Двойные платежи за ЖКУ
Что делать, если из-за путаницы в управлении многоквартирным домом внесения платы за жилищно-коммунальные услуги требуют сразу две управляющие компании?
Откуда берутся «задвоенные» платежи за ЖКУ?
У многих из нас есть собственность. Каждый собственник должен помнить, что он несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ). Так, жильцы в многоквартирных домах обязаны содержать свои квартиры и общее имущество (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно не позднее 10-го числа (ч. 1 ст. 153, ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).
Но что делать, если собственнику выставили «задвоенные» платежи за ЖКУ? Вот вам пример: 15 ноября 2021 г. на сайте прокуратуры Республики Карелия появилось сообщение о том, что после обращения жительницы Петрозаводска о необоснованном начислении управляющей компанией платы за жилищные услуги была проведена проверка. Установлено, что УК выставила жильцам нескольких домов «двойные» квитанции за услуги, которые они ранее оплатили. Перечисленные собственниками денежные средства похитило руководство УК. Материалы проверки прокуратура Петрозаводска направила в следственный орган, после чего в отношении должностных лиц управляющей организации были возбуждены уголовные дела.
Однако причиной выставления двойных платежей не всегда является мошенничество руководства УК. Такое возможно также из-за путаницы после перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями или спора между управляющими компаниями по поводу управления многоквартирным домом. О втором случае мы и поговорим в этой статье.
Как неразбериха в управлении домом порождает двойные платежи за ЖКУ?
Прежде всего нужно уяснить: многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Решение о выборе способа управления домом и управляющей компании принимается в ходе собрания собственников большинством голосов. Принятое решение оформляется в виде протокола и является обязательным для всех собственников помещений в доме. При этом в собрании должны принимать участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников с ними заключается договор управления многоквартирным домом. Этот документ регулирует отношения между собственниками помещений в доме и организацией, например управляющей компанией, которая за плату обязуется управлять домом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги (ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления и решение общего собрания собственников о выборе УК могут быть признаны недействительными (ч. 1 ст. 431.1 и ст. 181.3, 181.4, 181.5 ГК РФ). Однако это не освобождает собственников от обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей деятельность по управлению домом (Определение Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 306-ЭС17-9061).
Договор управления заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Управляющая компания, которая управляет спорным домом, обязана продолжать свою деятельность до внесения в реестр лицензий субъекта РФ сведений о том, что дом находится в управлении другой УК (ст. 200 ЖК РФ).
В подобных ситуациях жильцам бывает трудно разобраться, какая организация управляет их домом и кому нужно платить за услуги. Как бы там ни было, платить двум УК за один и тот же период собственники не должны.
Кому платить, если квитанции за один месяц пришли от двух УК?
Прежде всего внимательно изучите квитанции. Возможно, одна из них за предыдущий период, хоть и получили вы их в один месяц. Если все же периоды в двух платежках от разных УК совпадают, приступаем к активным действиям.
Шаг 1. Узнайте, кто управляет домом.
Определить, какая организация управляет вашим домом, поможет сайт ГИС ЖКХ. Этот информационный ресурс регулярно пополняется актуальными данными в сфере ЖКХ. Вносят их органы государственной власти и местного самоуправления, органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, ресурсоснабжающие организации, УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК. Размещенная в ГИС ЖКХ информация является официальной. Она может, например, использоваться в качестве доказательств при рассмотрении дел в суде.
