть случаи, когда квартиры сдаются по доверенности, где указано: доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. «Но в доверенности не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация: квартирант исправно вносит арендную сумму доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире», — предостерегает замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости». В данном случае следует тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Неисправности потом
Существует достаточно распространенный вариант обмана с техникой. Например, при заселении собственник говорит, что все работает. Арендатор верит ему на слово, подписывает акт приема-передачи квартиры. Спустя время выясняется, что не работает стиральная машина, и вина ложится на арендатора. Доказать, что собственник знал об этом, практически невозможно. Чтобы избежать подобных «сюрпризов», нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. Аналогичный механизм применяется к мебели.
Неприятное соседство
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, и узнать об этом достаточно трудно. По квартирам идти не имеет смысла, не стоит надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт. «Чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, обратите внимание на места общего пользования — подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с шумом у вас не будет. Но если вы заметите ободранную дверь, разбитую и неубранную лампочку и т. д., то можно сделать вывод, что рядом живет неблагоприятный персонаж», — говорит управляющий директор «Миэль-Аренда Мария» Жукова.
Клопы и тараканы
Еще одно неприятное соседство — насекомые. По словам экспертов, в последнее время в бюджетных вариантах квартир стали попадаться тараканы, клопы или муравьи. Есть дома, где справиться с такой проблемой сложно. Собственники умалчивают об этом, показывают квартиру только в светлое время суток, когда насекомые прячутся, отмечает Роман Бабичев. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать живность. Как и со сломанной техникой — что-то доказать непросто. Собственник будет отпираться, убеждать, что принесли это в квартиру сами арендаторы. Может заставить сделать дезинфекцию. Поэтому, чтобы обезопасить себя, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
По словам риелторов, очень распространена история, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать депозит. Обычно депозит равняется полной стоимости месячной аренды, сумма приличная. Но из-за досрочного расторжения владельцы отказывают. Чтобы не попадать в такую ситуацию, необходимо правильно составить договор и внести в него необходимый пункт, рекомендует Мария Жукова.
Несколько цифр
Популярность арендного жилья в России из года в год растет. Почти каждый десятый россиянин в настоящее время арендует жилье. По оценкам Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в прошлом году около 10 млн жителей России снимали жилье, почти половина из них планирует и дальше жить в съемных квартирах. По подсчетам Domofond, средняя плата за аренду жилья в России составляет около 15 тыс. руб., или треть дохода. Аренда жилья в прошлом году в среднем подорожала на 5–7%.