Когда можно продать квартиру полученную по реновации

Продажа квартир в доме-участнике реновации. Порядок проведения сделки, преимущества и возможные риски

Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.

Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.

Что такое реновация

Это программа, основной целью которой выступает улучшение качества жизни людей, проживающих в городе. За счет ее действия вместо жилья в старом доме, который будут сносить, можно получить квартиру в новой многоэтажке. Часто такие дома располагаются рядом с новыми объектами социальной инфраструктуры.

Кроме улучшения жизни людей программа решает проблему домов, которые не пригодны для проживания. Это связано с тем, что каждый дом имеет свой срок службы. Он зависит от материала возведения, типа здания и того, соблюдаются ли сроки проведения капремонта. Жители домов, участвующих в программе, гарантированно получают квартиры в новых домах своего района или округа.

Основные условия попадания многоквартирного дома под реновацию — это признание его состояния неудовлетворительным и поддержка включения здания в программу не менее 2/3 его жителей.

Собственники квартир могут проголосовать за участие в программе:

• посетив МФЦ;
• приняв участие в общедомовом собрании;
• зайдя сайт «Активный гражданин».

В случае, если против того, чтобы участвовать в программе, отдадут голоса более 1/3 жителей дома, снос блокируют. Прекратить участие в программе можно до того момента, пока хотя бы один из собственников жилья в старом доме не подпишет договор на новое жилье.

Программа предполагает поэтапное расселение жителей старых домов. В Москве планируется 3 этапа, в которые расселят:

• 930 домов до 2024 года;
• 1630 домов с 2025 по 2028 год;
• 1800 домов с 2029 по 2032 год.

Есть дома, которые признаны аварийными, но они не участвуют в программе реновации. Иногда жители аварийных домов считают, что их должны расселять так, как и по программе реновации. Но в этом случае расселение проходит с учетом норм Жилищного кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации

Закон не запрещает продавать жилье в домах, предназначенных под снос. До момента переселения собственник может распоряжаться старой квартирой так, как хочет — продать ее, подарить.

Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Никто с точностью не может предугадать, что будет с рынком недвижимости через несколько лет — каким будет спрос на квартиры, сколько будет предложений о продаже жилья. Неизвестно на каком уровне будут цены на недвижимость.

Принимать решение о продаже жилья стоит с учетом следующих моментов:

• переселение жителей дома может затянуться на несколько лет. Въехать в новое жилье можно только тогда, когда новостройка будет возведена и введена в эксплуатацию;
• сложно предугадать сроки получения нового жилья даже с учетом того, что есть разработанная и утвержденная программа переселения. Специалисты считают, что собственникам квартир в домах, попавших в первый этап, выгоднее дождаться получения новой квартиры. Владельцам квартир в домах, попавших во второй и третий этапы, нужно самостоятельно определяться — стоит ли ждать получения новой квартиры или выгоднее продать жилье в старом доме;
• есть риск того, что положения программы будут пересмотрены. Например, программу решат временно приостановить;
• новое жилье может быть расположено в неудачном месте. Для части домов расселение проводится в пределах района, в котором расположен старый дом. Но жителей некоторых домов расселяют в пределах целого округа. Поэтому после переезда можно оказаться вдали от определенных объектов — школы, поликлиники или места работы.

Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома

Покупатель должен быть проинформирован о всех важных моментах, которые касаются квартиры. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Даже если покупателю устно сообщили об участии дома в программе реновации, лучше зафиксировать этот момент документально. Сведения включают в договор купли-продажи. Такие действия обезопасят стороны от взаимных претензий и предупредят ситуации, в которых покупатель захочет вернуть свои деньги и отдать квартиру назад.

Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию

Принимая решение о приобретении такой квартиры, стоит ознакомиться с положительными сторонами сделки и предусмотреть возможные риски.

