6.4. Доходный подход
6.4.1. Использование доходного подхода возможно как для определения стоимости эталонных объектов оценки с последующим моделированием результатов расчета по однотипным объектам оценки, отличающимся единым набором основных ценообразующих факторов, так и для моделирования стоимости отдельных групп (подгрупп) объектов оценки. В зависимости от выбранного способа использования применяется та или иная группировка объектов оценки. При этом не исключается, что для объектов одного вида использования будет выбран один принцип расчета и, соответственно, группировки, а для другого — второй.
6.4.2. В рамках доходного подхода стоимость объекта недвижимости может определяться:
1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты оценки оцениваются исходя из характерных для соответствующего сегмента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.
6.4.3. Реализация техник доходного подхода осуществляется путем капитализации или дисконтирования чистого операционного дохода, связанного с использованием объектов оценки. При этом не учитываются налоги, связанные с их владением, включая налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог, а также налог на прибыль организаций и налог на доходы физических лиц.
При определении чистого операционного дохода потенциальный валовый доход, определенный на основе сложившейся на дату оценки рыночной арендной платы для аналогичных объектов корректируется с учетом среднего уровня недозагрузки и операционных расходов (прежде всего, коммунальных расходов и затрат на текущий ремонт).
Определение стоимости объектов недвижимости методом прямой капитализации выполняется путем деления типичного чистого операционного дохода в год на общую ставку капитализации по объектам оценки. Общая ставка капитализации рассчитывается в соответствии с условиями рынка соотношением годового чистого операционного дохода от сдачи объектов оценки в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) за объекты оценки. В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации для приносящей доход недвижимости на основании рыночной информации применяются соответствующие показатели, указанные в приложениях N 8 и N 9 к настоящим Методическим указаниям, в случае если они не противоречат данным соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов оценки с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель расчета закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи в будущем. В случае невозможности определения ставок дисконтирования на основе достоверной информации об условиях продажи объектов оценки с действующими договорами аренды в качестве ставки дисконтирования возможно использование обычных для данного сегмента рынка ставок кредитования сделок.
Оценка стоимости недвижимости
Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.
У нас вы можете получить консультацию. На ваши вопросы ответит эксперт по недвижимости.
В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:
— рыночная стоимость;
— инвестиционная стоимость;
— ликвидационная стоимость;
— кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.
Доходный подход
Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.
Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.
Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры «Due Diligence» (дью-ди́лидженс).
Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.
При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.
1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.
2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.
Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.
Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.
Затратный подход
Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.
Сравнительный подход
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Основные методы оценки недвижимости.
Метод капитализации доходов
Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Базовая формула:
C = NOI/R_k , где:
C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед);
NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI));
R_k — Коэффициент капитализации;
Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:
R_k = R_n + N_v , где:
R_k — коэффициент капитализации;
R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке;
N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.
Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.
В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.
Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.
Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.
Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.
Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.
«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).
Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Автор: Смальцов И.Е.
Оценка недвижимости: доходный подход
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Законом г. Москвы от 11.02.1998 N 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», а также стандартами Российского общества оценщиков. Заметим, что Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т.д.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств — кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.
Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.
В соответствии с новым законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.
Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта недвижимости в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.
В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.
Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.
Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком строительной специфики, умение составлять сметы затрат на строительство, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, а также стоимость земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умение адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуются знание рынка недвижимости, аналитика достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, на площадь, местоположение, назначение и т.д.).
При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящей недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.
Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.
В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.
Рынок аренды в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаев являются основой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.
Как нам представляется, доходный подход — это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.
В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.
Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) — ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:
- условно — постоянные;
- условно — переменные (эксплуатационные);
- расходы (резерв) на замещение.
К условно — постоянным ОД относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.
К условно — переменным ОД относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно — переменные расходы — это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).
Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно.
Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).
Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков — наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:
- срок прогнозного периода (срок проекта);
- чистый операционный доход;
- прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
- возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
- ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
- рыночная стоимость объекта недвижимости.
Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 — 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3 — 5 годам.
В соответствии с принципом ожидания основой оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.
Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:
- прямое задание величины реверсии;
- прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;
- применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.
Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.
Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе цены капитальных вложений.
Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:
- номинальная безрисковая ставка;
- общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);
- коэффициент бета.
При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям — как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.
В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций, на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.
Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.
Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).
В заключение хотелось бы отметить, что в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.
Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли — продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
| Вакансии |
| Требуется осмотрщик |
тест №2 по недвижимости.решенный
1. Полезность недвижимости заключается только в ее способности приносить доход владельцу.
А) верно; б) неверно
2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования используется принцип
а) замещения; б) остаточной продуктивности; в) вклада; г) экономического разделения
3. Стоимость недвижимости при существующем использовании всегда больше, чем при варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.
А) верно; б) неверно
4. Период прибыльного использования недвижимости – это
а) физический срок жизни; б) эффективный возраст; в) экономический срок жизни; г) хронологический срок жизни
5. Период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения) – это
а) физический срок жизни; б) экономический срок жизни; в) хронологический срок жизни; г) эффективный возраст
6. Возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки – это
а) физический срок жизни; б) хронологический срок жизни; в) эффективный возраст; г) экономический срок жизни
7. Можно ли с помощью хорошего ремонта увеличить экономический срок жизни?
А) да; б) нет
8. … заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Вставить: а) хронологический срок жизни; б) экономический срок жизни; в) физический срок жизни; г) эффективный возраст
9. Можно ли увеличить физический срок жизни недвижимости?
А) да; б) нет
10. Может ли эффективный возраст быть больше хронологического возраста?
А) да; б) нет
11. Может ли эффективный возраст быть меньше хронологического возраста?
А) да; б) нет
12. Период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки называется
а) экономическим сроком жизни; б) физическим сроком жизни; в) хронологическим сроком жизни;
г) эффективным возрастом
13. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла можно не учитывать собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
А) верно; б) неверно
14. Влияет ли износ на физический срок жизни недвижимости?
А) да; б) нет
15. Зависит ли экономический срок жизни недвижимости от ее износа?
А) да; б) нет
16. Продолжительность эффективного возраста недвижимости (кроме земли) зависит от износа.
А) верно; б) неверно
17. Утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил – это износ
а) экономический; б) физический; в) функциональный
18. Физический износ всегда является устранимым.
А) верно; б) неверно
19. … физический износ – это текущий ремонт здания. Затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Вставить: а) устранимый; б) неустранимый
20. Несоответствие объекта недвижимости действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности – это износ
а) экономический; б) функциональный; в) физический
21. Если вклад в стоимость недвижимости больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается
а) неустранимым; б) устранимым
22. Установка счетчиков расхода воды, новой сантехники обошлись в 50 тыс. руб, стоимость квартиры в результате повысилась на 30 ты. Руб.
а) неустранимый физический износ составляет 50 тыс. руб.; б) неустранимый функциональный износ – 50 тыс. руб.; в) устранимый физический износ 50 тыс. руб.; г) устранимый функциональный износ 50 тыс. руб.; д) устранимый физический износ 20 тыс. руб.; е) устранимый функциональный износ 20 тыс. руб.; ж) неустранимый физический износ 20 тыс. руб.; з) неустранимый функциональный износ 20 тыс. руб.
23. Может ли неустранимый функциональный износ недвижимости вызываться избытком ее качественных характеристик?
А) да; б) нет
24. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы.
А) верно; б) неверно
25. Внешний износ устраним, если вклад в стоимость недвижимости больше затрат на его устранение.
А) верно; б) неверно
26. Неустранимый функциональный износ определяется методом связанных пар продаж.
А) верно; б) неверно
27. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж.
А) верно; б) неверно
28. Метод срока жизни может применяться для определения износа только одного вида.
А) верно; б) неверно
29. В оценочной деятельности понятия «износ» и «амортизация» тождественны.
А) верно; б) неверно
30. При использовании затратного подхода используется принцип
а) ожидания; б) замещения; в) вклада; г) полезности
31. При новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному использованию участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.
А) верно; б) неверно
32. Используется ли затратный метод для оценки недвижимости, приносящей доход?
А) да; б) нет
33. Существует всего … видов износа недвижимости.
Вставить: а) 3; б) 4; в) 5; г) 6
34. Учитывается ли при расчете ставки капитализации для земли норма возмещения капитала?
