Проверка недвижимости перед покупкой: Как проверить продавца недвижимости на предмет банкротства?
Дополнительным риском при покупке недвижимости может служить неплатежеспособность продавца, а именно его банкротство. Поэтому, прежде чем принять окончательное решение о столь ответственной покупке, стоит дополнительно проверить продавца на наличие исполнительных производств. Что должно насторожить при покупке недвижимости: низкая стоимость квартиры, нахождение в собственности продавца непродолжительное время, прошлая сделка являлась сделкой дарения либо сделкой купки-продажи с родственниками. Провести проверку платежеспособности продавца можно на следующих ресурсах: 1. Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств 
2. Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства 
3. Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства 
4. Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (в данном случае, необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации). Посмотреть полный перечень параметров, необходимых для проверки недвижимости при покупке, Вы можете в разделе «Методика выполнения юридической проверки недвижимости». Другие материалы из раздела «Юридическая консультация»
Проверка продавца перед покупкой квартиры: банкротство, долги и доверенность
При самостоятельной покупке недвижимости на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с различными проблемами, одна из которых — недобросовестные или недееспособные продавцы. Наиболее простой и быстрый способ проверить любое физическое лицо — специальный сервис, разработанный Цифровой платформой СберКорус. Он позволяет пользователю в режиме онлайн получить все необходимые сведения о продавце квартиры: действительность паспорта, отсутствие правонарушений, долгов, штрафов, статуса банкротства и пр. Самостоятельная проверка продавца квартиры занимает немало времени и требует от покупателя компетенции в этом вопросе. В статье мы рассмотрим каждый этап такой проверки, которую необходимо проводить в обязательном порядке перед заключением договора купли-продажи.
ШАГ 1. Действительность документа, удостоверяющего личность
Проверьте паспорта собственников квартиры или их официальных представителей — они могут числиться утерянными или требующими замены. Российские документы можно пробить по списку недействительных паспортов, который ежедневно обновляет миграционное управление МВД России. При этом юристы считают, что сделка по недействительному паспорту не может считаться ничтожной и утратить силу, т. к. стороны договора соглашаются с условиями сделки на добровольной основе. Единственный риск в такой ситуации — Росреестр может приостанавливать госрегистрацию сделок, заключенных по недействительным паспортам.
ШАГ 2. Банкротство
Для проверки информации о физлицах и компаниях, признанных банкротами или находящихся в процессе банкротства, следует воспользоваться специальным российским реестром (ЕФРСБ). Если собственник недвижимости числится банкротом, то любая заключенная с ним сделка может быть оспорена в дальнейшем третьими лицами. Если в ходе судебного разбирательства сделка будет признана недействительной, то у покупателя отберут его квартиру, а уплаченные за нее деньги будет очень сложно вернуть. Фактически, такой покупатель становится в очередь на получение денег от банкрота вместе с другими его кредиторами и заемщиками.
ШАГ 3. Отсутствие исполнительных производств
Большая долговая нагрузка может привести физлицо к банкротству. Поэтому следует проверять все открытые исполнительные производства на продавца квартиры с помощью сайта Федеральной службы судебных приставов. Если будут найдены небольшие долги (например, штрафы за нарушение ПДД), то будет достаточно попросить продавца погасить эти задолженности до заключения договора. Но если суммы долгов крупные, исков много, а продавец сообщает о неготовности закрыть все исполнительные производства до заключения договора — стоит отложить сделку и обратиться за помощью к юристам.
ШАГ 4. Отсутствие судебных производств
Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.
ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел
Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком — оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.
ШАГ 6. Кредитная история
Исполнительное производство, банкротство и судебные дела зачастую появляются из-за проблем с кредиторской задолженностью физлица. С момента образования кредитных просрочек до начала судебных разбирательств проходит немало времени. Сам покупатель не имеет права на получение сведений о кредитной истории продавца в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Продавец должен самостоятельно запросить эти сведения из Центрального каталога на портале «Госуслуги» и предоставить покупателю соответствующий отчет до заключения договора.
ШАГ 7. Дееспособность
По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.
ШАГ 8. Семейное положение и дети
Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.