Информация об управлении многоквартирным домом доступна на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда» (туда можно попасть при нажатии кнопки «Реестры» в меню). Достаточно выбрать адрес дома, и вы увидите дату заключения договора управления МКД и его электронный образ. Далее в разделе «Реестр лицензий субъектов РФ» вводим название или ИНН интересующей УК и проверяем, на управление какими домами и с какой даты имеет лицензию компания. Организация, которая указана в качестве управляющей вашим домом, и имеет право на плату за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Право это она получила с того момента, как приступила к управлению домом. Если плату вы не вносили, УК может взыскать с вас долг.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением такого договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). С этого момента направлять квитанцию на оплату может только она. За выставление платежных документов управляющей организацией в период, когда дом находился в управлении другой УК, предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Итак, через ГИС ЖКХ мы проверили, какая организация управляет домом и с какой даты. Но поскольку споры из-за двойных платежей не редкость, дополнительные доказательства, подтверждающие вашу добросовестность, лишними не будут, они пригодятся в случае судебного разбирательства. Поэтому сверяем указанный в квитанции период, за который нужно внести плату, с информацией в ГИС ЖКХ. Если квитанцию выставила «не ваша» УК, пора приступить к взаимодействию с нею.
Шаг 2. Обратитесь в управляющую компанию.
Для начала имеет смысл обратиться в УК с вопросами по телефонам, указанным в квитанциях. Возможно, произошла ошибка, и после звонка делать больше ничего не придется. Если же на другом конце провода настаивают на своей правоте и не слушают ваши аргументы, придется перейти к более активным действиям.
Подготовьте письменное обращение с просьбой разъяснить, на каком основании выставлены квитанции. Передайте его в компанию, которая вам их направила, но при этом не имеет отношения к управлению домом в указанный период. Обращение можно выслать по почте России заказным письмом с уведомлением о вручении или направить на официальную электронную почту компании (адрес почты вы найдете в карточке организации на сайте ГИС ЖКХ). Также можно лично явиться в офис с двумя экземплярами обращения и попросить сотрудника поставить входящий штамп на своем экземпляре.
Такое же обращение стоит направить второй УК. При наличии сомнений в правомерности управления домом потребуйте выписку из реестра лицензий и копию протокола, на основании которого компания стала управлять домом.
Часто управляющие компании заключают договор о ведении расчетов по ЖКУ со специализированными организациями, например РКЦ или ООО «МосОблЕИРЦ» в Московской области. Туда тоже стоит обратиться с заявлением для получения разъяснений.
Шаг 3. Обратитесь в компетентные органы.
Нелишним будет подать заявление в государственную жилищную инспекцию, обратиться в администрацию населенного пункта и прокуратуру. В Московской области можно воспользоваться интернет-порталом «Единая книга жалоб и предложений Московской области» (dobrodel.mosreg.ru), а в Москве есть электронная жалобная книга «Наш город» (www.gorod.mos.ru). Нужно будет подробно описать ситуацию и приложить копии выставленных вам квитанций. Если к моменту обращения вы получили ответ из УК, его тоже нужно приложить.
Шаг 4. Подайте иск в суд.
Обычно первых двух шагов достаточно для решения проблемы. Но не всегда.
1. Если вы внесли плату по неправильной квитанции, а деньги вам теперь отказываются возвращать и ваши жалобы не возымели эффекта, следующим шагом станет подача искового заявления в суд. В таком случае рекомендую прибегнуть к помощи адвоката. Он составит иск, рассчитает госпошлину и при необходимости будет представлять ваши интересы в суде.
2. Если вы заплатили УК за период, когда она не управляла домом, то также вправе взыскать денежные средства в судебном порядке. Такие действия недобросовестной компании трактуются как неосновательное обогащение, т.е. получение чужих денег без законных на то оснований (ст. 1102 ГК РФ).
3. Еще одна возможная ситуация: новая УК «по бумагам» выбрана. Но вы убеждены, что собрание собственников не проводилось и ваши права нарушены. Может, вы даже обнаружили бланк голосования со своей поддельной подписью. В таком случае вы вправе оспорить решение общего собрания собственников в суде. Но помните: это не освобождает вас от обязанности оплатить предоставленные коммунальные услуги.
Срок исковой давности по этой категории дел составляет шесть месяцев с момента, когда собственник узнал о нарушении своих прав (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Оспорить решение о выборе новой УК вправе собственник, который не голосовал или голосовал против. При этом ответчиком будет не новая УК, а те, кто выступил инициатором собрания и расписался в протоколе.