А) да; б) нет
35. При оценке коммерческой недвижимости лучше всего использовать метод сравнения продаж.
А) верно; б) неверно
36. Состояние рынка – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения
37. Для определения величины стоимости недвижимости необходимо чистый операционный доход разделить на ставку:
а) дисконтирования; б) капитализации
38. Наименьшим по значению является доход
а) действительный; б) чистый операционный;-*/ в) потенциальный
39. Расходы, необходимые для замены элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания, осуществляется из
а) амортизационного фонда; б) фонда замещения
40. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это принцип:
а) замещения; б) соответствия; в) прогрессии и регрессии; г) полезности
41. Что из ниже следующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении коэффициента капитализации:
а) безрисковая ставка; б) премия за низкую ликвидность; в) премия за риск; г) премия за управление недвижимостью
42. Операционные расходы состоят из … частей.
Вставить: а) 2; б) 3; в) 4
43. Определить способ возмещения инвестированного капитала, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции:
а) Инвуда; б) Хоскольда; в) Ринга
44. Корректируется стоимость
а) оцениваемого объекта; б) объекта-аналога
45. Потеря стоимости собственности, связанная с увеличением стоимости обслуживания, это
а) экономический износ; б) физический износ; в) функциональный износ
46. Метод техники остатка – это метод оценки:
а) зданий и сооружений; б) объекта недвижимости; в) земельного участка
47. Если объект недвижимости был продан за … для стандартного срока экспозиции период, это говорит о том, что цена объекта была занижена.
Вставить: а) больший; б) меньший
48. К прямым издержкам относятся:
а) оплата профессиональных услуг архитекторов, юристов; б) стоимость материалов, амортизационных отчислений; в) оплата лицензий
49. Являются ли физические характеристики объекта недвижимости элементами сравнения?
50. Включаются ли в операционные расходы амортизационные отчисления?
А) да; б) нет
51. Восстановительная стоимость сооружений определяется
а) кумулятивным методом; б) методом поэлементного расчета; в) методом стоимости чистых активов
52. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей дает величину
а) чистого операционного дохода; б) действительного валового дохода; в) операционных расходов;
г) расходов на замещение
53. Для оценки недвижимости, если прогнозируется поступление равновеликих доходов, используется метод
а) сравнения продаж; б) стоимости чистых активов; в) капитализации; г) дисконтированных денежных потоков
54. Время продажи – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения
55. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, являющегося аналогом, это
а) стоимость замещения; б) восстановительная стоимость; в) фактор фонда возмещения
56. Важна ли очередность внесения поправок при оценке недвижимости?
А) да; б) нет
57. По методу ликвидационной стоимости оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества.
А) верно; б) неверно
58. … доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Вставить: а) потенциальный валовой; б) действительный валовой; в) чистый операционный
59. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называются
а) условно-постоянными расходами; б) условно-переменными расходами; в) операционными расходами;
г) расходами на замещение
60. Расходы на замену санитарно-технического оборудования – это
а) условно-постоянные расходы; б) расходы на замещение; в) условно-переменные расходы
61. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:
а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции; б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;
в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;
г) норма отдачи включает только доход на инвестиции
62. Коэффициент капитализации при оценке недвижимости является функцией сложного процента «взнос на амортизацию единицы» при следующем способе:
а) Ринга; б) Инвуда; в) Хоскольда
63. Цена за единицу, приносящую доход, — это
а) единица сравнения; б) элемент сравнения
64. Отношение продажной цены к действительному валовому доходу – это
а) ставка капитализации; б) ставка дисконтирования; в) валовой рентный мультипликатор
65. Если рассчитывается стоимость замещения, то, согласно российским стандартам оценки, износ не определяется.
А) верно; б) неверно
66. На первом этапе оценки земельного участка методом капитализации рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений.
А) верно; б) неверно
67. Самый простой способ расчета стоимости замещения – это
а) метод сравнительной единицы; б) индексный способ; в) метод поэлементного расчета
68. Что из ниже следующего не являются корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж?
А) корректировка экономического коэффициента; б) процентная корректировка; в) корректировка по единицам сравнения; г) долларовая корректировка
69. Когда в методе валового рентного мультипликатора делается минусовая поправка?