ШАГ 9. Доверенность
В случае, если личное присутствие продавца в момент заключении договора невозможно и он передал эти правовые функции другому лицу — у него в наличии должна быть доверенность. Покупатель должен самостоятельно проверить ее на действительность. Такой функционал доступен на сайте Федеральной нотариальной палаты, в нем можно найти сведения об аннулировании доверенности или выявить несоответствия. Следует обратить внимание на срок действия доверенности и установленные права доверенного лица (на осуществление сделки и ее госрегистрацию, а также на проставление своих подписей на документах). Также в доверенности отдельным пунктом должен быть указан способ передачи денежных средств. Если этот момент не прописан — следует производить оплату исключительно на счет самого продавца.
ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА НА БАНКРОТСТВО
ПРОВЕРКА ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ
НА БАНКРОТСТВО И ДОЛГИ
Здесь можно проверить Продавца квартиры на предмет его возможного банкротства, а также на наличие долгов по исполнительным производствам.
Сведения предоставляются из официальных источников – онлайн-сервисов в составе федеральных баз данных.
ЗАЧЕМ ПРОВЕРЯТЬ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ
НА БАНКРОТСТВО И ДОЛГИ?
Согласно закону, сделка с недвижимостью может быть оспорена в суде по требованиям кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована (или будет инициирована в течение от одного года до трех лет после сделки) процедура банкротства. Такая сделка может быть признана недействительной, и тогда квартира возвращается в конкурсную массу для реализации с торгов, а Покупатель становится в общую очередь кредиторов Продавца.
Информацию о банкротстве гражданина или о его текущих и возможных долгах, которые могут привести его к банкротству, можно узнать из нескольких официальных баз данных (см. ниже).
Если квартира является общим имуществом супругов, то информацию о долгах необходимо проверить и в отношении супруга продавца.
ЗАКОН О БАНКРОТСТВЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Банкротство физических лиц стало возможным в РФ с 2015 года, когда были внесены соответствующие поправки в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», который регулирует также вопросы несостоятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Этот закон с одной стороны, дал возможность физлицам снимать с себя долговые обязательства, а с другой стороны – добавил проблем Покупателям жилья у таких Продавцов. Теперь при покупке квартиры приходится собирать и проверять сведения о долгах собственников, чтобы не лишиться потом квартиры по требованию их кредиторов.
Федеральный реестр сведений о банкротстве
Единая база данных всех лиц в России, в отношении которых инициированы или уже завершены процедуры банкротства (включая юрлица и ИП).
В поисковой строке выбираем «Поиск по должникам» и вводим ФИО (можно только фамилию или фамилию и имя) владельца квартиры (продавца). Чуть ниже указываем регион и статус дела (все / в производстве / завершено). Жмем «поиск» и получаем подборку дел о банкротстве.
Важно! Сведения представлены на двух вкладках – «Юридические лица» (включая ИП) и «Физические лица». Не забываем проверять и там, и там.
Банк данных исполнительных производств ФССП
Дополнительную проверку на наличие задолженности Продавца по исполнительным документам можно провести через официальный сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Выбираем город, вводим ФИО и год рождения искомого персонажа.
На выходе получаем номер и дату исполнительного производства по должнику, название суда, вынесшего решение о взыскании, вид задолженности и т.д.
Федеральный портал ГАС «ПРАВОСУДИЕ»
Здесь собраны решения всех существующих в России судебных инстанций.
Для поиска судебных актов по конкретному человеку, выбираем «Федеральные суды общей юрисдикции» / Поиск по делам и судебным актам.
Далее указываем ФИО участника (кого ищем).
Поиск по базе происходит не быстро, т.к. количество дел и актов огромно. Для более точного и быстрого поиска желательно указывать в запросе дополнительную информацию, например, регион, где рассматривалось дело (по месту регистрации Продавца и месту нахождения квартиры), временной период, вид судопроизводства (уголовные /гражданские /административные дела) и т.п.
На выходе получаем информацию о принятых судебных актах и о делах, находящихся на рассмотрении в судах общей юрисдикции в отношении конкретного гражданина. По ним можно узнать, например, о том, какие долги есть или вскоре могут появиться по решению суда у данного гражданина.
