Охранные зоны: что нужно знать собственнику и покупателю земельного участка
Прежде чем купить участок и начать на нем строительство, крайне важно знать о наличии на нем охранных зон. По-другому они называются зонами с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если они распространяются на участок, то важно знать о наличии ограничений. В некоторых случаях может потребоваться согласование строительства с уполномоченными ведомствами и организациями.
Существуют ситуации, когда на участке вообще ничего нельзя строить. И этот запрет может в итоге вылиться в решение суда о сносе здания. Таких прецедентов масса. Построили дом вблизи газопровода высокого давления, – не стоит удивляться предъявленному иску о сносе самовольной постройки. Не спасет даже наличие регистрации в Росреестре.
Что такое охранная зона
Охранные зоны, которые ограничивают права граждан на земельные участки, устанавливаются для обеспечения безопасности населения, а также для сохранности, предупреждения повреждений или нарушения условий нормальной эксплуатации объектов.
Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок:
- актами исполнительных органов государственной власти,
- актами органов местного самоуправления,
- решением суда.
Какие бывают охранные зоны
Перечень ЗОУИТ представлен в ст. 105 земельного кодекса РФ. Перечень достаточно обширный, всего их 28. Здесь мы рассмотрим самые распространенные.
Охранная зона инженерных сетей
Сети у нас бывают разные, это может быть и ЛЭП, и газопровод, и теплосеть.
Если вы видите, что на вашем земельном участке есть какая-либо сеть, то вам нужно понимать, что такая зона подразумевает получение согласования с владельцем данной сети. Ее можно увидеть в чертеже или в пятом пункте градостроительного плана.
То есть, если вы хотите разместить на участке дом, то вам необходимо получить согласование с содержателем данной сети.
Охранная зона ЛЭП. Информация на основании постановления правительства РФ от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных на границе таких зон»
Объекты культурного наследия
Иногда люди любят покупать участки рядом с церковью или красивым храмом.
И здесь вы должны знать, что существуют объекты культурного наследия.
Следующие две зоны относятся к объектам культурного наследия.
1. Зона охраны объектов культурного наследия. Она регламентируется 73 ФЗ об объектах культурного наследия.
Если вы видите в пятом пункте вашего градостроительного плана, что ваш земельный участок полностью или частично располагается в какой-либо зоне охраны объекта культурного наследия, то вам нужно очень внимательно ознакомиться с той информацией, которая относится к данной зоне.
Регламент этой зоны указывает, что запрещается размещать на данной территории, а что разрешается. Может быть запрещено возведение вообще каких-либо объектов. Может быть указано, что, в принципе, само строительство и не запрещается, но могут быть наложены какие-либо ограничения, допустим, по высоте объекта.
Эти ограничения вам необходимо реализовать в вашем будущем проекте.
2. Защитная зона объекта культурного наследия.
Строительство новых объектов капитального строительства в защитной зоне объектов капитального строительства запрещено у нас федеральным законом. А реконструкция существующих уже объектов капитального строительства возможна только в существующих параметрах.
То есть вы можете реконструировать свой объект, но что-либо пристроить или надстроить на нём невозможно.
Приаэродромная территория
Эта зона занимает практически 50 % территории Московской области в связи с большим количеством аэродромов.
Поэтому, если вы видите, что ваш земельный участок попал в приаэродромную зону, а может быть, даже в несколько, вам необходимо получить согласование с уполномоченным органом.
Какие еще могут быть охранные зоны
Кладбище. У каждого из них есть охранная зона.
Коровник или ферма. Если ферма находится недалеко от вас, там тоже есть охранная зона. Вы должны обратить на это внимание, потому что после покупки участка могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности на дом.
Как узнать, попадает ли участок в охранную зону
2. ГПЗУ. Попросите продавца заказать его. В ГПЗУ будут отражены все ЗОУИТы, которые распространяются на участок по версии муниципальных органов власти. Поэтому, перед покупкой участка или перед началом строительства, рекомендуем иметь на руках актуальный ГПЗУ.
3. Публичная карта. Но публичная карта не очень информативна, в ней не всегда содержатся актуальные данные. Также не забываем, что далеко не все сети, которые дают охранные зоны на ваш участок, стоят на кадастровом учете.
У вас под участком может проходить водопровод? Да, пожалуйста. Сплошь и рядом.
А на кадастровой карте он не будет нанесен. Может быть, вам никто и не расскажет про него. Вы его найдете, когда начнете копать.
4. Уведомление о начале строительства. Когда вы подаете его в администрацию через портал Госуслуг или через МФЦ – вам в ответ присылают письмо, что все окей, но согласуйте, пожалуйста, например, с аэропортом, с электросетями, с газовиками.
5. Бесплатно на сайте Росреестра. Заходите в «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», а затем в раздел «Услуги и сервисы». Для работы в данном сервисе потребуется авторизация через портал Госуслуг. Нужно указать кадастровый номер участка и в общедоступных сведениях отразятся все характеристики, в том числе и ограничения.