Положительные моменты для покупателей

• Можно сделать выгодную инвестицию благодаря более высокой стоимости новой квартиры по сравнению с жильем в домах под снос. Взамен старой квартиры, приобретенной по приемлемой цене, после переезда и оформления права собственности покупатель получает более дорогое жилье.
• Участвуя в программе, можно получить равнозначное жилье — с таким же количеством комнат, с одинаковой или большей жилой площадью.
• Квартиры для переезда предоставляют с отделкой и с условиями, которые соответствуют стандартам. В этом существенное отличие от жилья в новостройках, которые продают застройщики. В большинстве случаев квартиру в них приобретают без отделки. Часто в жилье даже отсутствуют внутренние перегородки. Покупатель после приобретения такого объекта недвижимости должен самостоятельно возвести перегородки с учетом плана.
• Можно получить квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это предусмотрено для некоторых льготных категорий граждан, в частности, для многодетных семей. Они могут получить жилье большей площади с учетом того, что на каждого зарегистрированного жильца положено 18 квадратных метров.
• Те, кто не относится ко льготным категориям, могут доплатить за увеличение площади новой квартиры. Чтобы получить жилье с большей площадью, обращаются в Фонд реновации. Стоимость дополнительных квадратных метров определяется на основании рыночных цен, но участникам программы предоставляют скидку в 10%. При этом не обязательно для увеличения жилплощади использовать только личные средства. Это можно сделать за счет государственной помощи. Например, можно использовать материнский капитал — часть средств или полную сумму, выделенную государством.
• При необходимости для увеличения площади можно взять ипотеку. Чтобы это сделать, перед получением жилья обращаются в банк и предоставляют сведения об объекте. Но нужно учитывать, что если банк одобрит заявку, на недвижимость будет наложено обременение. Снять его можно только после того, как заемщик погасит ипотеку. До снятия обременения нельзя продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для получения другого кредита.

Риски приобретения квартиры в доме под снос

• Если сравнивать покупку квартиры в новостройке на этапе котлована с приобретением квартиры в доме под снос, в большинстве случаев купить жилье от застройщика можно дешевле.
• Расселение в новые дома могут проводить позже намеченного срока.
• До момента переселения в случае отсутствия другого жилья придется жить в старом доме. Если возникнет необходимость сделать ремонт, потраченные средства никто не компенсирует.
• Собственник может не дождаться переселения и захочет продать квартиру в старом доме. Но по закону если квартира находится в собственности меньше 5 лет, придется платить налог 13% от полученной прибыли.

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры

Для покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости можно использовать средства материнского капитала. Но если дом признан аварийным или ветхим, сотрудники ПФ РФ вправе отказать в перечислении средств. Поскольку большинство домов, участвующих в программе, признаны такими, государственную помощь не всегда получится использовать.

Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос

Для приобретения такой квартиры тяжело получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Оформить ипотеку возможно, но на практике банки часто отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что у жилья высокий процент износа. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк вправе реализовать квартиру для возврата средств. Но на практике это не всегда будет выгодно финансовой организации.

Порядок проведения сделки

1. Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.
2. Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.
3. Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.
4. Устанавливается способ передачи денег. Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.
5. Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.
6. Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.

Как сообщают о переезде

В Москве такую информацию получают с помощью писем, которыми приглашают на просмотр жилья. Кроме адреса квартиры в письме указывают ее общую и жилую площадь. Отражают количество комнат и время, в которое можно прийти на осмотр. Если нет никаких претензий, расположение и состояние объекта устраивает, оформляется согласие на переезд. Не позднее 90 дней с момента оформления согласия подписывается договор.

В новом жилье, которое предоставляют для переезда, могут быть дефекты. Претензии по дефектам можно направлять в течение 2 лет. Если их заметили до въезда в новую квартиру, составляют акт, который передают в информационный центр. Если новый собственник заметит дефекты уже после въезда, жалобу с их перечнем нужно отправить в управляющую компанию.

Продажа квартиры в доме с реновацией

Каждый человек хочет жить в комфортном жилье, которое будет для него уютным и безопасным местом. Реновация подразумевает под собой переселение и расселение людей из многоэтажек в непригодном для жилья месте. Программа подразумевает за собой улучшение жилищных условий граждан из старых домов, индустриальных построек. Входят в программу пятиэтажные дома, являющиеся первоначальным жильем периода индустриального строительства, а также некоторые девятиэтажки. Дома в хорошем состоянии в список программы не входят.

Можно ли продавать квартиру под реновацией?

Законодательство Российской Федерации (Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ) не вносит запрет на продажу квартир под реновацией. Если вы решили продать квартиру, которая находится в доме, попадающим под программу реновации, то можете быть уверены, что ваши действия будут законны и правомерны.

Собственники и жильцы дома сохраняют за собой право распоряжения имуществом по своему усмотрению до начала переселения.