Картотека арбитражных дел
В картотеке собрана база данных по всем делам арбитражных судов РФ. Поиск можно вести по ФИО участника дела и его ИНН, с фильтрами по датам и регионам. Дела, связанные с банкротствами граждан и юрлиц (включая ИП) – см. в разделе «Банкротные».
Для помощи поиска по картотеке, там есть «Руководство по использованию».
В отличие от данных Федерального реестра сведений о банкротстве (см. выше), где публикуются сведения об уже возбужденных процедурах банкротства, в картотеке показаны арбитражные дела на текущий момент, которые могут привести к решению суда о банкротстве.
Судебные и нормативные акты РФ
Это крупнейший (неофициальный!) интегратор судебных решений всех судов РФ (арбитражных, районных, мировых и т.д.). Сбор информации ведется с официальных сайтов судов, все судебные акты включаются в банк данных в том виде, как они размещены в первоисточнике, без редактирований, сокращений или изменений.
При поиске по ФИО участника судебного спора, фамилию нужно вводить в поле «Текст документа». Там же следует выбрать раздел для поиска (суды общей юрисдикции, суды арбитражные, Верховный суд и т.д.)
Поиск довольно быстрый, но (по опыту использования) не все судебные решения там удается найти. Ресурс годится как дополнение к основным (официальным) базам данных (см. выше).
В ПОМОЩЬ ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРЫ
Услуги, справки, консультации и бесплатные базы данных
для проверки квартиры и продавца, новостройки и застройщика
ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ
ВЫПИСКИ ИЗ ЕГРН
онлайн заказ
Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, о переходе прав собственности на квартиру, и др.
ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка
ЮРИДИЧЕСКИЙ КАБИНЕТ
правовая поддержка
Консультации специализированных юристов по недвижимости. Проверка «юридической чистоты» квартиры и полномочий продавца. Полное сопровождение сделки «под ключ».
ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)
ЗАЩИТА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ
(Москва и область)
Защита прав участников долевого строительства по 214-ФЗ. Ведение судебных дел в спорах с застройщиками.
ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья
ВОЗВРАТ 13%-НДФЛ
за покупку жилья
Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ
(Москва и СПб)
Помощь профессиональных строителей в приемке новой квартиры у застройщика, контроль качества строительства.
ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
ДОКУМЕНТЫ БТИ
(Москва и область)
Заказ Технического паспорта на квартиру или Поэтажного плана с Экспликацией.
ВСЕ СЕРВИСЫ
КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).
Официальный информационный
партнер ресурса —
Правовая система «ГАРАНТ»
Содержание ресурса не является призывом к действию
и носит информационно-справочный характер.
При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.
Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка
Copyright © 2014 — 2024 Все права защищены
Как избежать проблем при покупке квартиры?
Приобрели квартиру у родственника или незнакомого продавца с долгами – остались без крова и денег. Взяли жилье, которое продавцу досталось от государства, – получили еще и сожителей. Не убедились в выселении всех жильцов до заключения сделки – добро пожаловать в суд. Эксперты рассказали, как покупателю не столкнуться с подобными проблемами
Покупка квартиры у родственников
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:
На первый взгляд, купить квартиру у родственников безопаснее и выгоднее: не обманут, да еще и скидку сделают. Но даже в таком случае есть риск остаться без жилья и денег. Если родственник-продавец окажется банкротом, то сделку купли-продажи могут признать недействительной, и квартиру покупатель должен будет вернуть.
Родственник будет признан банкротом, если стал неплатежеспособным и не может отвечать по долгам. В ходе банкротства устанавливается имущество, за счет которого может быть погашена задолженность. Также проверяется, какие сделки по распоряжению имуществом совершены в течение 3 лет, предшествующих банкротству.
На сделку купли-продажи недвижимости, где покупатель и продавец – родственники, обратят особое внимание. На покупателя посмотрят как на заинтересованное лицо, через которое родственник-должник вывел свое имущество, чтобы его не продали для расплаты по долгам. Закон презюмирует, что покупатель знает или должен знать о долгах родственника либо о том, что сделка осуществляется в ущерб интересам кредиторов (т.е. тех, кому должен родственник-банкрот).