6. Перед покупкой строго необходимо получить свежую расширенную онлайн-выписку на участок. Заходим на сайт Росреестра, оплачиваем 400 рублей, пять минут и онлайн-выписка у вас на почте.
7. Можно заказать топосъемку. Она стоит 10–15 тысяч рублей вместе с согласованиями. Не бог весть какие большие деньги, но может сэкономить вам очень много нервов.
Конечно, если вы покупаете землю в поле, скорее всего, от какого-нибудь водовода вы защищены. Но поле может быть зоной аэропорта, например, и так далее.
Это основные источники, из которых вы можете почерпнуть информацию о том, попадает участок в охранную зону или нет, полностью попадает или частично.
Но на 100 % не дает гарантии ни один механизм, так как теоретически могут всплыть старые документы по той или иной зоне, которые не были учтены органами власти. Работа по актуализации данных не завершена и по сей день. Поэтому важно внимательно изучить местность и присмотреться к наличию в округе крупных предприятий, водохранилищ, которые используются в качестве источника питьевого водоснабжения. Обратите внимание на газопроводы, водопроводы, канализации, объекты культурного наследия и так далее.
Что еще нужно знать про охранные зоны
Есть два очень важных момента.
- Если у вас есть участок и вы хотите к этому участку прирезать еще какой-то, который попадает в охранную зону, то вам не дадут возможности это сделать. Потому что участок, который находится в охранной зоне запрещено привязывать к своему основному. Ну а что же можно? Можно только взять в аренду.
- Перевод из нежилого дома в жилой. Если ваш дом попадает в охранную зону, то первое, что сделают при переводе, это отправят вас ее согласовывать. И есть примеры, когда ее не согласовывают. То есть просто отказывают и все.
В «Земельном экспрессе» самый большой выбор участков в Домодедовском и Дмитровском районе Московской области. Компания работает на земельном рынке Московской области более 10 лет и предлагает объекты недвижимости в оптимальном соотношении цена/качество. Звоните нам по телефону
+7 (495) 132-04-50 или закажите обратный звонок на сайте.
Охранные зоны на публичной кадастровой карте
Многие граждане при получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сталкиваются с тем, что на их земельный участок (или часть земельного участка) наложены ограничения, т.е. участок (или его часть) входит в охранную зону.
Охранная зона — территория, в пределах которой устанавливается специальный режим охраны размещаемых на ней объектов. Для обеспечения безопасности населения, а также сохранности объектов — электросетевого хозяйства, электроэнергетики, магистральных трубопроводов, газопроводов, объектов культурного наследия, и пр. — законом предусмотрено установление таких зон на близлежащих территориях. Установление охранной зоны гарантирует беспрепятственный доступ к объектам, расположенным на частных землях, для их ремонта и обслуживания, а также может ограничить или запретить строительство и другие виды деятельности со стороны собственников земельных участков, находящихся в черте данной зоны.
Ограничения зоны зависят от ее вида. Например: на территории охранных зон линии электропередачи напряжением до 1000 вольт запрещается осуществлять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, производить посадку и вырубку деревьев, складировать различные материалы, устраивать проезды транспортных средств, производить действия, которые могут нарушить работу электрических сетей или привести к повреждениям. Если участок полностью попадает в охранную зону, тогда ограничение распространяется на всю его территорию.
Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что ваш земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.
Сведения об этих зонах подлежат внесению в ЕГРН. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, в порядке информационного взаимодействия направляет в орган регистрации прав документы, необходимые для внесения границ такой зоны. Одновременно с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования территории в ЕГРН формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны.
При этом информирование правообладателей земельных участков, попадающих в границы этой зоны, и об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны производится путем размещения на сайте ФГБУ «ФКП Росреестра» (http://www.kadastr. ru) в разделе «Специалистам — Электронные сервисы – Узнать об ограничениях на земельный участок». Для этого достаточно набрать кадастровый номер вашего земельного участка и посмотреть, в какую охранную зону попадает участок.
Кроме того, существует еще один способ узнать, входит ли ваш земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра (http://www. pkk5.rosreestr.ru). Для этого, опять же, нужно набрать кадастровый номер вашего земельного участка и узнать, в какую охранную зону попадает участок, предварительно выбрав слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего отображаются все границы, внесенные в ЕГРН.
Если у вашего участка не установлены границы, то существует другой способ это узнать — «визуальный способ». Для этого необходимо в слое «Управление картой» в единой картографической основе выбрать космические снимки для более удобного поиска вашего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории». После того как будет определено расположение вашего участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.
Кроме того, публичная кадастровая карта позволяет узнать информацию об охранной зоне, например: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое. Следует помнить, что сведения публичной кадастровой карты не могут быть использованы в качестве официального документа — они служат только в качестве справочной информации!
Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области
Как проверить на публичной кадастровой карте, не попал ли Ваш земельный участок в зону с особыми условиями?
Если у Вас в планах приобретение или аренда земельного участка для строительства дома, здания или иного сооружения на нём, обратите внимание на такой важный аспект, как информация о его местоположении относительно границ зон с особыми условиями использования территорий.
Как показывает практика, игнорирование этой рекомендации нередко ставит под вопрос судьбу построенного объекта недвижимости.
Росреестр по Саратовской области напоминает, что к числу зон с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Обратите внимание, земельные участки, включенные в границы таких зон, у собственников и арендаторов не изымаются, но в отношении таких участков устанавливаются ограничения в их использовании, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земли.
Указанные ограничения могут запрещать или ограничивать размещение или использование расположенной на таких земельных участках недвижимости, например, строительство жилого дома, прочих зданий и сооружений. Состав таких ограничений устанавливается соответствующими нормативно-правовыми актами.
По статистике, самыми многочисленными зонами с особыми условиями использования территорий являются охранные зоны объектов инженерных коммуникаций — объектов электросетевого хозяйства, газопроводов, нефтепроводов, линий и сооружений связи и др. Они устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, охраны окружающей среды, обеспечении сохранности и безопасной эксплуатации объектов энергетики, газоснабжения и связи.
Сведения о них, так же, как о прочих зонах с особыми условиями использования территории, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и отображаются на всероссийском справочно-информационном ресурсе — Публичной кадастровой карте, обновление которой происходит ежедневно.
Публичная кадастровая карта доступна для просмотра на главной странице официального сайта Росреестра (www.rosreestr.ru) или по адресу: https://pkk5.rosreestr.ru.
Для того, чтобы увидеть на карте расположение границ охранных зон относительно границ интересующего Вас земельного участка, необходимо указать его кадастровый номер или адрес в модуле , находящемся на стартовой странице Публичной кадастровой карты в левом верхнем углу, и с помощью кнопки отобразить земельный участок на карте. Теперь отобразим на карте сведения об охранных зонах на данной территории. Для этого необходимо в левом верхнем углу нажать на кнопку и в выпавшем меню выбрать слой , далее отметить галочкой слой отображения . После этого границы охранных зон будут показаны зеленым фоном.
Для получения справочной информации об отображаемой зоне, необходимо в левом верхнем углу в меню выбрать модуль и после этого кликнуть мышкой на интересующей зоне. В информационном окне будет отображаться доступная информация о выбранной зоне: ее реестровый (учетный) номер; вид зоны; наименование; реквизиты документов, на основании которых она установлена; ограничения, которые установлены в пределах ее территории.
Как проверить, попадает ли объект недвижимости в зону с особыми условиями территории (ЗОУИТ)
Последние 2-3 года органы власти стали массово обращать внимание на попадание объектов в зоны с особыми условиями использования: в Поленово снесли дома, попавшие в зоны охраны объектов культурного наследия, в Московской области газовики через суд добиваются сноса домов в охранных зонах газопроводов.
Многие не могут оформить права на уже построенные объекты, потому что они оказались в охранных или санитарно-защитных зонах. В более «щадящих» ситуациях оформить права на объекты можно, но только после нескольких согласований с самыми разными инстанциями — от аэропортов до мелиораторов.
Чтобы вы не оказались в числе пострадавших от зон с особыми условиями использования, расскажем, как проверить, попадает ли участок или здание в такую зону.
Пойдем по пути от меньших трудовых и временных затрат к большим.
1. Проверить на публичной кадастровой карте.
Самый быстрый и простой способ: найдите ваш объект на публичной кадастровой карте и включите слой «Зоны с особыми условиями использования территорий». Для этого нужно выбрать меню «управление картой» в левом верхнем углу.
На карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Чтобы посмотреть, что это за зона, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «поиск».
Например, мы таким способом нашли, что участок, интересующий нашего клиента, попадает в запретную зону военного объекта.
Голубым — границы земельного участка, желто-зеленым — запретной зоны.
Минус этого способа — на публичной кадастровой карте отображаются только сведения ЕГРН. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего вам не даст.
2. Проверить на картах муниципальных информационных ресурсов.
Информация, которой нет на публичной кадастровой карте, может быть на региональных или муниципальных картах.
Например, в Москве есть карта ИАИС ОГД. Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями».
В Московской области есть геопортал. Там, например, можно посмотреть в какие приаэродромные территории попадает объект.
Обновление: в апреле 2020 года на геопортале Московской области запустили сервисы проверки земельного участка на попадание в зоны: «Градпроработка» и «Кадастровому инженеру». Для этого в сервис нужно загрузить выписку или файл с координатами земельного участка. Рекомендуем ими пользоваться.
Особо «везучим» владельцам участков в Котельниках нужно согласовывать строительство с пятью разными аэродромами.