А) когда сопоставимый объект превосходит по качеству оцениваемый по какому-то элементу; б) когда сопоставимый объект уступает по качеству оцениваемому по какому-либо элементу; в) никогда
70. Можно ли использовать в качестве сопоставимого объект, если установлены нетипичные отношения между продавцом и покупателем при его продаже?
71. Нормативная стоимость земельного участка рассчитывается на основе
а) физических характеристик; б) соотношения спроса и предложения; в) цен продаж аналогичных участков; г) ставок земельного налога; д) оцениваемых прав
72. Средневзвешенный коэффициент капитализации определяется по формуле:
а) К=Кзд*Дзд+Кзем*Дзем; б) К=Кзд*Дзем+Кзем*Дзд; в) К=Кзд/Дзд+Кзем/Дзем; г) К=Кзд/Дзем+Кзем/Дзд; д) К=Кзд+Кзем
73. Указать формулу определения доли износа:
а) И=ЭВ/ЭЖ; б) И=ЭЖ/ЭВ; в) И=ЭВ*ЭЖ
74. При каком методе расчета ставка капитализации является средневзвешенной?
А) методе кумулятивного построения; б) методе определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; в) методе связанных инвестиций; г) методе прямой капитализации
75. … доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ом использовании без учета всех потерь и расходов.
Вставить: а) действительный валовой; б) чистый операционный; в) потенциальный валовой
76. Расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг, называются
а) условно-постоянными; б) условно-переменными; в) расходами на замещение; г) чистым операционным доходом; д) потенциальным валовым доходом; е) действительным валовым доходом; ж) операционными
77. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек?
А) действительный валовой доход; б) платеж по обслуживанию долга; в) потенциальный валовой доход
78. Прямолинейный возврат капитала – это метод
а) Ринга; б) Инвуда; в) Хоскольда
79. Если объект недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, величина коэффициента капитализации рассчитывается методом:
а) кумулятивного построения; б) Ринга; в) связанных инвестиций; г) Хоскольда; д) Инвуда
80. Основополагающий принцип метода сравнения продаж:
а) вклада; б) замещения; в) ожидания; г) полезности
81. Являются ли элементом сравнения условия финансирования сделки?
82. При использовании метода валового рентного мультипликатора вносятся поправки на элементы сравнения.
А) верно; б) неверно
83. Если рассчитывается восстановительная стоимость, то износ не определяется.
А) верно; б) неверно
84. Оценщик имеет дело прежде всего с … ценой земли.
Вставить: а) нормативной; б) рыночной
85. Ставка капитализации для земли состоит из двух частей: ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения капитала.
А) верно; б) неверно
86. Нормативы удельной полной восстановительной стоимости используются в методе поэлементного расчета стоимости сооружений.
А) верно; б) неверно
87. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?
А) делением цены продажи на потенциальный или действительный валовой доход; б) делением чистого операционного дохода на цену продажи; в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход; г) делением действительного валового дохода на цену продажи; д) делением цены продажи на чистый валовой доход
88. Стоимость недвижимого имущества определяется делением
а) чистого операционного дохода на коэффициент капитализации; б) чистого операционного дохода на ставку дисконтирования; в) действительного валового дохода на коэффициент капитализации;
г) действительного валового дохода на ставку дисконтирования; д) потенциального валового дохода на коэффициент капитализации; е) потенциального валового дохода на ставку дисконтирования
89. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.
А) верно; б) неверно
90. При использовании метода техники остатка для земли возможна отрицательная величина чистого операционного дохода, относимого к земле.
А) верно; б) неверно
91. Что не является этапом оценки методом капитализации:
а) оценка потенциального валового дохода; б) оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта недвижимости; в) оценка изменения коэффициента деловой активности; г) расчет коэффициента капитализации; д) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости
92. Сколько методов реализуется в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости?
а) 1; б) 2; в) 3; г) 4
93. Действительный валовой доход больше потенциального валового дохода.