Список заинтересованных лиц широк: супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве). Допустим, о финансовом положении жены своего брата вы можете ничего не знать, но по умолчанию будете считаться заинтересованным по отношению к ней лицом. После покупки у нее квартиры в случае ее банкротства вы рискуете потерять и жилье, и деньги.
Если суд установит, что покупатель квартиры является заинтересованным лицом по отношению к продавцу-банкроту, сделка купли-продажи будет признана недействительной. Покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцу. При этом деньги покупателю не возвращаются, поскольку считается, что они не передавались и сделка фактически не осуществлялась.
Например, А. продал долю в квартире своему брату. Договор купли-продажи удостоверил нотариус. Спустя два года после сделки А. признали банкротом из-за долга по кредиту. В ходе банкротства был назначен финансовый управляющий, который подал заявление о признании сделки по купле-продажи доли недействительной. Он настаивал: брат знал о долгах А. и понимал, что сделка проводится для того, чтобы банк не обратил на долю в квартире взыскание для возврата долга. Суд признал сделку купли-продажи недействительной. На брата А. возложили обязанность передать долю обратно. И это случилось, хотя доля в квартире была продана по рыночной стоимости, факт передачи денежных средств не оспаривался, и не были установлены обстоятельства, подтверждавшие осведомленность брата о долгах должника (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 19 августа 2022 г. по делу № А40-83446/2020).
Еще пример: Б. заключила договор купли-продажи квартиры со своей матерью, а через два года стала банкротом. Суд признал сделку недействительной. Он указал, что мать – заинтересованное лицо, она не могла не знать о долгах дочери и ее неплатежеспособности. Более того, мать обязали доказать, что у нее были средства на покупку квартиры. Она предоставила договор займа денежных средств с другим гражданином, но суд усомнился в том, что женщина реально получила эти деньги. Обычно суды критически относятся к договорам займа с физическими лицами (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30 ноября 2022 г. по делу № А40-244303/2019).
Что предпринять при покупке квартиры у родственника?
1. Узнайте, есть ли у продавца кредиты.
Для этого можно попросить предоставить информацию о счетах в кредитных организациях. Если кредит у продавца есть, следует запросить информацию о задолженности: регулярно ли вносятся платежи, не допускаются ли просрочки. Дополнительно стоит проверить на сайте ФССП России, нет ли у продавца возбужденных исполнительных производств.
Суд не признает сделку между родственниками недействительной, если на дату ее совершения просрочек по кредиту у продавца не было (Определение Арбитражного суда Московской области от 30 января 2023 г. по делу № А41-95364/2021).
2. Включите в договор заверение об обстоятельствах.
Можно внести в договор купли-продажи недвижимости пункт с гарантией продавца об отсутствии у него признаков несостоятельности (банкротства) и о совершении сделки без намерения причинить имущественный вред иным лицам. Данный пункт не обезопасит покупателя на 100%, но будет дополнительным плюсом в случае доказывания должной осмотрительности при заключении договора.
3. Зафиксируйте факт передачи денег продавцу.
В случае перевода денежных средств на банковский счет необходимо указать в назначении платежа, по какому договору осуществляется платеж. Если продавец получает наличные, нужно составить акт приема-передачи денежных средств. Однако имейте в виду, что к расписке суд может отнестись критически с учетом родства между сторонами.
Суд признает сделку недействительной, если покупатель и продавец не представят доказательства, подтверждающие передачу и получение денежных средств по договору купли-продажи (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 29 декабря 2022 г. по делу № А40-59624/2021).
4. Подтвердите материальное положение.
На покупателе лежит обязанность подтвердить, что у него были деньги на квартиру. Если доказательства не предоставить, суд признает сделку недействительной (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 5 апреля 2022 г. по делу № А40-73034/2020).
Еще раз отмечу, что к договорам займа между физическими лицами суды относятся критически. Идеальные варианты: справка о доходах по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ; свидетельство о праве на наследство, подтверждающее получение денег; договор купли-продажи и доказательства о расчетах по сделке в случае продажи имущества для покупки квартиры; кредитный договор или договор ипотеки; банковская выписка о состоянии счета на дату сделки и проч. (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2023 г. по делу № А40-179592/2020).