Актуальность вопроса обусловлена улучшением материальной ситуации, потому что жилье, которое получит покупатель, приобретая недвижимость в доме под реновацию, получит более дорогое жилье в будущем. После переселения, собственник квартиры получает новую квартиру, равнозначную по общей площади и с законченным ремонтом. После заселения в новую квартиру, её можно использовать для комфортного проживания.

Стоит ли продавать квартиру под реновацию?

Реновация в любом случае предполагает замену старого жилья на более комфортную и просторную квартиру в новом доме. Такие дома находятся в районах с богатой инфраструктурой. Общая площадь квартиры не будет меньше старой, в квартире останется количество комнат, в соответствии с планировкой в старом доме, но чаще всего новое жилье будет просторнее и с усовершенствованной отделкой.

Если вы решили продать недвижимость в старом доме, то нужно взвесить все «за» и «против», прежде чем приступать к поиску покупателя. А покупателя для реализации такой сделки найти нетрудно.

Во-первых, помните о том, что если вы хотите жилье с количеством комнат, больше предыдущего, то можно написать заявление и внести оплату за разницу. Во-вторых, квартиры из данной категории покупают с целью переезда в новостройку.

Вы можете долго ждать момента, чтобы переехать в новый дом. Расселение граждан происходит этапами. Если вы попадаете во вторую, или третью волну, а ваши цели и материальное положение требует оперативных действий, то квартиру стоит продавать. Так как расселение в новостройку останется перспективой, требующей длительного ожидания (около 5 лет). При попадании в первый этап расселения, имеет смысл ожидать получения нового жилья, которое можно продать по более высокой цене.

В любом случае реализация сделки купли-продажи требует времени, мониторинга рынка вторичного жилья и сбора необходимой документации. Чаще всего, на спрос квартир влияет именно выгодный обмен. Например, если у вас давно не проводился косметический ремонт, поврежденные коммуникации, пеший подъем на высокий этаж, то все равно можно продать квартиру по обычной цене, так как основная цель покупателя – получение новой квартиры в будущем.

Стоит отметить, что недвижимость средней площади (однокомнатная, или двухкомнатная квартира), которая находится в первом этапе по программе реновации, будет, стоить дороже, так как покупатель придет к своей цели быстрее, чем во вторую, или третью волну.

В какой именно срок старый дом будет снесен, вам не сообщит агентство недвижимости, или посредник. Такой информацией обладают только управляющие муниципальные органы.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры в доме под реновацию?

В соответствии с законодательством, если вы продаете недвижимость, которая находится у вас в собственности, то накладывается обязательство выплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) размером 13% в казну государства.

1. — если вы являетесь собственником квартиры менее трех лет, то для вас могут быть использованы некоторые изменения налогового бремени (выплата налога из затрат, которые были вложены в приобретения жилья);
2. — если квартира является собственностью продавца более пяти лет, то вы можете не выплачивать налог;

Как продать квартиру в доме под реновацию

Реализация сделки купли-продажи квартиры в доме под реновацию не является процессом особо отличительным от привычной продажи квартиры. Главное отличие состоит в более быстрой реализации сделки.

Что стоит рассказать покупателю?

Для того чтобы завлечь покупателя, вы можете предоставить ему информацию о некоторых преимуществах покупки недвижимости в доме, который попадает под программу.

1. Чтобы узнать сроки этапов расселения, обратитесь к приказу «Об этапах реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве»;
2. Для участников программы предлагается услуга «Помощь при переезде». При расселении ей можно воспользоваться на бесплатной основе;
3. Наличие долгов за коммунальные услуги не является поводом для отказа в расселении, однако, получение нового жилья не предполагает снятие задолженности;
4. Жилые дома, участвующие в программе, освобождены от взноса за капитальный ремонт;
5. При желании увеличить квадратные метры в новой квартире, за них можно внести оплату за счет собственных средств, в ипотеку, за счет средств материнского капитала, жилищного сертификата;

Чтобы продать квартиру в доме под реновацию, необходимо:

1. Найти покупателя квартиры;
2. Сбор и оформление необходимой документации;
3. Показ жилья;
4. Составление и подпись договора;
5. Оформление права собственности;

Важно! Обязательно сообщите покупателю, что дом является участником программы реновации, и в будущем будет снесен. Представьте покупателю свидетельствующие документы из управляющего органа и задокументируйте этот факт в договоре между вами и покупателем.

1. Право собственности, обременения жилья, которые действовали в старой квартире, переходят в новое жилье;
2. При наличии у покупателя ипотечного кредита, продажа квартиры невозможна;
3. Длительность владения старым имуществом учитывается при продаже новой недвижимости.

