Кто выбирает управляющую компанию в новостройке
О том, кто выбирает управляющую компанию в новостройке и как сменить организацию, если она не устраивает собственников, читайте в материале IRK.ru.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания — это организация, которая на коммерческой основе оказывает услуги по управлению многоквартирным домом (МКД). Ее деятельность регулируется статьями 161-162 Жилищного кодекса РФ. Согласно закону, УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги. Также она отвечает за эксплуатацию общей собственности в МКД и за поставку коммунальных услуг.
Кто выбирает УК в новостройке
В течение пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор сроком на три месяца с управляющей компанией. Организация будет управлять домом до тех пор, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники квартир не выберут на общем собрании другую. Если их устраивает УК, которую выбрал застройщик, тогда им нужно провести общее собрание и заключить с ней новый договор.
Застройщик обязан передать УК документацию на здание: технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документы на каждое жилое помещение. Но можно обойтись и без УК. Застройщик может управлять многоквартирным домом самостоятельно.
Зачем муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК
Согласно части 13 статьи 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по выбору организации управления.
В течение 40 дней с момента оповещения администрация проводит конкурс. В соответствии с жилищным законодательством, она должна уведомить собственников о состоявшемся конкурсе в течение 10 дней со дня его проведения, объявить организацию-победителя и сообщить об условиях договора управления.
После этого предыдущая компания должна передать новой все необходимые документы и уведомить жилнадзор о прекращении управления домом.
Можно ли отказаться от УК, которую выбрали по результатам конкурса
Конечно, можно, но уже после того, как она приступила к работе. Принять соответствующее решение необходимо опять же на общем собрании до истечения срока действия договора.
Помните: все решения принимаются только на общих собраний собственников площадей МКД и оформляются соответствующими протоколами.
Как происходит на практике
Чаще всего за три месяца работы компания, с которой подписал договор застройщик, успевает освоиться и заручиться поддержкой собственников. Владельцы квартир проводят общее собрание и большинством голосов решают оставить УК. Тогда основанием для работы становится уже не договор с застройщиком, а новый протокол общего собрания. После чего между собственниками и организацией заключается новый договор сроком от одного года до пяти лет.
В каких случаях можно сменить УК
Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и выбрать другую в любое время (часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ). Это их право, и оно закреплено в жилищном кодексе. Даже если договор с УК заключен на пять лет и этот срок еще не истек, люди вправе выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления, например, перейти на ТСЖ.
Как это сделать
Решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников большинством голосов. Поэтому нужно для начала провести собрание. Необходимо каждого жильца уведомить о событии в письменном виде. Выбирается инициативная группа, которая направляет заявление о смене УК или способе управления и протоколы собрания.
В повестке общего собрания, а в последствии и в итоговом протоколе, в качестве причины для смены УК укажите невыполнение управляющей организацией условий договора. Важно: если вы решили сменить управляющую организацию, необходимо заранее выбрать новую либо заявить о создании ТСЖ.
Однако не стоит спешить, ведь может получиться и так, что новая УК окажется хуже прежней. Если вы считаете, что УК недобросовестно выполняет обязанности, предусмотренные договором, можно для начала составить жалобу в жилищную инспекцию. Если это не решит проблему, написать заявление в прокуратуру.
Собственники решили сменить УК, но сама организация против
Такое тоже бывает. В этом случае нужно знать только одно: если общее собрание провели по всем правилам, составлен протокол, все уведомлены, УК обязана смириться с решением жильцов. Если компания отказывает, собственникам следует обратиться в жилнадзор, для верности еще и в прокуратуру, а при необходимости подать в суд.
Помните, решение общего собрания может обжаловать только собственник, но не УК. Также управляющая организация не может выйти с инициативой в суд для обжалования решения общего собрания.
Чтобы сообщить об опечатке, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Застройщик навязывает свою УК
Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ . Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.
При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ , разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.
Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?
Иван, все немного сложнее. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. А само по себе заключение договора с подконтрольной застройщику управляющей компанией — не совсем.
Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК , которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.
Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.
Управляющие компании в новостройках придумали, как брать больше за ЖКХ
Коммунальщики стали практиковать новую схему заработка на жильцах новостроек. В чём её суть и как не платить незаконные поборы?
12 сентября 2022, 21:40
Некоторые застройщики очень торопятся компенсировать себе запланированную, но не полученную в связи с падением рынка прибыль, и теперь им мало просто навязать новосёлам свою управляющую компанию (УК) — они придумали схему, которая позволяет начислять для собственников новых квартир повышенную плату за коммунальные и жилищные услуги. Но, как оказалось, избежать хитрых ловушек можно, правда, для этого как минимум придётся выяснить, что именно закреплено в договоре управления, и сравнить эти положения с нормами действующего законодательства.