5. Выпишите из квартиры бывшего собственника.
Продавец должен быть выписан из квартиры. Суд признает сделку недействительной, если бывший собственник останется зарегистрирован в жилом помещении. Он решит, что продавец на самом деле не желает отчуждать имущество, а хочет продолжить им пользоваться (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 12 декабря 2022 г. по делу № А40-55635/2020).
6. Не занижайте стоимость квартиры.
Не просите родственника сделать скидку на жилье, иначе сделка может быть признана недействительной. Суды критически относятся к сделкам купли-продажи квартиры, если ее стоимость отличается от рыночной более чем на 15–20%.
Оцените стоимость квартиры, например через сервис «ДомКлик» (центр недвижимости от Сбербанка). Тогда признать факт занижения стоимости имущества будет сложнее ввиду отсутствия оснований не доверять такой оценке (Определение Арбитражного суда г. Москвы от 3 ноября 2022 г. по делу № А40-55154/2021).
Покупка квартиры у должника
Адвокат АБ «Линия Права» Любовь Махлай:
Одна из серьезных проблем купли-продажи жилья – банкротство продавца. Если на момент покупки квартиры в отношении продавца уже начато дело о банкротстве или он обанкротился в течение 3 лет после совершения сделки, то есть риск, что ее признают недействительной (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 10, 168 ГК РФ). Причем оспорить могут и цепочку сделок – когда обанкротился не продавец, а кто-то из предыдущих собственников квартиры.
Суд может посчитать, что продавец-должник так избавлялся от активов, чтобы причинить вред кредиторам. То есть решил продать квартиру, чтобы не расплачиваться по долгам за счет своего имущества. Об этом могут свидетельствовать продажа квартиры по заниженной цене, со значительной отсрочкой в оплате или на иных условиях, которые не соответствуют рыночным. Суды также обращают внимание на то, позволяло ли финансовое состояние покупателя приобрети квартиру, откуда он взял на нее деньги и действительно ли они переведены.
Если сделку признают недействительной, у покупателя заберут квартиру и продадут для погашения долгов продавца. А вот деньги покупателю либо вообще не вернут, либо вернут не сразу и далеко не всю сумму. Ему нужно будет «встать в очередь» в реестр требований кредиторов продавца и ждать расчетов. Срок возврата и размер возмещения будут зависеть от того, сколько у должника активов и каков его долг. По данным Федресурса, удовлетворяется лишь около 7% требований тех, кому должен банкрот.
Если суд посчитает покупателя недобросовестным, то вынесет его требования «за реестр», т.е. удовлетворяться они будут после расчетов со всеми кредиторами, включенными в реестр. На практике требования «за реестром» никогда не удовлетворяются.
Поэтому если у продавца много долгов или, хуже того, в отношении него уже возбуждено дело о банкротстве, то от сделки купли-продажи недвижимости лучше отказаться. Не в счет ситуации, когда жилье банкрота продается с торгов в рамках специальной законной процедуры.
Конечно, при оспаривании сделок купли-продажи недвижимости их не всегда признают недействительными. Например, в одном деле покупатель и продавец смогли сохранить сделку, доказав, что она была настоящей. Покупатель представил доказательства того, что у него были деньги на приобретение недвижимости, которые он и передал продавцу. Также стороны подтвердили, что стоимость имущества не занижали. В итоге суд посчитал, что продавец и покупатель действовали добросовестно, и не признал сделку недействительной (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2022 г. по делу № А41-77754/2019).
Что предпринять, чтобы не купить жилье у банкрота?
1. Закажите выписки из ЕГРН об объекте недвижимости и о переходе прав на него.
Проверьте, как часто продавалось жилье за последние 3 года. Неоднократные продажи должны насторожить.
2. Определите, соответствует ли цена продажи жилья его рыночной стоимости.
Желательно заказать отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. Сравните цену продажи с кадастровой стоимостью жилья, которая указана в выписке об объекте недвижимости. По общему правилу рыночная стоимость не должна быть ниже кадастровой. Сравните цены на схожее жилье в сервисах вроде «Циан», «Авито» и т.п. Если цена продажи существенно отличается в меньшую сторону (на 25–30% и более), то лучше отказаться от покупки такой квартиры.