Когда можно продать квартиру полученную по реновации

4 февраля 2024 Регистрация Войти
6 февраля 2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

12 февраля 2024

Программа разработана совместно с АО »СБЕР А». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Налоги и налогообложение В 2021 году куплена квартира в доме, подлежащем сносу. В 2022 году по договору мены государством в порядке реновации была представлена равнозначная квартира. Цена в договоре мены не указана. Новая квартира оценена оценочной компанией (рыночная стоимость составила 18 млн руб.). Новая квартира сразу продана. Можно ли заявить в качестве фактически произведённых и документально подтверждённых расходов оценочную стоимость новой квартиры — 18 млн руб.? Какой налог нужно уплатить с продажи квартиры, полученной по программе реновации?

В 2021 году куплена квартира в доме, подлежащем сносу. В 2022 году по договору мены государством в порядке реновации была представлена равнозначная квартира. Цена в договоре мены не указана. Новая квартира оценена оценочной компанией (рыночная стоимость составила 18 млн руб.). Новая квартира сразу продана. Можно ли заявить в качестве фактически произведённых и документально подтверждённых расходов оценочную стоимость новой квартиры — 18 млн руб.? Какой налог нужно уплатить с продажи квартиры, полученной по программе реновации?

9 марта 2023

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Доход от продажи квартиры, полученной по реновации, в данном случае облагается НДФЛ.

НДФЛ следует уплатить с суммы превышения продажной стоимости квартиры ее рыночной стоимости.

Обоснование позиции:

Доходы от продажи квартиры, а также долей в ней освобождаются от налогообложения НДФЛ, если она находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения и более (п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В случае продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее установленного НК РФ срока владения, доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке.

Минимальный срок владения составляет в общем случае пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Трехлетний минимальный срок владения установлен для определенных случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В рассматриваемом случае первоначальная квартира была приобретена в 2021 году, а полученная по реновации реализована в 2022 году.

Даже с учетом специальных положений, предусмотренных абзацем 2, 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ для программы реновации жилищного фонда в городе Москве, срок владения квартирой в рассматриваемом случае не позволяет применить освобождение от налогообложения дохода от ее реализации по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом к доходам от продажи квартиры, полученной по программе реновации, не применяется также и освобождение, установленное п. 41.1 ст. 217 НК РФ.

Таким образом, доход от продажи квартиры в данном случае облагается НДФЛ на общих основаниях.

В соответствии с подп. 1 п. 1 и подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В письме Минфина России от 03.06.2014 N 03-04-05/26663 говорится, что при последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо при ее отсутствии рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

В свою очередь, в письмах Минфина России от 14.02.2017 N 03-04-05/7980, от 05.03.2015 N 03-04-05/11808 уточняется, что рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая изложенное, полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогоплательщик при продаже квартиры вправе уменьшить доход от ее продажи на рыночную стоимость квартиры, установленную оценочной компанией, осуществляющей свою деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае если продажная цена квартиры будет равна или меньше рыночной стоимости квартиры, то обязанность по уплате налога у физического лица не возникнет. Обязанность по уплате НДФЛ возникнет только с суммы превышения продажной стоимости квартиры над ее рыночной стоимостью.

По общему праву имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

14 февраля 2023 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Москва: квартира получена по реновации – нужно ли платить налог при ее продаже

Для граждан – налоговых резидентов РФ освобождение доходов от продажи недвижимости от обложения НДФЛ зависит от того, когда она была приобретена и сколько лет была в собственности. Так, по общему правилу, не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи следующих объектов:

• приобретенных до 01.01.2016 – по истечении трехлетнего срока владения недвижимостью;
• приобретенных после 01.01.2016, если владели этим имуществом не менее установленного минимального срока.

Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным начиная с 01.01.2016, составляет три года, если право собственности на этот объект получено:

– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

– в результате приватизации;

– в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья.

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. 4, подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

В Письме от 01.09.2021 N 03-04-05/70636 Минфин напомнил об особенностях исчисления НДФЛ для случаев продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения или доли (долей) в нем (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 352-ФЗ). При этом действуют общие условия исчисления минимального срока (указаны выше). Например, если освобожденная квартира была получена в результате приватизации, то, чтобы продать квартиру, полученную по реновации, без налога, общий срок владения освобожденной и новой квартирой должен составлять минимум три года.