Тарифы «по желанию»
В городе Котельники Московской области жители одного из новых домов обратились в жилинспекцию с просьбой провести проверку законности начисления завышенной платы за содержание жилья, ведь вопреки муниципальным тарифам в 38,64 рубля за метр управляющая компания начисляла 46,7 рубля за метр. В ходе проверки инспекторы выяснили, что УК производила свои начисления, руководствуясь договором управления, который был подписан ею с компанией-застройщиком (по факту: и УК, и застройщик — это компании одного холдинга). В итоге госжилинспекцией было вынесено предписание, согласно которому размер платы за содержание жилья должен определяться на общем собрании собственников, а если решения собственников нет, то муниципалитетом, то есть он должен составлять не более 38,64 рубля за метр. Управляющая компания с выводами инспекторов не согласилась и обратилась в суд, но проиграла три инстанции, теперь УК вынуждена будет произвести перерасчёт платы за содержание и ремонт жилого помещения всем собственникам квартир обслуживаемого этой компанией дома (постановление Арбитражного суда Московского округа № А41-73898/21)
— Недобросовестные УК привыкли, что их действия остаются безнаказанными, и они уже не стесняются выжимать для себя прибыль практически на пустом месте. Ведь очевидно, что в ситуации, которая была в Котельниках, вместо требуемого по закону договора с собственниками использовать просроченный договор с застройщиком было совершенно незаконно. Конечно, в этом случае суды просто не могли вынести решения не в пользу собственников квартир, — считает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы Дмитрий Шагин.
Но тем не менее подобные схемы применялись управляйками от застройщика и в Москве, и в Ростове-на-Дону.
В первом случае разбирательство закончилось судебным решением, по которому в пользу заявивших иск хозяев квартир были взысканы: убытки за год (в среднем более 30 000 рублей каждому), штрафы в 50% от суммы убытков и компенсации морального вреда и штрафы в порядке закона «О защите прав потребителей».
Во втором случае суды точно так же, как и в истории, произошедшей в Котельниках, решили, что надо применять муниципальный тариф, так как решения самих собственников о выборе способа управления не было и коллективный договор с УК не заключался.
Коммунальные поборы как разовая акция
Однако стоит учесть, что для новостроек иногда применяют и иные схемы, которые всё-таки позволяют УК брать повышенную плату. Сейчас в случае приобретения квартиры в новостройке часто есть риск, что в первых платёжках за коммунальные услуги цифры могут быть весьма внушительные, и, как правило, так происходит — тоже в связи с применением одной из двух замаскированных уловок.
Первая — УК начисляет плату за ресурсы, которые потреблялись и учитывались по общедомовым счётчикам до постановки на учёт индивидуальных приборов по каждой квартире. А так как, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ (ЖК), обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника возникает сразу после подписания акта приёма-передачи, то с даты этого документа такое начисление признается законным, даже если фактическое право собственности ещё не оформлено. Такой подход вполне допускается и судами, так как теоретически приобретатель мог иметь доступ к квартире и пользоваться ресурсами ещё до окончательного оформления всех бумаг.
Вторая — иногда при подготовке сделки купли-продажи строящейся квартиры подписывается соглашение (или в одном из договоров вставляется пункт), по которому приобретатель сразу обязуется оплатить коммунальные услуги за два-три месяца до подписания акта приёма-передачи квартиры. Конечно, можно попытаться эти требования оспорить, но для этого придётся пойти в суд и в ходе разбирательства доказать, что продавец неверно информировал об условиях сделки либо создал условия, при которых без подписания такого соглашения квартиру купить было невозможно. На практике: значительное количество новосёлов предпочитают сберечь свои нервы и просто заплатить по счёту, чему «управляйщики» очень рады.
— Некоторые УК прекрасно понимают, что их требования, мягко говоря, небезупречны, однако они всё равно идут на это, — рассказывает заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Обычно так могут поступать коммунальщики, связанные с застройщиком, и они этим способом пытаются погасить часть строительных расходов своих владельцев.
Долг из ниоткуда: Как не стать жертвой счетоводов ЖКХ
Что надо иметь в виду
Для того чтобы не переплачивать по платёжкам в новостройках, надо помнить о двух моментах:
1. По закону оплачивать жилищные и коммунальные платежи в новостройке нужно только с момента, когда дом сдали в эксплуатацию и вы подписали акт приёма-передачи. Если застройщик или УК пытаются получить с вас плату за предыдущие периоды, это незаконно. Однако, прежде чем приступать к разбирательству, стоит проверить: не подписывали ли вы отдельное соглашение о порядке оплаты ресурсов и коммунальных услуг. Как правило, УК на такой вопрос отвечают. Если выяснится, что соглашение есть, проверьте, что именно вы обязались оплатить, должны быть указаны периоды и объём ресурсов и услуг, в ином случае следует жаловаться в жилинспекцию. Самый удобный способ — через страницу ГИС ЖКХ.
2. Само собой, что жилой дом нужно обслуживать уже с момента его ввода в эксплуатацию, но часто процесс передачи квартир жильцам может длиться несколько месяцев, на этот период застройщик обязан выбрать первую управляющую компанию, но эта управляющая компания после трёх месяцев своей работы должна либо заключить коллективный договор с каждым из собственников квартир, либо обслуживать дом, руководствуясь муниципальными тарифами. И в одном, и в другом случае коммунальщики не имеют права просто руководствоваться тем договором, который был между строителями и первой управляющей компанией.
Управление МКД от застройщика до выбора способа управления
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Открытый конкурс
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.
Роль застройщика по договору управления МКД
При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.
Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.
Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!