Если снижение цены на жилье связано с его недостатками (например, квартира после пожара), перечислите в договоре купли-продажи эти дефекты и укажите, что цена сформирована с их учетом. Дополнительно можно зафиксировать недостатки жилья с помощью фотосъемки. Но важно, чтобы по фотографиям можно было определить дату и место съемки.
3. Проверьте наличие долгов у продавца и предыдущих собственников жилья как минимум за последние 3 года.
Судебные дела в отношении продавца можно посмотреть в картотеке арбитражных дел. У судов общей юрисдикции нет общей базы, поэтому смотрите картотеки мирового судьи, районного суда и суда субъекта по адресу регистрации продавца. По судебным делам вы сможете понять, судится ли кто-то с продавцом из-за его долгов. Например, банк может подать иск и требовать погашения задолженности по кредиту.
Также проверьте на сайте ФССП, не ведутся ли исполнительные производства в отношении продавца. А сведения о его банкротстве можно найти на Федресурсе, сайте «Коммерсанта» и в картотеке арбитражных дел.
Как обезопасить себя при покупке «подозрительного» жилья?
1. Не отдавайте продавцу деньги наличными под расписку.
Перечисляйте денежные средства на банковский счет, используйте банковскую ячейку или расчеты по аккредитиву.
2. Сохраните документы, подтверждающие, что у вас были средства на квартиру.
Если для покупки жилья вы берете деньги в долг не у финансовой организации, обязательно составьте договор займа и сохраните его. При этом получать наличные под расписку нежелательно. Лучше использовать способы, которые позволят подтвердить, что деньги действительно передавались.
Важно брать деньги у лица, финансовые возможности которого позволяют предоставить нужную сумму. Если вы взяли в долг 20 млн у человека с ежемесячным доходом в 10 тыс. руб., у суда возникнут вопросы.
Покупка приватизированного жилья
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова:
Для начала разберемся, что значит «покупка приватизированного жилья». Это приобретение на вторичном рынке квартиры, которую продавец получил в собственность бесплатно от государства или муниципалитета. Право приватизировать жилое помещение есть у всех, кто зарегистрирован в нем на момент начала процедуры приватизации. Поэтому если человек зарегистрирован в квартире, то он либо участвует в приватизации, либо письменно отказывается от этого.
Если гражданин отказывается от участия в приватизации, он теряет возможность получить такое жилье в собственность. При этом право проживать в приватизированной квартире за «отказником» сохраняется бессрочно. Это и есть один из рисков покупки квартиры, которая была приватизирована: может случиться так, что покупатель приобретет жилье, в котором останутся проживать другие граждане.
В случае смены собственника приватизированной квартиры вопрос о сохранении права пользования ею решает суд с учетом обстоятельств дела. Причем обязательно учитывается дата приватизации, что позволяет определить два важных момента. Первое – какая редакция Закона о приватизации действовала при приватизации квартиры. Например, в 1991 г. правом на приватизацию жилого помещения обладали только совершеннолетние граждане, а с 1994-го такое право появилось и у несовершеннолетних. Второе – сколько человек имели право на приватизацию жилья.
Например, в марте 2021 г. по договору купли-продажи В. приобрел жилье, в котором были зарегистрированы и проживали Г. и Д. Они не являлись членами семьи В. и отказывались выселяться из квартиры. Поэтому В. обратился в суд с требованием прекратить право пользования жилым помещением Г. и Д.
В ходе судебного разбирательства стало известно, что ранее квартира была предоставлена семье из трех человек. В 2013 г. она была приватизирована, при этом Г. и Д. отказались от приватизации в пользу Е. (продавца). Г. и Д. считали, что имеют право бессрочного пользования квартирой, несмотря на смену ее собственника. Они подали встречный иск о признании за ними права постоянного бессрочного пользования жилым помещением. Указали, что проживали в квартире с момента ее предоставления бывшему собственнику.