А) верно; б) неверно
94. Коммунальные расходы – это
а) условно-постоянные расходы; б) условно-переменные расходы; в) расходы на замещение
95. … в оценке недвижимости состоит из двух элементов: ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Вставить: а) ставка дисконтирования; б) ставка капитализации; в) валовой рентный мультипликатор
96. В случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько велика, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, используется метод
а) Инвуда; б) Хоскольда; в) Ринга
97. Из методов доходного подхода для определения стоимости недвижимости самую простую формулу использует метод
а) дисконтированных денежных потоков; б) сравнения продаж; в) капитализации; г) стоимости чистых активов
98. Необходимо ли анализировать срок экспозиции при использовании метода сравнения продаж для оценки недвижимости?
99. Является ли элементом сравнения цена за комнату?
100. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта – это
а) стоимость замещения; б) восстановительная стоимость; в) фактор фонда возмещения
101. Можно ли для определения стоимость земельного участка площадью 100 м 2 пользоваться методом разбиения земельного участка?
102. … износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки.
Вставить: а) устранимый функциональный; б) неустранимый физический; в) устранимый физический; г) неустранимый функциональный; д) устранимый внешний; е) неустранимый внешний
103. Чем большим является риск, тем … ставка капитализации.
Вставить: а) выше; б) ниже
104. Указать лишнее в следующем перечислении:
а) рынка капитала; б) сравнения продаж; в) валового рентного мультипликатора
105. Оценщик в отчете обязан указать, какая стоимость объекта имущества определена: восстановительная или замещения.
А) верно; б) неверно
106. Выбор объектов в качестве аналогов производится на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.
А) верно; б) неверно
107. Включаются ли издержки на оплату лицензий в полную стоимость строительства объекта недвижимости?
108. При использовании метода капитализации ставка капитализации рассчитывается по данным о продажах аналогичных земельных участков.
А) верно; б) неверно
109. Стоимость земли возмещается в первую очередь?
110. Может ли вклад уменьшить стоимость собственности?
111. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования используется принцип:
а) замещения; б) остаточной продуктивности; в) вклада; г) экономического разделения
112. При переулучшении недвижимости стоимость земли
а) увеличивается; б) уменьшается; в) остается неизменной
113. Существует ли в оценке недвижимости принцип «конкуренция»?
114. Используется ли затратный метод при оценке зданий, имеющих историческую ценность?
115. Используется ли затратный метод при оценке старого здания с чрезмерным физическим износом?
116. Для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше всего подходят методы
а) затратного подхода; б) доходного подхода
117. При новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному использованию участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимость.
а) верно; б) неверно
118. Наиболее точным методом определения восстановительной стоимости или стоимости замещения является метод:
а) количественного анализа; б) разбивки по компонентам; в) сравнительной единицы; г) «50х50»
119. Износ рассчитывается при использовании методов
а) рыночного подхода; б) затратного подхода; в) доходного подхода
120. Цена за единицу площади – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения; в) валовой рентный мультипликатор; г) ставка дисконтирования; д) ставка капитализации
121. В первую очередь вносится корректировка на физические характеристики объекта недвижимости.
а) верно; б) неверно
122. От коэффициента недозагрузки площадей зависят
а) постоянные операционные расходы; б) переменные операционные расходы; в) расходы на замещение
123. Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»?
а) собственная стоимость; б) стоимость для конкретного производства; в) ликвидационная стоимость;
г) рыночная стоимость
124. Стоимость недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется
а) стоимость действующего объекта недвижимости; б) инвестиционной стоимостью; в) обоснованной рыночной стоимостью; г) балансовой стоимостью
125. Если недвижимость приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для ее оценки?
А) избыточных прибылей; б) метод капитализации доходов; в) метод чистых активов; г) метод дисконтированных денежных потоков
126. Сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки:
а) рыночная стоимость; б) стоимость замещения; в) стоимость воспроизводства; г) инвестиционная стоимость
127. Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки:
а) рыночная стоимость; б) стоимость замещения; в) стоимость воспроизводства; г) инвестиционная стоимость
128. Денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналога:
а) стоимость; б) рыночная стоимость; в) инвестиционная стоимость; г) цена
129. Период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки, до даты совершения сделки с ним – это
а) срок реализации; б) срок амортизации; в) эффективный возраст; г) срок экспозиции; д) срок экономической жизни