Копия этого протокола понадобится при подаче иска в суд. Ее можно запросить у инициатора общего собрания и новой УК, а также в ГЖИ. Там же можно получить копии решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Они пригодятся в суде как доказательства фальсификации собрания и позволят понять, расписался ли кто-нибудь за вас. Решение с вашей поддельной подписью вместе с заявлением нужно передать в полицию для проведения проверки и, возможно, возбуждения уголовного дела по факту подделки документов.
Оплата жилищно-коммунальных услуг
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает необходимость своевременного и полного внесения платы за коммунальные услуги и жилое помещение.
Куда обращаться
По вопросам начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги и формирования единого платёжного документа необходимо обращаться в инженерные службы (ГКУ «ИС») районов Москвы по месту жительства.
Плата за коммунальные услуги
К коммунальным услугам относятся: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление.
Плата за использованные ресурсы вносится исходя из показаний приборов учёта, установленных на «входе» в дом. Общий объём полученных ресурсов распределяется между собственниками с учётом показаний индивидуальных счётчиков. Если в квартирах такие приборы не установлены, вся использованная жильцами вода и полученное тепло распределяются по плательщикам. Отопление — исходя из площади квартиры. Вода и канализация — в зависимости от количества жильцов, зарегистрированных в каждой квартире.
Плата за жилое помещение
Для нанимателей и собственников жилых помещений структура платы различна. Обязательной для всех является оплата услуг и работ:
- по управлению многоквартирным домом;
- по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Помимо перечисленных платежей, наниматели вносят плату за пользование жилым помещением (плата за наём), а собственники жилых помещений дополнительно оплачивают капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Куда жаловаться на неправильное начисление квартплаты?
В последнее время количество управляющих организаций многоквартирными домами в нашей стране выросло в несколько раз. Несмотря на все усилия государства, качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего, а случаи с неправильным начислением квартплаты наверняка знакомы каждому.
В этой статье мы рассмотрим порядок действий при обнаружении ошибки в расчетах, а также определим возможные меры ответственности за неправильное начисление платы за коммунальные услуги.
Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный со спорами с ЖКХ, то вам следует помнить, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
- Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
Куда обращаться, если неправильно начисляют квартплату?
Законодательство устанавливает безусловную обязанность каждого собственника или нанимателя жилых помещений своевременно и в полном объеме оплачивать предоставленные коммунальные услуги. От управляющей компании или предприятия ЖКХ требуется оказать услуги надлежащего качества и правильно рассчитать сумму платежей.
Как правило, квартплата рассчитывается управляющей компанией, или данные функции передаются в расчетный центр, обслуживающий несколько домов. Типичным случаем выявления ошибки в квитанции является несоразмерно большая сумма ежемесячного платежа, явно отличающегося от предыдущих месяцев. Рассмотрим подробнее, куда обращаться, если счет за квартиру явно завышен и гражданин не согласен с квитанцией ЖКХ.
Управляющая организация
Ответственность управляющей компании за правильность начисления платежей распространяется даже на случаи, когда эти функции переданы расчетному центру. Именно управляющая компания обладает всей полнотой информации о предоставленных услугах и действующих тарифах. Поэтому алгоритм действий жильцов, если неправильно начислили за услуги ЖКХ, будет выглядеть следующим образом:
- установить размер действующих тарифов на дату начисления платежей;
- уточнить правильность поданных показаний счетчиков, чтобы устранить возможную ошибку в расчетах;
- позвонить или обратиться к должностным лицам управляющей компании или расчетного центра для устранения ошибки;
- если получен отказ в перерасчете подать официальное заявление или жалобу в уполномоченные органы.
Нередко жильцы не знают достоверно о действующих тарифах или несвоевременно получают информацию, что повысили квартплату. Поэтому перед обращением с заявлением или жалобой нужно уточнить, какой тариф на услуги ЖКХ действует в данном населенном пункте.
Где узнать правильную квартплату и размер тарифов ЖКХ? Для этого можно обратиться в следующие органы:
- управляющая компания или ТСЖ, обслуживающие многоквартирный дом;
- проверить информацию на официальных сайтах местной или региональной власти, которые уполномочены на установление тарифов.
Если ошибка в ЕПД допущена по вине самого жильца (неправильно указал данные счетчиков), перерасчет будет произведен при обращении в УК или расчетный центр. В этом случае может быть выписана новая квитанция, либо завышенная сумма будет зачтена в будущие платежные периоды.
Помимо этого, в большинстве регионов действует горячая линия по вопросам начислений ЖКХ. Звонить по поводу квитанций ЖКХ можно не только при установлении ошибки, но и для получения информации о тарифах и действующих льготах.
Контрольно-надзорные органы
Если управляющая компания уклоняется от исправления ошибки и настаивает на своей правоте, у жильцов есть возможность обратиться в контрольные и надзорные органы в сфере ЖКХ. К таким органам относятся:
- Государственная жилищная инспекция;
- органы Роспотребнадзора.
Если граждан обманывают с расчетом за услуги ЖКЖ (неправильно применяют тариф или льготу), жалобу нужно подавать в Государственную жилищную инспекцию. Если неправильный расчет был вызван некачественным оказанием услуг, либо УК вообще не предоставляла коммунальные услуги, необходимо привлекать Роспотребнадзор.
Как написать аргументированную жалобу на неправильный расчет за услуги ЖКХ? Как правило, сотрудники ГЖИ или Роспотребнадзора подскажут, какие основания нужно указать в жалобе.
Прокуратура
Органы прокуратуры осуществляют надзор за любыми случаями нарушения закона. Если при расчете было допущено такое нарушение, граждане имеют полное право обратиться в прокуратуру с жалобой или заявлением по поводу ошибок в квитанциях ЖКХ.
В процессе проверки по обращению граждан прокуратура имеет право направлять в адрес управляющей компании предписание об устранении нарушений закона. Данные требования подлежат обязательному исполнению со стороны нарушителей закона.
Суд
Еще одной инстанцией, чтобы оспорить неправомерные действия управляющей компании, является суд. В суде можно обжаловать любые действия предприятий в сфере ЖКХ, однако обязанность доказывания возлагается на истца. Владельцам квартир потребуется представить обоснованный контррасчет суммы коммунальных платежей с указанием норм, которые были нарушены ответчиком.
Новая редакции 157 статьи ЖК РФ
С января 2017 года вступила в силу новая редакция статьи 157 ЖК РФ, посвященная определению размера платы за коммунальные услуги. Еще ранее, в 2015 году, в указанную статью были введены новые правила ответственности предприятий ЖКХ за неправильный расчет платежей и ненадлежащее качество услуг.
Параметры качества и порядок определения расчёта за КУ
Новая редакция статьи 157 ЖК РФ устанавливает следующие особенности учета качества предоставленных услуг:
- если предоставление коммунальных услуг осуществлялось с перерывами, превышающими нормативную продолжительность, предприятие ЖКХ обязано произвести перерасчет размера платежей и уплатить потребителю штраф;
- аналогичным образом осуществляется перерасчет и выплата штрафа при оказании услуг ненадлежащего качества;
- расчет ежемесячных платежей осуществляется по показаниям счетчиков, а при их отсутствии по нормативным показателям с возможностью применения повышающих коэффициентов.
Для каждого вида коммунальных услуг предусмотрены специальные правила расчета платежей и определения их качества.
Вода
Правила предоставления услуг водоснабжения, а также иных видов коммунальных услуг, регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Данным нормативным актом предусмотрено, что плата за воду рассчитывается исходя из показаний счетчиков на холодную воду с применением тарифов, утвержденных органами государственной власти.
Чтобы доказать, что водоканал неправильно начисляет платежи, нужно подтвердить неверное применение тарифов, либо установить ненадлежащее качество предоставленной услуги (например, длительные перерывы в подаче воды). Для этого следует обратиться в органы жилищного надзора или Роспотребнадзор.
Отопление
Плата за отопление рассчитывается по аналогичным правилам, что и вода. При этом нужно учитывать, что расчет платежей за отопление осуществляется исходя из размера отапливаемой площади. Основанием для перерасчета будет являться неправильное применение тарифа или неверное указание размера жилплощади. Помимо этого, перерывы в подаче или низкая температура теплоносителя также являются основанием для уменьшения платежей за горячую воду.
Электричество
Основанием для начисления платежей являются показания внутриквартирных счетчиков, а для многоквартирных зданий дополнительно снимаются показания общедомовых счетчиков.
Завышение платежей может быть вызвано неправильным расчетом показания за общедомовое потребление, а также неправомерное указание в квитанции потерь при передаче электроэнергии.
Газ
Расчет платежей за газоснабжение также осуществляется по сведениям счетчиков, а при их отсутствии по нормативным показателям потребления газа на каждого жильца квартиры. В случае длительных перерывов поставки газа в жилое помещение, граждане имеют право обратиться за снижением размера платы, а также потребовать уплаты штрафа.
Услуги по содержанию дома
Обслуживание общего имущества многоквартирного здания осуществляется управляющими компаниями или ТСЖ, этот выбор должны сделать сами жильцы МКД. Обязательный перечень услуг по содержанию дома определен законом, а состав дополнительных услуги и работ формируется по соглашению между собственниками и нанятой управляющей компанией.
При ненадлежащем качестве услуг по содержанию дома жильцы не только имеют право потребовать перерасчета платежей, но и досрочно прекратить действие договора с УК. Также эффективным способом защиты прав является обращение в органы жилищного надзора, которые могут выносить в адрес УК обязательные предписания об устранении нарушений.
Ответственность за неправильное начисление коммунальных платежей
За неправильное начисление платежей ст. 157 ЖК РФ предусмотрены следующие меры ответственности:
- предприятие ЖКХ обязано произвести перерасчет в случае допущенной ошибки или нарушении требований к качеству оказанных услуг;
- жильцы имеют право на взыскание штрафа за нарушение прав потребителей коммунальных услуг.
Для применения указанных мер ответственности собственники или наниматели жилых помещений должны подать соответствующее заявление в адрес поставщика коммунальных услуг.
Образец заявления в УК по порядку начисления квартплаты
Для перерасчета размера платежей необходимо подать заявление в управляющую компанию. В содержании заявления необходимо указать на факт выявленной ошибки в расчетах, а также иные основания, дающие право на снижение размера коммунальной платы.
Чтобы гарантированно отстоять свои интересы в споре с управляющей компанией, мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам. Мы подготовим аргументированный контррасчет коммунальных платежей и поможем с составлением претензии. Для этого позвоните нашим консультантам по указанным телефонам или изложите суть спора в форме обратной связи.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
«Сразу Путину писать не стоит». Как доказать ошибку в платёжках за коммуналку
Строки в платёжках, тарифы, кубометры и киловатты — для многих россиян всё это тёмный лес, и при оплате жилищно-коммунальных услуг им приходится принимать на веру указанные в квитке суммы. Этим незнанием зачастую пользуются нечистые на руку управляющие компании — они манипулируют данными и начисляют жильцам больше положенного. Заметить ошибку сложно, но возможно. «Секрет» разобрался, как должен выглядеть платёжный документ, какими уловками пользуются УК и как добиться перерасчёта за жилищно-коммунальные услуги.
Что должно быть в платёжке за ЖКУ
Собственники жилых и нежилых помещений и наниматели жилых помещений по договору социального найма ежемесячно получают так называемый единый платёжный документ (ЕПД).
Единой формы документа в России нет. Но то, как он должен выглядеть, описано в:
- постановлении правительства № 354;
- ст. 154 Жилищного кодекса РФ;
- приказе Минстроя РФ № 43/пр «Об утверждении примерной формы платёжного документа. ».
«Учитывая, что обязательной единой формы нет, то в каждом регионе и даже каждая управляющая организация делают свою форму платёжного документа», — отметил эксперт в сфере ЖКХ Павел Степура.
К примеру, в Москве единый платёжный документ включает в себя счёт не за все коммунальные услуги.
В бумагу вносят плату за:
- горячее водоснабжение;
- холодное водоснабжение;
- водоотведение;
- отопление;
- содержание жилого помещения;
- капитальный ремонт (для собственников);
- наём (для нанимателей);
- счета за газ (если он проведён в дом) и за электричество могут приходить отдельно, а могут быть включены в единый квиток.
При наличии в ЕПД включают плату за радиоточку, общедомовую телеантенну и другие услуги, например «запирающее устройство» — так называют в документах домофон.
Ещё в платёжке могут прописать размер повышающего коэффициента (его применяют, если собственник так и не поставил счётчики и платит по нормативу — об этом ниже), отметил ведущий юрист «Европейской юридической службы» Валентин Лупу.
Также в ЕПД укажут размер задолженности (если она есть), сведения о субсидиях и льготах, а также информацию о рассрочке или отсрочке оплаты коммунальных услуг.
Независимо от региона в документе обязательно должны прописать адрес помещения и сведения о собственнике, данные о поставщике услуги, его реквизиты, название самих услуг, установленный тариф или цену, объём поставляемой услуги и единицу расчёта (кубометр, киловатт-час, квадратный метр квартиры и тому подобное), суммы начисления и перерасчёта (он возникает, если управляющая компания пересчитала объём уже предоставленной услуги).
При составлении платёжки тариф или цену по каждой услуге умножают на объём потребления. Существуют три варианта начисления: по индивидуальному счётчику, общедомовому счётчику и нормативу.
- В первом случае фактическое потребление в квартире просто умножают на тариф;
- во втором — вычитают из показаний прибора общедомовые расходы, расходы на нежилые помещения (к примеру, подвал) и показания счётчиков (в отдельных квартирах они точно стоят), а затем делят между всеми жильцами, зарегистрированными в квартирах без счётчиков;
- в третьем случае расход определяют из установленных нормативов по каждому зарегистрированному в квартире, а затем умножают норматив на действующий тариф. Если в квартире никто не прописан, то учитывают количество собственников.
Конечная сумма в этих вариантах может значительно отличаться.
Предельный индекс роста платы за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газо- и электроснабжение, а также вывоз мусора) устанавливает правительство России. Региональные власти в свою очередь определяют размер тарифов исходя из локальных особенностей. Например, в Москве этим занимается городской департамент экономической политики и развития, а в Подмосковье — комитет по ценам и тарифам.
Для жилищных услуг (а именно содержания общего имущества в доме) тарифов нет — цены на них устанавливают на собрании собственников. Зачастую владельцы квартир не хотят этим заниматься и соглашаются на использование минимальных цен, которые определили муниципальные органы власти.
Павел Степура
эксперт в сфере ЖКХ
Для собственников квартир (не для всех жителей) есть ещё строка «Капитальный ремонт». Минимальный взнос на капитальный ремонт устанавливается органами исполнительной власти. Собственники на общем собрании могут решить увеличить взнос на капремонт, хотя это бывает достаточно редко.
Актуальные тарифы ЖКУ в разных регионах можно узнать на сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
С какими уловками УК можно столкнуться
Манипуляции с расчётами
Несостыковки в счетах за коммунальные услуги, как правило, ненамеренные, рассказал юрист сервиса по управлению многоквартирными домами Butler Станислав Пашковский. Но в отдельных случаях управляющие компании точно знают, что делают. К примеру, они могут указать в платёжке цену жилищной услуги, которую собственники не принимали на общем собрании, отметил Павел Степура. По словам Пашковского, такой вариант обмана — самый распространённый.
Ещё управляющая компания может схитрить в столбце с перерасчётом. В нём могут оказаться взятые с потолка суммы, происхождение которых не сможет объяснить ни сама УК, ни единый расчётный центр, отметил Степура.
Помимо этого, в платёжке может фигурировать неверный объём оказанной услуги. УК, к примеру, может подсчитать потреблённую воду не по квартирному прибору учёта (в народе больше известному как счётчик), а по общедомовому. И сумма в таком случае окажется куда больше положенной.
«Проверять нужно не только тарифы, но и объёмы потреблённых коммунальных ресурсов и нормативы, которые вписаны. Многие не знают, что если долгое время не подавать показания счётчиков (к примеру, в Москве свыше 3 месяцев. — Прим. «Секрета»), то расчёт будет происходить по нормативу. А если не поверить вовремя счётчик, то к нормативу будет применён повышенный коэффициент», — подчеркнула юрист ЖКХ Екатерина Машкова.
Владислав Ким
юрист в области защиты бизнеса и граждан
На практике были распространены случаи, при которых управляющая компания в определённый момент могла прийти к выводу о том, что счётчик потребления электроэнергии «вышел» из строя и показания по нему учитываться не могут, а потому плата должна рассчитываться исходя из общих нормативов потребления.
Так, в 2017 году Сретенским районным судом Забайкальского края рассматривалось дело № 2-257/2018 по иску о признании незаконными действий по начислению задолженности по оплате электроэнергии. Жильцу квартиры управляющая компания выставила счёт за электроэнергию исходя из норм потребления, не учитывая показания счётчика, — мотивация управляющей компании была связана с тем, что прибор учёта уже как несколько лет неисправен.
При этом в ходе судебного разбирательства стало ясно, что прибор учёта был установлен до 2013 года, об этом управляющая компания знала, однако на протяжении последующих 4 лет умалчивала о необходимости замены такого прибора: жильцу не высылались уведомления о замене прибора, а также в суде управляющей компанией не была доказана неисправность прибора. Таким образом, по данному делу жильцу удалось доказать незаконность выставления счёта по нормативам потребления.
Как часто нужно проверять счётчики
Конкретные сроки зависят от типа устройства и прописаны в его техническом паспорте. В среднем поверку электросчётчика нужно проводить раз в 6–16 лет, при этом прибор может исправно работать десятки лет. Поверку счётчиков холодной воды проводят каждые 6 лет, горячей — каждые 4 года. Срок эксплуатации таких приборов в среднем составляет 12 лет.
Лишние строки
Нечистая на руку управляющая компания может повторно включить в единый платёжный документ какую-то услугу в расчёте на то, что жильцы не заметят «двойника». К примеру, все расходы на ремонт входят в начисленную сумму за «Содержание и ремонт жилых помещений».
Иногда УК прописывают расходы на дополнительные ремонтные работы отдельно, рассказала «Секрету» юрист ЖКХ Екатерина Машкова. По закону такая строка может появиться в платёжке только на основании решения собрания собственников. Поэтому, если у жильца возникли сомнения, а на подобные мероприятия он не ходит (или только недавно переехал), нужно узнать у соседей, а было ли оно на самом деле.
Вымышленные или некачественные услуги
Бывает, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию дома только на бумаге. Как пояснил управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнёры» Антон Палюлин, в счета могут включить вымышленную уборку подъездов или прочистку мусоропровода. А иногда управляющая компания всё же оказывает заявленные услуги, но из рук вон плохо. К примеру, горячая вода не такая уж и горячая, а батарея совсем не греет.
«Каждый месяц УК предоставляет акты, в которых отражены оказанные услуги. Обычно их подписывает председатель совета дома. Если жильцы понимают, что отдельные услуги не оказывались или были оказаны с недостатками, это необходимо зафиксировать в акте. В конце года УК публикует отчёт, где в числе прочего должна быть информация о некачественных услугах, ранее отражённых в акте. В этом случае жильцы вправе добиваться соразмерного уменьшения стоимости таких услуг. По закону УК предоставляет отчёт ежегодно, но её можно обязать делать это ежеквартально», — отметил Станислав Пашковский.
Согласно постановлению правительства № 354, жильцы дома могут заявить о некачественной или не полностью оказанной коммунальной услуге в аварийно-диспетчерскую службу.
Затем диспетчер оформляет заявку на проверку, согласовывает время её проведения и передаёт эти данные поставщику коммунальных ресурсов (к примеру, водоканалу или энергокомпании). Результаты проверки покажут, соответствуют ли коммунальные услуги установленным нормативам.
Сговор с ремонтниками
Ещё один возможный способ для УК обмануть жильцов в свою пользу — договориться о выполнении услуг по техническому обслуживанию с «дружественной организацией», то есть вступить в сговор с субподрядчиком, рассказал Антон Палюлин.
«Она по завышенным ценам производит текущий ремонт и обслуживание инженерных систем дома, а разницу возвращает в управляющую компанию по хозяйственному договору или путём обналичивания денежных средств через индивидуальных предпринимателей — непосредственно владельцу управляющей компании», — пояснил он.
Долги бывшего собственника
Ещё управляющая компания может начислить жильцу долги за жилищно-коммунальные услуги, которые образовались у предыдущего собственника квартиры, и это не всегда законно. По словам юриста в области защиты бизнеса и граждан Владислава Кима, традиционный договор купли-продажи не предусматривает переход таких долгов — но стороны могут прийти к такому условию в соглашении. Исключение составляет задолженность по взносам на капитальный ремонт — её новому собственнику всё же придётся выплачивать. Не удастся избавиться от долгов и собственникам квартиры, которая перешла им по наследству.
Как добиться перерасчёта. Алгоритм действий
Обратиться в управляющую компанию
В расчётах ошиблась управляющая компания — значит, обращаться нужно в первую очередь к её сотрудникам. Жильцам необходимо написать запрос с требованием объяснить происхождение сомнительных цифр и оформить перерасчёт. По закону УК должна дать ответ в течение 10 дней.
Пожаловаться в жилищную инспекцию
Государственная жилищная инспекция — следующий этап разбирательств. В ведомство стоит обратиться, если управляющая компания так и не ответила на письмо или её ответ не удовлетворяет жильцов. Но важно учитывать один нюанс — инспекция находится на одной территории с УК и может оказаться с ней в сговоре, отметил Станислав Пашковский из Butler. К примеру, в подобном в 2018 году заподозрили инспектора из Челябинска при рассмотрении жалобы жильцов на действия коммунальщиков.
Написать в Роспотребнадзор
Такой совет дали сразу несколько опрошенных «Секретом» юристов. Сотрудники территориального управления ведомства могут оказаться более непредвзятыми в споре с управляющей компанией и помочь решить вопрос с платёжками. Обратиться в Роспотребнадзор можно в то же время, что и в жилищную инспекцию, — направить две жалобы одновременно.
Дойти до прокуратуры
Если все предыдущие действия не принесли желаемого результата, жильцы должны будут подготовить жалобу на неправомерные действия УК и жилищной инспекции и отправить её в прокуратуру.
«Сразу Путину писать не стоит, обращение всё равно спустится исполнителю. Существует порядок работы с обращениями граждан. Надзорные органы, по сути, инициируют проверку в том случае, если гражданин уже обращался с обращением, но его не услышали», — отметила юрист ЖКХ Екатерина Машкова.
Подать в суд
У жильцов также есть право инициировать разбирательство с УК в суде. По словам Машковой, судебная практика в области ЖКХ растёт — граждане доходят даже до Конституционного и Верховного суда.
В основу разбирательства может лечь материал прокурорской проверки, если к моменту её завершения управляющая компания так и не пересчитала платёжку и не устранила допущенные нарушения, рассказал Владислав Ким.
Что делать с начислениями во время разбирательств
Важный вопрос — выплачивать или нет суммы, которые, по мнению жильца, были начислены управляющей компанией ошибочно? Опрошенные «Секретом» юристы советуют не копить долги.