Суд отказал новому собственнику квартиры в удовлетворении требований и встал на сторону Г. и Д., сославшись на положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Он исходил из того, что право пользования жилым помещением Г. и Д. носит бессрочный характер, поэтому должно учитываться при переходе права собственности на это помещение от бывшего собственника Е. к новому собственнику В. Также суд учел, что В. на момент заключения договора купли-продажи знал о зарегистрированных жильцах. Таким образом, Г. и Д. сохранили право проживания в квартире, несмотря на смену собственника (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу № 88-8151/2022).
В данном деле имело значение то, что Г. и Д. проживали в квартире после ее продажи. Поэтому важно помнить: если покупателю удастся доказать обратное, шанс на сохранение права проживания в квартире за прежними жильцами будет минимальным.
Что предпринять для минимизации рисков при покупке приватизированного жилья?
1. Запросите правоустанавливающие документы на квартиру.
Чтобы узнать, относится ли жилье к приватизированному, необходимо запросить у продавца документ, на основании которого он получил квартиру в собственность. Таким документом может быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации.
2. Попросите у продавца справку об участии или неучастии в приватизации.
Если будет обнаружено, что зарегистрированные в квартире жильцы не участвовали в приватизации, ее могут признать недействительной. А это повлияет и на сделку купли-продажи. Жильцы должны либо принять участие в приватизации, либо отказаться от нее. И не забывайте, что даже при отказе от приватизации право проживать в квартире за жильцами сохраняется.
3. Узнайте о количестве проживающих в квартире.
Необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги, которая содержит информацию о всех зарегистрированных в жилом помещении лицах. Так вы поймете, сколько человек проживали в квартире на момент приватизации и могли в ней участвовать.
С 2018 г. домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Например, в Москве такую выписку можно получить через МФЦ. Также можно запросить единый жилищный документ (ЕЖД) – он доступен в некоторых регионах, в том числе в Москве.
4. Убедитесь в снятии с регистрационного учета всех жильцов.
Если решились на покупку приватизированного жилья, выходите на сделку только после того, как все жильцы сняты с регистрационного учета и добровольно выехали из квартиры.
Покупка квартиры, в которой зарегистрированы другие граждане
Старший юрист юридической группы «Плотников и партнеры» Михаил Новоселов:
Распространенная проблема – приобретение квартиры, в которой зарегистрированы продавец, члены его семьи и иные лица. Если после заключения договора купли-продажи они откажутся выписаться добровольно, то покупателя ждет судебное разбирательство – спор по поводу выселения из квартиры.
В судебной практике огромное количество идентичных споров: покупатель приобрел жилье, в котором прописаны другие граждане. Продавец по договору купли-продажи обязался обеспечить снятие их с регистрационного учета, но не сделал это. Если продавец бездействует, а жильцы отказываются сняться с регистрации, у покупателя один выход – выселять их через суд. Впрочем, проблем обычно не возникает – суды таких жильцов выселяют (апелляционные определения Московского городского суда от 30 июня 2022 г. по делу № 33-24035/2022, от 22 июня 2022 г. по делу № 33-22996/2022, от 26 января 2022 г. по делу № 33-3504/2022).
Что предпринять, чтобы не пришлось бороться за выселение посторонних из новой квартиры?
1. Требуйте, чтобы на момент заключения сделки все жильцы были сняты с регистрации.
Необходимо запросить у продавца документы и проверить, действительно ли все сняты с регистрационного учета.
2. Пропишите в договоре, что снятие с регистрации жильцов – обязанность продавца.
Если у продавца не получается оперативно выписать из квартиры всех зарегистрированных граждан, то в договоре купли-продажи надо указать сроки, в которые продавец обязуется это сделать. Также можно предусмотреть штраф за нарушение данного обязательства. Как правило, это стимулирует продавцов поскорее снять с регистрационного учета себя и остальных.
3. При подготовке договора купли-продажи квартиры не пренебрегайте услугами специалистов, которые помогут заключить сделку на максимально выгодных условиях и минимизировать риски.
Если у вас остались вопросы, вы можете задать их адвокатам, заполнив форму на нашем сайте. Ответ поступит на указанный вами адрес электронной почты.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik